COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 12 JUIN 2025

N° 2025/ 219

Rôle N° RG 22/00232 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BIUUD

[X] [K]

C/

S.D.C. LA RESIDENSE LOU PESCAÏRE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alexandra BOISRAME

M^e Daniel RIGHI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8] en date du 01 Décembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/05128.

APPELANT

Monsieur [X] [K]

né le 16 Novembre 1953 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Alexandra BOISRAME de la SELARL AV AVOCATS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Emmanuel PLATON de la SELARL PLATON-SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULON, plaidant

INTIMEE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ LOU PESCAÏRE, prise en la personne de son Syndic en exercice la SARL FRANCE TRANSACTIONS, RCS [Localité 8] N° 418 959 474, elle-même prise en la personne de son Gérant en exercice, demeurant de droit au siège de ladite Société, [Adresse 1]

représentée par M^e Daniel RIGHI, avocat au barreau de TOULON, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Carole MENDOZA, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Juin 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] est propriétaire des lots 17 à 24 au sein d’un immeuble en copropriété situé à [Localité 8]. Il s’agissait à l’origine d’emplacements de parking au rez-de-chaussée d’un immeuble.

L’ensemble de ces lots sont désignés sous l’intitulé 'lot 17".

M. [K] l’a donné à bail à l’association Sun boxing gym, qui l’a aménagé en salle de musculation et de remise en forme.

Une assemblée générale du 22 mars 1999 a autorisé M. [K] à transformer 'son local du rez-de-chaussée en salle de gymnastique'.

Depuis le 25 mai 1999, le locataire commercial est M.[H] [T], exploitant en nom propre une salle de musculation et de remise en forme à l’enseigne Mourillon Fitness.

Une assemblée générale annuelle de copropriété s’est tenue le 9 juillet 2018.

La résolution n° 11 a créé un lot n° 25 venant en remplacement du lot n° 17 supprimé et modifié les tantièmes de copropriété de ce lot. La résolution n° 13 a adopté des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble, en indiquant que la dépense sera répartie sur les charges communes générales modifiées selon la résolution n°11 ; la résolution n° 14 a adopté les honoraires du syndic liés à ces travaux, ceux-ci étant financés par un appel de fonds, selon une répartition faite sur les charges communes générales modifiées par la résolution n°11.

M. [K] a contesté le montant de l’appel de fonds qui lui a été envoyé.

Par d’huissier du 17 octobre 2018, M.[K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires aux fins principalement de voir annuler cette assemblée générale et, à titre subsidiaire, d’annuler les résolutions n°11, n°12, n°13 et n°14 .

Par jugement contradictoire du premier décembre 2021, le tribunal judiciaire de Toulon a :

— débouté M.[X] [K] de sa demande de nullité de l’assemblée générale de la résidence [3] du 9 juillet 2018,

— débouté M. [X] [K] de sa demande subsidiaire de nullité des résolutions n°11, 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 9 juillet 2018,

— débouté M. [X] [K] de sa demande infiniment subsidiaire d’une nouvelle répartition des charges et des dépenses de copropriété,

En conséquence,

— débouté M. [X] [K] de sa demande de désignation d’un géomètre expert,

— débouté M. [X] [K] de sa demande en remboursement des charges indues,

— débouté M. [X] [K] de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

— condamné M. [X] [K] à faire enlever le climatiseur situé sur le toit-terrasse de

l’immeuble de la résidence [3] situé [Adresse 2] à [Localité 9] et, à faire déplacer cote Est du toit-terrasse, conformément aux annexes du courrier du conseil syndical en date du 15 décembre 2018, dans le délai de 5 mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit que, faute par M.[X] [K] de procéder à l’enlèvement et au déplacement du

climatiseur, il sera redevable, passe le délai de 5 mois, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 50 euros par jour de retard pendant la durée provisoire de 6 mois,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

— condamné M. [X] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M.[X] [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [X] [K] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale du 09 juillet 2018 en relevant que M. [K], qui faisait état d’irrégularités en lien avec la convocation à cette assemblée générale, ne versait pas au débat cette dernière. Il a également rejeté la demande de nullité de cette assemblée liée à la désignation du secrétaire en notant que M. [K] ne rapportait pas la preuve que le syndic était irrégulièrement représenté dans cette fonction.

