ARRÊT n°2024

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03352 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POZS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 21/00479

APPELANTE :

Madame [K] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Laetitia BLAZY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/007782 du 13/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

S.C.I. LA NEFFIESSOISE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mélanie MARREC de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Johanna BURTIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Mélanie MARREC, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 avril 2014, la SCI La Neffiessoise a donné à bail à Mme [K] [I] et Mme [S] [B] un local d’habitation, situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer initial mensuel de 750 euros outre 40 euros de provisions sur charges.

Par un second contrat en date du 15 novembre 2017, ledit local d’habitation a été donné à bail par la SCI La Neffiessoise à Mme [K] [I] et M. [C] [O]. Le 27 avril 2018, M. [C] [O] a donné congé et a quitté le logement.

Au cours de l’été 2021, Mme [K] [I] a procédé à la sous-location de l’habitation sur le site AirBnB.

Par une ordonnance du 9 septembre 2021, les parties ont été convoquées à une tentative préalable de conciliation fixée au 29 novembre, qui s’est soldée par un échec.

Par acte d’huissier en date du 3 décembre 2021, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection de Béziers afin notamment de voir résilier le bail et ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que la voir condamner au paiement de la dette locative.

Le jugement rendu le 3 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Prononce la résiliation du bail liant les parties ;

Autorise le bailleur à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous biens et de toutes personnes se trouvant dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique ;

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et Condamne Mme [K] [I] à l’acquitter à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 2.500 euros en restitution des sous-loyers perçus ;

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 1.972,12 euros correspondant à l’arriéré des loyers et des charges arrêté à la date du 1er mars 2022 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Niefessoise la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [I] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le premier juge prononce la résiliation du bail sur le constat de la violation par la preneuse d’une clause du bail interdisant la sous-location en l’absence d’accord exprès et écrit du propriétaire. Il ajoute que le bailleur peut parfaitement invoquer des motifs plus généraux de résiliation tel que celui tiré de la violation de l’interdiction de sous-location, et ce, malgré une mise en demeure de cesser ses agissements.

Il retient que le fait, pour Mme [K] [I], d’avoir sciemment contrevenu aux stipulations du bail d’habitation dans un but purement lucratif est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail.

Le premier juge condamne Mme [K] [I] à restituer les sous-loyers, fruits civils appartenant au propriétaire, à hauteur de la période de six semaines pendant laquelle a duré la sous-location, soit, selon constat d’huissier, à la somme de 2.500 euros.

Il relève que Mme [K] [I] est redevable de la somme de 1.972,12 euros et l’y a condamnée sans délai.

Le premier juge retient enfin que la SCI La Neffiessoise n’apporte pas la preuve d’un préjudice distinct de ceux résultant de la sous-location et des retards de paiement de loyers et ne peut donc prétendre à se voir allouer des dommages-intérêts.

Mme [K] [I] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 juin 2022.

Par jugement du 8 novembre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béziers a débouté Mme [I] de la demande de suspension de la procédure d’expulsion.

Par ordonnance de référé du 30 novembre 2022, le premier président de la cour d’appel de Montpellier a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement dont appel.

Dans ses dernières conclusions du 11 septembre 2022, Mme [K] [I] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers en date du 3 mai 2022, en ce qu’il a statué comme suit :

Prononce la résiliation du bail liant les parties,

Autorise le bailleur à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous biens et de toutes personnes se trouvant dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

Fixe une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et Condamne Mme [K] [I] à l’acquitter à compter du 1er avril 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 2.500 euros en restitution des sous-loyers perçus,

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 1.972,12 euros correspondant à l’arriéré des loyers et des charges arrêté à la date du 1er mars 2022,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Niefessoise la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [I] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Sur la résiliation du bail,

Débouter la SCI La Neffiessoise de sa demande de résiliation du bail ;

Ordonner la poursuite de l’exécution du bail ;

Sur la demande de restitution des sous-loyers,

Fixer à 1.250 euros le montant de la restitution des sous-loyers perçus par Mme [K] [I] ;

Sur l’arriéré locatif,

Fixer le montant de la dette locative, arrêtée au 31 août 2022, à la somme de 465,94 euros ;

Donner acte à Mme [K] [I] de l’échelonnement du remboursement de la dette mise en place depuis juillet 2021 ;

*A titre principal,

Ordonner le maintien de ce mode de remboursement jusqu’à apurement total de la dette locative ;

*A titre subsidiaire,

Accorder à Mme [K] [I] les plus larges délais de paiement ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens,

Juger qu’il serait inéquitable de mettre à la charge de Mme [K] [I] l’intégralité des frais et dépens ;

Laisser à chaque partie la charge de ses frais et dépens.

