ARRÊT n°2025

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01164 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXTR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 DECEMBRE 2022

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SETE

N° RG 11-21-0005

APPELANT :

Monsieur [V] [G]

né le 20 Juillet 1950 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6] / FRANCE

Représenté par M^e Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 23/000121 du 01/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

INTIMEE :

S.C.I. VICTORIAL,

immatriculée au registre du commerce de Montpellier sous le numéro 505 364 489, agissant poursuites et diligences de son représentant léga, ayant son siège social sis,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pierre-André MERLIN de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Annabelle COQ BLANCHI, de la SELARL LEXEM CONSEIL, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Pierre-André MERLIN, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 26 juin 2008, M. [V] [G] et Mme [C] [B], concubins, ont constitué la société civile immobilière Victorial, aux fins d’acquisition, d’administration et de gestion de biens immobiliers, la gérance étant confiée à Mme [C] [B].

Invoquant l’occupation illicite par M. [V] [G] de l’appartement n°6 situé [Adresse 4] à Bouzigues, bien immobilier appartenant à la société Victorial, cette dernière l’a assigné, par acte d’huissier de justice du 30 juillet 2020, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Sète, qui a, par ordonnance de référé du 3 février 2021, constaté l’occupation sans droit ni titre de l’appartement par M. [V] [G], faisant droit à la demande d’expulsion.

Suite à l’appel interjeté par M. [V] [G], la cour d’appel de Montpellier a, par arrêt du 25 novembre 2021, infirmé l’ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, dit n’y avoir lieu à référé.

Dans ces conditions, suivant exploit d’huissier en date du 30 décembre 2021, la société Victorial a attrait M. [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Sète, aux fins d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

Appelée pour la première fois à l’audience du 19 janvier 2022, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties aux audiences des 9 mars et 22 avril 2022, et a été mise en délibéré au 15 juin 2022.

Par décision du 15 juin 2022, selon mention au dossier, le tribunal de proximité de Sète a ordonné une réouverture des débats pour l’audience du 21 septembre 2022, en raison de l’absence du magistrat.

Le 4 avril 2024, M. [V] [G] a quitté les lieux.

Le jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Sète :

Ecarte des débats les pièces 9 à 12 et 21 à 23 et 25 selon bordereau de la SCI Victorial ;

Constate la fin du prêt à usage consenti par la SCI Victorial à M. [V] [G] le 5 juin 2020 ;

Dit que M. [V] [G] bénéficie d’un délai de grâce de trois mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux ;

Ordonne, à défaut de départ volontaire à l’expiration de ce délai, l’expulsion de M. [V] [G] et de tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 8], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamne M. [V] [G] à payer à la SCI Victorial une indemnité d’occupation de 800 euros à compter du 5 juin 2020 jusqu’à libération complète des lieux ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a écarté des débats les pièces 9 à 12, 21 à 23 et 25 versées par la société Victorial au motif qu’elles étaient constitutives d’une atteinte à la vie privée de M. [V] [G], dès lors qu’elles provenaient d’une immixtion arbitraire dans sa correspondance.

Il a retenu que M. [V] [G] échouait à rapporter la preuve de l’existence d’un bail verbal, constatant qu’il n’avait versé aucun loyer à la société Victorial, que l’aide qu’il avait apportée aux intérêts de la société n’était pas explicitement attribuée à la contrepartie de l’occupation du logement litigieux et que les attestions produites n’établissaient pas expressément la possibilité qu’un accord avait été conclu entre eux.

Le premier juge a retenu l’existence d’un prêt à usage gratuit, consenti verbalement par la société Victorial à M. [V] [G] au titre de l’appartement litigieux, dans la mesure où Mme [C] [B] et M. [V] [G] ont été concubins durant de nombreuses années et avaient tous deux utilisé le bien de manière ponctuelle ou continue selon les aléas de leur vie conjugale, ajoutant que ce dernier y demeurait depuis leur séparation datant, à tout le moins, de 2020. A ce titre, il a relevé que le prêt avait pris fin le 5 juin 2020, lorsque la société avait demandé par courrier de son conseil à M. [V] [G] de libérer les lieux, de sorte qu’il était devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Il a fixé l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 800 euros jusqu’à son départ des lieux, au regard des baux des autres appartements du même immeuble.

Il a accordé à M. [V] [G] un délai de trois mois pour quitter les lieux, retenant qu’il ne justifiait pas de l’entreprise de démarches de relogement, en dépit de sa connaissance, depuis le mois de juin 2020 à tout le moins, du refus de la société de le maintenir dans l’appartement.

M. [V] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 30 août 2024, M. [V] [G] demande à la cour de :

Accueillir et faire droit à l’appel interjeté par M. [V] [G] ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Constaté la fin du prêt à usage consenti par la SCI Victorial à M. [V] [G] le 5 juin 2020,

Dit que M. [V] [G] bénéficie d’un délai de grâce de trois mois à compter du présent jugement pour quitter les lieux,

Ordonné, à défaut de départ volontaire à l’expiration de ce délai, l’expulsion de M. [V] [G] et de tous occupants de son chef des locaux occupés sis [Adresse 7] à [Localité 10], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Condamné M. [V] [G] à payer à la SCI Victorial une indemnité d’occupation de 800 euros à compter du 5 juin 2020 jusqu’à libération complète des lieux,

Condamné M. [V] [G] à supporter ses propres dépens,

Débouté M. [V] [G] de ses demandes ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a écarté des débats les pièces 9, 10, 11, 12, 21, 22, 23 et 25 de la SCI Victorial ;

Ecarter des débats les pièces 9, 10, 11, 12, 21, 22, 23 et 25 de la SCI Victorial ;

Débouter la SCI Victorial de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

A titre subsidiaire,

Accorder à M. [V] [G] un report de 24 mois pour le paiement de l’indemnité d’occupation de la créance due à la SCI Victorial ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 680 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la SCI Victorial au paiement d’une somme de 2 000 euros dont M^e Johan Helies, avocat, pourra poursuivre personnellement le recouvrement en application des dispositions des articles 37 et 75 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamner la SCI Victorial aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [V] [G] sollicite la confirmation du jugement entrepris, en ce qu’il a déclaré irrecevables les pièces 9 à 12, 21 à 23 et 25 produites par l’intimée, arguant que Mme [C] [B] les a obtenues de façon déloyale en ouvrant et en conservant des courriers dont il était l’unique destinataire, portant ainsi atteinte au secret de sa correspondance.

A titre principal, l’appelant conclut au rejet de la demande aux fins de paiement d’une indemnité d’occupation. A ce titre, il soutient établir la preuve de l’existence d’un bail verbal conclu avec l’intimée, ayant reçu exécution, arguant qu’il résulte du procès-verbal signé par Mme [C] [B] le 16 juillet 2012, ainsi que des attestations qu’il verse aux débats, qu’il occupait le logement litigieux depuis 2012. Il affirme qu’il n’avait pas établi sa résidence principale chez Mme [C] [B], prétendant avoir entreposé des biens chez son ancienne concubine en raison de simples difficultés de stockage dans l’appartement litigieux. Il fait ainsi valoir que Mme [C] [B] a décidé unilatéralement de mettre fin au bail à la suite de leur rupture.

En ce sens également, M. [V] [G] soutient que l’appartement lui a été verbalement cédé à bail contre services, affirmant avoir 'uvré pour les intérêts de la société Victorial sur le plan de la gestion locative, de la conservation et de l’entretien de ses biens immobiliers. Il fait ainsi valoir que l’existence de ce bail et de son statut d’associé, établissent qu’il n’était pas occupant sans droit ni titre.

Il conclut en outre au rejet de la demande aux fins de paiement d’une indemnité d’occupation, dans le cas d’une confirmation du commodat, arguant qu’il s’agirait d’un prêt gratuit à durée indéterminée, estimant qu’il n’aurait raisonnablement pu prendre fin qu’à la date de son départ du logement, le 4 avril 2024.

A titre subsidiaire, il sollicite la limitation du montant de l’indemnité mensuelle à la somme de 680 euros, arguant que l’estimation du premier juge ne concorde pas avec l’état du bien. En outre, il sollicite l’octroi d’un délai de paiement en raison de sa situation de retraité.

Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2024, la société Victorial, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Faire Débouter M. [V] [G] de son appel et de l’ensemble de ses prétentions ;

Déclarer la demande de la Société civile immobilière SCI Victorial recevable et bien fondée ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté M. [V] [G] de sa demande de reconnaissance de l’existence d’un bail verbal,

Ordonné l’expulsion de M. [V] [G], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Réformer le jugement en particulier en ce qu’il a :

Ecarté des débats les pièces 9 à 12, 21 à 23 et 25 du bordereau de la SCI Victorial,

Reconnu l’existence d’un prêt à usage au profit de M. [V] [G] et consenti à ce dernier un délai de grâce de trois mois pour quitter les lieux,

Fixé à la somme de 800 euros par mois l’indemnité d’occupation due par M. [V] [G] ainsi que la date d’effet au 5 juin 2020 ;

Déclarer recevables les pièces 9 à 12, 21 à 23 et 25 du bordereau de la SCI Victorial ;

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par M. [V] [G] ;

Constater que M. [V] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement n° 6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3] Bouzigues (Hérault) dont la SCI Victorial est propriétaire ;

Condamner M. [V] [G] à payer à la SCI Victorial une indemnité d’occupation mensuelle égale à 820 euros par mois à compter du 27 janvier 2020 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner M. [V] [G] à payer à la SCI Victorial, la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [V] [G] aux entiers dépens.

La société Victorial sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de l’appelant, affirmant que M. [V] [G] était occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 27 janvier 2020.

Elle soutient qu’antérieurement à sa rupture avec Mme [C] [B], l’appelant avait établi sa résidence principale chez elle, à [Localité 11], et qu’ils s’étaient réservés l’usage de l’appartement litigieux à titre de résidence secondaire sans que l’un d’entre eux n’en détienne la jouissance exclusive. Elle fait ainsi valoir qu’après leur rupture M. [V] [G] s’est servi de sa qualité d’associé pour s’emparer des clefs de l’appartement et l’occuper privativement, de sorte qu’il est établi qu’il était occupant sans droit ni titre depuis le 27 janvier 2020.

L’intimée conclut à la recevabilité des pièces 9 à 12, 21 à 23 et 25, qu’elle verse aux débats, arguant que leur production était, dès la première instance, strictement indispensable et proportionnée au but poursuivi, à savoir, la démonstration de la véritable adresse de M. [V] [G] permettant d’établir son occupation illicite du bien litigieux et d’ordonner son expulsion. Elle ajoute qu’elles n’ont pas été obtenues en violation du secret de sa correspondance, prétendant que les courriers n’ont pas été ouverts par Mme [C] [B], mais laissés délibérément à son domicile par l’appelant, après son départ en janvier 2020.

La société conteste l’existence d’un bail verbal, affirmant que l’appelant ne rapporte pas la preuve d’un accord explicite par lequel elle lui aurait consenti un droit d’occupation du logement comme lieu d’habitation. Elle conteste également l’existence d’une contrepartie sérieuse à cette occupation, avançant qu’aucun loyer n’a été versé et que l’immixtion de M. [V] [G] dans la gestion locative ne saurait s’analyser en une contrepartie raisonnable et proportionnée. L’intimée conteste en outre l’existence d’un prêt à usage, affirmant n’avoir jamais consenti à un tel contrat, contraire aux intérêts de la société.

L’intimée sollicite également une indemnité d’occupation mensuelle, à hauteur de 820 euros, pour la période du 27 janvier 2020 jusqu’à la libération effective des lieux, estimant ce montant conforme à la valeur locative du bien.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des pièces 9 à 12, 21 à 23 et 25 produites par la société Victorial

La société Victorial demande à la cour de recevoir ces pièces au motif que Mme [C] [B], associée-gérante, n’aurait pas ouvert les courriers destinés à M. [V] [G], associé, et que celui-ci les aurait délibérément laissés chez elle après son départ, de sorte qu’elle n’aurait pas porté atteinte au secret de ses correspondances.

Or, comme l’a relevé le premier juge, outre le fait qu’ouvrir des correspondances est un délit, au cas d’espèce, la société Victorial a produit au débat des correspondances à caractère privé qui étaient uniquement destinées à M. [V] [G] et qui lui avaient été adressées par l’administration fiscale, sa banque, le tribunal ou encore sa caisse de retraite.

Si la Cour de cassation admet désormais que des moyens de preuve déloyaux peuvent être présentés au juge dès lors qu’ils sont indispensables à l’exercice des droits du justiciable, la prise en compte de ces preuves ne doit toutefois pas porter une atteinte disproportionnée aux droits fondamentaux de la partie adverse, notamment sa vie privée.

Au cas d’espèce, en procédant à un détournement de la correspondance de M. [V] [G] et en versant ces correspondances au débat, sans justifier que ce détournement était indispensable à l’exercice de ses droits, la société Victorial a porté une atteinte disproportionnée à ses droits fondamentaux, notamment au secret de ses correspondances, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il les a écartées du débat.

2. Sur l’existence d’un bail verbal

Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du code civil que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution. La preuve du bail verbal résulte de son commencement d’exécution, c’est-à-dire de la preuve qu’une personne jouit d’une chose qui ne lui appartient pas en contrepartie des deniers qu’elle verse au propriétaire de cette chose.

Par suite, la simple occupation, même prolongée, d’un local d’habitation ne suffit pas pour prouver l’existence d’un bail verbal, si l’occupant ne produit aucune justification d’un paiement quelconque qui serait la contrepartie de cette occupation et s’il ne justifie pas de faits positifs manifestant la volonté commune des parties au bail allégué.

Si M. [V] [G] justifie, notamment au moyen des attestations versées au débat, de l’occupation de l’appartement n°6 situé [Adresse 4] à [Localité 10], appartenant à la société Victorial, pour autant il ne justifie aucunement d’une contrepartie financière, le seul fait qu’il aurait participé à la gestion de la société Victorial, dont il est associé mais non gérant, est insuffisant, en l’état de son argumentation et des pièces versées au débat, à en faire la démonstration, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a dit que l’existence d’un bail verbal entre les parties n’était pas établie.

3. Sur l’existence d’un prêt à usage

Au visa des articles 1714 et suivants, et 1875 et suivants du code civil, le premier juge a retenu que M. [V] [G] et Mme [C] [B] avaient tous deux utilisé ponctuellement ou de façon continue le logement en litige, qu’ils y avaient établi leur domicile aux fins notamment d’inscription sur les listes électorales, que M. [V] [G] y avait installé une partie de ses affaires personnelles, qu’il y demeurait depuis leur séparation, de sorte qu’il devait être conclu que la société Victorial lui avait consenti verbalement un prêt à usage, sans qu’aucun terme ne soit convenu, de sorte que la bailleresse pouvait y mettre fin en respectant un délai raisonnable, ce que le conseil de la société Victorial avait effectué, suivant un courrier en date du 5 juin 2020, date que le premier juge a retenue comme étant celle à laquelle le commodat avait pris fin et à partir de laquelle M. [V] [G] devenait occupant sans droit ni titre des lieux, et était redevable d’une indemnité d’occupation, qui devait correspondre à la valeur de l’immeuble, soit, en l’espèce, 800 euros, en lecture des baux des appartements situés dans le même immeuble.

En cause d’appel, la société Victorial estime qu’aucun prêt à usage ne peut être retenu au motif qu’à aucun moment, l’appartement en litige n’a constitué la résidence principale de l’un ou de l’autre des associés de la société.

Or, cet argument ne résiste pas aux éléments que le premier juge a retenus, notamment l’inscription de M. [V] [G] sur les listes électorales, à cette adresse, qu’ainsi, en l’absence de toute critique utile, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu l’existence d’un prêt à usage.

4. Sur le montant de l’indemnité d’occupation

M. [V] [G] sollicite la réformation du jugement en ce que le tribunal a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 800 euros, en versant à l’appui, en pièce n° 52, une estimation locative, qui conclut à une valeur locative de 680 euros.

Or, ce document ne résiste pas à la motivation du premier juge qui, pour retenir la somme de 800 euros, s’est fondé sur plusieurs baux d’habitation pour des appartements se trouvant dans le même immeuble, qu’ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu ce montant.

De même, la demande de la société Victorial, qui sollicite que une fixation à la somme de 820 euros, ne résiste pas aux motifs pris par les premiers juges, dès lors que cette demande n’est aucunement motivée.

5. Sur la demande d’octroi de délais de paiement

M. [V] [G] sollicite un délai de deux ans afin de pouvoir s’acquitter des sommes à devoir à la société Victorial, le temps pour lui d’obtenir éventuellement un prêt.

Or, il ne justifie aucunement d’avoir entrepris des démarches aux fins d’obtention d’un prêt, ni ne justifie de ses ressources, qui permettraient à la cour de constater qu’il serait en capacité de respecter un plan de règlement, de sorte que sa demande sera rejetée.

6. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V] [G] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [V] [G], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à la société Victorial la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 14 décembre 2022 par le tribunal de proximité de Sète, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE M. [V] [G] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [V] [G] à payer à la société Victorial la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [V] [G] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,