ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04370 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQ2Q

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 JUILLET 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

N° RG 21/01330

APPELANTE :

SCCV LES VILLAGES D’OR [Localité 11] inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n° 823 716 691, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Emilie VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [K] [O]

né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [D] [O]

née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e Aurélia DONADONI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 10 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] et Mme [D] [O] sont propriétaires d’une villa située [Adresse 10] à [Localité 11] (34) cadastrée MV [Cadastre 6].

La SCCV [Adresse 15] [Localité 11] a obtenu un permis de construire pour la construction de logements collectifs sur les parcelles contiguës cadastrées MV [Cadastre 5] et [Cadastre 4].

Tenant l’ampleur des travaux de terrassement et de construction à venir, M. [K] et Mme [D] [O] ont fait constater le 19 février 2018 par huissier de justice l’état de leur villa antérieurement à la réalisation des travaux.

Se plaignant de fissures apparues dès le démarrage des travaux d’excavation et de terrassement, M. [K] et Mme [D] [O] ont fait dresser un deuxième constat établi par huissier de justice le 24 mai 2018 faisant état de nombreuses fissures.

Par ordonnance du 3 juillet 2018, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a ordonné une expertise judiciaire pour déterminer la cause, l’étendue et la reprise des fissures. L’expertise a été étendue ultérieurement concernant la perte de valeur du bien du fait de la construction. L’expert a rendu son rapport le 6 janvier 2021.

Par acte du 8 juin 2021, M. [K] et Mme [D] [O] ont fait assigner la SCCV Village d’Or Béziers devant le tribunal en réparation de leurs préjudices.

Le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Condamne la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 170.000 euros en réparation de la perte de valeur de leur bien à la suite du trouble anormal de voisinage établi ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

Condamne la SCCV Village d’Or [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le premier juge retient que la SCCV Village d’Or [Localité 11] a la qualité de constructeur au sens de l’article 1792 du code civil en ce qu’elle a fait édifier la résidence. Toutefois, M. [K] et Mme [D] [O] ne rapportent pas la preuve que le désordre, en l’espèce de nombreuses fissures, est imputable au constructeur.

Il relève que la perte d’ensoleillement, la perte d’intimité et les vues directes provenant de l’immeuble construit dans les normes administratives mais en limite de fonds sont manifestement établies aussi bien sur l’immeuble même que le jardin des demandeurs.

La société Les Villages d’Or [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 août 2022.

Par ordonnance du 13 février 2024, saisi par la SCCV Villages d’Or [Localité 11] d’une demande tendant à voir ordonner une nouvelle expertise confiée à un expert spécialisé en évaluation immobilière afin de le voir se prononcer sur la perte d’ensoleillement suite à la construction litigieuse et en tenant compte de l’existant avant la construction nouvelle, le conseiller de la mise en état a indiqué qu’il ne s’agissait pas d’une demande nouvelle rappelant sur ce point les dispositions de l’article 144 du code de procédure civile selon lesquelles les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que la juridiction ne s’estime pas suffisamment informée pour statuer. Il en déduit que toute mesure d’instruction peut être valablement sollicitée et ordonnée en cause d’appel alors même que le premier juge ne l’a pas estimé nécessaire.

Le conseiller de la mise en état a également dit que la demande de désignation d’un nouvel expert ou d’un complément d’expertise motivé par l’insuffisance des diligences accomplies par l’expert judiciaire impose d’examiner le fond de l’affaire et relève du pouvoir souverain des juges du fond. Il a donc déclaré la demande d’expertise présentée par la SCCV Villages d’Or [Localité 11] irrecevable.

