COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2025

ph

N° 2025/ 183

N° RG 22/10486 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZIF

S.C.I. LES OLIVIERS

C/

[Z] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Fanny ESCARGUEL

M^e Aurore LLOPIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire D’AIX EN PROVENCE en date du 23 Mai 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02147.

APPELANTE

S.C.I. LES OLIVIERS, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Madame [Z] [I]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Aurore LLOPIS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [Z] [I] est propriétaire au premier étage d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3], d’un studio et d’un appartement en duplex, tous deux mis en location.

La SCI Les oliviers est propriétaire d’un appartement situé au-dessus, donné en location, selon contrat de bail du 7 novembre 2018.

Déplorant le départ de l’un de ses locataires à cause des locataires du dessus, auquel il est reproché diverses nuisances et l’absence de respect des règles d’hygiène générant l’apparition de blattes et de cafards, Mme [I] a, par exploit d’huissier du 14 mai 2020, fait assigner la SCI Les oliviers devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence afin de la voir, sur le fondement des troubles anormaux du voisinage causés par ses locataires, condamner à faire procéder au vidage complet de l’appartement litigieux dont elle est propriétaire et à faire procéder par une société habilitée à la désinsectisation complète dudit appartement et à indemniser ses préjudices.

Par jugement du 23 mai 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— déclaré Mme [I] recevable à agir à l’encontre de la SCI Les oliviers,

— condamné la SCI Les oliviers à payer à Mme [I] la somme de 10 990 euros,

— rejeté la demande de Mme [I] en condamnation de la SCI Les oliviers pour préjudice moral,

— rejeté les demandes de la SCI Les oliviers en condamnation de Mme [I] pour procédure abusive,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la SCI Les oliviers à payer à Mme [I] la somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a considéré :

— sur la recevabilité, que les documents produits font état de la qualité de propriétaire de Mme [I] s’agissant des biens loués situés dans le même bâtiment que la SCI Les oliviers et que la présence de nuisibles dans les locaux, la résiliation des baux locatifs et les difficultés subséquentes en matière de remboursement d’emprunt immobilier constituent l’urgence imposée par le texte, permettant de la dispenser du préalable de conciliation imposé en matière de trouble anormal de voisinage,

— que la présence de nuisibles dans les appartements de Mme [I] pendant plus d’un an est démontrée et constitue un trouble anormal du voisinage ; bien que le rapport du 19 septembre 2019 établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne ne permette pas d’identifier l’origine de la présence des nuisibles, il résulte des autres documents et de la disparition des nuisibles après le départ des locataires de la SCI Les oliviers que l’origine des nuisibles se trouvait dans l’appartement de cette dernière,

— que Mme [I] ne démontre pas de lien de causalité entre le préjudice moral allégué et la présente action judiciaire,

— que la SCI Les oliviers ne démontre pas que la procédure est abusive.

Par déclaration du 20 juillet 2022, la SCI Les oliviers a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 4 février 2025, la SCI Les oliviers demande à la cour de :

Vu les articles 544 et suivants du code civil,

Vu les jurisprudences citées,

Vu les pièces annexées au débat,

A titre principal :

— juger que les preuves apportées au débat en première instance par Mme [I], ne suffisent pas à rapporter la preuve que ses locataires soient à l’origine des désordres,

En conséquence,

— juger que ses locataires ne sont pas à l’origine des désordres, qu’il n’y a donc lieu à condamnation, au sens du trouble anormal de voisinage,

— juger que l’arrivée des nuisibles a le caractère d’une force majeure, imprévisible et irrésistible et en conséquence exonère la responsabilité du bailleur,

— infirmer le jugement du 22 mai 2022 dans sa totalité et remettre les parties en l’état,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire et ce malgré les démonstrations effectuées, la cour venait à confirmer la responsabilité de ses locataires de la SCI Les oliviers, il conviendra de minorer la dette,

— la condamner à la somme de 1 855 euros au titre du préjudice économique,

En tout état de cause :

— condamner Mme [I], aux dépens de l’instance et à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les oliviers fait valoir que :

Sur la fausseté des preuves rapportées par Mme [I],

— si la présence de nuisible n’est pas contestée, il n’y a pas de concomitance entre l’arrivée dans les lieux de ses locataires et la présence des nuisibles,

