ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00934 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QELG

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 18 JANVIER 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE CARCASSONNE

N° RG 23/00579

APPELANTE :

S.A.R.L. [5] Représentée en la personne de son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.C.I. LE MARC immatriculée au RCS de Toulouse n° 425 097 888 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 08 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 8 février 1992, M. [K] [E] a donné à bail à M. [Y] [B] et Mme [A] [X] un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer d’un montant de 96 000 francs par an.

Puis, par acte authentique en date du 30 mai 2007, M. [Y] [B] et Mme [A] [X] ont cédé à la société [5] leur fonds de commerce de débit de boissons – snack sis [Adresse 3] à [Localité 2], comprenant notamment le droit au bail pour le temps restant à courir des locaux.

Mme [S] [E], Mme [Z] [E] et M. [O] [E] ont vendu à la société Le Marc l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], aux termes d’un acte authentique en date du 16 août 2018.

Le 22 septembre 2023, la société Le Marc a fait délivrer à la société [5] un commandement de payer la somme totale de 2 389, 26 euros, dont la somme de 918 euros correspondant à un impayé d’une partie du loyer de juillet 2022, la somme de 1 016, 43 euros au titre de la facture d’eau du 2ème semestre 2022 et la somme de 318, 47 euros au titre de la facture d’eau du 1er trimestre 2023, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Par acte du 14 novembre 2023, la société Le Marc a fait assigner la société [5] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Carcassonne afin qu’il constate la résiliation du bail commercial, qu’il ordonne l’expulsion de la société [5], sous astreinte, et qu’il la condamne à procéder auprès du fournisseur à un changement de bénéficiaire du compteur d’eau, sous astreinte, et à lui verser la somme de 2 252, 90 euros à titre de provision sur les loyers, accessoires et charges, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au double du loyer à compter du 23 octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux par la remise des clés, outre la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 18 janvier 2024, le président du tribunal judiciaire de Carcassonne statuant en référé a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire des contrats de baux liant les parties, avec effet au 22 octobre 2023,

— ordonné en conséquence, l’expulsion de la société [5] et de tout occupant du local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 2], occupé sans droit, avec l’assistance de la force publique si besoin était, et ce sous astreinte provisoire de trois cent euros par jour de retard, à compter d’un délai de quinze jours suivant la signification de l’ordonnance, et pour une durée maximale de quatre-vingt-dix jours,

— condamné la société [5] à payer par provision à la société Le Marc la somme de 2 252, 90 euros, au titre de l’impayé d’une partie du loyer de juillet 2022, des factures d’eau du 2ème semestre 2022 et du 1er semestre 2023,

— dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes,

— condamné la société [5] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la société Le Marc en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 21 février 2024, la société [5] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société [5] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 18 janvier 2024,

Statuant à nouveau,

— juger qu’elle est à jour de ses loyers et charges,

— juger qu’elle s’est acquittée de la somme de 2 252, 90 euros,

— juger que les sommes réclamées dans le commandement de payer adressé le 22 septembre 2023 par la société Le Marc ont été par elle immédiatement réglées,

— juger que la clause résolutoire n’a pu être mise en oeuvre,

— juger en conséquence sans fondement la procédure d’expulsion et de résiliation du bail,

— débouter la société Le Marc de l’ensemble de ses demandes,

— débouter la société Le Marc de ses demandes de résiliation du bail et d’expulsion,

— condamner la société Le Marc au paiement de la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir qu’elle a procédé par virement sur le compte de la société Le Marc, le 9 février 2024, au paiement des sommes correspondant aux causes de l’ordonnance de référé signifiée le 7 février 2024.

Elle ajoute qu’elle ne comprend pas les sommes qui lui étaient réclamées, puisqu’elle a réglé le 6 juillet 2022 la somme de 510, 60 euros, au titre du loyer de juillet 2022, après déduction des travaux de réparation des canalisations d’eau que son gérant avait effectués.

De plus, elle fait valoir que le fonds de commerce est la seule source de revenu de son gérant, qui s’y consacre pleinement depuis dix-sept ans, et que les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire seraient dramatiques et démesurées.

Elle explique également que si son gérant n’a pas donné suite au commandement de payer, cela s’explique par de graves problèmes personnels et familiaux.

Du reste, elle souligne que le 16 février 2024, elle a fait procéder au changement de bénéficiaire du compteur d’eau, comme le réclamait la société Le Marc.

Elle en déduit qu’elle est de bonne foi et souligne qu’elle souhaite seulement pouvoir poursuivre son activité de façon pérenne et en bonne entente avec son bailleur.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Le Marc demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail liant les parties au 22 octobre 2023 et a ordonné l’expulsion de la société [5] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— constater le paiement par la société [5] de la somme de 2 252, 90 euros au titre de l’impayé de juillet 2022 et des factures d’eau,

— condamner la société [5] au paiement de la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle expose que depuis 2019, elle a été contrainte à plusieurs reprises de relancer la locataire et de mettre en place des procédures visant au recouvrement de ses créances.