Dans ses dernières conclusions du 19 avril 2024, la société Les Villages d’Or [Localité 11] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il :

Condamne la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 170.000 euros en réparation de la perte de valeur de leur bien à la suite du trouble anormal de voisinage établi,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Condamne la SCCV Village d’Or [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

Avant dire droit,

Constater que l’expert avait convoqué pour une dernière réunion le 31 janvier 2020 et a indiqué par téléphone annuler la réunion pour une demande d’extension formulée par les époux [O] ;

Constater que l’expert n’a pas convoqué pour une réunion contradictoire ni n’a adressé de pré rapport sur lequel intervenir avant le dépôt du rapport ;

Constater qu’en conséquence, il n’est pas demandé une contre-expertise mais une expertise contradictoire sur ce point de l’ensoleillement, le rapport étant manifestement truffé de contrevérités comme en atteste simplement la non prise en compte d’un arbre immense portant une ombre projetée maximale sur l’entrée de la maison ;

Sur la demande d’expertise :

Se prononcer sur la perte d’ensoleillement et d’intimité du fait de la construction nouvelle, en tenant compte des existants avant construction soit notamment le mitoyen conservé et l’arbre appartenant aux époux [O],

Déterminer les zones concernées et chiffrer en conséquence l’éventuel préjudice,

Se prononcer techniquement sur l’anormalité du préjudice au regard de la zone de construction ;

Au fond,

Constater de trouble en particulier anormal du voisinage en l’absence d’atteinte nouvelle ;

Condamner les consorts [O] à rembourser les sommes mises à la charge des Village d’Or au titre du jugement rendu sur une perte d’ensoleillement qui n’existe que très marginalement ;

Débouter les consorts [O] de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCCV [Adresse 15] ;

Confirmer le jugement ayant débouté les consorts [O] de leurs demandes de réparation des fissurations de leur maison au titre du trouble anormal de voisinage ;

Débouter les consorts [O] de leur demande de réparation des fissures lesquelles sont sans lien avec le chantier ;

Condamner les consorts [O] au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCCV Village d’Or sollicite la désignation d’un expert judiciaire, critiquant l’évaluation de la perte d’ensoleillement pour laquelle l’appelante n’a pas été convoquée et qui ne porterait que sur la façade avant, sans prendre en compte les arbres déjà existants au moment des travaux.

La société [Adresse 15] conclut à l’absence de faute et de trouble. Elle affirme ne pas avoir commis de faute en construisant sur une parcelle pourvue d’un permis de construire et qu’aucune vue directe ne grève le perron des intimés. Elle précise que les époux [O] résident dans une zone urbanisée dans laquelle se situent plusieurs immeubles et non dans une zone pavillonnaire. La société ajoute que les époux [O] ne démontrent pas l’absence des fissures avant le chantier ni leur lien avec les travaux.

L’appelante conteste le quantum de perte d’ensoleillement retenu par l’expert et soutient que le pourcentage de la façade impactée, pondéré de l’ombre portée par l’ombre existant, ne saurait en réalité excéder les 1% de gène totale.

Dans leurs dernières conclusions du 3 mai 2024, les époux [O] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a débouté les époux [O] de leur demande de voir juger que les fissures intervenues concomitamment aux travaux d’excavations et de démolitions réalisés par la SCCV Village d’Or Béziers constituent un trouble anormal du voisinage que cette dernière est tenue de réparer ;

Juger que les fissures intervenues concomitamment aux travaux d’excavations et de démolitions réalisés par la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] constituent un trouble anormal du voisinage que cette dernière est tenue de réparer ;

Condamner la SCCV Village d’Or [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 50.094 euros TTC au titre des travaux de reprise des fissures avec application de l’indice BT01 ;

Confirmer le jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a condamné la SCCV [Adresse 15] Béziers à la somme de 170.000 euros au titre de la dépréciation du bien à la suite du trouble anormal de voisinage établi, outre un article 700 du code de procédure civile de 3.000 euros et aux dépens comprenant ceux de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

Juger que la construction de l’ensemble immobilier par la SCCV Village d’Or [Localité 11] ayant entrainé une perte substantielle d’ensoleillement, d’intimité et ayant généré une dépréciation majeure du bien immobilier des époux [O], constitue un trouble anormal du voisinage que la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] est tenu de réparer ;

Confirmer le jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Béziers ;

Condamner la SCCV Village d’Or [Localité 11] à porter et payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 170.000 euros au titre de la dépréciation du bien ;

Débouter la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Rejeter la demande de nouvelle expertise sollicitée par la SCCV Village d’Or [Localité 11] comme étant irrecevable pour caractériser une demande nouvelle ou, si préfère la Cour, pour être mal fondée ;

Confirmer le jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a condamné la SCCV [Adresse 15] Béziers à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCCV Village d’Or [Localité 11] à payer la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement du 21 juillet 2022 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a condamné la SCCV [Adresse 15] Béziers aux entiers dépens, en ce compris ceux de référés et les frais d’expertise, ainsi que le coût des procès-verbaux de constat d’huissier de justice des 19 février 2018 et 24 mai 2018, auxquels s’ajoutera en cause d’appel celui du 02 décembre 2022.

Ils concluent à l’irrecevabilité de la demande d’expertise qui s’analyse selon eux comme une demande nouvelle n’ayant pas été formulée en première instance et étant inutile à la cause. Ils concluent également au rejet d’une demande de complément d’expertise, la société n’ayant pas excipé, en première instance, d’une insuffisance ni du caractère lacunaire ou incomplet du rapport d’expertise.

Les époux [O] soutiennent que la SCCV Village d’Or est à l’origine de troubles anormaux

construction érigée par l’appelante et dont ils sollicitent l’indemnisation. Ils s’appuient sur un procès-verbal de constat d’huissier du 19 février 2018 (antérieur aux travaux) faisant état d’un excellent état de la maison et de l’absence de fissures et un procès-verbal du 24 mai 2018 (postérieurement au début des travaux) qui atteste de l’apparition de multiples fissures.

En outre, les époux [O] font valoir que, consécutivement à l’achèvement des travaux, ils subissent une perte d’ensoleillement, une atteinte à l’intimité et une perte de valeur dont ils sollicitent la réparation. Ils s’appuient notamment sur le rapport d’expertise qui retient « une perte de valeur de 40% a minima ». Ils contentent le calcul de la SCCV qui ne serait pas fondé.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 février 2025.

MOTIFS

1/ Sur la recevabilité de la demande d’expertise :

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La SCCV [Adresse 15] [Localité 11] réclame en appel que soit ordonnée une nouvelle expertise judiciaire pour se prononcer sur la perte d’ensoleillement et d’intimité du fait de la construction nouvelle, en tenant compte des existants avant construction soit notamment le mitoyen conservé et l’arbre appartenant aux époux [O] sur le constat que la première expertise est incomplète et n’a pas convoqué les parties pour une réunion contradictoire ni n’a adressé de pré rapport sur la question de la perte d’ensoleillement.

Les époux [O] soulèvent l’irrecevabilité de cette demande qu’ils considèrent nouvelle en appel pour ne pas avoir été présentée devant le premier juge.

Il convient de rappeler que par ordonnance rendue le 13 février 2024 qui n’a pas été contestée par les parties, le conseiller de la mise en état a indiqué dans sa motivation que la demande d’expertise judiciaire ne constituait pas une prétention nouvelle en appel rappelant sur ce point les dispositions de l’article 144 du code de procédure civile selon lesquelles les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause dès lors que la juridiction ne s’estime pas suffisamment informée pour statuer. Il en déduit que toute mesure d’instruction peut être valablement sollicitée et ordonnée en cause d’appel alors même que le premier juge ne l’a pas estimé nécessaire.

De surcroît, si l’appelante n’a pas effectivement saisi le tribunal judiciaire de Béziers d’une telle demande pour la présenter la première fois devant la cour, cette prétention tend à faire écarter la demande indemnitaire présentée par les époux [O] fondée sur le trouble anormal du voisinage et la perte de valeur de l’immeuble liée notamment à une perte d’ensoleillement.

Il s’agit en conséquence d’une prétention tendant à faire écarter les demandes adverses de telle sorte qu’elle doit être déclarée recevable.

2/ Sur le bien-fondé de la demande d’expertise :

Selon l’article 263 du code de procédure civile, l’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans les cas où les constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge, qui est souverain pour apprécier l’opportunité d’une telle mesure.

L’appelante sollicite une nouvelle mesure d’expertise afin de voir évaluer la perte d’ensoleillement tenant compte de l’existant alors que le premier expert n’a pas soumis cette question au contradictoire des parties en s’abstenant de les convoquer sur cette question à la suite de l’annulation d’une réunion et en omettant d’établir un pré-rapport.

Il est acquis qu’aux termes de l’ordonnance du 3 juillet 2018, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par les époux [O] et a désigné M. [C] qui s’est vu confier pour mission notamment de vérifier la réalité des désordres allégués sur le mur de soutènement (fissures), leur date d’apparition, les travaux propres à y remédier et l’évaluation de leur coût, de donner tous éléments utiles à l’appréciation des responsabilités éventuellement encourues.

Par ordonnance du 27 mars 2020, il lui a été demandé de relever et décrire les préjudices subis par les époux [O] consécutivement à l’achèvement du bâtiment à usage d’habitat collectif édifié sur la parcelle contigüe à la leur, tels que la perte d’ensoleillement, le trouble de vue directe et plongeante, l’atteinte à l’intimité et de la valeur du bien, ainsi que d’évaluer les préjudices subis.

Lors de l’exécution de ces missions, l’expert a procédé à trois réunions les 28 septembre 2018, 17 mars 2019 et 19 juin 2020 et a rendu un pré-rapport le 3 décembre 2020 avec autorisation pour les parties de présenter leurs dires jusqu’au 5 janvier 2021 contrairement à ce qui est soutenu par l’appelante.

L’examen du rapport démontre que l’expert judiciaire a pris en considération la perte de luminosité en procédant à une étude d’ensoleillement qui selon lui « démontre une importante perte d’ensoleillement dans la matinée et quelle que soit la saison concernée ». Cette étude est une projection de l’ombre portée par l’immeuble sur l’habitation des époux [O] au cours de plusieurs périodes dans l’année (mars, juin, septembre et décembre) avec une comparaison entre l’état initial et l’état actuel avec la présence de la construction. Elle permet à l’expert de retenir une perte d’ensoleillement définitive affectant le jardin et la maison.

Sur la question de l’ensoleillement, l’expert judiciaire a reçu les dires des parties et notamment des époux [O] sur la question des préjudices liés à la perte d’ensoleillement. Il appartenait donc à la SCCV Villages d’Or [Localité 11] de présenter ses éventuelles observations sur ce point.

Il s’ensuit que l’expert judiciaire a exécuté sa mission en respectant le principe du contradictoire en permettant à chaque partie de présenter ses observations sur les points relevés dans son pré-rapport en sorte qu’aucun grief ne saurait lui être adressé sur ce point. Par ailleurs, il est justifié qu’il a procédé à une appréciation objective de la perte d’ensoleillement au moyen d’une étude complète.

La seule présence d’arbres, qui ne sont pas pris en compte dans l’étude d’ensoleillement, ne peut lui faire perdre toute pertinence puisqu’elle s’attache à évaluer de manière précise l’impact de l’immeuble litigieux sur la construction, les juges du fond gardant toute liberté dans l’appréciation du préjudice notamment en prenant en considération l’impact de l’état antérieur comprenant les arbres sur le dommage subi.

La cour estime être suffisamment informée et rejette la demande de nouvelle expertise dont le bien-fondé n’est nullement justifié par la SCCV Villages d’Or [Localité 11].

3/ Sur le trouble anormal du voisinage :

Sur les fissures :

L’expert judiciaire précise que les désordres dénoncés par les époux [O] sont réels et présentent un caractère évolutif. Il s’agit en effet de fissures retrouvées par l’expert et constatées par le commissaire de justice dans son procès-verbal au niveau de la partie supérieur du mur de clôture, de la façade de la maison et dans certaines pièces (balcon, sol devant la porte d’entrée, bureau, façade, encadrement et linteau, ouverture salle à manger, chaufferie, fenêtre chambre, escalier menant au premier étage, salle de bains,

Cela étant, l’expert déclare que la relation de cause à effet n’a pu être établie malgré la concomitance de l’apparition des fissures avec les travaux de construction.

Il précise qu’il existe « une présomption de lien indirect en raison des importants mouvements de terrain, du creusement de parking enterrés et de l’imperméabilisation des sols qui peuvent avoir contribué à l’assèchement du secteur et de ce fait participer à aggraver l’assèchement des sols, cause du tassement des terres sous l’emprise des fondations de la villa [O] ».

A la suite de l’étude des sols, il retient néanmoins que la concomitance de l’apparition des fissures avec l’exécution des travaux n’établit pas un lien de causalité certain. Il se réfère sur ce point à l’absence d’apparition de désordres sur la villa voisine et mitoyenne située sur la parcelle des travaux alors qu’elle se situe sur l’emprise même des terrassements.

Il retient encore que les terrassements concernant la parcelle en chantier ne sont pas de nature à modifier l’environnement hydrogéologique dans la mesure où leur profondeur est nettement inférieure au niveau de la nappe phréatique qui n’est pas atteinte, et que les sols d’emprise sont peu sensibles aux phénomènes de retrait gonflement.

Il indique que « les désordres constatés sont liés à un problème de fondations ou plus précisément à un phénomène de tassement lié à une déshydratation des sols » et rappelle que l’épisode de sécheresse connu par la ville de [Localité 11] en 2019 a été reconnu comme catastrophe naturelle alors que les années 2017 et 2018 ont été des années de sècheresse importante et que de nombreuses communes limitrophes ont été classées en état de catastrophe naturelle.

L’expert conclut en conséquence que le lien de causalité direct entre l’apparition ainsi que l’évolution des désordres et le chantier, n’est pas formellement établi alors qu’il n’est pas à exclure que les fissurations soient liées à un phénomène de retrait gonflement lié à l’importance déshydratation des sols au cours des années 2017, 2018 et 2019.

En appel, les époux [O], qui contestent cette analyse, ne produisent aucune pièce permettant d’établir de manière incontestable le lien de causalité direct et certain contesté par l’expert judiciaire entre l’apparition des fissures et le chantier litigieux, le seul constat de l’absence de fissures par un constat d’huissier daté du 19 février 2018 suivi d’un nouveau constat en date du 24 mai 2018 faisant état de l’apparition de fissures ne permettant pas eux seuls à établir cette imputabilité, l’apparition des désordres concomitamment à la réalisation du chantier n’étant nullement contestée par l’expert judiciaire.

En l’absence d’analyse technique complémentaire, il convient de confirmer l’analyse du premier juge qui a écarté la responsabilité de la SCCV Villages D’Or [Localité 11] en l’absence d’élément de preuve que le désordre est directement imputable aux travaux engagés par le constructeur.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

Sur la perte de valeur du bien :

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Cette théorie des troubles anormaux de voisinage est autonome par rapport au droit commun de la responsabilité. Il s’agit d’une responsabilité objective qui est subordonnée uniquement, la preuve d’une faute n’étant pas requise, à l’existence d’un trouble anormal dont il convient de réparer les conséquences dommageables. Cette existence doit être appréciée en fonction des circonstances de temps et de lieu, et le respect des normes, notamment acoustiques, n’est pas exclusif de l’existence d’un trouble anormal de voisinage, et inversement, la méconnaissance de ces normes n’implique pas nécessairement un tel trouble.

Dans le cas présent, il résulte tant des procès-verbaux de constat des lieux (pièces 4 et 14) que des photographies produites (pièces 6 et 13) et du rapport d’expertise, que l’édification de trois immeubles en forme de U comportant des logements collectifs sur les parcelles contiguës cadastrées MV [Cadastre 5] et [Cadastre 4] à l’immeuble des époux [O] entraîne des troubles anormaux de voisinage.

Les photographies produites en pièce 6 établissent de manière étayée l’existence de vues directes sur la partie arrière de l’habitation qui comprend le jardin ainsi que la piscine, en présence de deux bâtiments, l’un édifié sur deux étages et trois étages pour l’autre, comportant en effet des balcons et des fenêtres, situés à proximité immédiate, donnant directement sur cette zone. De l’autre côté de l’habitation, il peut être relevé, à l’instar des constatations du premier juge, la proximité immédiate de la terrasse du rez de chaussée d’un des bâtiments du balcon des époux [O].

Cette proximité immédiate des bâtiments construits, outre le fait qu’elle créée des vues directes sur le jardin et la piscine, ainsi que sur leur balcon, privant ainsi les intimés de toute intimité et de toute quiétude, génère par ailleurs une perte évidente de luminosité qui a d’ailleurs été confirmée par l’expert judiciaire.

Si l’existence d’arbres sur la partie arrière de l’habitation peut réduire la luminosité sur la période estivale (arbres à feuilles caduques), il n’en demeure pas moins que la perte de lumière est essentiellement due à la présence de ces trois bâtiments en forme de U comme l’établit l’étude de luminosité produite par l’expert relevant sur la partie avant du jardin, la présence de deux bâtiments et leur implantation à proximité immédiate de la parcelle des intimés qui est préjudiciable en terme d’agrément, d’ensoleillement et de quiétude. Ce constat est également illustré par le procès-verbal dressé le 2 décembre 2020 par Me [X] qui note : « sur la partie du jardin, le mur de l’immeuble situé coté sud-est empêche le soleil de pénétrer sur le jardin et la pelouse ».

De même, comme l’établissent les photographies produites en pièce 14, en exposition Sud et Est, les vues indirectes sont complètement occultées par la présence d’un bâtiment de deux étages ce qui coupent la lumière et créé un effet d’ombre ce qui est également illustré par le procès-verbal dressé le 2 décembre 2020 par Me [X] (pièces 14 et 15).

Ainsi, peu importe que les dispositions réglementaires aient été respectées par l’appelante, la cour ne peut que retenir l’existence de troubles anormaux du voisinage occasionnés par l’édification de cet ensemble de bâtiments comme le conclut l’expert judiciaire qui considère que la perte d’ensoleillement associée à la présence de vues directes et à la perte d’intimité et de quiétude entraînent une dépréciation de l’habitation [O] de 40%.

Sur ce dernier point, l’édification des bâtiments en zone urbaine ne dispense pas le constructeur de tenir compte de l’environnement dans lequel s’intègre le complexe, dont il assume la construction, et s’assurer qu’il s’insère au mieux en tenant compte de l’existant. Or, comme l’a justement rappelé le premier juge, si ces parcelles sont situées en ville, elles sont localisées dans des zones pavillonnaires et la construction de la résidence, comportant de nombreux logements sur trois étages en limite séparative, crée une masse visuelle indéniable caractérisant un trouble anormal de voisinage qu’il convient de réparer.

L’expert judiciaire évalue le préjudice subi en prenant en considération la perte de valeur de l’habitation qu’il chiffre à la somme de 140.000 euros sur le constat d’une évaluation avant travaux à hauteur de 350.000 euros puis de plusieurs évaluations d’agences établies après travaux qui font état d’une valeur moyenne de 180.000 euros considérant que le préjudice correspond à 40% de l’estimation a minima.

Le premier juge a arrêté le montant du préjudice à la somme de 170.000 euros correspondant à la différence entre la valeur du bien avant travaux et celle après travaux ce qui correspond à 50% de la valeur du bien.

La cour entérine l’estimation de l’expert judiciaire qui arrête le préjudice subi à la somme de 140.000 euros, correspondant à 40% de la valeur du bien conforme à la réalité du trouble subi, la référence retenue par le premier juge n’étant nullement justifiée par des pièces produites aux débats ou encore par des éléments de l’expertise judiciaire.

La décision déférée sera infirmée sur ce point.

4/ Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera confirmée en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’appelante sera condamnée aux entiers dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et d’allouer aux intimés la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.

Dit que la demande d’expertise sollicitée par la SCCV Villages d’Or [Localité 11] n’est pas une prétention nouvelle en appel et est par conséquence recevable,

Déboute la SCCV Villages d’Or [Localité 11] de sa demande d’expertise judiciaire,

Confirme le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qu’il a condamné la SCCV [Adresse 15] Béziers à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 170.000 euros en réparation de la perte de valeur de leur bien à la suite du trouble anormal de voisinage établi

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Condamne la SCCV Village d’Or [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 140.000 euros en réparation de la perte de valeur de leur bien à la suite du trouble anormal de voisinage établi,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la SCCV [Adresse 15] [Localité 11] à payer à M. [K] et Mme [D] [O] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCCV Village d’Or [Localité 11] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,