ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03680 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVQ5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 JUILLET 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 18/05435

APPELANT :

Monsieur [Y] [E]

né le [Date naissance 2] 1952 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 7]'

[Localité 4]

Représenté par la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER – LIEF – DE LAGAUSIE – RODRIGUES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.P. DAIRE- BONDURAND prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB-DIVISIA-CHIARINI, avocat au barreau de NIMES

Ordonnance de clôture du 28 Août 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, et M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport,

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 8 avril 2011, la SCP Daire-Bondurand, notaires à Sommières, a effectué à la demande des consorts [N] une estimation de leur bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8] pour une somme de 880 000 euros.

Par acte authentique du 25 juin 2012, passé en l’étude de Maître [I], notaire à [Localité 6] (Ardèche), Monsieur [Y] [E] a acheté en réméré ce bien aux consorts [N] pour la somme de 480 000 euros, le délai de rachat prévu étant fixé à 5 ans. L’acte prévoyait en outre que les vendeurs pouvaient continuer à occuper les lieux en contrepartie d’une indemnité d’occupation.

Suite à l’absence de paiement de ladite indemnité, un protocole d’accord est intervenu le 30 avril 2014 aux termes duquel les vendeurs renonçaient à leur droit à réméré et s’engageaient à quitter les lieux le 31 décembre 2014. Ce délai a été prorogé au 28 février 2015. Le protocole a été exécuté mais le bien a été rendu en mauvais état.

Souhaitant procéder à la vente de l’immeuble, Monsieur [E] a sollicité une estimation du bien qui a été fixée à 350 000 euros par la SCP Daire-Bondurand et à 349 000 euros par une agence immobilière, une autre fixant un prix plafond de 400 000 euros.

Estimant avoir acquis le bien sur la base d’une estimation trompeuse, Monsieur [E] a sollicité une expertise qui lui a été accordée par ordonnance du 8 juin 2017.

L’expert a déposé son rapport le 5 septembre 2018 retenant une valeur actuelle de 470 000 euros et estimant qu’en 2011 le bien aurait dû être évalué à 604 500 euros.

Estimant qu’il y avait eu une surévaluation manifeste du bien par la SCP Daire-Bondurand en 2011, Monsieur [E] a, par acte d’huissier du 18 octobre 2018, fait assigner la SCP Daire-Bondurand devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice.

Par jugement du 2 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— déclaré l’action recevable ;

— débouté Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné Monsieur [E] à indemniser la SCP Daire-Bondurand de ses frais irrépétibles à hauteur de 2 000 euros ;

— condamné Monsieur [E] aux entiers dépens.

Par déclaration, enregistrée par le greffe le 2 juillet 2020, Monsieur [E] a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées par le greffe le 10 mai 2024, Monsieur [E] demande à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [E] de l’intégralité de ses demandes ;

Statuant à nouveau :

— Condamner la SCP Daire-Bondurand à régler à Monsieur [E] à titre principal la somme de 135 000 euros, à titre subsidiaire la somme de 131 400 euros en réparation de son préjudice ;

— Condamner la SCP Daire-Bondurand à payer à Monsieur [E] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, avec application de la SCP Verbateam, avocat au barreau de Montpellier, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions enregistrées par le greffe le 22 février 2023, la SCP Daire-Bondurand demande à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement dont appel ;

— Déclarer irrecevable Monsieur [E] en ses demandes pour défaut du droit d’agir, n’ayant aucune qualité lui permettant d’assigner la SCP Daire-Bondurand à défaut de lien de droit entre la SCP et Monsieur [E] ;

Subsidiairement :

— Réformer le jugement dont appel ;

— Débouter Monsieur [E] de l’intégralité de ses prétentions à l’encontre de la SCP Daire-Bondurand, faute d’obligation de conseil à l’égard de Monsieur [E] ;

Encore plus subsidiairement :

— Confirmer le jugement dont appel ;

— Débouter Monsieur [E] de l’intégralité de ses prétentions à l’encontre de la SCP Daire-Bondurand à défaut de faute commise par la SCP et d’absence de perte de chance réelle, sérieuse et raisonnable subie par Monsieur [E] ;

En tout état de cause ;

— Condamner Monsieur [E] à une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la recevabilité de l’action de Monsieur [E] :

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Monsieur [E] est donc recevable en son action délictuelle à l’encontre de la SCP notariale à qui il reproche d’avoir commis une erreur grossière d’appréciation dans son avis de valeur ayant servi de référence à la détermination du prix de l’immeuble qui lui a été cédé le 25 juin 2012 par les époux [N] et ce, nonobstant l’absence de lien de droit entre la SCP Daire-Bondurand et Monsieur [E].

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la faute de la SCP Daire-Bondurand :

Monsieur [E] soutient que l’erreur du notaire trouve son origine dans la surévaluation de l’immeuble en 2011, cette erreur d’appréciation étant susceptible, selon lui, d’être qualifiée de grossière au regard de l’ampleur de la distorsion entre la valeur retenue par l’expert et celle retenue par le notaire.

Au préalable, il convient de relever que pour apprécier l’existence d’une éventuelle erreur grossière d’appréciation commise par le notaire, il convient de comparer la valeur retenue en 2011 par ce dernier et celle retenue par l’expert judiciaire à la date du 8 avril 2011.

Or, l’expert judiciaire retient une valeur en 2011 de 604 500 euros prenant en compte le bon entretien du bien à cette époque résultant du dossier à réméré qui indique notamment 'il s’agit d’une très belle demeure, authentique bastide du XVII siècle, entourée d’un parc arboré, fleuri et clos.La salle intérieure sous ses voûtes et la cheminée monumentale en constituent un des points forts', la valeur de référence de 556 000 euros retenue par l’expert prenant en compte cet état.

L’expert a donc répondu à sa mission qui était notamment d’évaluer le bien à la date de l’avis de valeur établi par la SCP Daire-Bondurand, cette évaluation correspondant en conséquence à un bien dans un état d’entretien et de conservation comparable à celui constaté par le notaire dans le cadre de son avis de valeur du 8 avril 2011 évaluant l’immeuble à la somme de 880 000 euros.

Force est de constater que la différence de 275 500 euros entre les deux évaluations correspondant à un écart de plus de 30 % ne correspond pas, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, à la marge usuelle d’appréciation en la matière.

Cet écart est de nature à caractériser une erreur grossière d’appréciation constitutive d’une faute de la SCP notariale qui ne peut reprocher à Monsieur [E] de ne pas avoir sollicité à l’époque d’autres estimations alors même que cet avis de valeur était joint au dossier réméré établi par l’intermédiaire en immobilier du cabinet Or Immo et a servi de référence pour déterminer le prix de vente.

Sur le préjudice :

Contrairement à ce que soutient la SCP Daire-Bondurand, un bien est vendu en réméré en général entre 50 et 70 % de sa valeur vénale ou de sa valeur d’expertise.

En l’espèce, sur la base de l’avis de valeur établi par le notaire, le prix de cession a été fixé à la somme de 480 000 euros, soit 55 % de la valeur de l’immeuble, ce qui se situe dans la fourchette retenue généralement en matière de vente à réméré.

En appliquant ce pourcentage sur la valeur de 604 500 euros retenue par l’expert, Monsieur [E] aurait eu une chance d’acheter le bien pour un prix de 332 475 euros arrondi à 330 000 euros.

Or, Monsieur [E] a acheté le bien 480 000 euros et l’a revendu 315 000 euros, d’où une moins-value de 165 000 euros alors même que cette moins-value aurait pu se limiter à la somme de 15 000 euros (330 000 euros – 315 000 euros ).

La surévaluation du bien commise par le notaire a donc engendré pour Monsieur [E] un surcroît de moins-value de 150 000 euros (165 000-15 000), outre que compte tenu de l’évaluation initiale du notaire à hauteur de 880 000 euros, la vente en réméré perdait une partie de son intérêt, puisque le prix de cession de 480 000 euros se rapprochait de la valeur vénale de l’immeuble fixée par l’expert à 604 500 euros.

Le préjudice subi par Monsieur [E] doit donc s’analyser en une perte de chance réelle et sérieuse d’éviter une moins-value qu’il convient de fixer, compte tenu de l’incertitude quant à l’achat du bien par ce dernier en 2011, à 80 %, soit à la somme de 120 000 euros.

La SCP Daire-Bondurand sera donc condamnée à payer à Monsieur [Y] [E] une somme de 120 000 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’éviter une moins-value.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré l’action recevable ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCP Daire-Bondurand à payer à Monsieur [Y] [E] une somme de 120 000 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance d’éviter une moins-value ;

Condamne la SCP Daire-Bondurand à payer à Monsieur [E] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne la SCP Daire-Bondurand aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de la SCP Verbateam Montpellier.

le greffier le président