R.G. : N° RG 24/01896 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSSK

ARRÊT N°

du : 20 janvier 2026

KLV

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL MOSER AVOCATS

la SCP RCL & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 JANVIER 2026

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 05 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES (RG 22/01837)

1°) Monsieur [G] [V]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Anne-claire MOSER-LEBRUN de la SELARL MOSER AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

2°) Madame [W] [C] épouse [V]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Anne-claire MOSER-LEBRUN de la SELARL MOSER AVOCATS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Monsieur [E] [I]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par Maître Charles Louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

2°) [P] [I] épouse [X]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par Maître Charles Louis RAHOLA de la SCP RCL & ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 914-5 du code de procédure civile, Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame anne POZZO DI BORGO, conseillère

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier lors des débats et Madame Lozie SOKY, greffier placé lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Kevin LECLERE VUE, Conseiller, et par Madame SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

[D] [I] et [N] [H], respectivement décédés les 2 novembre 2008 et 19 janvier 2017, ont laissé pour leur succéder M. [E] [I] et Mme [P] [I] épouse [X], leurs enfants.

Suivant promesse synallagmatique de vente du 29 septembre 2018, régularisée par acte notarié du 19 décembre 2018, M. [G] [V] et Mme [W] [C] épouse [V] ont acquis auprès de M. [I] et Mme [I] épouse [X] une maison d’habitation située [Adresse 7] (08) au prix de 63 000 euros.

A la suite de l’installation d’une pompe à chaleur sur la façade arrière du bâtiment, et de l’intervention de divers professionnels les ayant alertés sur la fragilité du bâtiment, M. et Mme [V] ont, par exploits délivrés le 4 juillet 2019, fait assigner les vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire de l’immeuble.

Par ordonnance du 24 septembre 2019, ce juge a fait droit à la demande et a désigné M. [R] [Z] pour procéder à l’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 12 janvier 2022.

Par exploit délivré le 17 novembre 2022, M. et Mme [V] ont fait assigner M. [I] et Mme [I] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en résolution de la vente.

Par jugement du 5 novembre 2024, le tribunal a :

— débouté M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs prétentions,

— condamné M. et Mme [V] à payer à M. [I] et Mme [I] épouse [X] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [V] aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision.

Par déclaration du 17 décembre 2024 M. et Mme [V] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions précitées, intimant M. [I].

Par déclaration d’appel rectificative du 17 janvier 2025, M et Mme [V] ont intimé Mme [I] épouse [X].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 juin 2025, M. et Mme [V] demandent à la cour au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et R. 421-17 du code de l’urbanisme, exclusion faite des moyens énoncés au dispositif, de :

— infirmer le jugement,

A titre principal,

* ordonner la résolution de la vente,

A titre subsidiaire,

* condamner M. [I] et Mme [I] épouse [X] à leur payer les sommes suivantes :

.13 723,50 euros toutes taxes comprises au titre des travaux de réfection,

. 20 000 euros au titre du préjudice matériel,

. 5 000 euros au titre des travaux engagés,

. 1 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel,

. 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure de première instance,

En tout état de cause,

— débouter M. [I] et Mme [I] épouse [X] de leurs prétentions,

A titre principal,

* condamner M. [I] et Mme [I] épouse [X] aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

* partager les dépens.

A titre principal, ils font valoir qu’il existe un vice caché résultant du sous-dimensionnement de la poutre I à profil européen (dite IPE) soutenant la dalle créée en 2007 pour la réalisation d’une extension et indiquent que ce vice antérieur à la vente affecte la solidité du plancher de cette extension.

Ils soutiennent que les vendeurs n’ont pas été loyaux en taisant l’existence de travaux réalisés par la société [S] et en déclarant dans l’acte de vente l’absence de tous travaux d’ampleur dans les dix années précédant la vente. Ils précisent qu’ils n’avaient pas vu les fissures sur la façade arrière du bâtiment mais seulement celles présentes sur la façade avant. Ils contestent l’application de la clause d’exclusion de garantie. Ils estiment que les vendeurs auraient dû obtenir un permis de construire dès lors que les travaux ont créé une surface habitable de plus de 20 m².

