Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 13 novembre 2025, n° 25/00500

CA Montpellier
Confirmation 13 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Incompétence du juge des référés
La cour a estimé que la défense de la SCI ne constituait pas une exception d'incompétence, et que le juge des référés était compétent pour statuer sur le trouble manifestement illicite.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a condamné la SCI Suzyama aux dépens et a rejeté la demande de frais irrépétibles formulée par le syndicat des copropriétaires.
Rejeté
Liquidation de l'astreinte
La cour a jugé que la demande de liquidation de l'astreinte était inopportune en cause d'appel, compte tenu de la décision du premier juge.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 13 nov. 2025, n° 25/00500
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/00500
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	22 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patricia PIJOTFleur NOUGARET-FISCHERChristine AUCHE HEDOU
Cabinet(s) :	PIJOT - POMPIER - MERCEYSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE AUCHE-HEDOU, AUCHE , AVOCATS ASSOCIES
Parties :	S.C.I. SUZYAMA immatriculée au RCS de [ Localité 7 ] sous le 837 724 368, son gérant

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 13 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00500 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQ57

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 10 JANVIER 2025

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6]

N° RG 24/00573

APPELANTE :

S.C.I. SUZYAMA immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 837 724 368 représentée par son gérant, domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Christine AUCHE HEDOU, substituant sur l’audience M^e Fleur NOUGARET-FISCHER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.D.C. RESIDENCE MARINES III représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GIT, société immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 341 887 073, dont le siège social est sis

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elodie THOMAS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant sur l’audience M^e Patricia PIJOT de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS,

Ordonnance de clôture du 03 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 septembre 2025,en audience publique, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * **

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Suzyama est propriétaire, depuis le 16 juillet 2018 du lot n° 42 (appartement) et du lot n° 124 (emplacement de parking) au sein de la copropriété [Adresse 10].

Il résulte du règlement de copropriété que le lot n° 42 permet la jouissance privative d’une partie commune, à savoir le lot n° 296 consistant en une parcelle en nature de jardinet.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] a assigné la SCI Suzyama aux fins notamment de suppression sous astreinte d’ouvrages réalisés sans son autorisation et de remise en état des lieux ; celle-ci estimant que la SCI Suzyama avait procédé à des constructions sur le lot n° 296.

Par ordonnance du 10 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment :

Rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la SCI Suzyama ;

Condamné la SCI Suzyama à supprimer les ouvrages réalisés sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] empiétant sur les parties communes de la résidence, en ce compris le lot n° 296, ainsi qu’à remettre en état d’origine les lieux, dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance ;

Dit que passé ce délai, la SCI Suzyama sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] ;

Dit qu’il se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Condamné la SCI Suzyama au paiement des entiers dépens ;

Condamné la SCI Suzyama à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration au greffe du 23 janvier 2025, la SCI Suzyama a interjeté appel de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions, remises au greffe le 26 août 2025, la SCI Suzyama demande notamment à la cour d’appel de :

Réformer l’ordonnance entreprise ;

Déclarer le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à payer à la SCI Suzyama la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions, le [Adresse 11] [Adresse 8] sollicite la confirmation de l’intégralité l’ordonnance du président du tribunal judiciaire de Béziers du 10 janvier 2025, n° Minute 25-34 et y ajoutant :

Condamner la SCI Suzyama, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer au [Adresse 11] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à rembourser les entiers dépens d’appel.

Déclarer recevable la demande additionnelle formalisée par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GIT, en liquidation de l’astreinte fixée par l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025.

Ordonner la liquidation de l’astreinte à hauteur de 9 200 euros pour la période allant du 4 mars 2025 au 4 juin 2025

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 3 septembre 2025.

L’objet du litige porte sur l’existence d’un trouble manifestement illicite tenant à des constructions sur des parties communes (et la demande de leur suppression/remise en état des lieux) et plus spécifiquement sur la compétence du juge des référés eu égard à l’existence d’une contestation sérieuse (critique de la valeur probante du procès-verbal de constat du commissaire de justice qui n’est pas compétent pour déterminer les limites de propriété) et par voie de conséquence sur la qualification d’un trouble manifestement illicite constitué par l’empiétement ainsi contesté.

MOTIFS

Sur la compétence du juge des référés

Le juge des référés a rejeté l’exception d’incompétence en considérant que la défense de la SCI Suzyama ne constituait pas une exception d’incompétence mais tendait à contester la réalité des pouvoirs du juge des référés (saisi sur le fondement de l’article 835 al. 2 du code de procédure civile).

La SCI Suzyama sollicite l’infirmation de l’ordonnance, estimant qu’il existe une contestation sérieuse, elle fait valoir que les constructions ont été réalisées sur des parties privatives car le commissaire de justice ayant dressé un procès-verbal de constat n’est pas compétent pour connaître des limites de propriété. Il y a donc une contestation sérieuse rendant le juge des référés incompétent pour statuer sur la demande de démolition.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement, précisant que l’autorisation donnée par le syndicat des copropriétaires à la SCI Suzyama d’édifier une clôture sur le lot n° 42 ne l’autorisait pas à édifier des constructions au-delà de ce lot, notamment sur le lot n° 296 et la dalle en béton construite empiète incontestablement sur le lot n° 296 ; le trouble manifestement illicite est caractérisé ; à l’inverse il n’existe aucune contestation sérieuse, le trouble étant corroboré par le procès-verbal du commissaire de justice.

Aux débats, il est produit trois éléments essentiels pour apprécier la notion de contestation sérieuse :

Le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 11 mars 2022 où il apparaît la création d’une dalle et terrasse devant le lot de la copropriété de la SCI Suzyama absorbant les parties communes qui sont pour les autres lots constitués d’espace verts communs.

Un procès-verbal de l’assemblée générale annuelle du 30 juillet 2021 dont l’authenticité n’est pas contestée qui prévoit :

' en point 38 : le lot 296 jardinet est rattaché au lot n°42 de la SCI Suzyama. Cette résolution a été rejetée.

' en point 39 : vente dudit jardinet n° 296 à la SCI Suzyama, soit 24 m² au prix de 80 euros le m². Cette résolution a été rejetée.

Dès lors il apparaît sans conteste que la SCI Suzyama a toujours eu la volonté de se rendre propriétaire de ce lot n°°296, n’ayant eu que l’autorisation de clôturer son propre lot n°°24.

Il apparaît donc clairement, sans aucune contestation sérieuse que la SCI Suzyama sans aucune autorisation, ou plutôt malgré le refus de la copropriété, a étendu son jardinet et terrasse et dalle sur le fond n° [Cadastre 3] qui constitue les parties communes.

En ce sens, l’ordonnance de référé sera donc confirmée.

Sur la demande de démolition

Le juge des référés a fait droit à la demande de démolition et de remise en état aux motifs que bien que le commissaire de justice ne soit pas compétent pour déterminer les limites de propriété, la SCI Suzyama qui conteste ses procès-verbaux n’apporte aucun élément probant de nature à contredire leurs contenus. La dalle en béton est nécessairement construite sur le lot n° 296 (comparaison entre les photographies versées et les plans cadastraux) alors même qu’il s’agit d’une partie commune inconstructible ;

Dans ce contexte, il apparaît que le juge des référés a parfaitement caractérisé le trouble manifestement illicite : le commissaire de justice a procédé à un constat duquel il ressort que celui-ci démontre l’empiètement par la SCI des parties communes au regard de la comparaison des photographies et des plans cadastraux mais aussi que la nouvelle situation du lot appartenant à la SCI mise en perspective avec la situation des autres lots privatifs : le trouble manifestement illicite est caractérisé et les mesures de cessation du trouble soit la remise en état sous astreinte doivent être ordonnées.

Sur les demandes accessoires (astreinte)

Le syndicat des copropriétaires demande la liquidation de l’astreinte et l’octroi, à titre additionnel d’une nouvelle astreinte ; la SCI le conteste estimant qu’une astreinte définitive ne saurait être prononcée, une telle mesure apparaissant manifestement excessive et disproportionnée.

Compte tenu de la décision du premier juge de se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte, il apparaît que cette demande est inopportune en cause d’appel.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SCI Suzyama, succombante, prise en la personne de son représentant légal en exercice, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à rembourser les entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme dans son intégralité l’ordonnance de référé du 10 janvier 2025 du tribunal judiciaire de Béziers ;

Y ajoutant,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] de sa demande additionnelle ;

Condamne la SCI Suzyama, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer au [Adresse 11] [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Suzyama aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président