— M. et Mme [N] sont entrés dans les lieux le 15 octobre 2018 mais les nuisibles seraient arrivés en avril 2019 soit sept mois après l’entrée dans les lieux,

— ils ont quitté les lieux avant la fin de la trêve hivernale, prévue au 31 mars 2020 et la disparition des cafards après leur départ coïncide simplement avec une désinsectisation totale de l’immeuble et non avec leur départ,

— il est démontré dans l’étude environnementale réalisée par un expert en entomologie que les foyers actifs peuvent provenir du domaine public et être transportés involontairement dans les appartements de l’immeuble ; on peut aussi supposer qu’y compris les locataires de Mme [I] auraient pu transporter des blattes dans leur propre domicile par inadvertance, générant le type de cercle vicieux irrésistible qu’a connu cet immeuble dans une zone qui est active depuis plusieurs années,

— Mme [B], locataire du studio de Mme [I], qui était présente en même temps que ses locataires, ne s’est jamais plainte de la présence de nuisibles dans son appartement,

— en ce qui concerne le T2 de Mme [I], il a été loué le 12 mars 2019 à M. [L] et le document fourni par la partie adverse qui démontrerait que le locataire a quitté les lieux, en partie du fait de la présence de nuisibles et du comportement des locataires de la SCI Les oliviers, est un faux, l’écriture de Mme [I] étant la même que l’écriture qui est indiquée comme étant celle du locataire ; il est demandé une vérification d’écriture en vertu des articles 287 à 299 du code de procédure civile et cet acte devra être écarté,

— le second locataire du T2, M. [X], qui serait resté du 18 juin 2019 au 30 novembre 2019, indique qu’il ne serait pas resté dans les lieux du fait de la présence de cafards et du comportement du locataire de la SCI les Oliviers. Or, là aussi, le formalisme du courrier produit est similaire aux courriers produits par Mme [I], et il ne respecte pas le formalisme d’un préavis de départ ; il conviendra que ce document fasse l’objet une vérification d’écriture et il devra être écarté des débats,

— les documents produits par la société Provence nuisibles contiennent des allégations fausses et surtout partiales,

— l’attestation de la société Provence nuisible, comme le confirme son avocate, a été établie pour que Mme [I] puisse obtenir le remboursement des frais liés à la désinsectisation et cette attestation n’aurait pas été délivrée si la société avait eu connaissance de l’intention de Mme [I] de l’employer à des fins contentieuses,

— la société Provence nuisibles n’a visité que le T2 de Mme [I] et ne s’est pas déplacée dans les autres appartements, et il est démontré qu’il n’existe aucune connexion directe entre les réseaux, ni électriques, ni de plomberie ; cela va à l’encontre de ce que l’attestation indique et les témoins de contrôle qu’elle invoque ne sont pas produits devant la juridiction,

— il n’est pas possible de fonder une décision de justice sur cette attestation puisqu’elle a été diligentée à la seule demande de Mme [I] et il faut donc l’ écarter sur la base de l’article 16 du code de procédure civile,

— le courrier de la mairie se fonde sur le fait que les nuisibles étaient présents dans son appartement, mais cela ne démontre en rien qu’elle en est à l’origine ; l’infestation constatée par l'[Localité 7] implique la présence de nuisibles dans l’intégralité de l’immeuble donc de facto dans l’appartement incriminé,

— cette attestation a été établie sans la moindre enquête, ni la moindre vérification, ni la moindre convocation,

Sur la preuve inverse de la multitude de possibilités de responsables de l’arrivée des nuisibles,

— le rez-de-chaussée abrite une activité de bar/snack, est entouré de nombreux établissements alimentaires et ces commerces représentent autant de sources plausibles de l’apparition, du maintien ou de l’aggravation des infestations de nuisibles au fil du temps,

— l’étude environnementale du bureau d’étude ECOMED qu’elle a fait établir le démontre,

— les attestations fournies démontrent la présence de blattes plusieurs années avant l’arrivée des locataires incriminés et après leur départ comme le montre aussi le constat d’huissier du 28 septembre 2022,

— il est donc parfaitement plausible que l’activité des commerces alimentaires à proximité couplé au manque d’entretien des voies publiques communales portent une responsabilité déterminante dans l’arrivée et le maintien des nuisibles dans la rue ainsi que dans la prolifération dans les immeubles voisins,

— les pièces fournies démontrent également qu’il existe un lien de causalité entre les manquements de la ville et la prolifération des nuisibles dans le quartier, notamment par la présence d’égouts non couverts, de fissures sur le trottoir et par la présence de fientes non nettoyées,

— elle ne peut être tenue pour responsable, étant donné que le défaut d’entretien de la collectivité est probant et il est impossible pour Mme [I] de rapporter la preuve que l’arrivée des nuisibles serait de sa faute et que ses locataires seraient responsables du trouble anormal de voisinage,

— en réalité le problème de l’infestation des nuisibles est un problème qui relève de la copropriété puisqu’il est établi que les parties communes de l’immeuble sont infestées et il s’agit d’un problème généralisé, il appartient au syndic au regard de son obligation d’entretien et de conservation, de mandater une entreprise spécialisée afin de mettre un terme à leur prolifération ; c’est donc la responsabilité du syndic qui aurait dû être engagée,

— la société Provence nuisibles a bien indiqué que les nuisibles passaient par le réseau de la tuyauterie, ce qui est une partie commune de l’immeuble,

— le rapport de l'[Localité 7] indique clairement « il n’est pas possible d’en déterminer l’origine » et bien « que le logement visité accumule certains indices favorables à la prolifération de nuisibles (entretien général, présence d’animaux, surpeuplement) il n’est pas possible de l’incriminer directement en ce qui concerne cette problématique »,

— ce rapport est le seul rapport demandé par la mairie, qui est neutre et impartial,

— la théorie du trouble anormal de voisinage qui impose que soit rapportée la preuve de cette responsabilité sur l’origine du trouble, ne peut donc s’appliquer,

Sur la force majeure,

— l’arrivée des cafards a la caractéristique de la force majeure à savoir imprévisible et irrésistible.

— elle a immédiatement réagi lorsqu’il a été indiqué la présence de nuisibles dans l’immeuble,

— dès la première alerte de Mme [I], le 14 mai 2019, elle a fait procéder à ses frais à une désincitation de l’immeuble et a fait installer des pièges à cafard le 22 juillet 2019 et le 2 août 2019, alors même que l’origine des désordres n’a jamais été déterminée,

— Mme [I] a fait procéder à plusieurs désinsectisations, qui n’ont jamais fonctionné,

— le fait que les nuisibles ne soient pas éradiqués, malgré les actions combinées des deux propriétaires sur les trois logements, prouve bien que l’arrivée des nuisibles, est imprévisible et irrésistible puisqu’il est impossible de les faire partir de manière pérenne,

A titre subsidiaire,

— concernant le studio, Mme [I] ne démontre pas qu’il n’était pas louable et il n’est pas indiqué les raisons du départ de Mme [B],

— concernant le T2, seul logement pouvant ouvrir droit à indemnisation, il ressort des documents qu’il n’a pas été loué de janvier 2020 à juillet 2020 et l'[Localité 7] n’a déclenché aucune procédure d’insalubrité, seule cause d’indemnisation totale du loyer ; il convient donc d’appliquer une décote de 50 % sur le montant des loyers perdus, soit 1 855 euros,

— la perte de loyer l’a également impactée puisque son logement n’a pas été loué pendant onze mois et il est donc inéquitable de lui faire porter l’intégralité de la responsabilité alors qu’il n’est pas démontré que l’origine des nuisances lui est imputable, d’autant qu’elle a été diligente,

— en revanche en n’effectuant aucune démarche amiable avant de saisir la juridiction et en ne portant pas plainte contre X, démarche juridiquement plus appropriée, permettant de prendre en compte l’ensemble des facteurs contributifs, Mme [I] lui a causé un préjudice certain découlant des frais importants engagés pour se défendre ou sur le plan moral puisque cette action a nui à sa réputation auprès de la mairie, de sa banque, du voisinage et exposant ses représentants à un stress significatif lié à une procédure jugée comme abusive.

