Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 25 septembre 2025, n° 21/03925

CA Montpellier
Confirmation 25 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité des notaires pour défaut de conseil
La cour a estimé que l'absence de réitération de la vente était directement liée au refus de l'héritier réservataire d'intervenir à l'acte, et non à un défaut de conseil des notaires.
Rejeté
Lien de causalité entre les fautes des notaires et le préjudice financier
La cour a jugé qu'il n'existait pas de lien direct entre les fautes reprochées aux notaires et la perte financière invoquée par la S.A.S [9].
Rejeté
Absence de lien entre le paiement des taxes et les fautes des notaires
La cour a relevé que le paiement des taxes ne présentait aucun lien direct avec les fautes reprochées aux notaires concernant la non réitération de la vente.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 25 sept. 2025, n° 21/03925
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/03925
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Iris RICHAUDYann GARRIGUEGilles LASRY
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLELX MONTPELLIERSCP D AVOCATS BRUGUES-LASRY
Parties :	son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis, S.A.S [ 9 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03925 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBOC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE

N° RG 19/00482

APPELANTE :

S.A.S [9] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître [I] [K] de la SCP [11], venant aux droits de Maître [F] [G], notaire à [Localité 1]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Maître [P] [U] de la SCP [7]-[U], notaires associés

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 04 juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 juin 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 10 janvier 2006, reçu par Maître [F] [G], notaire, Monsieur [G] [X] a acquis un immeuble à usage de hangar et de garage sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par acte authentique du 7 juin 2013, également reçu par Maître [F] [G], Monsieur [G] [X] a fait donation de la nue-propriété de ce bien à son épouse, Madame [B] [R] épouse [X].

Suivant compromis de vente du 16 juin 2017 passé en l’étude de Maître [F] [G], notaire, à laquelle a succédé Maître [I] [K], Monsieur [G] [X], en qualité d’usufruitier et Madame [B] [R] épouse [X] ,en qualité de nue-propriétaire, se sont engagés à vendre ce bien à la SAS [9] moyennant le prix de 95 000 euros, l’acte stipulant en outre une clause pénale de 10 %, soit 9 500 euros et ayant été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur au plus tard le 30 juin 2017, avec dépôt de garantie de 4 750 euros, la réitération de l’acte devant intervenir au plus tard le 31 juillet 2017.

Maître [P] [U] de la SCP [7]-[U] était le notaire de la SAS [9] dans cette opération.

La réitération de l’acte n’a pas pu intervenir suite au refus de Monsieur [I] [X], fils des vendeurs, d’intervenir à l’acte authentique pour renoncer à son droit d’action en réduction ou revendication en sa qualité d’héritier réservataire.

C’est dans ce contexte que la SAS [9] a, par acte du 2 mai 2019, assigné Maître [I] [K] et Maître [P] [U] en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.

Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

— Débouté la SARL [9] de l’ensemble de ses demandes ;

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Laissé les dépens à la charge de la SAS [9].

Par déclaration au greffe du 17 juin 2021, la SAS [9] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises au greffe le 11 avril 2022, la SAS [9] demande notamment à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement dont appel ;

Statuant à nouveau :

— Condamner l’étude Saint Crescent, notaire à [Localité 1], venant aux droits de Maître [F] [G] ainsi que Maître [P] [U], notaire à [Localité 5], à verser in solidum la somme de 321 409,80 euros au titre de la perte de chance de la société [9] de réaliser son projet immobilier ;

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de la présente assignation, lesdits intérêts étant capitalisés pour produire des intérêts (art. 1343-2 c. civ.) ;

A titre subsidiaire :

— Condamner l’étude Saint Crescent, notaire à [Localité 1], venant aux droits de Maître [F] [G] ainsi que Maître [P] [U], notaire à [Localité 5], à verser in solidum la somme de 65 119,65 euros constituée par la perte financière suite à l’absence de réitération de l’acte authentique de l’indivision [X] au titre de l’indemnisation du préjudice économique supporté par la SAS [9] ;

— Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la date de la présente assignation, lesdits intérêts étant capitalisés pour produire des intérêts (art. 1343-2 c. civ.) ;

En tout état de cause :

— Débouter l’étude Saint Crescent, notaire à [Localité 1], venant aux droits de Maître [F] [G] ainsi que Maître [P] [U], notaire à [Localité 5], de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum l’étude Saint Crescent, notaire à [Localité 1], venant aux droits de Maître [F] [G] ainsi que Maître [P] [U], notaire à [Localité 5], à payer à la SAS [9] la somme de 9 579 au titre des taxes foncières et d’habitation réglées injustement par la SAS [9] ;

— Condamner in solidum l’étude Saint Crescent, notaire à [Localité 1], venant aux droits de Maître [F] [G] ainsi que Maître [P] [U], notaire à [Localité 5], à payer à la SAS [9] la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens et autoriser la SELARL Lexavoué, avocat, à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, remises au greffe le 19 mai 2022, Maître [I] [K] et la SCP [7] [U], demandent notamment à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SAS Gambetta de ses demandes ;

— Débouter la SAS Gambetta de ses demandes ;

— Condamner la SAS Gambetta à payer à Maître [K] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS Gambetta aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la faute des notaires :

En l’espèce, le tribunal a justement retenu que tenu d’une obligation de conseil ainsi que de l’obligation d’assurer l’efficacité de son acte, en cas de risque d’une action en réduction de la part d’héritiers, le notaire avait l’obligation de vérifier l’existence éventuelle d’héritiers réservataires et d’en informer les futurs acquéreurs avant la signature du compromis de vente.

Or, il n’est pas établi ni même contesté par Maître [K] que l’acceptation de l’héritier réservataire des vendeurs n’a pas été envisagé par ce dernier dans le cadre du compromis de vente litigieux ni que le notaire rédacteur du compromis ou le notaire de la société [9] aient informé cette dernière, avant la signature du compromis, des risques liés à l’absence d’acceptation de l’héritier réservataire en l’état de la donation intervenue au bénéfice de Madame [B] [X] et de la nécessité de le faire intervenir à l’acte de vente.

Par conséquent, les notaires ont incontestablement manqué à leur devoir de diligence, de conseil et d’information au stade de la signature du compromis de vente et engagent de ce fait leur responsabilité civile professionnelle.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les préjudices invoqués par la société [9] et l’existence d’un lien de causalité avec les fautes des notaires :

La société [9] fait principalement valoir que les fautes des notaires ont entraîné pour elle une perte de chance de pouvoir acquérir le hangar litigieux et de pouvoir réaliser son projet immobilier portant sur un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 5], le programme immobilier n’ayant pas rencontré selon elle le succès commercial escompté, en l’absence de garage.

La société [9] évalue que c’est un bénéfice minimal de 321 409,80 euros qui n’a pas été obtenu par elle, étant cependant observé qu’en première instance, elle sollicitait à ce titre une somme de 30 000 euros.

A titre subsidiaire, la société [9] invoque une perte financière directe, personnelle et certaine à hauteur de 65 119,65 euros.

A titre infiniment subdidiaire, elle sollicite la condamnation des notaires à lui payer le montant de la taxe foncière et de la taxe d’habitation qu’elle a payé pendant un an et demi avant d’apprendre que la vente de l’immeuble à usage de hangar et de garage ne serait pas réitérée.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a relevé que l’absence de réitération de la vente est directement liée au refus de l’héritier réservataire d’intervenir à l’acte pour renoncer à son droit de réduction et non pas au défaut de conseil et de diligences des notaires puisque même si ces derniers avaient respecté leurs obligations, le compromis n’aurait pas été signé en amont et la vente ne se serait pas réalisée compte tenu de l’opposition à cette vente d’un des héritiers du vendeur.

Il en résulte que la perte de chance de pouvoir réitérer par acte authentique la vente du bien litigieux invoquée par la société [9] et de réaliser son projet immobilier portant sur un immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 5] comprenant la possibilité d’un stationnement ou le préjudice résultant d’une perte financière ne présentent aucun lien direct avec les fautes reprochés aux notaires puisqu’il est constant que l’héritier réservataire aurait en tout état de cause refusé de donner son accord pour la vente, étant enfin relevé que la société Gambetta ne justifie d’aucun préjudice correspondant à la période séparant la signature du compromis de vente et l’échec de la signature de l’acte authentique.

De même, le paiement par la société [9] des taxes foncière et d’habitation concernant un autre immeuble que l’immeuble litigieux ne présente aucun lien direct avec les fautes reprochées aux notaires concernant la non réitération de la vente de l’immeuble à usage de hangar et de garage sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par conséquent, en l’absence de lien de causalité entre les différents préjudices invoqués et les fautes des notaires, la SARL [9] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne la société [9] à payer à Maître [I] [K] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne la société [9] aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président