Il a rejeté la demande d’annulation des résolutions en indiquant que les règles de vote n’avaient pas été violées. Il a estimé que le changement de l’usage du lot n° 17 devenu le lot n° 25 en local commercial faisait apparaître une disproportion entre l’usage objectif des services collectifs ou éléments d’équipements par ce lot et la quote-part supportée par M. [K].

Il a rejeté la demande très subsidiaire d’une nouvelle répartition des charges et des dépenses en indiquant que l’assemblée générale avait à bon droit fait modifier les bases de répartition des charges, cette nouvelle base s’appuyant sur un tableau de concordance réalisé par un expert immobilier. Il a précisé qu’il n’était pas démontré que cette modification ne respectait pas les dispositions des articles 10 et 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a en conséquence rejeté la demande de remboursement au titre des charges considérées comme indues par M. [K].

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [K] en indiquant qu’il ne justifiait d’aucun préjudice lié au comportement du syndicat des copropriétaires.

Il a ordonné à M. [K] d’avoir à retirer un système de climatisation situé sur le toit-terrasse en notant qu’il n’avait pas respecté l’autorisation qui lui avait été donnée.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires en l’absence de démonstration de troubles dont M.[K] serait à l’origine.

M.[K] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— débouté M. [K] de sa demande de nullité de l’Assemblée Générale de la Résidence LOU PESCAÏRE du 09/07/2018 ;

— débouté M. [K]de sa demande subsidiaire en nullité des résolutions n°11,12,13 et 14 de l’Assemblée Générale de la Copropriété Lou Pescaïre du 09 juillet 2018 ;

— débouté M. [K] de sa demande en remboursement de charge indues et de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné Mr [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en application de l’art 700 et en ce qu’il l’a débouté de sa propre demande fondée sur l’art 700 du code de procédure civile et l’a condamné aux dépens, le tout avec exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 04 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter, M.[K] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,

* statuant à nouveau ,

— de prononcer nullité de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] du 9 Juillet 2018,

*subsidiairement,

— de prononcer la nullité de la résolution N° 11 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Copropriété [Adresse 4] du 9 Juillet 2018,

— de prononcer la nullité de la résolution N° 12 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Copropriété LOU [Adresse 6] du 9 Juillet 2018,

— de prononcer la nullité de la résolution N° 13 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Copropriété LOU [Adresse 6] du 9 Juillet 2018,

— de prononcer la nullité de la résolution N° 14 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Copropriété LOU [Adresse 6] du 9 Juillet 2018,

* à titre infiniment subsidiaire :

Vu l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 Juillet 1965

— de juger qu’il devra être procédé à une nouvelle répartition des charges et des dépenses au regard des dispositions des articles 5 et 10 de la Loi du 10 Juillet 1965.

*au besoin :

— de désigner tel Géomètre Expert qu’il plaira à la Cour avec mission de dresser un rapport de la situation objective du local du rez de chaussée correspondant à l’ex-lot n° 17 pour permettre à la Cour d’y recueillir les éléments objectifs de la situation de ce lot et de fixer le montant des charges qui peuvent lui être imposées au regard des dispositions des articles 10 et 11 de la Loi du 10 Juillet 1965.

*en toute hypothèse :

— de débouter le syndicat des copropriétaire de l’immeuble LOU PESCAIRE de toutes ses demandes reconventionnelles et notamment celles nouvelles en appel,

— de condamner le syndicat des copropriétaire de l’immeuble LOU PESCAIRE à rembourser à M.[K] les charges indues qu’il a été contraint de payer depuis l’assemblée générale du 9 Juillet 2018, jusqu’à ce jour, en raison de la modification irrégulière des tantième de charges affectées à son lot,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à M. [K] la somme de 2000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires à payer à M.[K] la somme de 6000,00 euros en application de l’Article 700 du Code de Procédure Civile,

— de dire et juger que M. [K] n’aura à régler aucune des charges consécutives à la présente procédure et à la nullité de l’Assemblée Générale et subsidiairement de chacune des résolutions N° 11, 12, 13 et 14 dont la nullité est demandée,

— de condamner le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, ceux d’Appel distraits au profit de Maître Alexandra BOISRAME Avocat sur son affirmation de droit.