Dans ses dernières conclusions, transmises et notifiées par RPVA le 20 février 2025, Mme [I] demande à la cour de :

Vu l’article 544 et suivants du code civil,

— confirmer dans l’ensemble de ces dispositions le jugement rendu le 22 mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

— débouter la SCI Les oliviers de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la SCI Les oliviers à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [I] réplique que :

Sur la prétendue fausseté des preuves,

— elle dénie les accusations de falsification et s’est rapprochée de l’ensemble des personnes, anciens locataires, ayant pu procéder à la régularisation de ces pièces afin qu’il en soit établi la véracité,

— s’il n’est pas contesté qu’elle a rédigé le bail et l’attestation de M. [L] du 29 avril 2019, ce dernier lui a indiqué les termes exacts qu’il voulait voir apparaître sur cette dernière, M. [L] a bien signé lui-même les deux documents ; contrairement à ce qui est prétendu par la SCI Les oliviers, les signatures apposées par M. [L] sont bien similaires de sorte qu’il n’y a lieu à douter de la véracité des pièces versées au débat qui n’ont manifestement connu aucune falsification,

— sur les documents de M. [X], il ressort de la comparaison des signatures qu’elles sont strictement identiques et elle s’est rapprochée de lui et il atteste avoir bien été l’auteur des pièces ; la SCI Les oliviers se contente de prétendre que le formalisme du courrier, dactylographié, serait similaire au courrier, également dactylographié, produit par Mme [I],

Sur la responsabilité de la SCI Les oliviers,

— il incombe au propriétaire bailleur de sélectionner ses locataires en s’assurant que leur occupation ou leur activité soit compatible avec la destination des locaux ; le propriétaire étant directement responsable du comportement de son locataire, il a le devoir d’intervenir aussitôt que possible pour que celui-ci respecte les obligations qui lui incombent,

— avant l’arrivée des locataires de la SCI Les oliviers les attestations des précédents locataires démontrent qu’il n’y avait pas de nuisibles dans les locaux mais que depuis avril 2019 ces derniers sont infestés de nuisibles ; elle a donc fait intervenir une entreprise spécialisée dans les plus brefs délais, mais après la réapparition des cafards et blattes et le constat des conditions d’occupation des locataires de la SCI Les oliviers, elle a immédiatement informé cette dernière sur les mesures qu’il convenait de prendre,

— le mutisme de la SCI Les oliviers a contribué à permettre la prolifération des nuisibles et de facto le départ de ses locataires,

— elle a fait intervenir une nouvelle société de désinsectisation qui a précisé de manière extrêmement limpide que le problème des insectes venait de l’appartement de la SCI Les oliviers et la commune de la-Fare-les-Oliviers a indiqué que les conditions d’occupation des locataires de la SCI Les oliviers étaient à l’origine de la situation et rendaient ses logements inhabitables,

— la commune a diligenté une enquête exhaustive à l’issue de laquelle il est clairement ressorti la responsabilité de la SCI Les oliviers quant à l’origine des nuisances, alors que l’ARS n’avait pas examiné l’origine des désordres ; le maire dispose des pouvoirs de police en matière de salubrité et d’habitat indigne et se trouve ainsi compétent en premier chef,

— il ressort des documents qu’elle fournit, notamment des attestations des locataires, des constatations de la société Provence nuisibles, de l’intervention de l’ARS, de l’intervention de la commune et de l’intervention de la SCI Les oliviers, que l’existence persistante des nuisibles rendant son appartement inhabitable provient de la propriété de la SCI Les oliviers,

— le maire dispose de pouvoirs de police en matière de salubrité et d’habitat indigne,

— la SCI Les oliviers reproche le défaut de contradictoire de l’intervention de la société Provence nuisibles alors même que les éléments versés au débat démontrent qu’elle a toujours été parfaitement informée des diligences, dont l’intervention de cette entreprise spécialisée en désinsectisation, mais l’appelante est demeurée mutique et elle affirme, sans le démontrer, que le problème relève de la copropriété,

— le simulacre d’explication technique contenu dans les conclusions de l’appelante n’est strictement pas fondé et est contredit par l’ensemble des pièces produites,

— il ressort des éléments du dossier la caractérisation certaine et indéniable d’un trouble particulièrement important puisque rendant inhabitable le logement, étant précisé que la bonne foi de la SCI Les oliviers, qui n’est pas démontrée, n’est pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité,

Sur la prétendue force majeure,

— le trouble anormal retenu par le jugement querellé comme ayant engagé sa responsabilité n’est évidemment pas circonscrit à l’arrivée de cafards mais bien à la persistance de ces nuisibles sur de longs mois, critère ayant justifié la retenue par le premier juge d’un trouble anormal de voisinage,

