COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 24 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01115 – N° Portalis DBVJ-V-B7J-OFS2

[L] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C33063-2025-003609 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

c/

S.A. ICF ATLANTIQUE

Nature de la décision : APPEL D’UNE ORDONNANCE DE REFERE

Copie exécutoire délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : ordonnance rendu le 14 février 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 8] (RG : 24/01595) suivant déclaration d’appel du 04 mars 2025

APPELANTE :

[L] [S]

née le 06 Novembre 1963 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

S.A. ICF ATLANTIQUE agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 5]

Représentée par M^e Françoise PILLET de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 octobre 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Bénédicte LAMARQUE, conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Laurence MICHEL, présidente,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Bénédicte LAMARQUE, conseiller,

Greffier lors des débats : Vincent BRUGERE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

1 – Par actes des 14 mai 2009, à effet du 1er juin 2009, la SA d’HLM ICF Atlantique a donné à bail à M. [R] [K], qui était marié depuis le 5 juillet 1980 à [Localité 10] (Maroc) à Mme [L] [S], un logement situé [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1] ainsi qu’un emplacement de stationnement n° 108863 situé à la même adresse.

2 – Par jugement du 9 novembre 2017, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Bordeaux a prononcé le divorce de M. [R] [K] et de Mme [L] [S] divorcée [K], laquelle s’est maintenue dans les lieux loués par son ex-époux.

3 – Le 22 juin 2023, la commission de surendettement des particuliers de la Gironde a déclaré le dossier de Mme [S] recevable, et a ordonné un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 17 août 2023, ayant conduit à l’effacement de la dette de loyer déclarée à hauteur de 8.504,79 euros.

4 – Par actes du 19 avril 2024, la société ICF Atlantique a fait délivrer à Mme [S] un commandement de payer la somme de 3.734,42 euros et de la somme de 203,31 euros au titre de l’arriéré locatif relativement au bail d’habitation et au bail portant sur le garage, aux fins de mise en 'uvre des clauses contractuelles de résiliation de plein droit des baux.

5 – Par acte du 8 juillet 2024, la société ICF Atlantique a fait assigner Mme [S], en référé, devant le tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement, d’obtenir son expulsion des lieux et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 4.239,04 euros, outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

6 – Par ordonnance de référé contradictoire du 14 février 2025, le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— déclaré recevable l’action intentée par la société ICF Atlantique à l’encontre de Mme [S] ;

— constaté l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse au 20 juin 2024 ;

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des clauses résolutoires formée par Mme [S] ;

— condamné Mme [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Adresse 7] ([Adresse 6]) ainsi qu’un emplacement de stationnement n°108863 situé à la même adresse ;

— rejeté la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [S] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [S], d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,72 euros pour le logement et 51,26 euros pour le garage par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [S], à payer à la société ICF Atlantique la somme de 7.263,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 1er décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— condamné Mme [S], à payer à la société ICF Atlantique, à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [S], aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 16 avril 2024, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

— rejeté la demande formée par la société ICF Atlantique au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

7 – Mme [S] a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 4 mars 2025, en ce qu’elle a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

— déclaré recevable l’action intentée par la société ICF Atlantique à l’encontre de Mme [S] ;

— constaté l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la bailleresse au 20 juin 2024 ;

— rejeté la demande de délais de paiement et de suspension des clauses résolutoires formée par Mme [S] ;

— condamné Mme [S] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4], à [Adresse 7] [Localité 1] ainsi qu’un emplacement de stationnement n°108863 situé à la même adresse ;

— rejeté la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [S] ;

— autorisé, à défaut pour Mme [S], d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dit qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixé une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (863,72 euros pour le logement et 51,26 euros pour le garage par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamné Mme [S], à payer à la société ICF Atlantique la somme de 7.263,64 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation au 1er décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la décision ;

— condamné Mme [S], à payer à la société ICF Atlantique, à compter du 1er janvier 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Mme [S], aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer du 16 avril 2024, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

— rejeté la demande formée par la société ICF Atlantique au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— rappelé que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

8 – Par dernières conclusions déposées le 31 mars 2025, Mme [S] demande à la cour de :

— dire Mme [S] recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer intégralement l’ordonnance du 15 février 2024 du Juge du contentieux de la protection.

Statuant à nouveau :

à titre principal :

— constater que le Juge des contentieux de la protection a statué ultra petita ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé s’agissant d’une demande de résiliation judiciaire des baux ;

— débouter la société ICF Atlantique de l’ensemble de ses demandes.

À titre subsidiaire :

— constater le défaut de droit à agir de la société ICF Atlantique à l’encontre de Mme [S] ;

— constater l’existence d’une contestation sérieuse au fond quant aux demandes de la société ICF Atlantique ;

— dire qu’il n’y a pas lieu à référé ;

— débouter la société ICF Atlantique de l’ensemble de ses demandes.

À titre infiniment subsidiaire :

— réduire le montant de la dette locative à 7.263,64 euros au 1er décembre 2024 ;

— constater les diligences accomplies par Mme [S] en vue de se reloger ;

— constater la situation de précarité dans laquelle elle se trouve ;

— accorder à Mme [S] des délais de paiement d’une durée de 36 mois pour apurer la dette locative ;

— ordonner la suspension de la clause résolutoire durant les délais de paiement accordés ;

— juger que si ces délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été mise en 'uvre ;

— accorder à Mme [S] un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

En tout état de cause :

— condamner la société ICF Atlantique à verser à Mme [S] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ICF Atlantique aux dépens de première instance et d’appel.

9 – Par dernières conclusions déposées le 7 avril 2025, la société ICF Atlantique demande à la cour de :

— recevoir la société ICF Atlantique en ses demandes et l’en déclarer bien fondée ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes considérées comme non fondées ni justifiées ;

— condamner Mme [S] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

10 – L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 13 octobre 2025, avec clôture de la procédure au 29 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

11 – La cour est saisie d’une demande d’infirmation de l’ordonnance déférée qui a statué ultra petita en prononçant la résiliation du bail sur l’emplacement de parking alors qu’elle n’était saisie que de l’acquisition de la clause résolutoire visant le seul bail d’habitation.

Subsidiairement, l’appelante soulève l’existence d’une contestation sérieuse pour défaut de qualité à agir, la bailleresse n’ayant pas mis dans la cause son ex époux, seul titulaire du bail le 14 mai 2009. Elle relève en effet que le tribunal en prononçant le divorce des époux le 9 novembre 2017 n’a pas statué sur l’attribution du droit au bail à l’épouse, laissant ainsi son ancien mari seul locataire. De même, il n’a pas été destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que le bailleur ne peut utilement solliciter l’acquisition de la clause résolutoire.

12 – Le bailleur intimé sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée, rappelant que les deux baux sur le logement et sur le parking contiennent des clauses visant l’acquisition de la clause résolutoire et rappelle son intérêt à agir directement auprès de Mme [S] aux visas de l’article 1751 du code civil.

Sur ce :

13 – Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Ainsi, l’existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d’y mettre un terme.

Le caractère illicite doit être évident et peut résulter d’une violation de la loi ou de stipulations contractuelles.

I – sur les motifs de contestations sérieuses soulevées par l’appelante

14 – L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en son paragraphe I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, produit effet 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

15 – En l’espèce, tant le contrat relatif au bail d’habitation que celui relatif à l’emplacement de parking prévoient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer en date du 19 avril 2024 vise les deux clauses résolutoires de chaque bail ainsi qu’un décompte distinct de loyer pour chacun des logements.

16 – Il ne peut donc être soutenu que le premier juge aurait modifié l’objet du litige en prononçant la résiliation du bail quand l’assignation délivrée par la bailleresse visait bien l’acquisition des deux clauses résolutoires.

17 – Par ailleurs, il convient de confirmer le premier juge qui a justement rappelé que la co-titularité des époux découlait de l’article 1751 du code civil et se poursuivait jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, l’attribution du droit au bail ou de la jouissance du logement donné à bail dans un jugement de divorce n’étant pas opposable au bailleur.

18 – En l’espèce, il est établi que le bailleur qui a donné à bail à l’époux seul le 14 mai 2009 bénéficiait de la co-titularité des époux, mais que les époux ont divorcé depuis le 9 novembre 2017, jugement retranscrit sur les registres de l’état civil le 15 novembre 2018, que chacun a à sa charge un logement, les quittances de loyer n’étant délivrées depuis cette date qu’à Mme [S], laquelle a déposé en son seul nom une demande de surendettement pour une dette acquise au 17 août 2023.

II – Sur le montant de la dette locative

19 – Le montant de la dette n’est pas contesté, à savoir à la date du 1er décembre 2024, la somme de 7.263,64 euros, divers frais déduits.

20 – L’obligation de payer les loyers et charges est une obligation essentielle du locataire.

21 – Un commandement de payer les loyers a été délivré à l’appelante le 22 juin 2023 pour un montant de 3.734,42 euros pour le logement principal et 203,31 euros pour le parking. A la date de l’assignation, le montant de la dette locative était de 4.239,04 euros, échéance de mai 2024 comprise. A l’audience du 20 décembre 2024, la dette locative avait progressé à la somme de 7.263,64 euros.

22 – Le montant des APL était en mai 2024 de 98 euros laissant un loyer résiduel à charge de la locataire de 795 euros outre un loyer pour le garage de 52 euros.

23 – Le commandement de payer a rappelé les termes de la clause résolutoire insérée aux baux ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par l’article 114 de la Loi n° 98-657 du 29 juillet 1998 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il apparaît en outre qu’à la suite du commandement de payer qui lui a été délivré, l’appelante n’a pas réglé l’intégralité de sa dette dans le délai légal de deux mois.

24 – Il n’est pas contesté que l’arriéré de loyer n’a commencé à être apuré sans que la dette locative soit complètement éteinte, de sorte que le premier juge ne pouvait que tirer les conséquences de l’absence de règlement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois et même au jour de l’audience, comme l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le permet.

III – Sur les délais

25 – L’appelante sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

26 – La bailleresse s’y oppose en raison du précédent effacement de la dette locative par la commission de surendettement à hauteur de 8.504,70 euros le 17 août 2023, l’appelante ayant en deux ans reconstitué une dette locative équivalente.

27 – Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate :

« V- Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation […].

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.'

28 – Le jour de l’audience en référé, la dette locative était de 1.353,36 euros, au 31 janvier 2024. Le relevé de compte actualisé au 24 octobre 2024, quittancement de septembre 2024 inclus fait apparaître une dette locative de 4.870,92 euros.

29 – Madame [S] perçoit le RSA à hauteur de 454,75 euros par mois. Elle a versé de manière irrégulière 1.240 euros le 16 mai 2024, 800 euros le 11 septembre 2024, 500 euros le 8 octobre 2024 et 500 euros le 14 novembre 2024 et 500 euros le 7 décembre 2024, ayant ainsi retrouvé une aide pour le logement de 98 euros par mois mais qui s’est arrêtée en mai 2024.

30 – Elle indique que ses 4 enfants qui ont des ressources régulières comprises entre 1.000 euros pour l’une et 4.000 euros pour l’autre pourront l’aider. Toutefois, ils n’ont rien versé pour venir au soutien de leur mère à ce jour, les délais de paiement s’entendant comme le paiement d’une somme régulière venant en plus du loyer courant chaque mois.

31 – Les versements n’ont d’ailleurs pas permis de faire diminuer la dette locative, la bailleresse l’actualisant à la somme de 11.025,66 euros, déduction faite de la somme de 429,96 euros au titre des frais de poursuite, à la date du 1er avril 2025.

32 – De sorte que l’appelante ne justifiant pas des conditions d’octroi des délais de paiement, sa demande sera rejetée et le jugement déféré confirmé.

IV – Sur les délais pour quitter les lieux

33 – L’appelante sollicite des délais pour quitter les lieux, demande à laquelle s’oppose l’intimée.

34 – L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, d’application immédiate, dispose :

'Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.'

L’article L. 412-4 du même code dispose : 'La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

35 – Au regard de l’ancienneté et de l’importance de la dette locative qui s’est accrue depuis l’ordonnance déférée, et du fait que l’appelante n’a entrepris aucune démarche pour solliciter un logement plus petit et moins cher adapté au nombre d’occupants, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais formulée par l’appelante pour quitter les lieux.

V – Sur les dépens et les frais irrépétibles

36 – Mme [S] partie perdante sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, l’équité commandant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme l’ordonnance déférée y compris en ce qu’elle a statué sur les dépens et les frais irrépétibles,

Y ajoutant

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Laurence MICHEL, présidente, et par Vincent BRUGERE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, La Présidente,