ARRÊT n°2024

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 3 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/02701 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PNRN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 NOVEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG

APPELANT :

Monsieur [Z] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Laurie PEYTAVIN STOCKMANN, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant et postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003832 du 27/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [Z] [E]

né le 26 Septembre 1947 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER,avocat postulant,

assisté de M^e Fanny LAPORTE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER,substituant M^e Emmanuelle BRIAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

Ordonnance de clôture du 16 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 26 novembre 2024 prorogé au 3 décembre 202, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

Suivant contrat en date du 29 décembre 2018 à effet au 1er avril 2017, M. [Z] [E] a donné à bail à M. [Z] [H] un appartement, sis [Adresse 2] à [Localité 5] (34) pour une durée de trois années contre le paiement d’un loyer mensuel principal révisable de 560 euros, outre 20 euros de provisions sur charges.

Le 21 août 2020, Urbanis a effectué une visite du logement et mis en lumière son indécence tenant notamment à l’absence d’eau potable.

Par exploit d’huissier du 18 septembre 2019, M. [Z] [E] a notifié à M. [Z] [H] un congé pour motif légitime et sérieux tenant au défaut de paiement des loyers et charges, ainsi que pour troubles du voisinage et insultes à son encontre.

A défaut de départ de M. [Z] [H] le 31 mars 2020, suivant exploit d’huissier en date du 13 juillet 2020, M. [Z] [E] l’a attrait devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier afin de voir déclarer le congé valable et voir ordonner l’expulsion du locataire.

Le jugement rendu le 18 novembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier :

Valide le congé délivré le 18 septembre 2019 par M. [Z] [E] à M. [Z] [H] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Déclare M. [Z] [H] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020 ;

Ordonne son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Condamne M. [Z] [E] à rétablir l’eau courante dans le logement occupé par M. [Z] [H] dans un délai de trois jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour M. [Z] [E] d’y procéder, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard ;

Condamne M. [Z] [H] à payer à M. [Z] [E] une indemnité d’occupation équivalente à la somme de 310 euros du 1er avril 2020 jusqu’au 31 janvier 2021, puis de la date de rétablissement de l’eau courante jusqu’à la complète libération des lieux ;

Dispense M. [Z] [H] de payer cette indemnité du 1er février 2021 jusqu’au rétablissement de l’eau courante au sein du logement occupé par lui ;

Condamne M. [Z] [E] à payer à M. [Z] [H] la somme de 3.100 euros au titre de la réfaction du loyer du 1er avril 2020 au 31 janvier 2021 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens de la présente instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le premier juge relève un climat de tension entre bailleur et locataire mais que seul M. [Z] [E] rapportait la preuve du comportement fautif de M. [Z] [H] et son irrégularité dans le paiement du loyer, justifiant d’un motif légitime et sérieux du congé délivré.

Le premier juge a retenu que M. [Z] [E] était redevable de la somme de 3.100 euros tenant au préjudice de jouissance subi par M. [Z] [H] des suites de la résiliation de l’abonnement d’eau depuis mars 2020 et ce jusqu’au moins de janvier 2021.

M. [Z] [H] ne rapportant pas la preuve d’une faute de M. [Z] [E] et son intention malicieuse dans l’exercice du droit d’ester en justice, le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts.

M. [Z] [H] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 mai 2022.

Dans ses dernières conclusions du 4 août 2022, M. [Z] [H] demande à la cour de :

— Infirmer partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire en date du 18 novembre 2021 en ce qu’il a :

— Validé le congé délivré le 18 septembre 2019 par M. [Z] [E] à M. [Z] [H] sur le fondement de l’article 15 de la Loi du 6 juillet 1989,

— Déclaré M. [Z] [H] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020,

— Ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamné M. [Z] [H] à payer à M. [Z] [E] une indemnité d’occupation équivalente à la somme de 310 euros du 1er avril au 31 janvier 2021, puis de la date de rétablissement de l’eau courante jusqu’à la complète libération des lieux,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes, plus précisément les demandes suivantes :

— Condamner M. [Z] [E] à payer à M. [Z] [H] la somme de 6.960 au titre de la réfaction des loyers ainsi que du préjudice de jouissance,

— Condamner M. [Z] [E] à payer à M. [Z] [H] la somme de 2.000 euros pour procédure abusive,

— Condamner M. [Z] [E] à payer à M. [Z] [H] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure pénale ainsi que 37 de la Loi du 10 juillet 1991 ;

A titre principal,

Sur la validité du congé pour motif sérieux et légitime

Débouter M. [Z] [E] de sa demande tendant à voir déclarer le congé délivré le 18 septembre 2019 comme parfaitement valable et juger qu’il y a lieu de priver d’effet ledit congé ;

Sur la qualité d’occupant sans droit ni titre et l’expulsion,

Débouter M. [Z] [E] de sa demande tendant à voir déclarer M. [Z] [H] comme étant occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] depuis le 1er avril 2020 ;

Débouter M. [Z] [E] de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de M. [Z] [H] ;

Sur l’indemnité d’occupation,

Débouter M. [Z] [E] de sa demande tendant à voir condamner M. [Z] [H] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 580 euros par mois à compter du 1er avril 2020 ;

A titre reconventionnel,

Sur le préjudice de jouissance,

Condamner M. [Z] [E] à verser à M. [Z] [H] la somme de 5.270 euros au titre de la réfaction des loyers et 2.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Sur la condamnation pour procédure abusive

Condamner M. [Z] [E] à verser à M. [Z] [H] la somme de 2.000 euros pour procédure abusive ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Condamner M. [Z] [E] à verser à M. [Z] [H] la somme de 2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

M. [Z] [H] conclut à l’absence de validité du congé délivré le 18 septembre 2019, affirmant que le bailleur n’apporte pas la preuve du refus du locataire concernant l’augmentation du loyer ni ne produit aucun commandement de payer. Il précise fournir la preuve que le logement est bien assuré et met en avant le fait qu’un climat de tension ne constitue pas un motif sérieux et légitime de congé.

M. [Z] [H] conteste sa condamnation à régler une indemnité d’occupation pour la période du 1er avril 2020 au 31 janvier 2021 dès lors que, selon lui, il se serait acquitté régulièrement des loyers.

L’appelant soutient avoir subi un préjudice de jouissance tenant à l’absence d’eau potable dans son logement suite à la résiliation de l’abonnement par le bailleur qui empêchait une nouvelle souscription en ce sens. Il met également en avant le rapport Urbanis qui, outre le problème lié à l’eau, relève l’absence d’aération suffisante. Il sollicite une indemnisation de son préjudice de jouissance ainsi que la réfaction des loyers sur la période concernée (1er avril 2020 au 31 janvier 2021).

M. [Z] [H] sollicite l’allocation de la somme de 2.000 euros au titre de la procédure abusive intentée par M. [Z] [E] qui aurait multiplié les procédures pour régler ses problèmes personnels avec son locataire.

Dans ses dernières conclusions du 31 octobre 2022, M. [Z] [E] demande à la cour de :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2021, en ce qu’il a :

Validé le congé délivré le 18 septembre 2019 par M. [Z] [E] à M. [Z] [H] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Déclaré M. [Z] [H] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020,

Ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier le 18 novembre 2021, pour le surplus en ce qu’il a :

Condamné M. [Z] [E] à rétablir l’eau courante dans le logement,

Dit que faute pour M. [Z] [E] d’y procéder, il sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 100 euros par jour de retard,

Condamné M. [Z] [H] à payer à M. [Z] [E] une indemnité d’occupation équivalente à la somme de 310 euros du 1er avril 2020 jusqu’au 31 janvier 2021, puis de la date de rétablissement de l’eau courant jusqu’à la complète libération des lieux,

Dispensé M. [Z] [H] de payer cette indemnité du 1er février 2021 jusqu’au rétablissement de l’eau courante au sein du logement occupé par lui,

Condamné M. [Z] [E] à payer à M. [Z] [H] la somme de 3.100 euros au titre de la réfaction du loyer du 1er avril 2020 au 31 janvier 2021,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens;