— le trouble anormal causé par la SCI Les oliviers est constitué par le comportement adopté par elle postérieurement à l’arrivée des nuisibles,

Sur les ultimes arguments adverses,

— il ressort des ultimes conclusions produites par la SCI les oliviers et de la correspondance officielle entre avocats, qu’il est indubitable que son gérant a entendu se rapprocher et a tenté d’intimider la société Provence nuisibles,

— l’attestation établie par la société As de pic PACA qui n’a pu d’une part effectuer une visite domiciliaire et d’autre part constater précisément tant la physionomie des lieux que la présence récurrente, constante et récidivante des nuisibles ne saurait être pertinente dans le règlement du présent litige,

— il est indubitable, contrairement à ce que tente de faire croire la SCI Les oliviers, que le fonds de commerce constituant un bar de village n’a jamais été considéré comme pouvant être à l’origine de la survenance de cafards et plus largement de nuisibles ; c’est en vain que la SCI Les oliviers entend embrumer les débats et rejeter la responsabilité tantôt sur un fonds de commerce tantôt sur le domaine public communal,

— les attestations versées au débat viennent ainsi strictement discréditer la prétention de la SCI Les oliviers tendant à soutenir qu’il existerait une infestation généralisée ; tel n’a jamais été le cas comme en témoignent de nombreux voisins directs,

Sur les indemnisations des préjudices subis,

— les pertes afférentes aux revenus locatifs sont arrêtées au mois de juillet 2020 date à laquelle la désinsectisation a pu être mise en place utilement par Mme [I] via la société Provence nuisibles après vidage de l’appartement litigieux, propriété de la SCI Les oliviers,

— pour le T2, il a pu être remis en location quelque temps après un traitement mais cela n’a pas suffi et le locataire qui avait loué entre juin 2019 et décembre 2019 a quitté les lieux, comme M. [L] avant lui, du fait de la présence de nuisibles ; le logement est resté vacant pendant huit mois et le loyer mensuel non perçu est de 530 euros, soit un total de 4 240 euros,

— pour le studio, celui-ci était inhabitable depuis le mois d’avril 2019 et il n’a donc pas pu être loué pendant quinze mois pour un loyer mensuel de 430 euros, soit un total de 6 750 euros,

— elle est parvenue à obtenir un report de six mois de ses échéances de crédit immobilier, ce qui a rallongé d’autant la durée de son crédit et se trouve ainsi extrêmement préjudiciable,

— en situation financière obérée, elle a dû être hébergée au domicile de sa fille,

— la décote de 50 % évoquée par la SCI Les oliviers, fait fi des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 23 novembre 2018 notamment en son article 6 qui dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments conforme à l’usage d’habitation. », lui interdisant de donner à bail ces deux appartements.

L’instruction a été clôturée le 25 février 2025.

L’arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’appelante comporte des demandes de « juger », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

En outre, il est relevé que ne figure pas dans le dispositif des conclusions de la SCI Les oliviers, de demande d’écarter des débats certaines pièces produites par Mme [I], si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur le trouble anormal de voisinage

Mme [I] sollicite l’indemnisation du trouble anormal de voisinage résultant de la présence de nuisibles (cafards et blattes), venant de l’appartement de la SCI Les oliviers loué, ayant provoqué le départ de ses propres locataires.

La SCI Les oliviers qui conteste la validité des preuves apportées par Mme [I], oppose qu’il n’est pas démontré que les cafards viennent de son appartement, en arguant de multiples causes possibles. Elle se prévaut aussi de la force majeure exonératoire.

Aux termes de l’article 544 du code civil, « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

A l’appui de sa demande, Mme [I] verse aux débats :

— un courrier rédigé sous le nom de [L], le 29 avril 2019, dans lequel il explique être parti car l’appartement était invivable à cause du locataire du dessus : va et vient incessants, invasion de cafards, bruits nuit et jour. Le contrat de bail avec M. [L] concerne l’appartement en duplex et a pris effet le 12 mars 2019. En réponse à l’allégation de fausseté de la SCI Les oliviers, Mme [I] reconnaît avoir rédigé ce courrier mais affirme que c’est bien M. [L] qui l’a signé.

— un courrier de [M] [X] du 18 juillet 2019 déplorant la présence importante depuis le 18 juin 2019 de cafards dans son appartement, accompagné de photographies. Le contrat de bail avec M. et Mme [X] a pris effet le 18 juin 2019 jusqu’au 30 novembre 2019.

— la mise en demeure du 10 juillet 2019 en recommandé avec accusé de réception, adressée par Mme [I] à la SCI Les oliviers pour dénoncer les nuisances causées par ses locataires, rappelant un précédent courrier du 23 avril 2019, après intervention de la société Docteur nuisibles le 14 mai 2019.

— un signalement au maire de [Localité 9] adressé par Mme [I], le 11 juillet 2019.

— un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par Mme [I] à la SCI Les oliviers le 17 juillet 2019 revenu « non réclamé ».

— une lettre rédigée par la société Provence nuisibles le 15 octobre 2019 intervenue à la demande de Mme [I], aux termes de laquelle l’appartement est régulièrement envahi par les cafards, que les appartements sont liés entre eux par des tuyaux ou câbles techniques et par des parties communes. Il est précisé que suite à la pose de témoins de contrôle, il a été constaté que le problème vient d’un appartement situé au-dessus.

— un courrier recommandé du 10 décembre 2019 et la réponse du 26 décembre 2019 de la SCI Les oliviers, selon laquelle elle est dans l’attente d’autres éléments d’information pour constituer un dossier contre ses locataires et indique que suite à son appel, l’assistante sociale s’est engagée à faire le maximum pour reloger cette famille.

— un courrier du maire de La-Fare-les-Oliviers du 31 décembre 2019, disant que l’agence régionale de la santé a visité l’immeuble, confirmé la présence de blattes dans tout le bâtiment et entre autre désordre, un surpeuplement et un encombrement du logement occupé par les locataires de M. [F] (gérant de la SCI Les oliviers) pouvant être de nature à créer des conditions d’occupation contraires à la santé. Il est précisé qu’il ressort d’une enquête de voisinage que le début de cette infestation correspond à la date d’arrivée de la famille [N] locataire de la SCI les oliviers et qu’à ce jour la famille n’est pas relogée et qu’ainsi les appartements de Mme [I] ne sont pas habitables.

— plusieurs témoignages établis en février 2025 pour attester de l’absence de constat de la présence de cafards dans leurs commerces, situés [Adresse 8], ou autre, mais pas [Adresse 10].

De son côté, la SCI Les oliviers produit :

— un courrier de mise en demeure qui lui a été adressé par l’agence régionale de santé le 17 septembre 2019, concernant l’appartement loué à M. et Mme [N], [Adresse 2] deuxième étage, après avoir relevé plusieurs infractions au règlement sanitaire départemental à l’issue de la visite des lieux du 2 août 2018 (en réalité 2019). Il y est conclu à un mode d’occupation anormal : surpeuplement, présence de cafards pouvant être causée par cette suroccupation. Le commentaire final est le suivant : « La visite fait suite à des plaintes de voisinage relatives à la présence de cafards dans l’immeuble. Si la présence de cafards a bien été constatée dans le logement, l’immeuble et même aux alentours, il n’a pas été possible d’en déterminer l’origine. Bien que le logement visité accumule certains indices favorables à la prolifération de nuisibles (entretien général, présence d’animaux, surpeuplement) il n’est pas possible de l’incriminer directement en ce qui concerne cette problématique ».

— une facture au nom de la SCI Les oliviers du 14 mai 2019 établie par la société Docteur nuisibles, pour un traitement contre les insectes.

— un rapport privé établi par la société Eco-med du 12 décembre 2024, sur l’origine environnementale et la prolifération des nuisibles urbains, s’agissant de l’impact des commerces alimentaires et des infrastructures dégradées sur les populations de pigeons et de cafards.

— un procès-verbal de constat d’huissier du 28 septembre 2022 établi à la demande de quatre personnes se disant propriétaires de biens immobiliers dans la commune de La-Fare[Adresse 1] (qui est bien la rue dans laquelle se situe l’immeuble litigieux), dont la SCI Les oliviers : il a constaté l’état dégradé de l’enrobé de la voie, la présence d’herbe sauvage, des manques d’enrobé, la présence de cafards au [Adresse 6] et au 2 bis dans deux lots.

Dans les lots de la SCI Les oliviers l’huissier a constaté qu’ils sont « libres de tout occupant les locataires ayant donné congé, ne voulant plus subir les nuisances tant des cafards, mouches que des fientes des pigeons qui logent sur la toiture de ce dernier dont nous avons constaté la présence ».

— plusieurs témoignages établis en septembre 2022, attestant que les biens situés dans la [Adresse 10] sont régulièrement envahis par les cafards nécessitant des désinfections récurrentes, imputé au manque d’entretien de la rue par les services municipaux. Il est joint à l’une des attestations une facture de traitement contre les insectes, datée de décembre 2022. L’un des témoins déclare avoir habité le [Adresse 6] entre 1990 et 2005 et avoir subi pendant des années des invasions de cafards qui provenaient de la rue.

Il est établi que la locataire du studio de Mme [I] (Mme [B]) du 18 septembre 2017 au 28 février 2019, date de son départ, ne s’est jamais plainte de la présence de nuisibles, la première plainte remontant à avril 2019, tel que rappelé dans le courrier recommandé adressé par Mme [I] à la SCI Les oliviers le 10 juillet 2019 et dont la réalité est attestée par le fait que la SCI Les oliviers a alors entrepris un traitement contre les nuisibles facturé en mai 2019. Cette chronologie n’est ainsi pas modifiée, même si l’on ne tient pas compte du courrier de M. [L] d’avril 2019.

La société Docteur nuisibles est intervenue en mai 2019 au [Adresse 2], selon facturation adressée à Mme [I].

La société Provence nuisibles intervenue à la demande de Mme [I] en septembre 2019 dans l’appartement de M. [X], a pu constater la persistance de la présence de cafards, malgré les traitements intervenus, et suite à la pose de témoins de contrôle, que le problème venait d’un appartement situé au-dessus, ne pouvant s’agir que de l’appartement de la SCI Les oliviers, compte tenu de la configuration de l’immeuble. Le fait que la preuve de la pose de témoins de contrôle ne soit pas rapportée est indifférent, cette attestation de la société Provence nuisibles étant un élément parmi d’autres, soumis à l’appréciation de la juridiction. En outre, le fait que l’avocat de la société Provence nuisibles ait répondu que la société Provence ne savait pas que son attestation serait produite en justice, ne peut permettre de conclure que le contenu de l’attestation est faux.

Il n’y a pas de raison d’écarter le courrier de M. [X] de juillet 2019, étayé par des photographies, qu’il a d’ailleurs confirmé par un témoignage postérieur accompagné d’une copie de sa carte nationale d’identité, permettant de vérifier sa signature.

Il est constant que la SCI Les oliviers a donné à bail son bien immobilier selon contrat du 7 novembre 2018 et il est établi qu’en août 2019, il a été constaté une suroccupation problématique de l’appartement, pouvant expliquer la présence de cafards. A cet égard, le délai de sept mois entre l’entrée dans les lieux de ses locataires et l’apparition des nuisibles, ne fait que confirmer que ce sont les conditions d’occupation du logement par les locataires de la SCI Les oliviers, qui dans le temps, ont favorisé l’apparition et le developpement des nuisibles.

La situation a perduré et existait encore fin décembre 2019, la solution de relogement des locataires de la SCI Les oliviers, par les services sociaux, tardant à se concrétiser.

La SCI Les oliviers déclare que ses locataires sont partis en mars 2020 avant la fin de la trêve hivernale, étant observé que dans le jugement appelé était mentionnée la délivrance d’un commandement de payer, de fournir les justificatifs d’assurance et de cesser les troubles du voisinage, du 14 janvier 2020.

Mme [I] qui a assigné la SCI Les oliviers le 14 mai 2020, en sollicitant le vidage de l’appartement et sa désinsectisation complète, déclare que la désinsectisation est intervenue en juillet 2020, ce que ne conteste pas la SCI Les oliviers, qui a manifestement attendu encore, après le départ de ses locataires en suroccupation du logement, pour désinsectiser les lieux et les traiter.

Les attestations produites par la SCI Les oliviers ne sont pas de nature à créer un doute sur cette origine, parce qu’elles ne concernent pas la période litigieuse de 2019 mais une période postérieure, sauf une attestation mais concernant une adresse éloignée de l’adresse litigieuse, et qu’en tout état de cause, en 2022, l’huissier n’a pas constaté la présence de cafards dans « les lots » de la SCI Les oliviers au [Adresse 2].

