ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03386 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4CO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 14]

N° RG 11-22-001567

APPELANTS :

Madame [G] [M]

née le 12 Septembre 1994 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julie DE LA CRUZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [E] [O]

né le 22 Mars 1997 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julie DE LA CRUZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame [U] [H]

née le 14 Septembre 1951

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Yoann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Philippe DELSOL, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 13 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [H] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 6], composé de deux appartements, l’un au rez-de-chaussée, l’autre à l’étage.

Par acte en date du 31 mai 2019, Mme [U] [H] a donné à bail à Mme [V] [W] et Mme [G] [M], l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble précité, moyennant un loyer mensuel initial de 808 euros, comprenant une provision mensuelle sur charges de 80 euros.

Par avenant au contrat de bail précité en date du 27 octobre 2021, il a été acté le départ de Mme [W] et l’arrivée dans les lieux de M. [E] [O].

Mme [U] [H] a fait signifier à Mme [G] [M] et M. [E] [O], par acte d’huissier de justice en date du 17 janvier 2022, un congé pour reprise prenant effet au 4 août 2022.

Le 31 mai 2022, Mme [G] [M] et M. [E] [O] ont contesté la validité du congé.

Les locataires n’ayant pas libéré les lieux à la date du 4 août 2022, Mme [U] [H] les a fait assigner, par exploit du 18 août 2022, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] en validation du congé délivré, en expulsion et en fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par exploit du 18 août 2022, Mme [G] [M] et M. [E] [O] ont fait assigner Mme [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] en annulation du congé délivré et en indemnisation de leur trouble de jouissance.

Le jugement contradictoire rendu le 18 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] :

Ordonne la jonction des procédures enrôlées sous les n° 11 22-1614 et n° 11 22-1567 et dit qu’elles seront désormais suivies sous le n° unique 11 22-1567 ;

Constate la validité du congé délivré à Mme [G] [M] et M. [E] [O] et portant sur l’immeuble [Adresse 5], au rez-de-chaussée, le 17 janvier 2022, pour le 4 août 2022 ;

Déclare en conséquence Mme [G] [M] et M. [E] [O], occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 4 août 2022 ;

Ordonne l’expulsion de Mme [G] [M] et M. [E] [O] et de tous occupants de leur chef à l’issue de ce délai et à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par les bailleurs ;

Fixe et condamne au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Mme [G] [M] et M. [E] [O] devront payer solidairement à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 4 août 2022, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

Condamne Mme [G] [M] et M. [E] [O] au paiement à Mme [U] [H] de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [M] et M. [E] [O] aux dépens ;

Déboute Mme [G] [M] et M. [E] [O] de l’intégralité de leurs demandes ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que l’exécution provisoire de droit.

Le premier juge valide le congé pour reprise, objectant que le caractère frauduleux ne résulte pas du fait que la bailleresse disposait jusqu’alors de sa résidence principale sur la commune de [Localité 7] et d’une résidence secondaire sur [Localité 10], commune dans laquelle le logement donné à bail se situe.

Il constate également le caractère clair, précis et non équivoque du motif du congé pour reprise permettant à la bailleresse d’établir sa résidence principale au rez-de-chaussée de l’immeuble litigieux compte tenu de son état de santé, qui est établi par la production d’un certificat médical et d’attestations témoignant de cette volonté exprimée par la bailleresse.

Il rejette la demande de dommages et intérêts présentée par les consorts [P] au titre de leur trouble de jouissance relevant que les photographies produites ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier le lieu de leur prise, que la copie de courriels adressés à l’agence en charge de la gestion locative ne peut avoir de valeur probante au soutien de leurs intérêts et que la présence de moisissures n’est pas illustrée.

Par acte d’huissier délivré le 6 juin 2023, Mme [H] a fait commandement aux preneurs de quitter les lieux dans un délai de deux mois en exécution dudit jugement.

Mme [G] [M] et M. [E] [O] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 30 juin 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 octobre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS

Dans leurs dernières conclusions du 30 septembre 2025, Mme [G] [M] et M. [E] [O] demandent à la cour de :

Dire les consorts [M] et [O] bien fondés en leur action ;

Réformer le jugement du 18 avril 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] en ce qu’il les a déboutés de leur contestation du congé qui leur était opposé ;

Juger que le congé délivré le 17 janvier 2022 par Mme [U] [H] n’est pas valable ;

Juger qu’en conséquence les consorts [P] peuvent rester dans les lieux pendant toute la durée de leur bail ;

Juger que le comportement de Mme [U] [H] leur a causé des préjudices distincts ;

Condamner Mme [U] [H] à payer à chacun d’eux la somme de 3.000 euros en réparation de ces préjudices ;

Condamner Mme [U] [H] à payer à chacun d’eux la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens ;

Débouter Mme [U] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Les consorts [P] concluent au caractère frauduleux du congé pour reprise, affirmant que la volonté réelle et sérieuse de la bailleresse d’établir sa résidence principale dans le logement donné à bail n’est pas établie au jour de la délivrance du congé.

A ce titre, ils prétendent que la bailleresse était domiciliée et demeurait dans l’Ain à la date du congé et non à [Localité 10]. Ils font également valoir l’existence d’incohérences quant au motif invoqué dans le congé, soutenant que les certificats médicaux ont été établis par complaisance, que le logement donné à bail possède des marches d’escalier, et que la bailleresse ne présente pas de troubles évidents de motricité.

Les appelants affirment que la menace d’une expulsion sans perspective de relogement leur cause un préjudice, arguant d’une part que le choix de M. [E] [O] de prendre à bail le logement a été motivé par sa proximité géographique avec les structures dans lesquelles il s’entraine dans le cadre de son activité professionnelle de sportif de haut niveau, et d’autre part, qu’un déménagement entrainerait des perturbations dans le suivi médical de Mme [G] [M] et dans le lancement de son activité professionnelle.

Dans ses dernières conclusions du 1er septembre 2025, Mme [U] [H] demande à la cour de :

Constater que les consorts [P] ont quitté les lieux objet du bail ensuite de l’établissement de l’état des lieux de sortie le 14 février 2024 ;

Constater que Mme [U] [H] a bien repris les lieux pour y établir sa résidence principale ;

Débouter les consorts [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

Condamner Mme [G] [M] et M. [E] [O] au paiement de la somme de 4.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens.

Mme [U] [H] conclut à la validité du congé pour reprise. Elle conteste l’existence d’une fraude affirmant que son souhait a toujours été de s’établir de manière permanente dans le logement donné à bail en raison de son âge et de ses problèmes de santé.

L’intimée soutient qu’aucune faute de nature à justifier l’octroi de dommages et intérêts aux appelants ne lui est imputable, et que les préjudices allégués par ces derniers ne sont pas susceptibles d’ouvrir droit à réparation. Elle ajoute qu’un état des lieux de sortie a été signé le 14 février 2024 et que les appelants ont quitté les lieux, de sorte qu’elle a repris possession du logement à titre de résidence principale.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint’ lorsque qu’il a donné congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

La délivrance du congé par le bailleur se fait au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une signification par voie de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour produire son plein effet. En-dehors de ces prescriptions, l’article 15 I n’impose aucun autre formalisme étant souligné que le congé fait un rappel des dispositions de l’article 15 I alinéa 1er, 2 et 3.

Au cas d’espèce, le congé pour reprise a été délivré et régulièrement notifié aux locataires le 17 janvier 2022 par acte délivré par commissaire de justice avec effet au 4 août 2022.

Le congé mentionne le motif à savoir l’intention de la bailleresse de récupérer le logement pour y établir sa résidence principale. Il est en effet expressément indiqué que : « La requérante réside actuellement à l’étage, [Adresse 4] à [Localité 10] (Hérault). Que l’âge de cette dernière nécessite désormais qu’elle demeure au rez-de-chaussée de la maison ». Ce motif est d’ailleurs repris dans le courrier adressé le 4 avril 2022 aux preneurs par l’agence de la Comédie, gestionnaire du bien.

En l’état, les appelants n’établissent nullement le caractère infondé du motif allégué qui ne peut résulter de la contradiction dont ils se prévalent, à savoir de l’occupation effective d’une autre habitation par Mme [H], située [Adresse 9] au moment de la délivrance du congé, alors qu’elle précise dans ledit congé résider « à l’étage, [Adresse 4] à [Localité 10] (Hérault) ».

En effet, il résulte des pièces produites, et notamment de plusieurs attestations, que Mme [H] réside en alternance dans deux logements, l’un situé sur [Localité 10] (1er étage 7 lotissement [Adresse 11]) et l’autre localisé sur la commune de [Localité 12] dans l’Ain (pièce 6). En outre, si l’intimée résidait principalement à [Adresse 13] au moment de la délivrance du congé tout en se rendant plusieurs fois dans l’année dans sa résidence secondaire, rien ne s’oppose à ce qu’elle projette de venir vivre principalement dans la ville de [Localité 10], projet qui n’est réalisable qu’à compter de la libération des lieux par les preneurs.

Par ailleurs, la bailleresse produit un certificat médical établi le 26 juillet 2022 par le docteur [Z] qui atteste que « son état de santé, compte tenu de ses antécédents, contre indique les montées et descentes d’escalier récurrentes, qui accélèrent certaines pathologies. L’habitat en rez de chaussée est recommandé » (pièce 8), constatations médicales reprises dans un certificat daté du 24 août 2023 émanant du docteur [D] (pièce 10).

Son état de santé et la nécessité de résider en rez-de-chaussée sont encore confirmés par plusieurs membres de son entourage (pièce 8) qui attestent également du souhait manifesté par Mme [H] de s’établir durablement dans la commune de [Localité 10].

Si les appelants produisent un procès-verbal de constat d’huissier daté du 14 décembre 2023 montrant Mme [H] se déplaçant sans difficulté apparente, portant des sacs et des chaussures avec talons pour soutenir que la bailleresse ne présente aucun trouble évident de motricité et que les certificats médicaux sont de pure complaisance, pour autant le commissaire de justice n’a aucune compétence médicale et ne peut par de simples observations tirer des conséquences sur la mobilité de Mme [H] et venir remettre en question la valeur probante des deux certificats médicaux émanant de médecins généralistes.

Par ailleurs, la présence de trois marches dans le logement en cause n’est pas un obstacle à son occupation et ne peut représenter la même difficulté qu’une succession de marches menant à l’étage.

Enfin, la cour observe que les consorts [P] ont quitté les lieux le 14 février 2024 et que Mme [H] justifie résider à titre principal depuis cette date au sein du logement litigieux, ce que confirment son avis d’imposition sur les revenus 2024 ainsi que la déclaration d’occupation, ce qui est de nature à valider le motif allégué dans le congé.

Les appelants ne produisant aucun élément permettant de critiquer la valeur probante de l’ensemble de ces pièces communiquées par Mme [H], ni d’ailleurs d’établir l’intention frauduleuse du congé litigieux, la nullité du congé n’est donc pas encourue comme l’a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée.

Les appelants seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens et à verser la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision rendue le 18 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 14] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [G] [M] et M. [E] [O] à payer à Mme [U] [H] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboiute Mme [G] [M] et M. [E] [O] de leur demande formée à ce titre,

Condamne Mme [G] [M] et M. [E] [O] aux dépens.

Le greffier, Le président,