Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 22 FEVRIER 2024

(n° /2024 , 10 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 20/03539 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQMO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 décembre 2019 -Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 2ème section) – RG n° 16/08988

APPELANT

M. [E] [G]

Né le 29 septembre 1935 à [Localité 6] (Tunisie)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de Paris, toque : C1272

INTIMEE

S.A.S.U. A JUSTE TITRES

Immatriculée au R.C.S. de Nanterre sous le n° 424 580 504

Prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de Paris, toque : E0818

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie Girousse, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 octobre 2013, M. [G] a donné à bail à la société A JUSTE TITRES des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2013 pour se terminer le 31 octobre 2022 moyennant un loyer annuel de 37.500 euros en principal, à destination de « Conseil à des éditions de presse », avec autorisation du bailleur à la sous-location totale ou partielle par le preneur à la société ABONN’ESCIENT. Par acte sous seing privé du 25 octobre 2013, Mme [W] s’est portée caution solidaire de la société A JUSTE TITRES au titre du bail susvisé.

Par acte extrajudiciaire du 4 mai 2016, M. [G] a fait signifier à la société A JUSTE TITRES un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à payer la somme de 3857,64 euros, outre 165,19 euros au titre des frais de signification de l’acte. Ce commandement a été dénoncé à Mme [W], caution solidaire, le 18 mai 2016. La société A JUSTE TITRES a intégralement réglé les causes du commandement par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2016 tout en précisant dans son courrier que ce paiement était effectué pour éviter le jeu de la clause résolutoire mais qu’elle contestait tant dans leur principe que leur montant les sommes réclamées dans cet acte.

Par acte du 1er juin 2016, la société A JUSTE TITRES et Mme [W] ont assigné M. [G] devant le tribunal de grande instance de Paris en opposition et en nullité du commandement du 4 mai 2016 ainsi qu’en remboursement de diverses sommes déclarées indûment perçues.

Par jugement du 19 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a:

— rejeté les demandes de la société A JUSTE TITRES tendant à voir déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire du 4 mai 2016 et à le voir mettre à néant ;

— déclaré valable le commandement de payer du 4 mai 2016 susvisé à hauteur des seules sommes de 871 euros et de 1531,93 au titre respectivement du « solde de la régularisation des charges du 01/10/2014 au 30/09/2014 » et du « solde des charges dues pour la période du 01/10/2014 au 20/11/2015 » ;

— constaté que ce commandement de payer du 4 mai 2016 ne peut mettre en jeu la clause résolutoire, qu’il vise, en raison du paiement de ses causes justifiées, dans le mois de sa délivrance ;

— condamné M. [G] à payer à la société A JUSTE TITRES la somme totale de 1.557,l2 euros par lui indûment reçue ;

— débouté M. [G] de sa demande tendant à voir condamner la société A JUSTE TITRES à lui payer la somme de 9.375 euros en remboursement de la franchise de loyers ;

— condamné M. [G] aux entiers dépens ;

— condamné M. [G] à payer à la société a juste titres la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclarations des 17 février 2020 et 13 mai 2020, M. [G] a interjeté appel du jugement. Les procédures ouvertes sur chacun des appels ont été jointes.

Les locaux ont été restitués le 31 octobre 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Par conclusions déposées le 17 mai 2020, M. [G], appelant, demande à la Cour de:

—  1°)- réformer le jugement entrepris conformément aux motifs de l’appel ;

En conséquence et statuant à nouveau :

—  2°)- condamner la société A JUSTE TITRES au paiement de la somme de :

—  897 euros au titre du remboursement des travaux relatifs au parquet, et subsidiairement, la somme de 294 euros au titre des travaux relatifs au parquet,

—  425 euros au titre des frais de rédaction du bail,

—  132,12 euros au titre de la facture ELM,

—  9.375 euros au titre de la franchise des loyers.

—  3°)- dire que M. [G] entend rembourser la somme de :

—  27,80 € au titre du trop-perçu de l’ajustement du dépôt de garantie.

—  4°)- condamner la société A JUSTE TITRES au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions déposées le 10 octobre 2023 , la société A juste titres, intimée, demande à la Cour de:

— juger la société A JUSTE TITRES recevable et bien fondée en son appel incident ;

— infirmer le jugement de la 18ème Chambre 2ème section du 19 décembre 2019 du tribunal de grande instance de Paris (RG 16/08988) en ce qu’il rejetait :

la demande de nullité du commandement de payer du 4 mai 2016 ;

la demande de restitution de la somme de 165,19 euros au titre des frais d’acte ;

la demande de condamnation à la somme de 103 euros ;

Y ajoutant :

— dire le commandement de payer qui a été délivré à la société A JUSTE TITRES suivant exploit de du 4/05/2016, pour une somme de 4.022,83 € nul et de nul effet ;

Et

Subsidiairement,

— juger que le commandement de payer délivré à la société A JUSTE TITRES suivant exploit de du 4/05/2016, ne saurait permettre le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 25/10/2013.

— condamner Monsieur [E] [G] à régler à la société A JUSTE TITRES les sommes de :

—  165,19 euros au titre des frais d’acte ;

—  103 euros au titre de la caution non régularisée au bénéfice de l’intimée

—  12.109,50 euros, à parfaire en tant que besoin après indexation, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l’arrêt à intervenir

— et subsidiairement à 80 % du dépôt de garantie sous astreinte de 100 euros par jour à compter de l’arrêt à intervenir.

— confirmer pour le surplus le jugement dont appel ;

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [G] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

— condamner M. [G] à payer à la société A juste titres la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la Cour ;

— condamner M. [G] aux entiers dépens d’appel.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

1. Sur les sommes réclamées au titre du bail :

La société A JUSTE TITRES sollicite le remboursement partiel des sommes payées par elle avec réserves le 27 mai 2016 afin d’éviter l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet du commandement délivré le 4 mai 2016 et M. [G] demande le paiement de la franchise de loyer qu’il a consenti.

En application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dont les principes sont repris à l’article 1103 de ce code, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

En application de l’article 1315 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable en l’espèce, dont les principes sont repris à l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ayant éteint son obligation.

En application des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au soutien de ses prétentions.

1.1. Sur la demande en remboursement de 897 € au titre de la vitrification du parquet :

La société A JUSTE TITRES fait valoir qu’il était convenu que le bailleur prendrait en charge le paiement de 1.500 € au titre de 'sa participation aux réfection du parquet’ et qu’il lui est dû à ce titre 897 € , tandis que M. [G] s’oppose à cette demande en faisant valoir qu’il était convenu qu’il participe aux travaux relatifs au parquet à hauteur de la moitié de leur coût, soit 1.500 € sur une facture annoncée par courriel de 3.000 €, hors taxe qui a été ramenée à 2.800 €, que la facture qu’il a directement payée étant finalement de 1.500 € HT, il est fondé à en solliciter la restitution de la moitié soit 750 € HT et 897 € TTC.

Il ressort des pièces produites, également citées dans le jugement déféré, que par courriel du 6 novembre 2013, la société A JUSTE TITRES rappelle à M. [G] sa proposition de participation aux travaux de nettoyage/vitrification du parquet à hauteur de 1.500 € HT, par courriel du 24 décembre 2013, elle l’informe de la fin de la rénovation des locaux, le remercie de sa participation à hauteur de 1.500 € HT au titre du parquet et lui demande si l’entreprise DRAGO peut lui facturer directement cette somme, par couriel du même jour M. [G] répond qu’il paiera directement l’entreprise sa participation à ces travaux en demandant que la facture soit établie à son nom sans contester le montant convenu de sa participation.

C’est finalement la société 2DN qui a réalisé les travaux de ponçage et vitrification du parquet pour un montant de 1.500 € HT et 1.794 € TTC et qui les a facturés le 27 décembre 2013 directement à M. [G] qu’il a payé.

Ce dernier ne produit aucune pièce à l’appui de son allégation selon laquelle les parties se seraient entendues sur une participation du bailleur aux travaux de ponçage et vitrifications du parquet à hauteur de la moitié de la facture.

Il ne peut se déduire, même implicitement, du fait que dans son courriel du 6 novembre 2013 la locataire se référait au devis initial établi par la société DRAGO portant sur un montant de 3.000 € ramené à 2.800 €, que l’engagement de M. [G] aurait porté sur la moitié du coût de ces travaux quelque soit leur montant, et ce, d’autant moins que le montant de1.500 € qu’il reconnaît avoir accepté ne correspond pas à la moitié du prix final fixé par la société DRAGO de 2.800 €.

Il ressort de ces éléments que M. [G] ne rapporte pas la preuve dont il a la charge que la société A JUSTE TITRES aurait été tenue de lui rembourser la moitié de la facture qu’il a payée au titre du ponçage et de la vitrification du parquet effectués à l’occasion de l’entrée dans les lieux de la locataire.

M. [G] soutient, à titre subsidiaire, qu’il s’est engagé à prendre en charge le montant de 1.500 € TTC , le loyer n’étant pas soumis à la TVA, de sorte qu’il est dû par la locataire le montant de la TVA sur la somme de 1.500 € soit 294 €.

Dans ses écritures d’appel, M. [G] se prévaut, d’un courriel qu’il aurait adressé à la locataire le 8 novembre 2013 dans laquelle il aurait écrit :' bien que la société DRAGO exagère sur le montant de la plus value pour le vernissage et la vitrification du parquet des locaux de décapage, je vous confirme, néanmoins mon accord pour une prise en charge de 1.500 € TTC desdits travaux …'. Dans le bordereau annexé aux conclusions de M. [G] ce courriel constituerait sa pièce N° 10 alors que dans le dossier remis à la Cour ce courriel ne figure pas, la pièce N° 10 étant la facture d’honoraires de rédaction qui porte également le N° 11. Aucun élément ne permet donc d’établir que le bailleur se serait engagé sur un montant TTC à charge pour sa locataire de lui rembourser la TVA excédant ce montant. Au surplus, il ressort des avis d’échéances produits pour les mois de novembre et décembre 2015 ainsi que décembre 2016 que M. [G] facturait la TVA à la société A JUSTE TITRES contrairement à ses affirmations.

M. [G] ne rapporte donc pas la preuve, dont il a la charge, que sa locataire aurait eu l’obligation de lui rembourser la TVA sur la facture relative au parquet.

Il ressort de ces éléments que le tribunal a condamné à juste titre M. [G] à restituer le coût des travaux relatifs au parquet payés par la locataire sous la contrainte du commandement de payer. Il convient de le débouter de cette demande.

1.2. Sur la demande de remboursement de 425 € au titre des frais de rédaction du bail :

Le contrat de bail stipule que les frais, droits et honoraires afférents au bail seront à la charge du preneur. Il incombe au bailleur de justifier des frais et honoraires dont il sollicite le paiement à ce titre.

La société A JUSTE TITRES établit avoir adressé à la société KEOPS, conseil en immobilier, le 25 octobre 2013 une somme de 5.980 € en règlement d’une facture 'd’honoraires de commercialisation relatifs à la location du bien situé [Adresse 2] (…)' et que sa sous locataire a réglé à cette société une autre facture du même montant au même titre à la même date.

A l’appui de sa demande, M. [G] produit une facture qu’il a lui-même émise adressée à sa locataire datée du 8 novembre 2013 d’un montant de 425 € TTC au titre 'd’honoraires pour la rédaction du bail signé le 25 octobre 2013". Or, il ne justifie pas avoir réglé des honoraires d’un tel montant pour la rédaction du bail. Par ailleurs, il n’était pas convenu entre les parties que le bailleur pourrait facturer pour son propre compte des honoraires d’un tel montant pour la rédaction du bail.

Faute pour M. [G] de justifier de sa créance, c’est à juste titre que le jugement déféré à ordonner la restitution de la somme de 425 € qu’il a indûment facturée et perçue à ce titre.

1.3. Sur la demande de remboursement de 132,12 € au titre de la facture ELM :

C’est à juste titre et par une motivation précise à laquelle il convient de renvoyer que le jugement déféré a ordonné la restitution de cette somme en relevant notamment que la société ABONN’ESCIENT, sous-locataire de la société A JUSTE TITRES, ayant fait réaliser et payer l’entretien de la chaudière conformément à l’obligation contractuelle d’entretien du preneur, M. [G] ne pouvait facturer à la société A JUSTE TITRES le coût d’une intervention d’entretien qu’il a pris l’initiative de faire réaliser. Il est inopérant de la part de M. [G] de faire valoir qu’il n’aurait aucun lien juridique avec la société ABONN’ESCIENT.

1.4. Sur la demande de remboursement de 103 € au titre de l’ajustement du dépôt de garantie :

C’est à juste titre et par une motivation précise à laquelle il convient de renvoyer que le jugement déféré a ordonné la restitution de cette somme en relevant notamment que M. [G] ne conteste pas avoir indûment perçu 103 € au titre de l’ajustement du dépôt de garantie et qu’il ne peut y imputer la somme de 75,20 € qu’il a crédité sur la quittance de décembre 2016.

M. [G] affirme que la quittance du mois de décembre 2016 comportait une erreur, de sorte que la locataire a déjà perçu 75,20 € et qu’il ne lui reste dû à ce titre qu’un montant de 27,80 €.

La quittance du mois de décembre 2016 porte sur une somme de 3.980,56 € réclamée au titre du loyer et des charges du mois de laquelle a été déduite un montant de '75,20 €' au titre de 'solde antérieur', sans précision qu’il s’agirait de la restitution du trop perçu au titre du dépôt de garantie, dont ce n’est d’ailleurs pas le montant. Faute pour M. [G] de produire un décompte locatif permettant de voir à quoi correspond ce 'solde antérieur’ , il ne rapporte pas la preuve qu’il s’agirait d’une erreur comptable. Dès lors, il n’est pas fondé à solliciter la déduction du montant de 75,20 € de sa dette au titre du réajustement du dépôt de garantie.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné la restitution de cette somme.

La société A JUSTE TITRES demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a rejeté sa deuxième demande en paiement de 103 € au titre de réajustement de dépôt de garantie qu’elle a formée outre la restitution de la somme de 103 € reçue en relevant qu’elle ne motive pas cette deuxième demande en paiement d’une même somme de 103 € et ne met donc pas le tribunal en mesure de s’assurer qu’elle ne formule pas deux fois la même demande.

Le bailleur admet seulement avoir trop perçu une somme de 103 € au titre du réajustement du dépôt de garantie. Il incombe donc à la société A JUSTE TITRES de démontrer, le cas échéant par la production de son compte locataire, des quittances de loyer et du calcul d’indexation, que la variation du montant du loyer aurait justifier, en outre, que lui soit payée une autre somme de 103 € au titre de la régularisation du dépôt de garantie à la baisse. Or, elle ne fait toujours pas cette démonstration en appel.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré qui a rejeté à juste titre cette prétention.

1.5. Sur la demande de restitution de 9.375 € au titre de la franchise :

Ainsi que l’a exposé de façon précise et détaillée le jugement déféré auquel il convient de renvoyer, il ressort des pièces produites que le contrat de bail prévoyait une franchise de trois mois de loyers soit 9.375 € en contrepartie de la réalisation des travaux d’aménagements 'nécessaires au bon fonctionnement des activités professionnelles du preneur, suivant le descriptif du devis n° 22/10/2013 établi par la société 2DN RENOVATION pour un montant de 32.128,59 €TTC, et annexé au présent bail auquel s’ajoute le ponçage et la vitrification du parquet', la société A JUSTE TITRES et sa sous locataire, la société ABONN’ESCIENT ont chacune réglé une facture de 15.657 TTC(14.038,43 € + 1.618,21 € TTC) à la société EDN RENOVATION, soit un total de 31.314 € TTC portant sur des travaux similaires à ceux décrit dans le devis n° 22/10/2013 annexé au bail. La différence de montant peut notamment s’expliquer en ce que les meubles de cuisine ABSTRACK IKEA et des éléments de la salle de bain notamment la paroi de douche sont mentionnés 'fournis par le client’ sur les factures finales alors qu’ils étaient fournis par l’entreprise sur le devis initial joint au bail, une facture IKEA du 14 novembre 2013 adressée à la Ste A JUSTE TITRE d’un montant de 2.623 € TTC portant essentiellement sur des éléments ABSTRAKT étant produite ainsi que des factures LEROY MERLIN du mois de novembre 2013sur du matériel de bâtiment notamment sanitaire.

M. [G] ne démontre pas que les travaux ainsi payés et réalisés ne correspondraient pas au 'descriptif du devis n° 22/10/2013 établi par la société 2DN RENOVATION ' auquel se réfère le contrat de bail. La circonstance que le règlement des travaux ait été partagé entre la sous-locataire et la locataire n’est pas de nature à contrevenir à l’engagement initial de cette dernière. Il est inopérant de la part de M. [G] de faire valoir qu’il n’aurait aucun lien avec la sous-locataire et que le contrat de sous-location lui serait inopposable. Au demeurant, dans le contrat de bail, il a expressément consenti à ce que sa locataire sous-loue de façon totale ou partielle les locaux à la société ABONN’ESCIENT dont le contrat de sous-location lui a été adressé par courriel de la société A JUSTE TITRES le 6 novembre 2013.

Les conditions contractuelles d’octroi de la franchise étant réalisées, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande de M. [G] en remboursement de la somme de 9.375 € à ce titre.

2. Sur la validité du commandement :

La société A JUSTE TITRES demande que le commandement de payer du 4 mai 2016 soit déclaré nul motifs pris, d’une part, de ce qu’il est initulé 'commandement de payer clause résolutoire loyers commerciaux’ alors qu’il n’y est pas sollicité le paiement de loyers mais une régularisation de charges et de diverses factures, les loyers étant systématiquement payés à bonne date, que les sommes mentionnées ne sont pas dues et sont incertaines, que la clause résolutoire n’a pas été invoquée de bonne foi.

Il ressort de l’article L. 145-41 du code de commerce qu’une clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit effet qu’un mois après un commandement mentionnant ce délai demeuré infructueux et que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’ancien article 1244-1 du code civil reprises au nouvel article 1343-5 imposant de tenir compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, cette clause ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués. Elle n’impose pas que soit jointes au commandement des pièces justifiant de la dette contrairement à ce que soutient l’appelante. Dès lors qu’il est suffisamment précis, un commandement délivré pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais reste valable pour le montant réel de la dette.

L’application et le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sont soumises aux exigences de la bonne foi posées par l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 dorénavant codifié à l’article 1104 du même code, de sorte qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré sans respecter cette exigence encourt la nullité.

Conformément aux dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, un commandement ne peut être déclaré nul pour vice de forme que si la nullité est expressément prévue par la loi, sauf inobservation d’une formalité substancielle ou d’ordre public, et si celui qui invoque une irrégularité prouve qu’elle lui cause grief.

Le contrat de bail en cause stipule que la clause résolutoire s’appliquera à défaut pour le preneur 'de payer exactement un seul terme de loyer ou accessoires à son échéance'. Elle concerne donc non seulement le loyer principal mais aussi les charges et toutes sommes dues en exécution du contrat de bail.

La circonstance que le commandement mentionne les seuls loyers dans son intitulé alors que des accessoires du loyer sont réclamés n’est pas une cause de nullité et, au surplus, ne cause aucun grief puisque cet acte énumère de façon très précise et détaillée les sommes réclamées pour un total de 3.857,64 €. Il en résulte que ce commandement est valable à hauteur des causes justifiées au titre des régularisations de charges telles que fixées ci-dessus que la locataire pouvait facilement identifier.

Certaines sommes visées par ce commandement telles que les soldes de charges étant effectivement dues et la seule circonstance que cet acte porte sur des montants supérieurs à ceux réellement dus ne suffisant pas à caractériser la mauvaise foi du bailleur, il n’y a pas lieu de déclarer le commandement litigieux nul comme étant délivré de mauvaise foi.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société A JUSTE TITRES de sa demande tendant à voir déclarer nul le commandement de payer du 4 mai 2016 et a déclaré ce commandement valable à hauteur seulement des sommes de 871 € et 1531,93 € au titre respectivement du solde de la régularisation de charges pour la période du 1/10/13 au 30/09/14 et pour la période du 1/10/14 au 20/11/15. Les causes de ce commandement ayant été réglées le 27 mai 2016, soit dans le mois de sa délivrance, il n’a pas emporté l’acquisition de la clause résolutoire. La jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a dit que cet acte n’avait pas entraîné l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Le jugement déféré sera également confirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande de la locataire en remboursement du coût du commandement de payer du 4 mai 2016, cette dernière devant supporter ce coût puisqu’il y avait des sommes impayées de sa part.

3. Sur la restitution du dépôt de garantie :

Compte tenu de la restitution des locaux le 31 octobre 2022, la société A JUSTE TITRES sollicite la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 12.109,50 €, subsidiairement de 80 % de ce montant , en restitution du dépôt de garantie. M. [G] n’a pas répondu à cette demande, formée par la locataire dès ses conclusions signifiées le 23 mars 2023, qui sera considérée recevable en application de l’article 564 du code de procédure civile comme résultant de la survenance d’un fait.

Il résulte du procès verbal de constat d’huissier établi contradictoirement à la requête de M. [G] le 31 octobre 2022 et des photographies qui y sont annexées, que les locaux ont été restitués propres et en état d’usage .

Selon le contrat de bail, le preneur a payé une somme de 12.109,50 € au titre du dépôt de garantie égale à trois mois de loyers, charges et taxes comprises. Il n’est pas soutenu qu’exceptée la régularisation erronée de 103 €, rectifiée ci-dessus, ce dépôt de garantie aurait subi une modification.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2023, la société A JUSTE TITRES a mis en demeure M. [G] de lui restituer le montant du dépôt de garantie.

Par courriel du 31 janvier 2023, ce dernier a indiqué que pour procéder à la régularisation du dépôt de garantie il était dans l’attente de l’établissement du compte de charges annuel de copropriété pour l’année 2022, que le prix des travaux de remise en état des locaux à effectuer doit être déduit, de même que la facture de la taxe foncière et la moitié du coût du constat d’état des lieux de sortie.

Malgré le délai écoulé, M. [G] ne justifie toujours pas du montant des charges de copropriété pour l’année 2022, ni de ceux de la taxe foncière et du procès verbal de constat. En outre, il ne ressort pas du constat d’état des lieux de sortie que des travaux de réparations locatives seraient à la charge du preneur. Il en résulte que faute pour M. [G] de démontrer que des sommes lui seraient dues, il convient de le condamner au paiement de la somme de 12.109,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie prévu au contrat de bail du 25 octpbre 2013. Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation sous astreinte.

4. Sur les autres demandes :

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'dire’ ou 'juger', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [G], qui succombe partiellement, aux dépens et au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles pour la procédure de première instance ;

Le jugement ayant été totalement confirmé et ses demandes en appel étant rejetées, il convient de condamner M. [G] aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société A JUSTE TITRES une somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel. Il sera débouté de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 19 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Paris (RG N° 16/8988) en toutes ses dispositions ;

Précisant et y ajoutant,

Déboute M. [E] [G] de sa demande en paiement de 897 € au titre de remboursement des travaux relatifs au parquet ainsi que de sa demande subsidiaire aux fins de voir condamner la société A JUSTE TITRES au paiement de la somme de 294 euros au titre des travaux relatifs au parquet ;

Déboute M. [E] [G] de sa demande en paiement de 425 € au titre de paiement des frais de rédaction de bail ;

Déboute M. [E] [G] de sa demande en paiement de 132,12 € au titre de remboursement de la facture ELM d’entretien de la chaudière ;

Déboute M. [E] [G] de sa demande en paiement de 9.375 € au titre de remboursement de la franchise de loyers ;

Déboute la société A JUSTE TITRES de sa demande de condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 165,19 € au titre du coût du commandement de payer ;

Déboute la société A JUSTE TITRES de sa demande de condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 103 € au titre de la régularisation du dépôt de garantie ;

Condamne M. [E] [G] à payer à la société A JUSTE TITRES la somme de 12.109,50 € au titre de la restitution du dépôt de garantie prévu au bail du 25 octobre 2013 ayant lié les parties ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner une astreinte ;

Condamne M. [E] [G] à payer à la société A JUSTE TITRES la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [E] [G] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne M. [E] [G] aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière La présidente