Il convient donc d’en conclure que c’est par une juste appréciation des faits et du droit que le premier juge a retenu que la présence de nuisibles dans l’appartement de Mme [I] pendant plus d’un an, constitue un trouble anormal du voisinage, dont l’origine dans l’appartement de la SCI Les oliviers situé au-dessus et à côté pour la partie en duplex de l’appartement selon schéma produit par la SCI Les oliviers, est démontrée nonobstant le fait que le rapport du 19 septembre 2019 établi par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne ne permette pas d’identifier cette origine, par les autres pièces et la disparition des nuisibles après le départ des locataires de la SCI Les oliviers.

A cet égard, le courrier de la société Provence nuisibles n’est pas la seule pièce retenue, mais aussi le compte-rendu de l’agence régionale de la santé révélant les conditions anormales d’occupation du logement, le courrier du maire s’appuyent sur l’enquête de l'[Localité 7], le courrier de M. [X].

La SCI Les oliviers qui oppose subsidiairement la force majeure exonératoire, échoue à démontrer que l’apparition et la persistance des cafards et blattes pendant plus d’un an, présentent les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité, alors qu’il ressort des éléments ci-dessus examinés que l’origine se trouve dans les conditions d’occupation du logement qu’elle a donné en location et qui a duré dans le temps.

Le jugement appelé sera ainsi confirmé sur ce point.

S’agissant de l’indemnisation, Mme [I] réclame l’indemnisation de la perte locative jusqu’en juillet 2020 :

— du studio inhabitable depuis le mois d’avril 2019, soit pendant quinze mois, pour un loyer mensuel de 430 euros,

— de l’appartement en duplex depuis le mois de décembre 2019, soit pendant huit mois, pour un loyer mensuel de 530 euros.

La SCI Les oliviers oppose que le studio n’a pas été impacté et que pour l’appartement en duplex, il faut appliquer une décote de 50 %.

Il est établi que le locataire M. [X] a quitté l’appartement en duplex, fin novembre 2019 en raison de la présence et persistance de cafards et blattes malgré traitements. La perte locative de 530 euros, montant du loyer réglé par M. [X], est donc directement liée au trouble anormal de voisinage imputable à la SCI Les oliviers en tant que propriétaire et a duré jusqu’après le départ des locataires de la SCI Les oliviers en mars 2020, après désinsectisation complète de l’appartement litigieux en juillet 2020, Mme [I] justifiant pour sa part la désinsectisation de ses deux appartements selon facture établie par la société Provence nuisibles du 10 juillet 2020.

Il est relevé que la locataire du studio, Mme [B], a quitté le studio le 28 février 2019 sans lien avec la présence de nuisibles. Le studio n’a pas été repris en location alors que l’appartement en duplex a été loué à partir de mars 2019, pour être quitté en avril 2019 en lien avec la présence de nuisibles, puis repris à compter de mai 2019, le locataire ayant quitté les lieux en raison de la présence de cafards et blattes, fin novembre 2019.

Il convient donc de retenir que l’absence de location du studio moyennant un loyer mensuel de 430 euros, directement liée à l’invasion de nuisibles est certaine, comme pour l’appartement en duplex à compter de décembre 2019, ce qui correspond au courrier du maire de [Localité 9], en décembre 2019, qui indique que les appartements de Mme [I], sont inhabitables, l’existence d’une procédure d’insalubrité n’étant pas nécessaire pour en attester, nul ne souhaitant prendre en location un appartement infesté de nuisibles.

Au total, l’indemnisation de Mme [I] sera retenue pour 7 680 euros (3 440 + 4 240). Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens ainsi que sur les frais irrépétibles.

La SCI Les oliviers qui succombe pour l’essentiel, sera condamnée aux dépens d’appel et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de Mme [I].

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement appelé sauf en ce qu’il a condamné la SCI Les oliviers à verser à Mme [Z] [I], la somme de 10 690 euros à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la SCI Les oliviers à verser à Mme [Z] [I], la somme de 7 680 euros (sept mille six cent quatre-vingts euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI Les oliviers aux dépens d’appel ;

Condamne la SCI Les oliviers à verser à Mme [I] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT