ARRÊT n° 2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 21 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04972 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PR6Z

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-002457

APPELANTE :

Madame [R] [U]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clémence MAFFRE SERVIGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011053 du 03/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de M^e Mylène MENET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Clémence MAFFRE SERVIGNE,avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [X] [N]

agissant en sa qualité d’ayant droit de Madame [Y] [N]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Hélène CASTAGNE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Anne CANDILLON, avocat au barreau d’ALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 18 octobre 2013 à effet au 1er novembre 2013, Mme [Y] [N] a donné à bail à M. [J] [K] et Mme [R] [U] une maison située [Adresse 2] à [Localité 5] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 300 euros et un dépôt de garantie de 1 300 euros.

Le 16 octobre 2013, un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement par les parties.

Suite à la séparation de M. [J] [K] et Mme [R] [U], un nouveau contrat de bail a été établi le 1er janvier 2017 entre Mme [Y] [N] et Mme [R] [U], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1 000 euros.

Mme [R] [U] a quitté le logement le 20 mai 2018. Un état des lieux a été effectué le jour de son départ.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 10 juillet 2019, Mme [R] [U] a sollicité Mme [Y] [N] aux fins de restitution du dépôt de garantie initialement versé, soit 1 300 euros, en vain. Mme [R] [U] a alors saisi la commission départementale de conciliation de l’Hérault.

Par exploit d’huissier du 14 décembre 2021, Mme [R] [U] a attrait Mme [X] [N], venant aux droits de Mme [Y] [N], devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier afin de se voir restituer le dépôt de garantie et le trop-perçu de la caisse d’allocations familiales (CAF).

Le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déclare recevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], concernant sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Déclare irrecevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], concernant sa demande de trop-perçu CAF ;

Condamne Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], à payer à Mme [R] [U] la somme de 800 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, concernant le logement pris à bail par elle, [Adresse 2] à [Localité 5] et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2019;

Déboute Mme [R] [U] de ses demandes plus amples;

Déboute Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], à payer à Mme [R] [U] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile, à charge pour ledit conseil, en cas de versement effectif de cette indemnité, de renoncer en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à percevoir les sommes auxquelles il pourrait sinon prétendre au titre de l’aide juridictionnelle totale ;

Condamne Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a relevé que la saisine le 5 février 2020 de la commission départementale de conciliation de l’Hérault d’une demande de restitution du dépôt de garantie pour un montant total de 1 430 euros avait eu pour effet d’interrompre la prescription, de sorte que la demande n’était pas prescrite. Il a toutefois retenu que la demande de remboursement du trop-perçu de la CAF était prescrite depuis le 20 mai 2021, faute d’avoir formalisé une demande devant la commission de conciliation ou de justifier du caractère tardif.

Le premier juge a retenu que le logement avait certes nécessité des travaux de peinture des murs mais qu’il convenait de prendre en compte l’état de ces derniers lors de la prise à bail (en l’espèce, la présence de trous et crochets avait été constatée) ainsi que la vétusté du bien après 5 ans d’occupation, justifiant le paiement de la somme de 500 euros et impliquant donc la restitution de la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie.

Mme [R] [U] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 27 décembre 2022, Mme [R] [U] demande à la cour de :

Réformer le jugement du 8 septembre 2022 en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], concernant sa demande de trop-perçu CAF,

— Débouté Mme [R] [U] de ses demandes plus amples;

Déclarer recevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], concernant la demande de restitution du dépôt de garantie ;

Déclarer recevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], concernant la demande de restitution du trop-perçu de la CAF ;

Condamner Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], à la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 1 300 euros ainsi qu’à la somme de 5 200 euros au titre des intérêts de retard ;

Condamner Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], au paiement de la somme de 4 368 euros au titre du trop-perçu de la CAF ;

Condamner Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], à verser à Mme [R] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991 compte tenu de la particulière mauvaise foi du bailleur ;

Condamner Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais de commandement de payer et de signification.

Mme [R] [U] sollicite la restitution du dépôt de garantie. Cette dernière affirme d’abord qu’à minima 300 euros doivent lui être restitués, correspondant au surplus qui a été conservé par la bailleresse malgré la réduction du loyer à la somme mensuelle de 1 000 euros dans le second bail. En outre, l’appelante conteste être redevable d’une quelconque somme au titre des travaux de peinture, arguant du fait que le logement était insalubre et que la moisissure s’est développée sur les murs faute d’une bonne isolation du logement.

L’appelante sollicite également la restitution du trop-perçu de la CAF. Elle affirme que l’attestation de droit fait état du fait que Mme [Y] [N] aurait perçu directement de la CAF la somme de 6 983 euros en plus de ce que la locataire versait (14 385 euros), soit un trop-perçu de 4 368 euros selon elle. Mme [R] [U] précise qu’elle n’a reçu ce décompte qu’au début de l’année 2020 et a adressé un complément de demande le 25 février 2020 suite à la saisine de la commission départementale, de sorte que la demande ne serait pas prescrite.

Mme [R] [U] conteste une quelconque dette locative et affirme que l’intimée ne rapporte pas la preuve contraire.

Dans ses dernières conclusions du 1er mars 2023, Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], demande à la cour de :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Déclaré recevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], concernant sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— Condamné Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], à payer à Mme [R] [U] la somme de 800 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, concernant le logement pris à bail par elle, [Adresse 2] à [Localité 5] et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2019,

— Déboute Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], de sa demande au titre des frais irrépétibles,

— Condamné Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], à payer à Mme [R] [U] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile, à charge pour ledit conseil, en cas de versement effectif de cette indemnité, de renoncer en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à percevoir les sommes auxquelles il pourrait sinon prétendre au titre de l’aide juridictionnelle totale,

— Condamné Mme [X] [N], aux droits de Mme [Y] [N], aux entiers dépens ;

Déclarer irrecevable l’action intentée par Mme [R] [U] à l’encontre de Mme [X] [N] concernant sa demande de restitution de dépôt de garantie ;

Débouter Mme [R] [U] de ses entières demandes aux fins de remboursement du dépôt de garantie et des intérêts de retard ;

Confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

Condamner Mme [R] [U] à verser à Mme [X] [N] la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [X] [N] conclut à la conservation du dépôt de garantie. Elle précise que le premier bail conclu prévoyait bien un loyer de 1 300 euros et qu’un second n’a été signé que pour arranger financièrement Mme [R] [U]. Elle conteste l’insalubrité alléguée du logement alors même que de nombreux travaux auraient, selon elle, été réalisés dans le logement et que la locataire, à qui l’absence d’entretien du logement devrait être imputée, n’apporterait pas la preuve de ce qu’elle avance.

Enfin, Mme [X] [N] ajoute qu’au jour de son assignation, soit le 14 décembre 2021, l’appelante est prescrite en sa demande de restitution, le point de départ du délai de prescription de trois ans devant, selon elle, être fixé au 7 juillet 2018, soit deux mois après le terme du bail. Elle souligne que la saisine de la commission de conciliation n’a qu’un effet suspensif et non interruptif.

Mme [X] [N] conteste un quelconque trop-perçu de la CAF. Elle affirme que les versements sont intervenus sur la base du contrat de bail. Elle conclut également à la prescription de cette demande dont le fondement découlerait du bail conclu le 11 janvier 2017 et dont le délai de 3 ans serait écoulé entre la fin du bail, soit le 7 mai 2018, et la demande en justice, le 14 décembre 2021. L’intimée ajoute que les allocations avaient pour vocation de combler l’arriéré locatif de Mme [R] [U].

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 novembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de l’action en demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois lorsque la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable. Si ces documents sont conformes, le délai de restitution est ramené à un mois.

Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il résulte de l’article 2238 du code civil que la prescription est suspendue à compter du jour où, après la survenance d’un litige, les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation ou, à défaut d’accord écrit, à compter du jour de la première réunion de médiation ou de conciliation. La prescription est également suspendue à compter de la conclusion d’une convention de procédure participative ou à compter de l’accord du débiteur constaté par l’huissier de justice pour participer à la procédure prévue à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter de la date à laquelle soit l’une des parties ou les deux, soit le médiateur ou le conciliateur déclarent que la médiation ou la conciliation est terminée. En cas de convention de procédure participative, le délai de prescription recommence à courir à compter du terme de la convention, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois. En cas d’échec de la procédure prévue au même article, le délai de prescription recommence à courir à compter de la date du refus du débiteur, constaté par l’huissier, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois.

En l’espèce, il est constant que les clés du logement en litige ont été remises à la bailleresse lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie, le 20 mai 2018.

Ainsi, la bailleresse, qui se prévalait de dégradations locatives, avait jusqu’au 20 juillet 2018 pour restituer le dépôt de garantie et Mme [R] [U] avait donc jusqu’au 20 juillet 2021 pour former une action en restitution.

En application des dispositions de l’article 2238 du code civil, la prescription a été suspendue entre le 5 février 2020, date de la saisine de la commission départementale de conciliation de l’Hérault, et le 3 juillet 2020, date de la non-conciliation.

Il doit être retenu qu’entre le 20 juillet 2018 et le 5 février 2020, il s’est écoulé 18 mois et 16 jours, et entre le 3 juillet 2020 et le 14 décembre 2021, date de l’assignation délivrée par Mme [R] [U], étant relevé que celle-ci reconnaissant que son courrier recommandé du 10 juillet 2019 n’a pas suspendu le délai de prescription, il s’est écoulé 17 mois et 11 jours.

Au total, il s’est donc écoulé 35 mois et 27 jours entre la date de restitution des clés et l’action en restitution du dépôt de garantie engagée par Mme [R] [U], soit un délai inférieur à trois ans, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé, par moyen substitué, en ce qu’il a dit que cette action n’était pas prescrite et donc recevable.

2. Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

La cour relève que Mme [R] [U] ne critique pas les motifs du premier juge, qui a justement statué en procédant par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, et en considération des pièces versés au débat par la bailleresse, celle-ci se limitant à avancer, d’une part, que le logement était insalubre, d’autre part, que le premier juge n’a pas considéré le montant du dépôt de garantie prévu au second bail, de 1 000 euros, contre 1300 euros pour le premier.

S’agissant du premier argument, il doit être retenu que si Mme [R] [U] affirme que le logement était insalubre, elle n’en justifie nullement, les consommations électriques étant à elles seules insuffisantes à en faire la démonstration.

S’agissant du montant du dépôt de garantie versé dans le cadre du bail en litige, de 1 000 euros, la cour relève que le premier juge, dans la détermination du solde à restituer, a bien effectué ses calculs à partir de la somme de 1 300 euros, de sorte qu’il n’y a pas lieu au versement d’une somme complémentaire de 300 euros.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la bailleresse à restituer à Mme [R] [U] la somme de 800 euros au titre du dépôt de garantie, déduction faite des frais de reprise des dégradations locatives, pour la somme de 500 euros.

3. Sur la recevabilité de l’action en demande de restitution d’un trop-perçu de prestations servies par la CAF

Le premier juge a retenu que ces prestations se rattachaient au contrat de bail, lequel s’était terminé le 20 mai 2018, que Mme [R] [U] avait donc jusqu’au 20 juillet 2021 pour introduire son action, qu’aucune demande relative à une demande de trop-perçu de CAF n’avait été formalisée devant la commission de conciliation, alors qu’elle indiquait n’avoir eu connaissance de ce trop-perçu que le 20 mars 2020 selon un relevé de prestations du même jour, qu’elle ne s’expliquait pas sur cette demande tardive auprès des services de la CAF, alors qu’elle avait quitté le logement près de deux ans auparavant, que son acte introductif d’instance était du 14 décembre 2021, de sorte que son action en demande de restitution d’un trop-perçu de prestations servies par la CAF était prescrite.

En cause d’appel, Mme [R] [U] estime produire un complément de demande en date du 25 février 2020, suite à la saisine de la commission départementale du 3 février 2020, qui évoque le trop-perçu de la CAF, qu’ainsi, son action ne serait pas prescrite.

Or, ce complément intervient plus de 3 jours après la saisine de la commission départementale de conciliation, de sorte que pour les motifs précédemment exposés, relatifs à la demande de restitution du dépôt de garantie, l’effet suspensif n’a pas suffisamment joué, qu’ainsi la prescription de ce chef est acquise.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que cette action était prescrite.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier sera confirmé en toutes ses dispositions.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [U] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Chacune des parties échouant dans ses prétentions, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 8 septembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] [U] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,