ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03323 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OU3R

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 JUILLET 2020

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 17/04437

APPELANTS :

Madame [F] [G]

née le 25 Décembre 1979 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 10]

et

Monsieur [B] [N]

né le 20 Août 1970 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentés par M^e Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE – GIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Ouiçal MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [U] [C]

né le 30 Juin 1981 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

et

Madame [X] [E]

née le 19 Octobre 1984 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentés par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la société AIR et ès qualités d’assureur de la société JAE RENOV’CONSTRUCTION

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sophie ORTAL de la SCP CASCIO,ORTAL, DOMMEE, MARC, DANET, GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Hervé COMMINSOLI, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 17 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2010, Monsieur [C] et Madame [E] (les consorts [C]-[E]) ont fait construire une villa sur la commune de [Localité 10].

Suivant acte notarié du 4 mai 2015, les consorts [C]-[E] ont vendu cette villa à Monsieur [B] [N] et Madame [F] [G] (les consorts [N]-[G]).

Se plaignant de désordres, les acquéreurs ont fait appel à leur assureur protection juridique, la société Pacifica qui, le 17 juin 2015, a mis en demeure les vendeurs de régler la somme de 1 870 euros au titre de la réparation des désordres affectant la baie vitrée, les cornières de store, le moteur du portail et la pièce moteur piscine.

Monsieur [M], mandaté par l’assureur protection juridique des acquéreurs, a dressé un rapport d’expertise le 17 septembre 2015.

Par acte d’huissier du 11 mars 2016, les acquéreurs ont fait assigner les vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier afin d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 8 juin 2016, le juge des référés a ordonné la mesure d’expertise et désigné Monsieur [Y] pour y procéder.

Par ordonnance du 9 novembre 2016, les opérations d’expertise ont été déclarées opposables à la société Axa France IARD en sa qualité d’assureur décennal de la société Jae Rénov’construction, chargée de la réalisation du gros 'uvre et des voiries et réseaux divers et de la société Home Concept exerçant sous l’enseigne Air, chargée des lots plomberie, électricité et VMC.

L’expert a déposé son rapport le 17 juillet 2017.

Par acte d’huissier du 12 décembre 2017, les consorts [G]-[N], acquéreurs, ont fait assigner les consorts [C]-[E], vendeurs, ainsi que la société Axa France IARD, devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de voir constater la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie décennale et de la garantie contre les vices cachés et d’obtenir réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 21 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Condamné les consorts [C]-[E] à payer aux consorts [G]-[N] la somme de 991,50 euros toutes taxes comprises ;

— Mis hors de cause la société Axa France IARD ;

— Débouté les consorts [G]-[N] du surplus de leurs demandes ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Prononcé l’exécution provisoire ;

— Condamné les consorts [G]-[N] à supporter ¿ des dépens et les consorts [C]-[E] le ¿ restant, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration d’appel, enregistrée par le greffe le 5 août 2020, les consorts [G]-[N] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 13 septembre 2024, les consorts [G]-[N] demandent à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement entrepris ;

A titre principal :

— Condamner solidairement les consorts [C]-[E] au paiement d’une somme de 18 079,60 euros toutes taxes comprises au titre de la garantie décennale ;

— Juger que les sommes accordées au titre du préjudice matériel seront indexées sur le BT01 du coût de la construction en vigueur à la date de l’arrêt, par référence à celui en vigueur à la date du dépôt du rapport d’expertise et qu’elles porteront intérêt à taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Condamner solidairement la société Axa France IARD avec les consorts [C]-[E] dans la limite de la somme de 6 050 euros ;

— Condamner solidairement les requis au paiement d’une somme minimale de 22 400 euros arrêtée au mois d’octobre 2024, réévaluée au jour de la décision à intervenir sur la base de 200 euros par mois au titre du préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement les consorts [C]-[E] au paiement d’une somme de 18 079,60 euros toutes taxes comprises sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— Juger que les sommes accordées au titre du préjudice matériel seront indexées sur le BT01 du coût de la construction en vigueur à la date de l’arrêt, par référence à celui en vigueur à la date du dépôt du rapport d’expertise et qu’elles porteront intérêt à taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— Condamner solidairement les requis au paiement d’une somme minimale de 22 400 euros arrêtée au mois d’octobre 2024, réévaluée au jour de la décision à intervenir sur la base de 200 euros par mois au titre du préjudice de jouissance ;

En toutes hypothèses :

— Condamner solidairement les consorts [C]-[E] au paiement d’une somme de 1 100 euros au titre de la garantie des vices cachés ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 29 janvier 2021, les consorts [C]-[E] demandent à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le désordre relatif à la baignoire ;

— Réformer le jugement dont appel uniquement concernant le désordre relatif à la baignoire ;

En conséquence :

— Débouter purement et simplement les consorts [G]-[N] de l’intégralité de leurs demandes ;

Subsidiairement :

— Condamner la société Axa France IARD à relever et garantir les consorts [C]-[E] des demandes formées au titre du réseau non fixé et des bouches d’air frais ;

— Condamner tout succombant à payer aux consorts [C]-[E] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 1er février 2021, la société Axa France IARD demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement entrepris ;

— Juger qu’il n’existe aucune preuve que la société Rénov’construction soit à l’origine de l’installation des canalisations litigieuses ;

— Juger que les canalisations ne sont pas impropres à leur destination et fonctionnent ;

— Mettre hors de cause la société Axa ;

— Juger que concernant les bouches d’air, l’expert judiciaire exclut toute responsabilité de la société Air ;

— Mettre hors de cause la société Axa ;

— Rejeter toute demande de préjudice de jouissance ;

Si la garantie Axa est mobilisée :

— Juger qu’Axa France IARD est fondée à opposer le montant de la franchise pour son assuré Air de 990 euros (999 x indice réclamation 875,7 / indice souscription 883,5) et concernant la société Rénov’construction de 1690 euros (1 500 x (indice réclamation 875,7 / indice souscription 776,8) ;

En toute hypothèse :

— Condamner toute partie défaillante à verser à la société Axa France IARD la somme de 2 500 euros.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la responsabilité décennale des vendeurs

Le tribunal a rejeté les demandes fondées sur la garantie décennale aux motifs que les désordres allégués ( désordres 3,11,12, 17,18) n’ont pas de caractère décennal.

Toutefois, la lecture du rapport d’expertise permet une autre appréciation de ces désordres, l’expert estime qu’une impropriété à destination existe pour ces désordres en page 36.

Concernant le désordre n°3, à savoir le réseau de canalisation, l’absence de fixation des canalisations au sol et leur défaut de conformité à la réglementation en vigueur (article 3.5 du DTU 65.10 de mai 1993) est établi ; canalisations posées à même le sol et calées par des morceaux de bois et de polystyrène, tout en ignorant l’identité de l’entreprise à l’origine de la réalisation de ce réseau de PVC. L’expert constatait un réseau qu’il qualifiait comme non fixé en vide sanitaire avec flashes sur les canalisations.

Ce désordre qui comporte une impropriété à destination et concerne un élément essentiel de l’immeuble : son réseau d’évacuation d’eaux usées, a donc un caractère décennal évident.

Concernant le désordre n°11, à savoir les difficultés de man’uvre et de fléchissement du rail de la baie vitrée principale, l’expert décrit en page 35 que cette baie de dimension très importante est impropre à sa destination , sa pose a été effectuée sans réalisation préalable de talon maçonnée, pose, effectuée par le maître de l’ouvrage. Cette situation démontre aussi une impropriété à destination, puisque cette baie nécessite un effort important au regard d’une utilisation normale alors qu’elle constitue l’un des point d’entrée principaux de l’immeuble nécessitant son ouverture très fréquente et présente donc un caractère décennal.

Concernant le désordre n° 12, à savoir l’absence de bouches d’air frais sur les châssis extérieurs malgré une VMC, l’expert indiquant qu’il s’agit d’une non-conformité règlementaire et constitue aussi une impropriété à destination portant atteinte à la santé des occupants donc présente une nature décennale.

Concernant le désordre n° 18, à savoir le défaut de fixation de la porte d’entrée, l’expert a relevé un fléchissement lié à un défaut de fixation de l’ouvrant des dormants et estime que cette porte aboutit à des infiltrations d’eau et d’air, autant de désordres décrits par l’expert qui présentent une atteinte à destination (une porte servant à éviter ce type de désagrément) et donc un caractère décennal.

Sur le montant des réparations.

L’expert a estimé le coût de remise en état de ces différents désordres tel que :

—  4.070,00 € TTC pour les travaux sur le réseau non fixé en vide sanitaire (désordre n°3)

—  9.180,60 € TTC pour le remplacement de la baie vitrée du séjour (désordre n° 11)

—  1.980 € TTC pour le bouchage des grilles situées dans les pièces humides et la création d’amenées d’air frais dans les pièces sèches (désordre n°12)

—  2.849 € TTC pour réparer le défaut de fixation de la porte d’entrée (désordre n°18)

Ainsi le montant total de ces réparations s’élève à 18.079,60 € TTC, somme qui sera retenue et pour laquelle Madame [E] et Monsieur [C] seront condamnés pour lesquels leur responsabilité est engagée en vertu l’article 1792 du Code civil.

Sur la demande des époux [C]-[E] concernant l’affaissement de la baignoire.

L’expert décrit avec précision ce désordre : les tablettes de baignoire qui ont été réalisées en plaque de plâtre H1 et carrelées présentent un affaissement important provoquant des infiltrations et stagnations d’eau. Cette réalisation a été mise en 'uvre en contradiction avec l’avis technique et le premier juge a parfaitement caractérisé le caractère décennal et sera confirmé.

Sur la garantie d’Axa

Le tribunal a mis hors de cause la société Axa en l’absence de tout désordre de nature décennale.

La SA Axa France IARD estime qu’il n’est pas démontré que les désordres allégués affectant le réseau d’eau soient imputables à la société Renov Constructions ;

— Aucune facture de cette entreprise n’a été versée aux débats;

— L’expert a constaté l’impossibilité de lier les désordres allégués à cette société ;

— Concernant l’absence de bouches d’air sur châssis extérieurs, l’expert a exonéré la société Air (Home concept), son assuré ;

En tout état de cause le désordre était apparent lors de la réception et n’a pas fait l’objet de réserves ;

Elle précise que dans l’hypothèse où sa garantie est mobilisée, ses franchises sont opposables aux tiers et resteront à la charge du maître d’ouvrage.

Les époux [C]-[E] estiment pouvoir mobiliser la garantie d’Axa en cas de condamnation à leur encontre car :

— Ils ont produit un marché signé par la société Jae Renov Constructions portant sur le lot gros-'uvres et VRD ;

— La société Home Concept a réalisé la VMC de la maison et ils n’ont pas, en tant que profanes, assuré une coordination des travaux ;

o Il appartenait la société Home Concept de réaliser un ouvrage conforme aux normes en vigueur et signaler celles-ci aux consorts [C]-[E], ce qui n’a pas été le cas ;

o Cette absence d’information engage sa responsabilité.

Les époux [G]-[N] estiment que si les désordres ont une nature décennale, la société Axa doit être condamnée solidairement avec les vendeurs en qualité d’assureur décennal des sociétés Jae Renov Constructions et Home Concept pour :

— La reprise du réseau non fixé dans le vide sanitaire, imputable à Renov Constructions ;

— La reprise des travaux d’installation des amenées d’air, imputable à Home Concept.

Il sera relevé que l’expert concernant le désordre N°3 n’arrive pas à déterminer quelle entreprise a réalisé ce lot et le contrat de marché travaux privés du 26 mars 2010 n’apporte aucune indication significative à ce sujet puisqu’il ne concerne qu’un lot gros 'uvres charpentes et piscines, sans autre précision, dès lors la société AXA ne peut pas être appelée en garantie à ce titre.

Concernant le désordre N°12, aucun contrat incluant ce lot n’est produit ou impliquerait la société Home concept, la facture Air ne concerne que des travaux d’électricité malgré l’intitulé de l’entreprise qui réalise aussi des travaux de climatisation et plomberie.

Ces constats conduisent à mettre hors de cause l’assurance AXA en l’absence de tout lien objectif avec les désordres évoqués.

Sur le préjudice de jouissance

Le tribunal a rejeté la demande d’indemnisation des acquéreurs au titre du préjudice de jouissance aux motifs que le défaut de conformité de la baignoire ne les a pas empêché d’utiliser la salle de bain.

Les consorts [G]-[N] demandent la réformation du jugement et évalue leur préjudice de jouissance à 200 euros par mois car l’expert a considéré qu’il existait un préjudice de jouissance depuis mai 2015 et précisent que l’ensemble des désordres ont entraîné un préjudice de jouissance important dont l’évaluation expertale apparaît proportionnée. Il est réclamé une somme de 22 400 euros au mois d’octobre 2024.

Les consorts [C]-[E] et la SA Axa France IARD demandent la confirmation du jugement ou le rejet des prétentions des appelants et estiment que les appelants n’apportent pas la preuve de leur préjudice.

Le premier juge a focalisé son appréciation sur le défaut de conformité de la baignoire alors que l’expert évalue ce préjudice à 200 euros par mois à compter de mai 2015 pour l’intégralité des désordres et arrête provisoirement ce préjudice à 5200 euros au 30 juin 2017 avec un complément de 200 euros par mois à compter de juillet 2017.

L’expert fonde ce préjudice de jouissance sur les difficultés d’une utilisation normale de la baie vitrée, les problèmes d’étanchéité autour de la baignoire et défaut de fixation de la porte avec entrées d’air et d’eau.

Compte de ces éléments, il convient de constater l’existence de préjudice d’utilisation et de jouissance mais d’en modérer le montant compte tenu du fait que cette situation constitue qu’une gêne dans l’usage quotidien et ainsi de l’évaluer à la somme de 8000 euros.

Sur la garantie des vices cachés

Sur le fondement des dispositions de l’article 1641 du code civil, Mme [G] et Monsieur [N] sollicitent les sommes de:

—  275 euros au titre des condensats de climatisation se déversant dans le vide sanitaire

—  1100 euros au titre du non fonctionnement du portail électrique.

Concernant le circuit de déversement des condensats de climatisation, il s’agit d’un vice dont l’apparence est inhérent à son utilité : la connaissance du phénomène de condensat de ce type de matériel ne pouvant être ignoré de la part d’un acquéreur même profane et le dispositif mis en place peu compatible avec les règles de l’art était apparent, l’appréciation du premier juge sera confirmée.

Concernant le non fonctionnement du portail électrique, les acquéreurs ont visité l’immeuble alors que ce dispositif d’ouverture avait été déposé et donc n’ont jamais vu celui-ci en état de fonctionnement tout comme l’agent immobilier, dès lors l’achat de l’immeuble comportait nécessairement un achat en l’état, le dysfonctionnement de ce système électrique étant non seulement apparent au moment de la vente mais inexistant.

Le dispositif du jugement sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [E] et Monsieur [C], succombants, seront condamnés à payer à Mme [G] et Monsieur [N] la somme de 5000 euros et à la compagnie AXA France IARD la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [E] et Monsieur [C] seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme partiellement le jugement du Tribunal Judiciaire de Perpignan en date du 21 juillet 2020,

Et, afin d’une meilleure compréhension du dispositif et statuant à nouveau,

Condamne solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [U] [C] à payer la somme de 18.079,60 € TTC à Mme [F] [G] et Monsieur [B] [N] sur le fondement l’article 1792 du Code civil,

Dit que cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction en vigueur à la date de l’arrêt, par référence à celui en vigueur à la date du dépôt du rapport d’expertise et qu’elle portera intérêt à taux légal à compter de la date de l’assignation,

Confirme le jugement sur le caractère décennal du désordre de l’affaissement de la baignoire et ses conséquences,

Met hors de cause la SA AXA France IARD de toute garantie qui serait due,

Condamne solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [U] [C] à payer la somme de 8000 euros à Madame [F] [G] et Monsieur [B] [N] au titre du préjudice de jouissance,

Déboute Madame [F] [G] et Monsieur [B] [N] au titre de la garantie des vices cachés,

Condamne solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [U] [C] à payer à Madame [F] [G] et Monsieur [B] [N] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [U] [C] à payer à la compagnie AXA France IARD la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [U] [C] aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,