Condamner M. [Z] [H] à régler à M. [Z] [E] la somme de 13.316 euros au titre des indemnités d’occupation, arrêtée au mois de novembre 2022, outre 580 euros par mois jusqu’à parfaite libération des locaux ;

Condamner M. [Z] [H] à régler à M. [Z] [E] la somme de 629,37 euros au titre des frais engagés pour le rétablissement de l’eau ;

Condamner M. [Z] [H] à régler à M. [Z] [E] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Maître Yann Guarrigue, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M. [Z] [E] conclut à la validité du congé délivré pour motif légitime et sérieux qui aurait été délivré par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2019 pour quatre motifs différents. Il précise que l’absence d’un commandement de payer n’exonère pas le locataire de son obligation de payer régulièrement le loyer. Le bailleur produit des attestations faisant état du comportement violent de M. [Z] [H] et de nombreux courriers en ce sens datant de 2017.

Le bailleur soutient que M. [Z] [H] ne justifie d’une assurance habitation en cours de validité, la seule produite datant du 1er octobre 2020.

M. [Z] [E] fait valoir que l’absence d’eau dans le logement est dûe au comportement de M. [Z] [H]. Pour cela, il produit un courrier du 28 novembre 2019 informant ses deux locataires des nouveaux branchements du compteur d’eau à venir et de la nécessité, pour eux, de souscrire à leur propre abonnement auprès du service des eaux. Il précise que le plombier mandaté pour rétablir l’eau en mai 2022 suite à l’inertie de son locataire a refusé d’intervenir du fait d’un comportement agressif de M. [Z] [H].

M. [Z] [E] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 580 euros par mois depuis le mois d’avril 2020, soit le loyer mensuel avant résiliation du bail et non la somme de 310 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé :

La cour au vu des dispositions des articles 15 et 7 de la loi de 1989, telles qu’entièrement reproduites par le premier juge dans sa décision et auxquelles il est expressément renvoyé, constate que les relations entre Mrs [E] et [H] se sont obérées au fil des années ; que chacun d’entre eux produit en cause d’appel, comme déjà fait devant le premier juge, un grand nombre de plaintes devant Monsieur le Procureur ou de plaintes avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction dénonçant le climat de tension qui régnait entre ces deux personnes/

La cour retiendra plus particulièrement que dans le cadre des document et plus particulièrement dans la plainte avec constitution de partie civile en date du 16 avril 2020, Monsieur [E] indique qu’il est constamment agressé par son locataire au point de préférer arrivé de nuit pour ne plus le rencontrer, le provoquant, faisant mine de vouloir le frapper, l’injuriant ; que de plus et ainsi que précisé dans la plainte en date du 7 janvier 2020, Monsieur [H] n’a pas hésité à se jeter sur la voiture de Monsieur [E], le 1er décembre 2019, martelant le pare-brise à coups de poing ; certains de ces faits sont attestés par une tierce personne et notamment par Mme [O] et Monsieur [K] dans leurs écrits en date du 27 juillet 2020 : « le 18 juillet 2020 alors que je sortais de chez Monsieur [E], j’ai assisté à une altercation être Mrs [E] et [H] : ce dernier a surgi comme un diable, les yeux exorbités et vociférant des propos violents et des jurons. Cela a duré 5 mn, Monsieur [H] faisant mine de frapper Monsieur [E]. ».

La cour retiendra aussi les écrits injurieux de Monsieur [H] envers Monsieur [E], communiqués en cause d’appel, le traitant « d’être inculte, perturbé et perdu, sans aucune intelligence », ainsi que l’attestation produite par Mme [T], autre locataire de Monsieur [E] qui précise que Monsieur [H] la traite de « collabo », qu’il lui fait peur, la menaçant tous les jours.

La cour constate que par contre Monsieur [H] ne produit aucun document à l’appui de ces plaintes qui constitueraient une preuve ou un commencement de preuve aux faits dénoncés.

La cour relève enfin que Monsieur [E] rapporte la preuve de ce que Monsieur [H] ne paye pas de manière régulière ses loyers, tel que cela résulte de son décompte en pièce 34 alors qu’il appartient au locataire de payer de manière régulière son loyer et non pas de le faire de temps en temps même si à cette occasion il apure sa dette.

En conséquence, la cour confirmera la décision entreprise en ce qu’elle a retenu que l’ensemble des agissements de Monsieur [H] constituent un motif légitime et sérieux permettant à Monsieur [E] de lui délivrer un congé et en ce qu’elle a validé ce congé et dit que Monsieur [H] est occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020, date à compter de laquelle il sera tenu à payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyer et charges.

La cour confirmera aussi la décision en ce qu’elle a prononcé l’expulsion de Monsieur [H], à défaut de libération des locaux et ce avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 310 euros alors même qu’il résulte des pièces produites que cette indemnité doit être fixée à la somme mensuelle de 580 €.

La cour fixera en conséquence le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme mensuelle de 580 € et condamnera Monsieur [H] à payer la somme de 13.316 € au titre des sommes impayées selon l’arrêté des comptes en date du mois de novembre 2022 et celle de 580 € par mois à compter de cette date et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande concernant le préjudice de jouissance :

Le premier juge, rappelant les dispositions de l’article 6 de la loi de 1989, de l’article 1719 du code civil notamment, a retenu que Monsieur [E] a manqué à son obligation de délivrer à son locataire un logement décent en raison de l’absence d’eau dans ce logement à compter du mois de mars 2020.

La cour retiendra cependant que Monsieur [E] a adressé à Monsieur [H], dès le 28 novembre 2019, un courrier l’informant qu’un nouveau branchement allait avoir lieu afin de séparer la consommation entre les différents utilisateurs et qu’il lui appartiendra de procéder à un abonnement individuel. La cour constate que Mme [T], autre locataire de Monsieur [E] a régulièrement procédé à son abonnement dans les délais (pièce 30) et n’a jamais subi de coupure d’eau.

Il s’ensuit que seule l’attitude de Monsieur [H], qui a refusé de procéder à un abonnement individuel auprès de la société Véolia, a abouti à la coupure de son alimentation en eau, ce fait étant d’ailleurs précisé comme devant arriver dans le courrier de Monsieur [E] de 2019 ;

En conséquence, Monsieur [H] ne peut, à ce jour, venir arguer d’un préjudice de jouissance et sera débouté de cette demande.

Le jugement entrepris sera donc infirmé en toutes ces dispositions de ce chef.

Monsieur [H] sera par contre condamné à payer à Monsieur [E] la somme de 629,37 € au titre des frais engagés pour le rétablissement de l’eau.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens ainsi que les frais irrépétibles.

Monsieur [H] succombant en l’ensemble de ces demandes sera débouté de ce chef de demande, et sera condamné à payer à Monsieur [E] la somme de 1.000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure ;

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par disposition au greffe,

Reçoit Monsieur [H] en son appel et le déclare régulier en la forme,

Au fond,

Confirme la décision appelée en ce qu’elle a :

Validé le congé délivré le 18 septembre 2019 par M. [Z] [E] à M. [Z] [H] sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

Déclaré M. [Z] [H] occupant sans droit ni titre depuis le 31 mars 2020,

Ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens de la présente instance ;

Dit que chaque partie prendra en charge ses propres dépens de la présente instance ;

Infirme la décision entreprise en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau de ces chefs ;

Condamne Monsieur [H] à payer à payer à Monsieur [E] :

la somme de 13.316 € au titre des sommes impayées selon l’arrêté des comptes en date du mois de novembre 2022,

la somme de 580 € par mois à compter de cette date au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Déboute Monsieur [H] en l’ensemble de ces demandes concernant le préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [H] à payer à Monsieur [E] une somme de 629,37 € au titre des frais engagés pour le rétablissement de l’eau ;

Condamne Monsieur [H] à payer à Monsieur [E] la somme de 1.000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de toute la procédure qui seront recouvrés par M°Yann Guarrigue, conformément à l’article 699 du cpc ;

Le greffier, La présidente,