Ils relèvent que les intimés, en leur qualité d’héritiers, auraient dû les informer de tous les travaux qui ont pu être faits sur l’immeuble de sorte qu’ils ont manqué à leur obligation d’information précontractuelle et contractuelle. Ils affirment que les photos en couleur produites dans le cadre de la procédure ainsi qu’une facture de 2017 de M. [S] attestent qu’il y a bien eu des travaux sur la façade fissurée et non seulement du bricolage. Ils soulignent que pour rendre la maison habitable, il conviendrait de réaliser des travaux considérables que peu de professionnels acceptent de chiffrer, et que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acheté le bien. Ils indiquent avoir été trompés, que la vente doit être résolue, et que quand bien-même elle ne le serait pas, ils sont fondés à demander l’indemnisation de leurs préjudices en application de l’action estimatoire chiffrés à 13 723,50 euros au titre des travaux de réfection, à parfaire avec les devis à intervenir, et 20 000 euros au titre du préjudice matériel constitué par la non-conformité de la surface habitable déclarée.

Dans leurs conclusions notifiées par RPVA le 11 avril 2025, M. [I] et Mme [I] épouse [X] demandent à la cour de:

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

— condamner M. [V] et Mme [C] épouse [V] à leur payer une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles engagés à hauteur d’appel,

— condamner M. [V] et Mme [C] épouse [V] aux entiers dépens, sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur le fondement de l’article 1641 du code civil, ils soutiennent que les seuls travaux touchant à la structure de l’immeuble ont été réalisés par la société [S] en 2007, que la garantie décennale associée à ces travaux était donc expirée au moment de la vente et que les travaux commandés en 2016 par leur mère peu avant son décès, réalisés en 2017, n’étaient que des travaux purement esthétiques n’affectant pas la structure de l’immeuble. Ils estiment qu’il était donc normal qu’ils déclarent l’absence d’opération de construction ou de rénovation au moment de la vente. Ils précisent qu’au moment des visites et de la vente du bâtiment les fissures étaient connues et apparentes de sorte que les appelants auraient pu se rapprocher d’un professionnel compétent afin d’évaluer l’état du bâtiment avant son acquisition. Ils en concluent que le vice allégué ne saurait être qualifié de vice caché. Ils font valoir qu’ils n’ont jamais habité la maison mais en ont hérité au décès de leur mère, qu’ils n’avaient donc pas une connaissance précise de l’état du bâtiment et ne pouvaient soupçonner que les travaux réalisés par un professionnel n’avaient pas été réalisés dans les règles de l’art.

Sur le fondement des articles 1353 et 2274 du code civil, ils rappellent que la bonne foi est toujours présumée et que les appelants, faisant fi de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés, ne fournissent aucun élément de preuve de ce qu’ils auraient eu connaissance du vice allégué.

Subsidiairement, ils estiment que le coût des travaux fixé par l’expert à 10 374 euros TTC ne saurait justifier l’annulation de la vente, et que la restitution en l’état du bâtiment est impossible compte tenu des travaux entrepris par les appelants. Ils ajoutent que ces derniers ne justifient d’aucun signe d’aggravation visible de l’état de l’immeuble depuis qu’ils l’ont acquis, que la maison est habitable et que leur refus de l’habiter n’est pas légitime. Ils considèrent enfin que le préjudice allégué par les appelants n’est pas prouvé.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 24 novembre suivant.

Par message transmis par RPVA le 25 novembre 2025, le conseiller-rapporteur a recueilli les observations éventuelles des parties, avant le 2 décembre 2025 à 17h, concernant l’augmentation du quantum de la prétention de M. et Mme [V] relative aux frais irrépétibles d’appel au regard de l’article 915-2 al. 2 du code de procédure civile et de l’arrêt rendu par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation le 11 septembre 2025 (pourvoi n°22-20.458).

Par message transmis par RPVA le 2 décembre 2025, M. et Mme [V] ont répondu qu’au regard de l’article 915-2 al.2 du code de procédure civile et de jurisprudence citée, leur prétention au titre des frais irrépétibles d’appel ne pouvait effectivement excéder 1 500 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la résolution de la vente

Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 ajoute que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Par conséquent, la mise en 'uvre de la garantie édictée par ces dispositions suppose de rapporter la preuve que :

— le vice est inhérent à la chose

— le vice qui affecte la chose a une origine antérieure à la vente,

— le vice qui affecte la chose n’est pas apparent au moment de la vente,

— le vice compromet l’usage de la chose ou en diminue l’usage.

Lorsqu’il agit sur le fondement de la garantie des vice cachés, l’acheteur dispose d’une option consistant soit à demander la résolution de la vente (action rédhibitoire), soit une diminution du prix de vente (action estimatoire).

L’article 1627 du même code précise néanmoins que les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Il résulte de ces dispositions que les parties à un contrat peuvent stipuler une clause de non recours. Une telle clause constitue une fin de non-recevoir de nature contractuelle qui s’impose au juge dès lors qu’une partie l’invoque.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les désordres apparents, constitués par des fissures, sont principalement situés en façade de l’immeuble et sont visibles. Ces fissures ont été causées par l’édification d’une extension sur un plancher béton qui repose notamment sur une poutre IPE sous-dimensionnée par rapport à la charge (pièce appelant n°18, p.8).

L’expert a conclu à l’existence d’un vice de conception et de réalisation par la société [S] Bernard, chargée de l’exécution des travaux, lequel est un vice caché.

Le bureau d’étude technique mandaté par les époux [V] en 2021 avait pour sa part constaté, en rez de jardin, « une structure très hétérogène composée de planchers bois et de plancher béton, reposant sur une poutrelle métallique type IPE portant sur une poutre bois d’un côté » (pièce appelants n°16). Il a également relevé un mur bombé, un éclatement de pierre, des fissures à l’intérieur comme à l’extérieur, un décalage entre la plinthe et le plancher à l’étage de l’extension, le tout constituant la preuve d’un mouvement de structure attribué à une surcharge de compression due principalement à la réalisation d’un plancher béton dans l’extension, reposant sur une poutre IPE sous-dimensionnée en capacité de support de charge.

Il ressort de ces constatations concordantes que l’existence d’un vice inhérent à la chose est établi. Toutefois, si les manifestations étaient apparentes lors de la vente, l’ampleur du vice qui affecte la structure de l’immeuble ne pouvait être connu des acquéreurs dès lors qu’il a fallu une expertise judiciaire réalisée par un architecte outre un audit technique spécifique diligenté à sa demande, afin d’évaluer l’amplitude et les conséquences des désordres.

Les factures de la société [S] Bernard des 23 février et 6 mars 2007 établissent que l’extension et le plancher béton ont été réalisés avant la vente, de sorte que le vice de conception est nécessairement antérieur à la vente (pièces intimé n°2 et 3).

Compte tenu à la fois des recommandations émises par l’expert sur la base de l’audit technique réalisé, à savoir que si l’habitation devait être utilisée il conviendrait de mettre en place des étais pour limiter la contrainte au sol, et des études et travaux à réaliser, il n’est pas contestable que si les époux [V] avaient connu le vice dans toute son ampleur et ses conséquences ils auraient a minima acquis l’immeuble à un moindre prix.

Toutefois, aux termes de l’acte authentique de vente du 19 décembre 2018, les parties ont convenu ce qui suit :

« l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison:

— des vices apparents,

— des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur » (pièce appelants n°19, p. 9).

Il est constant que les vendeurs n’ont pas la qualité de professionnels tandis que les acquéreurs ne démontrent pas que les vendeurs auraient connu le vice de structure dont est atteinte la maison. A cet égard, le fait que ces derniers aient eu connaissance de divers travaux commandés par leur mère sur la partie haute du mur de façade ou sur des huisseries ne permet pas d’en déduire une connaissance du vice structurel de leur part.

Dans ces conditions, il convient de faire application de la clause contractuelle exonératoire de garantie.

Le jugement sera, dans les limites de l’objet de l’appel, confirmé des chefs déboutant M. et Mme [V] de leurs prétentions tendant à la résolution de la vente ainsi que relative aux restitutions réciproques des prestations exécutées.

II – Sur la responsabilité contractuelle des vendeurs

A titre liminaire, il convient de rappeler aux appelants que l’action estimatoire, qui consiste à obtenir la réduction du prix de la vente, n’est pas autonome et dépend de la caractérisation au préalable d’un vice caché.

En l’espèce, M. et Mme [V], s’agissant des conséquences des malfaçons, s’estiment « fondés à demander l’indemnisation de leurs préjudices en application de l’action estimatoire » (p .14 de leurs dernières conclusions).

Cependant, en raison de l’application de la clause exonératoire de garantie, ils ne peuvent se prévaloir d’aucun vice caché à l’encontre des vendeurs.

L’action estimatoire leur est donc fermée.

Ceci étant exposé, il résulte de l’article 1104 du code civil que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 2227 du même code, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

Selon l’article 1231-1 de ce code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La mise en 'uvre de la responsabilité civile contractuelle suppose, pour le demandeur, de rapporter la preuve d’une faute contractuelle, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage. Le préjudice, qui s’analyse comme la conséquence du dommage, doit être prouvé.