Elle fait valoir que les sommes visées dans le commandement de payer n’ont pas été régularisées par la locataire dans le délai de trente jours qui lui a été imparti.

De plus, elle souligne que la société [5] ne démontre pas qu’elle a procédé au paiement de travaux à hauteur de 918 euros, qui auraient été à la charge du bailleur, et qu’elle était donc fondée à déduire le montant de ces travaux de sa dette de loyer. Elle ajoute qu’en tout état de cause, il n’appartient pas au preneur d’opérer lui-même une compensation entre une créance de travaux et une dette de loyer.

Enfin, elle conteste la bonne foi de la société [5] et explique qu’elle a toujours tenté de trouver des solutions de règlement amiable et que de son côté, sa locataire ne s’est pas rapprochée d’elle afin qu’une solution puisse être trouvée.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, l’article 835 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage immiment, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il en résulte que tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est pas passée en force de chose jugée, le juge peut accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, et, ceci de manière rétroactive, et, constatant que la dette est acquittée, dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 22 septembre 2023, la société Le Marc a fait délivrer à la société [5] un commandement de payer la somme totale de 2 389, 26 euros, dont la somme de 918 euros correspondant à un impayé d’une partie du loyer de juillet 2022, la somme de 1 016, 43 euros au titre de la facture d’eau du 2ème semestre 2022 et la somme de 318, 47 euros au titre de la facture d’eau du 1er trimestre 2023, reproduisant la clause résolutoire visée au bail liant les parties.

La cour observe que la société [5] ne conteste pas qu’elle devait les sommes de 1 016, 43 euros et de 318, 47 euros, au titre de factures d’eau, ne remettant en cause que la somme de 918 euros qui lui est réclamée au titre du loyer de juillet 2022.

Or, il n’est pas contesté que la société [5] ne s’est libérée d’aucune des sommes visées au commandement dans le mois de sa délivrance.

Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 octobre 2023.

Toutefois, il est également établi que la société [5] s’est acquittée de la somme de 2 252, 90 euros, correspondant au principal visé au commandement de payer, par virement au bénéfice de la société Le Marc effectué le 9 février 2024.

De plus, il ressort du relevé du compte ouvert à son nom auprès de la Caisse d’épargne du Languedoc-Roussillon qu’elle a régulièrement réglé les sommes dues au titre des loyers postérieurement à la délivrance du commandement.

Ainsi, s’il est constant que la société [5] ne s’est pas acquittée du montant visé au commandement de payer dans le mois de sa délivrance, elle s’était acquittée au 9 février 2024 de l’ensemble des sommes visées au commandement de payer et avait repris le paiement des loyers courants, témoignant de sa volonté d’apurer sa dette et démontrant ainsi qu’elle n’est pas une débitrice de mauvaise foi.

Alors que le premier juge n’était saisi d’aucune demande de délais de paiement lui permettant de suspendre les effets de la clause résolutoire, les éléments produits à la cour justifient que soient accordés rétroactivement des délais de paiement à la société [5] jusqu’au 9 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer, que les effets de la clauses résolutoire soient suspendus et qu’il soit constaté qu’à cette date, la société [5] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Du reste, il n’y a lieu de condamner la société [5] au paiement d’un arriéré locatif, celui-ci ayant été apuré, ni au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, le bail n’étant pas résilié.

La décision déférée sera donc réformée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société [5] et a condamné cette dernière au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’au paiement d’une provision de 2 252, 90 euros au titre de l’impayé.

Dans la mesure où la société [5] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois et ne les avait pas réglés au jour où le premier juge a statué, c’est à juste titre que celui-ci l’a condamnée aux dépens de première instance.

De même, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge la société [5] qui ne s’est acquittée des sommes dues à la société Le Marc que le 9 février 2024, les dépens d’appel.

Enfin, au regard des circonstances du litige et de la situation respective des parties, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens.

La société [5] et la société Le Marc seront donc déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société [5] aux dépens de première instance,

Réforme la décision déférée en l’ensemble de ses autres dispositions critiquées,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Suspend les effets de la clause résolutoire,

Accorde à la société [5] des délais de paiement jusqu’au 9 février 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 22 septembre 2023,

Constate qu’à cette date, la société [5] s’étant acquittée du montant visé à cet acte, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

Déboute en conséquence la société Le Marc de ses demandes tendant à l’expulsion de la société [5], ainsi qu’au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité provisionnelle d’occupation,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [5] aux d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le greffier La présidente