Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 9 janvier 2025, n° 20/03797

CA Montpellier
Infirmation 9 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Manquement au devoir de conseil
La cour a estimé que la clause était claire et explicite, et que la SCI [9] avait été informée des risques liés à la procédure en cours, ce qui déchargeait les appelants de toute faute.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
La cour a condamné la SCI [9] à payer une somme au titre de l'article 700, considérant qu'elle avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 9 janv. 2025, n° 20/03797
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/03797
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Xavier GROSCLAUDEGilles LASRY
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLE
Parties :	S.C.I. [ 9 ] société radiée du RCS de [ Localité 11 ] suite à sa dissolution-liquidation

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03797 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVYN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 24 JUILLET 2020

TJ HORS [8], JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 11]

N° RG 20/00075

APPELANTS :

Maître [T] [G]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

S.C.P. [G] [1] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.C.I. [9] société radiée du RCS de [Localité 11] suite à sa dissolution-liquidation, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [C] [B], spécialement désigné en justice aux fins de la présente procédure

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier GROSCLAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 octobre 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 février 2018, la SCI [9] a vendu à la SCI [10] les lots de copropriété n° 4 et 7 représentants 256/1000ème des parties communes d’un ensemble immobilier à usage mixte d’habitation et commercial sis [Adresse 3] au prix de 60 000 euros.

L’acte de vente a été reçu par Maître [D], notaire de l’acquéreur, tandis que la SCI [9] a été assistée par Maître [G].

L’acte de vente mentionnait l’existence d’une procédure en cours entre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à l’encontre de la société [13] qu’il estimait responsable d’un mauvais raccordement de l’immeuble au réseau d’égout ayant entraîné des dommages. La SCI [9] avait contracté un prêt de 15 462 euros auprès du [6] pour participer à hauteur de 256/1000ème aux réparations.

L’acte précisait que l’acquéreur faisait de cette procédure son affaire personnelle, qu’il se subrogeait dans les droits et obligations du vendeur et que ce dernier se désistait au profit de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient être allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens.

Par jugement du 21 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Rodez a condamné [13] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 50 033,56 euros en réparation du dommage, outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Estimant que ses intérêts avaient été mal pris en compte en ne pouvant pas être indemnisée de sa participation à la réparation en raison de la clause du contrat de vente, la SCI [9] a, par acte d’huissier du 20 janvier 2020, fait assigner Maître [T] [G] et la SCP [G] [7] devant le tribunal judiciaire de Rodez aux fins de voir leur responsabilité engagée au titre d’un manquement à leur devoir de conseil.

Par jugement du 24 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Rodez a :

Condamné solidairement Maître [T] [G] et la SCP [G] [7] à verser à la SCI [9] la somme de 13 947,92 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020 ;

Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamné solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] à verser à la SCI [9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] aux entiers dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration d’appel, enregistrée par le greffe le 14 septembre 2020, Maître [G] et la SCP [G] et Associés ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 18 décembre 2020, Maître [G] et la SCP [G] [7] demandent à la cour d’appel de :

Réformer le jugement du tribunal judiciaire de Rodez du 24 juillet 2020 ;

Statuant à nouveau :

Dire et juger que le paiement des travaux de réparation ne présente pas de lien avec la subrogation des acquéreurs dans les droits de la venderesse et le désistement en leur faveur du bénéfice des sommes pouvant résulter de la décision de justice ;

Dire et juger que les parties ayant été informées dès le stade des pourparlers de l’existence de la procédure et de ses incidences ont accepté en connaissance de cause la teneur de la clause insérée dans l’acte ;

Dire et juger que la clause insérée dans l’acte de vente est explicite sur l’efficience du devoir de conseil prodigué par le notaire ;

Dire et juger que Maître [G] et la SCP [G] [7] n’ont pas commis de faute et qu’ils ont satisfait au droit de conseil leur incombant ;

Dire et juger que la SCI [9] ne justifie pas d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention du Notaire ;

Débouter la SCI [9] de ses demandes ;

La condamner à payer à Maître [G] et la SCP [G] [7] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 17 février 2021, la SCI [9] demande à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] à indemniser la SCI [9] du préjudice subi pour manquement au devoir de conseil ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] à verser à la SCI [9] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] aux entiers dépens de première instance ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnisation due à la SCI [9] par Maître [G] et la SCP [G] et Associés à la somme de 13 947,92 euros ;

Condamner solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] à verser à la SCI [9] la somme de 14 549,17 euros assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 20 janvier 2020 ;

Condamner solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] à verser à la SCI [9] à verser à la SCI [9] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Maître [G] et la SCP [G] [7] aux entiers dépens de l’appel.

MOTIFS

Sur la faute du notaire dans son obligation de conseil

Afin d’examiner l’étendue des obligations et droits des parties, il convient de se reporter à l’acte de vente immobilière dont Me [D] a été le rédacteur et alors que Me [G] assistait le vendeur.

Cet acte du 23 février 2018 comporte diverses mentions importantes en dehors du prix et de la désignation du bien immobilier vendu et notamment :

l’existence d’un bail commercial au profit de Mme [E] [L],

le statut de la copropriété ainsi que le compte des sommes dues par le vendeur et le syndicat et sommes incombant au nouveau copropriétaire,

la clause informant les parties sur la répartition des charges et travaux,

la clause indiquant la convention des parties sur les procédures.

Cette dernière clause figurant en page 26 précise :

« Le vendeur déclare et l’acquéreur reconnaît avoir été informé qu’il existe actuellement une procédure en cours entre le syndicat des copropriétaires et [12] suite à un mauvais raccordement d’égout lors de travaux en 1999.

Le détail de la procédure est relaté dans le carnet d’entretien ci annexé

L’acquéreur s’oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l’effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard.

En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens.

En outre, l’acquéreur sera subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur dans les procédures courantes liées aux impayés portées à sa connaissance concernant la copropriété, sauf si ces procédures sont le résultat d’une faute du vendeur. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l’acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens »,

Un partie de cette clause était retranscrite en police « gras » afin d’attirer l’attention du lecteur.

Elle est claire, explicite et ne peut donner lieu à aucune interprétation et constitue l’accord des parties.

Le vendeur, soit la SCI [9] y a adhéré en pleine connaissance de cause, et signé cet acte authentique et donc librement accepté de laisser aux acquéreurs le bénéfice des sommes éventuellement obtenues au terme de la procédure.

Dès lors, le conseil de Me [G] a été logiquement donné avant la signature de cet acte authentique et a abouti à l’adoption de cette clause qui fait état d’une procédure judiciaire. Au moment de cette signature, l’issue de cette procédure était inconnue puisque l’acte authentique est en date du 23 février 2018 (ainsi qu’ encore à ce jour puisque n’est versé au débat aucun certificat de non appel ou arrêt confirmant la première condamnation à l’encontre [12] en date du 21/12/2018.).

Dès lors le conseil de Me [G] était non seulement efficace mais prudent puisqu’il permettait en cas de condamnation au profit de [12] que la SCI [9] soit déchargée de toute condamnation mais prévoyait clairement l’inverse , soit l’obtention de sommes au profit de l’acquéreur et ce, dans la clarté la plus absolue.

Contrairement à ce qu’affirme le premier juge, l’échange de mail entre les notaires à postériori, soit le 10 mai 2019 ne permet pas d’apprécier la pertinence du devoir de conseil de Me [G] compte tenu d’une part de l’aléa judiciaire et d’autre part de la clarté et précision évidente de la clause incluse dans l’acte du 23 février 2018.

Le premier jugement sera donc infirmé en l’absence de faute de Me [G] dans son obligation de conseil et la SCI [9] sera déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

La SCI [9], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 24 juillet 2020 du tribunal judiciaire de Rodez ;

Statuant à nouveau,

Constate l’absence de faute de Me [T] [G] dans son obligation de conseil ;

Déboute la SCI [9] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SCI [9] à payer à Me [T] [G] et à la SCP [G] et Associés la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [9] aux entiers dépens.

le greffier le président