En l’espèce, les travaux intervenus en 2007 ont été réalisés plus de onze ans avant la vente et n’étaient donc couverts par la garantie décennale. Il est par ailleurs constant qu'[N] [H] veuve [I] a continué à habiter dans sa maison jusqu’à son décès et qu’il n’était donc pas avéré que cette dernière était inhabitable. Aucun élément produit ne permet d’établir que ses héritiers connaissaient les conséquences néfastes des travaux sur la structure de la maison, dont ils ignoraient par ailleurs le vice.

Au surplus, il ressort des différents rapports et photographies, et en particulier du procès-verbal de constat dressé le 22 février 2019, que l’existence d’une extension en parpaings bruts reposant sur un vieux plancher de grange était visible, tout comme les différentes fissures (pièce appelants n°7, p. 6 et 7).

Il n’est par conséquent pas démontré que les vendeurs avaient au sujet de l’immeuble une connaissance supérieure à celle des acquéreurs, ni qu’ils ont tenté de dissimuler certaines informations qu’ils savaient déterminantes.

Le moyen tiré de l’absence de demande de permis de construire en lieu et place d’une déclaration préalable de travaux concernant l’extension réalisée en 2007 est inopérant en droit dès lors que M. et Mme [V] ne justifient pas, au plan civil, du préjudice qui en résulte pour eux.

Concernant les travaux réalisés en 2017, M. [S] atteste notamment qu'[N] [H] lui avait demandé en septembre 2016 un devis de réalisation des travaux sur la façade en pierre se situant à l’arrière de la maison car il avait été constaté une déformation partielle du mur en pierre (pièce appelants n°27).

La facture du 18 mars 2017 mentionne dans sa première partie un démontage du mur en pierre y compris « maintien partie haute » (pièce appelants n°26).

Cependant, le bureau d’étude technique Concept structures, intervenu en 2021 à la demande de M. et Mme [V], a relevé un bombement important du mur sur la façade arrière (pièce appelants n°16).

S’il est vrai qu’il subsiste une confusion sur le domaine exact d’intervention de la société [S] Bernard en 2017 dès lors qu’il est alternativement fait mention de la façade avant et de la façade arrière, les éléments précités permettent de mettre en évidence qu’il ne s’agissait pas seulement d’esthétique mais d’essayer de remédier à une déformation du mur arrière.

Cependant, M. et Mme [V] ne rapportent pas la preuve que les vendeurs n’ont pas porté à leur connaissance la réalisation des travaux de 2017 à dessein de les tromper.

Il est en l’occurrence établi que les désordres listés par les différents experts (les fissures, l’éclatement de certaines pierres, la déformation du mur arrière ) étaient apparents. Le plancher en bois de la grange était visible pour un acheteur profane, le clerc d’huissier habilité aux constats ayant d’ailleurs précisé dans son procès-verbal que « l’ensemble de la construction repose sur un vieux plancher de grange peu stable, fragilisant de fait l’ensemble de l’ouvrage ».

L’extension en béton au milieu de cet ancien plancher en bois était également visible.

Aucun de ces éléments, alors même que M. et Mme [V] affirment maintenant qu’une maison qui a des fissures a nécessairement un problème, n’a orienté leurs décisions.

M. [Z], expert judiciaire, a souligné dans ses conclusions que les fissures étaient connues et apparentes au moment des visites et de la vente du bâtiment, et que n’étant pas sachant, les époux [V] auraient pu faire appel à un professionnel compétent afin d’évaluer l’état du bâtiment avant son acquisition.

Dans ces circonstances, la mauvaise foi des vendeurs n’est pas établie.

M. [I] et Mme [I] épouse [X] ne peuvent par conséquent être tenus pour responsables des conséquences liées aux désordres de structure.

Le jugement, en ce qu’il déboute M. et Mme [V] de leurs prétentions indemnitaires, sera confirmé.

III – Sur les prétentions accessoires

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Ils seront également déboutés de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera enfin confirmé des chefs des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne M. [G] [V] et Mme [W] [C] épouse [V] aux dépens de l’instance d’appel sous le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [V] et Mme [W] [C] épouse [V] à payer à M. [E] [I] et Mme [P] [I] épouse [X] la somme de 2 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [V] et Mme [W] [C] épouse [V] de leur prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller