ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00266 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QC5B

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 20 DECEMBRE 2023

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE

N° RG 12/2300303

APPELANT :

Monsieur [H] [I]

né le 17 Mai 1984 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Ann-florence FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [L] [K]

né le 11 Mai 1967 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

assigné PVRI (PV de recherches infructueuses)

Ordonnance de clôture du 10 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— par défaut ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 janvier 2017, M. [H] [I] a donné à bail à M. [L] [K] un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer initial, payable chaque mois d’avance, d’un montant de 340 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2023, M. [H] [I] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à justifier dans le délai d’un mois d’une assurance contre les risques locatifs en cours de validité et lui a fait connaitre son intention de se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit inserée au bail, en cas d’absence de justificatif dans ledit délai. II y était fait également commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs pour les années 2019, 2020, 2021 et 2022.

Puis, par acte en date du 5 juin 2023, M. [H] [I] a fait assigner M. [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète, statuant en référé, afin que, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, il constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation signé le 16 janvier 2017, à la date du 3 mai 2023, qu’il ordonne en conséquence l’expulsion du locataire de l’appartement loué ainsi que celle de tous occupants de son chef, qu’il fixe le quantum de l’indemnité d’occupation due par ce dernier, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux, au montant du dernier loyer charges comprises qui serait du si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, et qu’il le condamne au paiement d’une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 20 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :

— débouté M. [H] [I] de ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion du locataire et de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

— condamné M. [L] [K] à payer à M. [H] [I] la somme de 4 000 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 22 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

— autorisé M. [L] [K] à se libérer de cette dette en 24 mensualités selon les modalités suivantes :

* en versant la somme de l67 euros pendant vingt-trois mois, le 20 de chaque mois, le premier versement devant être effectué à compter du 30ème jour suivant la signification de la décision,

— en versant une vingt-quatrième mensualité soldant sa dette,

— dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînerait la déchéance du terme, l’intégralité de la dette devenant immédiatement exigible,

— rappelé que les dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspendaient les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessaient d’être dues pendant les délais accordés,

— débouté M. [H] [I] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie supportait la moitié des dépens,

— rappelé que la décision était de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration en date du 15 janvier 2024, M. [H] [I] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’avait débouté de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, en ce qu’elle avait autorisé M. [L] [K] à s’acquitter de sa dette en 24 mensualités, en ce qu’elle l’avait débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle avait dit que chaque partie devait supporter la moitié des dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 31 juillet 2024 et signifiées à M. [L] [K] par acte du 24 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [H] [I] demande à la cour de :

— accueillir au fond et en la forme son appel et le juger bien fondé,

— réformer l’ordonnance dont il a interjeté appel en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail d’habitation par acquisition de la clause résolutoire, au prononcé de l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, a autorisé M. [K] à s’acquitter de son arriéré locatif en 24 mensualités et a mis les dépens à la charge des parties par moitié chacune,

— juger que M. [L] [K] ne lui a pas justifié dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement pour défaut d’assurance, visant la clause résolutoire insérée au bail, d’une assurance en cours de validité le garantissant contre les risques locatifs, ni d’une assurance contre les risques locatifs, l’incendie, l’explosion et les dégâts des eaux pour les années 2022, 2021, 2020 et 2019,

En conséquence,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation signé entre les parties le 16 janvier 2017, à la date du 3 mai 2023,

— juger que depuis cette date du 3 mai 2023, M. [L] [K] est occupant sans droit ni titre de son appartement sis à [Localité 6], [Adresse 1],

— ordonner en conséquence son expulsion desdits locaux ainsi que celle de tout occupant de son chef,

— condamner M. [L] [K] à lui payer la somme de 1 600 euros au titre de l’arriéré locatif (loyer et charges comprises) au titre des mois de janvier 2023 à avril 2023 inclus,