Mme [K] [I] soutient que le jugement déféré est entaché d’une irrégularité en ce qu’il se bornerait à accréditer le motif de résiliation avancé par le bailleur sans analyser le respect de la procédure de résiliation, le juge statuant donc selon elle infra petita.

L’appelante soutient qu’aucun congé ne lui a jamais été délivré, justifiant le rejet de la demande de prononcé de la résiliation du bail.

Elle soutient que si un congé avait été délivré, il n’aurait pas été justifié par un motif sérieux et légitime. Selon elle, l’existence d’une sous-location n’ayant perduré qu’un mois et demi et de manière extrêmement ponctuelle dans le but de ne pas laisser le logement vacant pendant l’absence de la locataire ne peut justifier d’un motif sérieux et légitime de congé. Mme [K] [I] précise ne jamais avoir été destinataire d’une mise en demeure dont la SCI échouerait à rapporter la preuve et ajoute avoir cessé la sous-location dès l’instant où elle a été avertie par son propriétaire ce qui exclut, selon l’appelante, une potentielle violation répétée et persistante à ses obligations.

Mme [K] [I] fait valoir que la loi du 6 juillet 1989 exclut l’application du droit commun. De ce fait, les « motifs plus généraux » invoqués par le premier juge pour justifier de la résiliation du bail ne pourraient, selon elle, s’appliquer et seules les deux causes visées à l’article 15 de la loi précitée seraient valables.

Elle fait également valoir qu’en l’absence de clause résolutoire, la résiliation de plein droit n’est pas encourue.

L’appelante soutient n’avoir perçu que la somme de 1.250 euros pour une location du 31 juillet au 19 août telle que constatée par l’huissier et affirme que rien ne démontre que celle-ci ait duré plus longtemps.

Mme [K] [I] fait valoir que l’arriéré locatif ne s’élève plus qu’à la somme de 465,94 euros tenant les versements de la CAF au bailleur ainsi que les paiements ponctuels de l’appelante. Elle précise que le bailleur a refusé sa proposition d’échéancier sur 30 mois et sollicite, en ce sens, que de plus larges délais de paiement lui soient accordés.

Dans ses dernières conclusions du 13 décembre 2022, la SCI Na Neffiessoise, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 3 mai 2022 en ce qu’il a :

Prononcé la résiliation du bail liant les parties,

Autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion du locataire ainsi qu’à celle de tous biens et de toutes personnes se trouvant dans les lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique,

Fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer,

Condamné Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 2.500 euros en restitution des sous-loyers perçus,

Condamné Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 1.972,12 euros correspondant à l’arriéré des loyers et des charges arrêté à la date du 1er mars 2022,

Condamné Mme [K] [I] à payer à la SCI La Niefessoise la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

Débouter Mme [K] [I] de toutes ses demandes et conclusions ;

Condamner Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [I] aux entiers dépens de l’instance.

La SCI La Neffiessoise conclut à la résiliation du bail. Elle précise avoir mis sa locataire en demeure de cesser la sous-location sans effet et produit un constat d’huissier du 5 août 2021 faisant état de ladite sous-location. Elle affirme que la question de la régularité de la procédure a bien été tranché en première instance. La SCI ajoute que la sous-location interdite pouvait à juste titre, sur le fondement des contrats de louage, justifier de la résiliation du bail.

Elle sollicite le remboursement, par Mme [K] [I], des sous-loyers à hauteur de 2.500 euros, arguant du fait que la fiche AirBnB témoignerait de ce que le logement avait auparavant été sous loué au moins une fois. En outre, l’appelante reconnaitrait dans ses écritures avoir loué le logement pendant un mois et demi et pas uniquement du 31 juillet au 19 août 2021.

La SCI fait valoir que Mme [K] [I] demeure redevable de la somme de 1.578,66 euros au titre de l’arriéré locatif.

L’intimée conclut à la condamnation de Mme [K] [I] à lui verser la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour son comportement fautif qui aurait causé un préjudice au bailleur.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

En l’espèce, le contrat de bail liant les parties rappelle cette interdiction à l’article 12 dans les mêmes termes de sorte que Mme [I] n’ignorait pas l’impossibilité de sous-louer le logement sans l’accord du bailleur.

Sur ce, le moyen présenté par Mme [I] quant à l’irrégularité du motif de résiliation ne saurait être accueilli en appel.

En effet, selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation du contrat en cas notamment d’une inexécution suffisamment grave de l’une de parties quant à ses obligations contractuelles ce qui diffère d’une demande en résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire ou en vertu d’un congé.

La SCI Neffiessoise pouvait donc parfaitement solliciter la résiliation du contrat de bail en arguant d’un manquement de Mme [I] à l’une de ses obligations contractuelles à savoir la violation délibérée par la preneuse de l’interdiction de sous-louer.

Il appartient donc au juge d’apprécier la gravité du manquement allégué pour déterminer si la résiliation est justifiée.

Au cas d’espèce, Mme [I] reconnaît avoir procédé à la sous-location de son habitation du 31 juillet au 19 août 2021 puis avoir cessé cette sous-location dès l’instant où le bailleur l’a alertée du caractère fautif de l’opération. Selon elle, le caractère temporaire et isolé de cette sous-location justifie qu’il ne soit pas fait droit à la demande de résiliation en l’absence de manquement grave et répété.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande de résiliation, une annonce visualisée le 19 juillet 2021 et déposée par Mme [I] sur un site internet par laquelle elle met sa maison en location.

Il produit également une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à Mme [I] le 19 juillet 2021 par l’agence Santoni Immobilier, son mandataire, la mettant en demeure de cesser immédiatement la sous-location sous peine de voir engager une action en résiliation du bail.

Mme [I] conteste la réception d’une telle mise en demeure étant relevé que le bailleur ne produit pas l’accusé de réception. Cela étant, l’appelante n’est pas censée ignorer le caractère fautif de cette sous-location prohibée par le contrat de bail.

Enfin, l’intimé verse aux débats un procès-verbal de constat dressé le 5 août 2021 par Me [R] qui a rencontré l’occupant des lieux lequel lui a fait les déclarations suivantes :

« j’ai pris contact avec Mme [K] [I] par internet avec un échange de mail depuis airbnb. Je loue à Mme [I] sans bail, sans écrit, ni contrat. Nous sommes arrivés le 31 juillet 2021 et restons jusqu’au 19 août 2021. Je loue 1250 euros pour 19 jours. Nous ne savions pas que Mme [I] n’était pas la propriétaire ».

Il résulte de l’ensemble des pièces que Mme [I] a commis une faute contractuelle en procédant à la sous-location du logement, qu’elle louait, dans un but strictement lucratif sans avoir obtenu l’autorisation du bailleur, ni avoir pris les précautions d’usage notamment par la souscription d’un contrat de bail meublé et ce afin d’obtenir le versement occulte de revenus locatifs.

Ce comportement fautif délibéré est suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a ordonné la résiliation du bail, autorisé l’expulsion de Mme [I] et l’a condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

2/ Sur la restitution des loyers:

Le premier juge a condamné Mme [I] au paiement d’une somme de 2500 euros indiquant que la preneuse reconnaissait une sous-location de six semaines.

Cependant, Mme [I] ne reconnaît que 19 jours de location pour une somme de 1250 euros telle qu’elle résulte du procès-verbal de constat du 5 août 2021, et aucune pièce produite aux débats ne permet de déterminer une période de sous-location de six semaines.

Il convient, en l’absence d’élément de preuve, d’infirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Mme [I] au paiement de la somme de 1.250 euros.

3/ sur l’arriéré locatif et la demande de délais de paiement :

Le premier juge a condamné Mme [I] au paiement d’une somme de 1.972,12 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 1er mars 2022.

Mme [I] soutient en appel que l’arriéré locatif ne s’élève plus qu’à la somme de 465,94 euros tenant les versements de la CAF au bailleur ainsi que des paiements ponctuels.

En l’état, elle ne justifie pas de l’existence de règlements effectifs qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur dans le relevé de compte locatif établi le 1er mars 2022 qui porte bien mention des paiements effectués au titre de l’aide au logement ainsi que de virements d’un montant de 550 euros sur les mois ciblés par l’appelante.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé sur le montant de la dette locative.

Mme [I] sollicite des délais de paiement sur une période de trois années au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qu’elle motive par la précarité de sa situation, celle-ci disposant le statut de travailleur handicapé et ayant à charge un enfant de 12 ans.

La situation financière de Mme [I] justifie qu’il soit fait droit à sa demande et elle sera autorisée à se libérer de sa dette en 36 versements dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 3 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers sauf en ce qu’il a condamné Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 2.500 euros en restitution des sous-loyers perçus et l’a déboutée de la demande de délais de paiement,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [K] [I] à payer à la SCI La Neffiessoise la somme de 1.250 euros en restitution des sous-loyers perçus,

Autorise Mme [K] [I] à se libérer de la dette locative d’un montant de 1.972,12 euros en 36 versements, les 35 premiers d’un montant de 50 euros à verser le 5 de chaque mois et un dernier versement correspond au solde restant dû à la même date,

Dit qu’en cas d’un seul impayé, la SCI La Neffiessoise sera autorisée à solliciter le paiement du solde restant dû,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne Mme [K] [I] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,