Il soulève la nullité de l’assemblée générale du 09 juillet 2018 au motif :

— de la violation des prescriptions de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 relatives au délai et à la forme de l’envoi de la convocation,

— d’une irrégularité de la convocation. Il note que l’ordre du jour portait notamment sur un projet de modification du règlement de copropriété et sur une nouvelle répartition de charges. Il fait état d’une violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en indiquant que devait être notifié en même temps que l’ordre du jour les documents indispensables pour permettre aux copropriétaires de voter en connaissance de cause, ce qui n’a pas été fait. Il précise que la preuve de la régularité de la convocation incombe au syndicat des copropriétaires.

— de l’absence de désignation régulière du syndic, en qualité de secrétaire, sans que soit mentionné le nom du préposé de la personne morale et sans qu’il soit justifié d’une habilitation.

Il sollicite la nullité de la résolution n° 11 faute d’un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires puisqu’était discutée la modification de la répartition des tantièmes de copropriété, alors que la répartition initiale était fixée dans le règlement de copropriété. Il précise que la modification des tantièmes et leur répartition ne résultent pas d’un accroissement de l’assiette de la copropriété. Il fait état de la violation de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Il estime qu’il n’y a pas d’usage devenu disproportionné des services collectifs ou éléments d’équipements communs.

Il fait état de la prescription de l’action en modification de la répartition des charges de copropriété ou des tantièmes de partie commune, en raison de la modification de la destination des lots qui lui a été accordée par une assemblée générale du 22 mars 1999.

Il estime nulle et sans objet la résolution° 12 (désignation d’un notaire pour faire publier le nouvel état descriptif de division), du fait de la nullité de la résolution n° 11. Il considère nulles les résolutions N° 13 et 14(réfection de l’étanchéité conformément à la modification de la répartition des tantièmes de copropriété) en précisant que la modification de la répartition des charges générales ne lui a pas été notifiée et que la nullité de ces résolutions sont la conséquence de la nullité de la résolution N°11.

Subsidiairement, il sollicite la nullité de la résolution N°11 pour abus de majorité. Il rappelle que le changement de destination des lots N° 17 à 24 avait été voté par une assemblée générale de 1999. Il souligne que l’ordre dans lesquelles les résolutions ont été votées démontre la volonté des copropriétaires présents de vouloir uniquement favoriser leur intérêt personnel au détriment du sien puisqu’il s’agissait de mettre à sa charge près de 30% du montant des travaux qui allaient être votés lors de la résolution n° 13, sans avantage pour l’intérêt collectif des copropriétaires.

De façon très subsidiaire, il conteste la modification par l’assemblée générale des bases de répartition de charges et sollicite une répartition des charges en application des articles 10 et 5 de la loi précitée. Au besoin, il sollicite la désignation d’un expert.

Il fait état d’une prescription acquisitive à son bénéfice des allées menant aux places de stationnement, évoquant une possession en qualité de propriétaire, publique, paisible, continue et non interrompue depuis 1974 des lots 17 à 24 au rez-de-chaussée.

Il soulève l’irrecevabilité des demandes de paiement d’indemnités d’occupation, de demande de dommages et intérêts de 8000 euros et de désignation d’expert pour être nouvelles en cause d’appel. Il ajoute que la cour ne peut liquider l’astreinte.

Il sollicite des dommages et intérêts en relevant avoir été contraint de débourser des charges indues. Il reproche également au syndicat des copropriétaires d’avoir faussement indiqué qu’il avait sans autorisation modifié la destination de son lot et installé la climatisation sur le toit-terrasse.

Il conteste tout préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2025 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de recevoir M.[K] en son appel,

— de débouter M.[K] de ses demandes,

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires,

— de débouter M. [K] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser les charges indues payées depuis l’assemblée générale du 9juillet 2018,

— de débouter M.[K] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— de débouter M. [K] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, – de débouter M. [K] de sa demande de dispense de règlement des charges consécutives a la présente procédure,

— de débouter M.[K] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui régler les dépens de première instance et d’appel,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— de juger à l’examen des titres notariés produits au débat que M. [K] exploite une surface de la copropriété sur laquelle il n’a aucun droit, ni de propriété, ni d’exploitation,

— de condamner M. [X] [K] à payer à la copropriété le montant d’une indemnité d’occupation :

* des parties communes destinées à la desserte des parkings-garages, soit environ 30 m2 qu’il convient d’évaluer à 15,00 euros / mensuels le m2, soit 450,00 euros par mois, soit sur 5 ans : 27.000,00 euros

* du local technique de 8,52 m2, partie commune de la copropriété qu’il convient d’évaluer à la somme de 150,00 euros / mensuels, soit sur 5 ans, 9.000,00 euros

Soit au total la somme de 36.000,00 euros

avec intérêts de droit à compter de la signification des présentes,

— de condamner M. [X] [K] à payer à la copropriété au titre de la liquidation provisoire de l’astreinte fixée par le tribunal à 50,00 euros par jour de retard passé le délai de 5 mois de la signification, soit 154 jours, soit la somme de 7.700,00 euros, étant précisé que le Jugement a été signifié le 13 décembre 2021,

— de fixer à la somme de 100.00 euros par jour de retard le montant de l’astreinte à compter du 14 décembre 2021 jusqu’à complète réalisation des travaux ordonnés par le jugement,

— de désigner tel Expert qu’il plaira à la Cour afin de :

* définir sur place les lots de la copropriété appartenant à M.[K] en vertu du titre de propriété des, actes notariés du 17 avril 1970 et 17 moi 1988,

*définir les parties exploitées par M.[K] sans droit ni titre et en chiffrer la valeur locative et la valeur d’achat,

* calculer, en fonction de la surface réellement exploitée les tantièmes de copropriété affectés à ce bien,

*définir les servitudes passives qui devront y être affectées afin de permettre l’accès aux éléments communs de la copropriété et définir les mesures de sécurité à respecter dans le cadre de l’exploitation de la salle de sport,

— de dire que le coût de l’expertise sera à la charge de M. [K],

— de condamner M. [K] à payer au Syndicat des Copropriétaire la somme de 8.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— de condamner M. [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— de condamner M.[K] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Il conteste toute nullité de l’assemblée générale du 09 juillet 2018. Il souligne que M.[K] a été destinataire de la convocation, qu’il ne produit d’ailleurs pas au débat. Il conteste toute irrégularité dans la désignation du secrétaire de séance qui était le préposé du syndic. Il ajoute que M.[K] ne démontre pas le grief qu’il aurait subi lié au fait que le nom du préposé du syndic ne serait pas identifiable.

Il estime valable les résolutions n° 11, 12, 13 et 14. Il fait état d’un changement de destination des garages et des accès y conduisant en salle de sport et de l’extension de cette activité imposant une modification des tantièmes. Il considère qu’il n’y a pas eu de violation des règles de vote et soutient la validité du vote à la majorité de l’article 26. Il explique qu’il ne s’agit pas d’une modification de la contenance des lots mais d’une modification de la valeur des tantièmes et de l’application des disposition de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’appuie également sur l’article 9 du règlement de copropriété.

Il relève que M.[K] utilise les réseaux d’évacuation de façon beaucoup plus importante que tout autre copropriétaire, tout comme il utilise, exclusivement, pour la salle de sport, un skydome dont l’entretien est à la charge de la copropriété, de même que le toit terrasse recouvrant exclusivement le local dont il est propriétaire.

Il conteste toute prescription.Il note que le changement de l’usage des lots appartenant à M.[K] fait apparaître une disproportion entre l’usage objectif des services collectifs ou éléments d’équipements et la quote-part de ce dernier.

Compte tenu de la validité de la résolution n° 11, il soutient que les résolutions n°12, 13 et 14 ne peuvent être annulées. Il fait état de travaux urgents dont le principal bénéficiaire est en réalité M.[K].

Il conteste tout abus de majorité.

Il conteste toute autorisation consentie à M.[K] pour installer un système de climatisation sur le toit dont il demande l’enlèvement. Il sollicite la liquidation de l’astreinte décidée par le premier juge. Il demande une nouvelle astreinte.

Il affirme que M.[K] exploite des parties communes de la copropriété qui ne lui ont pas été cédées ainsi qu’un local commun privatif qui ne figure pas sur son titre de propriété. Face aux contestations de ce dernier, il sollicite une expertise pour définir l’étendue exacte de la surface exploitée par ce dernier.

Considérant que M.[K] utilise des parties communes à titre exclusif, il sollicite une indemnité d’occupation.

Il fait état de la nécessité de créer des servitudes d’accès aux installations communes. Il conclut à la nécessité de désignation d’un expert aux frais avancés de M.[K].

Il sollicite des dommages et intérêts en raison des troubles manifestes dont M.[K] est à l’origine et du comportement de ce dernier, notamment en raison de l’installation d’un climatiseur en violation de l’autorisation qui lui avait été donnée ; Il évoque les nuisances provoquées par ces installations. Il soutient que le refus de M.[K] de produire son titre de propriété a entraîné des recherches qui ont pris du temps et ont eu un coût financier.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mars 2025.

MOTIVATION

Sur la nullité de l’assemblée générale du 09 juillet 2018

L’absence de convocation comme la notification de la convocation hors des formes et délais prescrits par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 entraînent la nullité de l’assemblée consécutive.

M. [K] ne conteste pas avoir reçu la convocation pour l’assemblée générale du 09 juillet 2018. Le syndicat des copropriétaires démontre (sa pièce 2), que ce dernier a reçu, le 16 juin 2018, la lettre recommandée pour l’assemblée générale du 09 juillet 2018. La convocation a donc été envoyée dans les délais requis.

M. [K] fait état de l’absence de documents devant être annexés au plus tard en même temps que l’ordre du jour portant sur un projet de modification du règlement de copropriété et une nouvelle répartition de charges. Ce point n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de toute l’assemblée générale mais uniquement la décision qui est prise par l’assemblée générale relative à la résolution votée.

Il ne peut en conséquence soulever la nullité de l’assemblée générale sur ce fondement.

Selon l’article 15 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967, le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Il peut se faire représenter à l’occasion de sa mission par l’un de ses préposés selon l’article 30 du décret du 17 mars 1965, sans avoir à justifier d’une délégation de pouvoir. La résolution n° 3 de l’assemblée générale du 09 juillet 2018 a adopté à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés la désignation du syndic en qualité de secrétaire de séance. L’assemblée générale n’encourt pas de nullité au motif que le nom du préposé de la personne morale n’apparaît pas dans le procès-verbal, la désignation étant régulière et conforme au décret du 17 mars 1967.

En conséquence, M.[K] sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 09 juillet 2018. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la nullité des résolutions n°11 et 12

Selon l’article 11 6° du décret du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision : le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

C’est au syndicat des copropriétaires qu’il incombe de démontrer que l’ordre du jour, rédigé sur la convocation, et la notification des documents annexes, sont conformes aux prescriptions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des documents annexés à l’ordre du jour. Il ne démontre pas avoir notifié, dans les conditions de l’article 11 du décret précité, le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, alors que l’assemblée était appelée à modifier ces actes.

En conséquence, il convient d’annuler la résolution n° 11 de l’assemblée générale qui a :

— validé une nouvelle base de répartition des charges,

— dit que la création du lot 25 était validée (celui-ci étant venu remplacer le lot 17),

— dit que les nouveaux tantièmes des charges communes générales seraient portées à 1205,

— dit que l’application des nouveaux tantièmes sera effectuée sur l’exercice comptable 2018 et les travaux votés au cours de cette assemblée,

— mandaté le syndic pour valider tous les actes.

Compte tenu de l’annulation de cette résolution, il y a lieu d’annuler la résolution n° 12 qui est la conséquence directe de la résolution n° 11 et qui a :

— autorisé le syndic à désigner Maître [S], notaire à [Localité 8], afin d’enregistrer le nouvel état descriptif de division et le faire publier,

— autorisé le syndic à faire effectuer toute démarches nécessaires afin de régulariser 'ce dossier',

— autorisé le syndic à appeler la somme de 2500 euros à titre de provision au 15 septembre 2018 sur la clé de répartition des charges communes générales.

Sur l’annulation des résolutions n° 13 et n° 14

Selon l’article 11 du décret précité, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour:

I.-Pour la validité de la décision :

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux (…) ;

La résolution n°13 a adopté la réfection complète de l’étanchéité de la toiture terrasse non isolée au dessus de la salle de sport, les travaux étant effectués par l’entreprise LES ETANCHEURS REUNIS pour un montant de 15.953, 07 euros TTC. Cette résolution précisait que cette dépense serait répartie sur les charges communes générales modifiées selon la résolution n° 11 et le nouvel état descriptif de division.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir notifié des les conditions de l’article 11 du décret précité les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés pour la réalisation des travaux d’étanchéité.

En outre, cette résolution est en lien avec la résolution n°11 qui a été annulée. Il y a donc lieu de l’annuler.

La résolution n° 14, adoptant les honoraires du syndic en lien avec les travaux votés à la résolution n° 13, conséquence directe de celle-ci, sera également annulée.

Le jugement déféré sera infirmé sur ces points.

Sur la demande de M.[K] tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser les charges qu’il a été contraint de payer depuis l’assemblée générale du 09 juillet 2018, en raison de la modification des tantièmes de charges affectées à son lot

Les délibérations annulées sont censées n’avoir jamais existé ; les nouveaux tantièmes attribués au lot de M. [K] ne peuvent trouver application. Il convient en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires à lui rembourser le montant des charges supplémentaires qu’il a été contraint de payer à la suite de la modification des tantièmes de charges affectées à son lot depuis l’assemblée générale du 09 juillet 2018.

Sur la demande d’enlèvement du climatiseur

La résolution n° 9 de l’assemblée générale du 21juin 2004 autorisait 'le propriétaire de la salle MOURILLON FITNESS ' à installer une climatisation côté 'est’ de son commerce.

M.[K] est le propriétaire du lot qui est donné à bail commercial.

Le climatiseur n’a pas été installé conformément à l’autorisation de l’assemblée générale ; il est situé sur une partie commune.

Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a condamné M.[K] à faire enlever l’installation du climatiseur de son locataire commercial situé sur le toit-terrasse de l’immeuble et de le déplacer côté 'est', sous astreinte. Il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle astreinte.

Sur la demande de liquidation d’astreinte

Selon l’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Le premier juge ne s’est pas réservé la liquidation de l’astreinte, si bien que la cour n’est pas compétente pour liquider l’astreinte qui a été prononcée. La demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre de la liquidation de l’astreinte sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M.[K]

M.[K] ne justifie pas d’un préjudice personnel imputable aux résolutions qui ont été annulées qui ne serait pas réparé par le remboursement du surplus des charges qui lui ont été imputées à la suite de la modification des tantièmes de répartition des charges. Il ne justifie pas de faute commise par le syndicat des copropriétaires à son encontre. Le jugement déféré qui a rejeté sa demande de dommages et intérêts sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

La demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires ets recevable puisqu’elle n’est pas nouvelle en cause d’appel ; le premier juge avait évoqué une demande reconventionnelle en dommages et intérêts et avait débouté le syndicat des copropriétaires de celle-ci.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’installation du climatiseur a entraîné des nuisances dont M.[K] doit répondre.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice d’ordre collectif lié au climatiseur posé par le locataire commercial de M.[K] ; il ne démontre pas non plus l’existence de nuisances.

Il fait en outre une demande forfaitaire incluant ces nuisances (non démontrées) et un préjudicefinancier qui n’est pas plus démontré.

En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de condamnation de M.[K] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité d’occupation et sur la demande d’expertise formée par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code stipule que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Enfin, l’article 567 du même code indique que les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.

Le syndicat des copropriétaires n’avait pas formé de demande d’indemnité d’occupation devant le premier juge. Il n’avait pas plus sollicité une expertise afin de définir les parties communes qui seraient occupées par M.[K]. Ces demandes ne sont pas non plus en lien avec les demandes d’annulation de l’assemblée générale du 09 juillet 2018 et des résolutions visées par M.[K]. En conséquence, ces demandes nouvelles en cause d’appel, qui ne puvent être considérées comme des demandes reconventionnelles sont irrecevables.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie succombe partiellement. Dès lors, il convient faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre les parties. Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [K] qui est en partie succombant, sera débouté de sa demande tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge devrait être répartie entre les autres copropriétaires.

Le jugement déféré qui a condamné M.[K] aux dépens et au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera infirmé. Il sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de M.[K] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande de M.[X] [K] au titre de sa demande subsidiaire de nullité des résolutions n° 11, 12, 13 et 14 de l’assemblée générale du 09 juillet 2018 et de sa demande de remboursement des charges ;

— condamné M. [X] [K] aux dépens et au versement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

PRONONCE l’annulation des résolutions n°11, 12, 13 14 de l’assemblée générale du 09 juillet 2018 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Lou Pescaïre à rembourser à M.[X] [K] le montant des charges supplémentaires qu’il a été contraint de payer à la suite de la modification des tantièmes de charges affectées à son lot depuis l’assemblée générale du 09 juillet 2018 ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Lou Pescaïre tendant à voir liquider l’astreinte prononcée par le premier juge et tendant à voir prononcer une nouvelle astreinte ;

DÉCLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] tendant à voir condamner de M. [X] [K] à lui payer une indemnité d’occupation et tendant à voir ordonner une expertise ;

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

REJETTE la demande de M.[X] [K] tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel et les PARTAGE par moitié entre les parties ;

DIT que les dépens d’appel pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,