— juger que cette somme a été payée en conséquence de la saisie-attribution signifiée le 24 juin 2024 entre les mains de la société Univers Sol,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [L] [K] à son profit à compter du 3 mai 2023 jusqu’à la date de son départ effectif des lieux, à un montant égal au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale, soit 400 euros,

— condamner M. [L] [K] à lui payer la somme de 400 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du mois de mai 2023,

— juger que cette indemnité d’occupation a été réglée par M. [L] [K] jusqu’au mois de novembre 2023 inclus, en conséquence de la saisie-attribution signifiée le 24 juin 2024 entre les mains de la société Univers Sol,

— juger que M. [L] [K] reste débiteur de cette indemnité d’occupation à partir du mois de décembre 2023,

— juger qu’il sera fondé à convertir la saisie conservatoire qu’il a signifiée à la société Univers Sol le 24 juin 2024 concernant l’arriéré locatif du 1er décembre 2023 au 24 juin 2024 en saisie-attribution,

— juger que M. [L] [K], suite à la conversion de cette saisie conservatoire en saisie-attribution, restera débiteur de cette indemnité d’occupation d’un montant de 400 euros jusqu’à son départ effectif des locaux,

— condamner M. [L] [K] à payer cette indemnité d’occupation jusqu’à la date effective de son départ de l’appartement,

— condamner M. [L] [K] à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel et de première instance, en ce compris le coût du commandement pour défaut d’assurance, le coût des saisies attribution et conservatoire ainsi que leurs dénonciations.

En premier lieu, il indique que le 3 avril 2023, il a fait signifier à M. [L] [K] un commandement pour défaut d’assurance, visant la clause résolutoire, et que ce dernier ne lui a pas fourni, dans le mois qui a suivi la signification de ce commandement, d’attestation d’une assurance en cours de validité le garantissant des risques locatifs, pas plus qu’il n’a fourni de justificatif de l’assurance contre les risques locatifs, l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux pour les années 2022, 2021, 2020 et 2019. Il précise qu’en effet, M. [L] [K] ne lui a adressé que le 9 novembre 2023 l’attestation d’assurance qu’il avait souscrite le 17 avril 2023 pour une durée d’un an, ainsi que celle qu’il avait souscrite le 2 mars 2017, mais n’a produit aucun justificatif pour l’assurance relative aux années 2019 à 2022.

Il en déduit que par application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bail d’habitation est résilié de plein droit, affirmant que l’attestation d’assurance, même avec un effet rétroactif, produite postérieurement à l’expiration du délai laissé par le commandement, ne peut tenir en échec la clause résolutoire.

En outre, il expose qu’aux termes du jugement rendu par le conseil de prud’hommes de Sète en date du 21 septembre 2023, lequel est définitif, il a été jugé que la collaboration ayant existé entre la société Univers Sol et M. [L] [K] avait cessé au 31 décembre 2022 et qu’à compter du 1er janvier 2023, et sans contestation possible ni sur la date, ni sur le quantum, l’intimé est redevable du loyer d’un montant de 340 euros par mois, outre 60 euros de charges mensuelles. Il en déduit que doit être réformée l’ordonnance dont il a été interjeté appel en ce qu’elle a jugé qu’il n’était pas fondé à solliciter la condamnation de M. [L] [K] à lui payer une indemnité d’occupation.

Il ajoute que M. [L] [K] n’a pas commencé à apurer l’arriéré et a continué à être défaillant dans le paiement des sommes lui incombant depuis le prononcé de l’ordonnance querellée. Il fait valoir que la mauvaise foi de l’intimé doit conduire la cour à réformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a accordé à ce dernier les plus larges délais de paiement et à juger qu’il ne remplit pas les conditions légales pour en bénéficier.

M. [L] [K] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, à l’expulsion du locataire et au paiement par ce dernier d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En outre, selon l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation d’assurance ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Enfin, il est stipulé à l’article 12 du contrat de location signé par les parties le 16 janvier 2017 qu’un commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs demeuré infructueux passé le délai d’un mois suivant sa délivrance entraînera la résiliation de plein droit du bail, si bon semble au bailleur.

Il ressort des pièces produites que le 3 avril 2023, un commandement d’avoir à justifier dans le délai d’un mois d’une assurance en cours de validité le garantissant contre les risques locatifs, et d’avoir à justifier de l’assurance contre les risques locatifs, l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux pour les années 2022, 2021, 2020 et 2019 a été délivré à M. [L] [K], visant la clause résolutoire contenue au contrat de location.

S’agissant de la justification de l’assurance contre les risques locatifs relative aux années 2019, 2020, 2021 et 2022, comme il est relevé dans la décision déférée, il n’est au commandement accordé aucun délai au locataire pour y satisfaire et il n’y est pas indiqué qu’à défaut de cette justification, le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire, cette mention ne se rapportant qu’au défaut de production d’une attestation de l’assurance en cours de validité.

La demande de constat de la résiliation du bail fondée sur la non-justification des assurances pour les années 2019 à 2022 se heurte donc à une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés.

En ce qui concerne l’assurance en cours de validité, a été versée aux débats une 'attestation assurance habitation’ au nom de la société Suravenir assurance, de laquelle il ressort que M. [L] [K] est titulaire d’un contrat habitation à effet au 17 avril 2023 jusqu’au 1er avril 2024 pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Il est donc établi que M. [L] [K] a souscrit une assurance pour les risques locatifs dans le mois suivant la délivrance du commandement.

Certes, il n’est pas démontré qu’il a produit l’attestation dans le mois du commandement.

Toutefois, si l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de s’assurer et de justifier de son assurance chaque année, cet article ne prévoit la résiliation du bail que pour défaut d’assurance mais non pas pour défaut de justification de cette assurance.

Cette disposition est d’ailleurs en conformité avec l’article 4 g) de la même loi qui précise qu’est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour un motif autre que la non souscription d’une assurance des risques locatifs.

Par conséquent, M. [L] [K] ayant souscrit une assurance dans le délai qui lui était imparti, la demande de constat de la résiliation du bail fondée sur la non-justification de l’assurance en cours de validité se heurte donc également à une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés.

Dans ces conditions, il convenait pour le premier juge de dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, au prononcé de l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

La décision sera donc réformée en ce qu’elle a débouté M. [H] [I] de ses demandes à ce titre et statuant à nouveau, la cour dira n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande de délais de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’est pas contesté que comme l’a retenu le premier juge, M. [L] [K] se trouvait dans une situation financière précaire, percevant le revenu de solidarité active et vivant seul avec un enfant âgé de 17 ans à sa charge.

De même, il n’est pas contesté que comme l’a indiqué le premier juge, M. [L] [K] devait percevoir une somme de 16 085, 85 euros au total de la part de la société Univers Sol, suite à un jugement rendu par le conseil de prud’hommes de Sète.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que lui ont été accordés des délais de paiement. La décision déférée sera confirmée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il ne paraît pas inéquitable de mettre les dépens de première instance à la charge de M. [L] [K], dans la mesure où c’est postérieurement à l’introctuction de l’instance devant le juge des contentieux de la protection qu’il a justifié d’une assurance en cours de validité.

La décision défére sera réformée en ce qu’elle a dit que chaque partie supporterait la moitié des dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce et de la situation financière des parties, c’est à juste titre que le premier juge a laissé à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens, la décision déférée sera confirmée sur ce point.

Enfin, M. [H] [I] succombant en son appel, il sera condamné aux dépens d’appel et débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Réforme la décision déférée en ce qu’elle a débouté M. [H] [I] de ses demandes tendant au constat de la résiliation du bail, au prononcé de l’expulsion du locataire et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et en ce qu’elle a dit que chaque partie supporterait la moitié des dépens de première instance,

La confirme en l’ensemble de ses autres dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au constat de la résiliation du bail, au prononcé de l’expulsion de M. [L] [K] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Déboute M. [H] [I] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne M. [L] [K] aux dépens de première instance,

Condamne M. [H] [I] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente