Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 26 juin 2025, n° 21/01195

CA Montpellier
Infirmation 26 juin 2025

Arguments

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Accepté
Occupants sans droit ni titre
La cour a jugé que les appelants étaient effectivement occupants sans droit ni titre à compter du 23 mai 2019, et a fixé le point de départ de l'indemnité d'occupation au 1er janvier 2020.
Rejeté
Responsabilité du paiement des taxes foncières
La cour a rejeté cette demande, précisant que seul le propriétaire est redevable de cet impôt.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, les appelants, [K] [Z] et les époux [G] et [R] [U], contestent le jugement du 15 décembre 2020 qui les déclarait occupants sans droit ni titre et les condamnait à verser une indemnité d'occupation à la SAFER Occitanie. La juridiction de première instance a considéré qu'ils étaient occupants sans droit ni titre depuis le 23 mai 2019. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a reconnu l'existence d'un prêt à usage tacite entre les parties, prenant fin le 23 mai 2019, et a décidé que les appelants ne seraient redevables d'une indemnité d'occupation qu'à partir du 1er janvier 2020. Elle a donc infirmé le jugement en toutes ses dispositions, tout en maintenant le montant de l'indemnité à 800 euros par mois.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 26 juin 2025, n° 21/01195
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/01195
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Anaïs COLETTA
Cabinet(s) :	SCP DEBEURME E SERGNI B & DEBEURME PDORIA AVOCATS
Parties :	S.A. SAFER OCCITANIE

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 26 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01195 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O4JP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 15 DECEMBRE 2020

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 19]

N° RG 19/002345

APPELANTS :

Monsieur [G] [U]

né le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003882 du 07/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

Madame [R] [Z] épouse [U]

née le [Date naissance 4] 1951 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003881 du 07/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

Monsieur [K] [Z]

né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 18]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/003880 du 07/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 19])

Représentés par M^e Jean Gabriel TISSOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant/plaidant

INTIMEE :

S.A. SAFER OCCITANIE, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 5], prise en son établissement secondaire situé

[Adresse 14]

[Localité 7]

Représentée par M^e François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Anaïs COLETTA de la SCP B.C.E.P., avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 16 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Selon acte notarié du 7 février 1935, [J] [U] a acquis une parcelle de terre située sur la commune de [Localité 15] (34) sur laquelle a été édifiée en 1955 une maison à usage d’habitation.

Selon un document d’arpentage du 26 janvier 1987, la parcelle a été divisée en deux lots, le premier contenant la maison d’habitation et des terres attenantes et le second contenant seulement des terres.

Par acte de donation du 20 mai 1987, le premier lot a été attribué à [V] [U] et le second à [G] [U], les deux fils de [J] [U].

[G] [U] a fait édifier sur son terrain une première maison 1987 puis une seconde en 1993, occupée par son beau-frère [K] [Z].

Les terres attenantes aux deux habitations ont été exploitées à titre professionnel par [G] [U].

Par jugement du juge de l’exécution du tribunal de Montpellier en date du 16 novembre 2015, les parcelles ont été adjugées au bénéfice de la Banque Populaire des Alpes mais la SAFER a signifié au greffe son intention d’utiliser son droit de préemption.

Par exploit du 6 juin 2019, la société SAFER Occitanie a assigné [K] [Z], [G] [U] et son épouse née [R] [Z] en référé aux fins d’obtenir leur expulsion, ce qui a été ordonné le 21 août 2019 avec un délai de trois ans.

Par exploit du 11 octobre 2019, la SAFER a assigné [K] [Z] et les époux [U] devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement d’une indemnité d’occupation et en remboursement des taxes foncières depuis l’année 2016.

Par décision du 15 décembre 2020 le juge des contentieux de la protection de ce tribunal a :

constaté que [K] [Z], [G] [U] et son épouse [R] [U] sont occupants sans droit ni titre à compter du 23 mai 2019 ;

condamné [K] [Z] à verser à la SAFER la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation de la maison d’habitation A située à [Adresse 17], cadastrée CY [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et ce à compter du 23 mai 2019 jusqu’à la libération des lieux ;

condamné les époux [G] et [R] [U] à verser à la SAFER la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation de la maison d’habitation B située à [Adresse 16] lieu-dit [Adresse 18], cadastrée section CY [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] et ce à compter du 23 mai 2019 jusqu’à la libération des lieux ;

condamné [G] et [R] [U] à verser à la SAFER la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné [G] et [R] [U] à verser à la SAFER les entiers dépens ;

ordonné l’exécution provisoire de la décision ;

débouté les parties de leurs autres demandes.

[G] et [R] [U] et [K] [Z] ont relevé appel de cette décision le 23 février 2021.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 11 mai 2021,

Vu les conclusions de la société SAFER Occitanie remises au greffe le 10 juin 2021,

MOTIFS

[K] [Z] et les époux [U], appelants, affirment, à titre principal, être titulaires d’un prêt à usage consenti par la SAFER et disposer ainsi d’un titre d’occupation et, subsidiairement, soutiennent n’être redevables d’une indemnité d’occupation qu’à compter du 1er janvier 2021.

En réponse, la société SAFER Occitanie maintient que les appelants sont occupants sans droit ni titre puisqu’elle n’a consenti aucun prêt à usage des parcelles concernées. Elle réclame le paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 15 décembre 2015.

Sur l’existence d’un prêt à usage :

Aux termes de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage, ou commodat, est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. L’article suivant dispose que ce prêt est essentiellement gratuit.

En l’espèce, la société SAFER Occitanie a exercé son droit de préemption le 15 décembre 2015 et a signifié à [K] [Z] et aux époux [U] une sommation de déguerpir par exploit d’huissier en date du 23 mai 2019.

Ainsi, pendant trois ans et demi, la société SAFER Occitanie, propriétaire des biens litigieux, a laissé les appelants dans les lieux dont ils ont assuré la conservation et la valorisation en cultivant les terres et ce, sans manifester aucune opposition à cet usage. Il y a ainsi lieu de dire et juger que la SAFER avait donné son accord implicite, pendant plusieurs années, à la mise à disposition gratuite des biens. Un prêt à usage tacite existait donc entre les parties.

Contrairement à ce que soutient l’intimée, la cour d’appel, dans son arrêt du 22 octobre 2020, n’a pas statué sur l’existence d’un prêt à usage et n’a déclaré les occupants sans droit ni titre qu’à compter de la sommation de quitter les lieux.

En conséquence, Il y a lieu de dire que le prêt à usage existant tacitement entre les parties a pris fin le 23 mai 2019.

Sur l’indemnité d’occupation :

Lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose à usage permanent, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable.

Par exploit du 23 mai 2019, la SAFER Occitanie a sommé les époux [U] et Monsieur [Z] de déguerpir des lieux immédiatement et sans délai.

Elle n’a donc pas respecté un délai raisonnable de préavis alors qu’elle ne s’était jamais manifestée auparavant auprès des occupants laissés dans les lieux, sans aucune opposition, depuis le 15 décembre 2015.

En tenant compte d’un tel délai, il convient de dire que Monsieur [Z] et les époux [U] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2020 et de fixer le point de départ de l’indemnité d’occupation à cette date.

La société SAFER Occitanie verse aux débats une attestation établie le 2 octobre 2019 par un professionnel de l’immobilier fixant la valeur locative de la maison A à 1100 euros par mois et de la maison B à 1000 euros par mois. Cependant ce document n’est pas suffisamment probant dans la mesure où il ne détaille ni la consistance précise, ni la qualité de la construction, ni les équipements, ni les annexes, ni l’état d’entretien des logements, ni la qualité de leur environnement.

Compte tenu du nombre de pièces, de leur surface et du marché immobilier relatif à des maisons individuelles dans cette région, la cour dispose d’éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’occupation de chaque maison à la somme de 800 euros par mois.

La demande de la société SAFER Occitanie tendant au paiement des taxes foncières sera rejetée dans la mesure où seul le propriétaire est redevable de cet impôt.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit qu’un prêt à usage tacite a été conclu entre la société SAFER Occitanie, [K] [Z] et les époux [G] et [R] [U] du 15 décembre 2015 au 23 mai 2019 ;

Déclare [K] [Z] et les époux [G] et [R] [U] occupants sans droit ni titre des biens acquis par la société SAFER Occitanie à compter du 23 mai 2019 ;

Dit que [K] [Z] et les époux [G] et [R] [U] sont redevables envers la société SAFER Occitanie d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2020 ;

Condamne [K] [Z] à payer à la société SAFER Occitanie la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation de la maison A située à [Adresse 17], cadastrée CY [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la libération des lieux ;

Condamne in solidum les époux [G] et [R] [U] à payer à la société SAFER Occitanie la somme de 800 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation de la maison B située à [Localité 15], lieu-dit [Adresse 18], cadastrée CY 74,84, [Cadastre 11] et [Cadastre 13] à compter du 1er janvier 2020 jusqu’à la libération des lieux ;

Déboute la société SAFER Occitanie de sa demande au titre des taxes foncières ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties tenant leur succombance respective ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par la société SAFER Occitanie et par moitié par [K] [Z], [G] et [R] [U] ensemble.

le greffier le président