Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 juillet 2025, n° 22/05782

TGI Montpellier 15 novembre 2022

CA Montpellier
Infirmation partielle 8 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Modification des modalités de jouissance des parties privatives
La cour a estimé que la résolution n°11 ne portait pas atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives et que les travaux étaient nécessaires à la conservation de l'immeuble.
Rejeté
Préjudice de jouissance suite aux travaux
La cour a constaté que les travaux n'avaient pas entraîné de préjudice de jouissance, l'appelant pouvant toujours utiliser sa terrasse.
Accepté
Responsabilité du syndicat pour la remise en état
La cour a jugé que le syndicat des copropriétaires devait remettre en état la terrasse, car les travaux avaient endommagé le revêtement.
Accepté
Frais de procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de l'appelant.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, M. [I] [V] conteste le jugement du Tribunal judiciaire de Montpellier qui avait débouté ses demandes d'annulation de la résolution n°11 de l'assemblée générale des copropriétaires et d'indemnisation pour préjudice. La première instance avait jugé que la résolution était valide et que les travaux d'étanchéité n'avaient pas porté atteinte à la jouissance de la terrasse. La Cour d'appel confirme cette analyse, considérant que les travaux étaient nécessaires à la conservation de l'immeuble et que la terrasse restait utilisable. Cependant, elle infirme le jugement sur la question de la remise en état de la terrasse, ordonnant au syndicat de la remettre à ses frais, tout en condamnant ce dernier à verser 1.500 euros à M. [I] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 juil. 2025, n° 22/05782
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/05782
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 15 novembre 2022, N° 20/05683
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Audrey LISANTISabrina GAYET
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat de Copropriété [ Adresse 8 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05782 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTSD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 NOVEMBRE 2022

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 20/05683

APPELANT :

Monsieur [I] [V]

né le 04 Avril 1946 à [Localité 18] – TUNISIE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Sabrina GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndicat de Copropriété [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Agence 34 Immobilier

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 18 juin 2009, M. [I] [V] a acquis les lots n°141 et 166, respectivement à usage de parking et d’habitation, au sein de la Résidence [Adresse 8], sise [Adresse 5], soumise au statut de la copropriété.

Dans cet acte, il a été indiqué que le lot n°166 est composé d’une terrasse d’une superficie de 37 m2.

Par courriel du 14 décembre 2027, M. [I] [V] s’est rapproché du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] Les Jardins [Adresse 6] au sujet de l’étanchéité de sa terrasse. Insatisfait de la réponse du syndicat, le copropriétaire lui a indiqué, par courriel du 4 juillet 2018, qu’il déclinait d’ores et déjà sa responsabilité concernant le devenir de cette terrasse en cas de sinistre.

Par acte du 16 décembre 2020, M. [I] [V] a fait attraire le syndicat devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier qui, par ordonnance du 11 février 2021, a partiellement fait droit à ses demandes, en ordonnant une expertise concernant la problématique liée au tuyau d’évacuation des eaux pluviales, et en renvoyant les parties devant le juge du fond concernant la question de la prise en charge du revêtement de la terrasse, suite à la réalisation de travaux de réfection d’étanchéité, estimant qu’une mesure d’expertise n’était pas nécessaire sur ce point.

L’assemblée générale en date du 16 octobre 2020, a adopté la résolution n°11 portant sur la ratification de la réalisation et de la gestion des travaux d’étanchéité de la terrasse du lot n°166.

Par acte du 22 décembre 2020, M. [I] [V] a assigné le [Adresse 17] [Adresse 11], devant le tribunal judiciaire de [9], en annulation de cette résolution et en indemnisation de son préjudice.

Le jugement contradictoire rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute M. [I] [V] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne M. [I] [V] aux dépens ;

Condamne M. [I] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins du Port, pris en la personne de son syndic, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier rejette la demande d’annulation de la résolution n°11, relevant qu’il n’est pas démontré qu’elle ait modifié les modalités de jouissance des parties privatives de M. [I] [V], et que son adoption était bien conditionnée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que les travaux d’étanchéité sont nécessaires à la conservation de l’immeuble. Il ajoute qu’il résulte de l’assemblée générale du 8 août 2008, que le syndic a été autorisé à appeler, pour chaque terrasse qui provoqueraient à l’avenir des infiltrations en seules parties habitables, le budget nécessaire à sa réfection.

Il retient qu’au sens du règlement de copropriété, le revêtement en carrelage de la terrasse relève des parties privatives alors que le plancher de gros 'uvre relève des parties communes spéciales, de sorte que la remise en état de la terrasse incombe à M. [I] [V], et ce, en dépit du fait que le remplacement de ce revêtement soit la conséquence des travaux d’étanchéité réalisés.

Le premier juge rejette la demande au titre du préjudice de jouissance, constatant que M. [I] [V] a concouru à retarder les travaux en entendant mettre à la charge de l’ensemble des copropriétaires des frais qui ne leur incombent pas.

Il constate que la preuve de l’absence d’entretien annuel des canalisations par le syndicat n’est pas rapportée, précisant que l’expertise judiciaire, ordonnée le 11 février 2021, indique que l’ouvrage est adapté.

M. [I] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 28 avril 2025, M. [I] [V] demande à la cour de :

Réformer le jugement attaqué ;

Annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 16 octobre 2020 ;

Condamner le [Adresse 17] [Adresse 11] à payer à M. [I] [V] la somme de 75.464,01 euros à titre d’indemnisation pour son préjudice ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins du [Adresse 11] à remettre à ses frais en état la terrasse du lot de M. [I] [V] par la mise en place d’un carrelage identique au précédent ou d’un carrelage choisi avec son accord, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

Condamner le [Adresse 16] [Adresse 6] à payer à M. [I] [V] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

Dispenser M. [I] [V] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la totalité des frais, honoraires et dépens liés à cette procédure.

M. [I] [V] sollicite l’annulation de la résolution n°11, arguant, à titre principal, qu’elle ne pouvait être adoptée sans son accord, dans la mesure où elle modifie les modalités de jouissance de ses parties privatives, en autorisant la destruction du revêtement superficiel de la terrasse sans prévoir sa remise en état.

Il soutient également que le syndicat n’apporte pas la preuve contraire de cette atteinte, affirmant notamment que l’expert n’a pas pour mission de se prononcer sur ce point.

A titre subsidiaire, il fait valoir que le critère de l’urgence n’est pas applicable aux travaux litigieux, puisqu’il a alerté le syndic, d’éventuels désordres d’étanchéité, dès le 14 décembre 2017. Il ajoute que lesdits travaux ne peuvent pas avoir été autorisés pour l’avenir, prétendant que les résolutions adoptées par l’assemblée générale du 8 août 2008 ne lui sont pas opposables, dès lors qu’il n’était pas propriétaire ou copropriétaire au moment de cette décision.

A titre infiniment subsidiaire, il conclut à l’absence de réunion des conditions prévues par la résolution n°13-2 adoptée par l’assemblée générale du 8 août 2008, et soutient que celle en date du 16 octobre 2020 n’a pas été convoquée dans le délai requis.

L’appelant sollicite la somme de 74 050 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 1 414,01 euros au titre des frais d’achat et de pose du revêtement synthétique. A ce titre, il soutient qu’en application du règlement de copropriété, les travaux de dépose et de remise en état du revêtement superficiel incombent à la copropriété, dès lors qu’en retirant le précédent revêtement cette dernière l’a contraint à remettre en état sa terrasse, lui causant un préjudice. Il ajoute que le revêtement contribue à l’étanchéité et que la dépose du carrelage est intervenue dans le seul intérêt du syndicat des copropriétaires, en permettant les travaux d’étanchéité.

En outre, il conclut à la condamnation sous astreinte du syndic, au titre de la réfection du lot par la pose d’un carrelage, arguant que le revêtement synthétique actuel ne permet pas un usage normal de la terrasse.

Dans ses dernières conclusions du 23 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 7] Jardins [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Confirmer purement et simplement le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [I] [V] au paiement de la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le [Adresse 15] [Adresse 7] Jardins [Adresse 6] conclut au rejet de la demande d’annulation de la résolution n°11, soutenant que les travaux d’étanchéité étaient nécessaires à la conservation de l’immeuble, qu’ils ont fait l’objet d’un vote par l’assemblée générale, que la dépose et pose du carrelage incombe à l’appelant et que la destination de la terrasse n’a pas été modifiée par cette décision.

Il ajoute que M. [I] [V] ne subit aucune atteinte, arguant qu’il jouit parfaitement de sa terrasse, notamment en étendant son linge. Il fait également valoir que les travaux litigieux ont été effectués en vertu de l’autorisation donnée par l’assemblée générale du 8 août 2008, affirmant que ses dispositions sont opposables à l’appelant, que le critère de l’urgence est rempli et que l’assemblée générale adoptant la résolution litigieuse a été régulièrement convoquée dès que la situation sanitaire l’a permis. En outre, le syndicat prétend que M. [I] [V] n’entretient pas le revêtement de sa terrasse.

L’intimé sollicite confirmation du jugement qui rejette la demande d’indemnisation, soutenant que le carrelage ne contribue en rien à l’étanchéité et que l’expertise judiciaire démontre l’absence de dommage et désordre subi par l’appelant. Il ajoute que le montant de la somme demandée par M. [I] [V] n’est pas justifié, dès lors qu’il n’apporte ni la preuve de la location du bien les années précédentes ni ne produit sa valeur locative.

Il conclut au rejet de la demande formulée au titre de la remise en état, l’estimant dénuée de tout fondement.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

MOTIFS

1/ Sur l’annulation de la résolution n°11 :

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Ainsi peuvent être approuvés dans les conditions de majorité prévues au I, les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, les clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mises en conformité des logements avec les normes de sécurité, salubrité et d’équipement.

En application de l’article 26, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Lors de l’assemblée générale du 16 octobre 2020, a été votée la résolution n°11 relative à la « ratification concernant la réalisation et la gestion des travaux d’étanchéité de la terrasse du lot 166 (art 24) » ainsi rédigée :

« Préambule :

L’appartement n°16 était infiltré depuis de nombreuses années, M. [X], propriétaire dudit appartement a donc déclaré son sinistre auprès de son assureur. L’assurance de ce dernier a missionné une entreprise spécialisée en recherche de fuite afin de déterminer l’origine des désordres. L’expert a conclu dans son rapport en indiquant que l’origine provenait d’un défaut d’étanchéité de la terrasse du dessus ainsi que du défaut de joint au niveau du carrelage rendant impropre l’appartement n°16.

Afin que M. [X] puisse jouir de son appartement, il a été décidé de concert avec le conseil syndical de procéder aux travaux de réfection d’étanchéité de la terrasse du lot 166 appartenant à M. [V]. A ce jour, il est demandé aux copropriétaires de ratifier ses travaux ».

Dans le cadre de cette résolution, il est prévu que la réfection de la terrasse du lot 166 se fera sur la base du devis de l’entreprise [Localité 10] Etanchéité pour un montant de 6.239,73 euros avec garantie dommage ouvrage à hauteur de 1.050 euros et des honoraires.

Cette résolution a été adoptée à 4186/4647 tantièmes exprimés.

L’appelant remet en cause le vote de cette résolution considérant qu’elle aurait dû faire l’objet d’une adoption au visa de l’article 26 et non 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où les travaux autorisés modifient les conditions de jouissance de la terrasse, partie privative puisque si la remise en état de la terrasse a été votée, rien n’est prévue pour le remplacement du revêtement superficiel. Ainsi, depuis les travaux, il ne peut jouir de la terrasse en l’absence de revêtement et s’est vu imposer la destruction du revêtement sans que son remplacement ne soit prévu.

En premier lieu, les parties s’opposent sur la nature privative ou non de cette terrasse.

M. [V] se prévaut du certificat de vente qui atteste de la transaction en date du 18 juin 2009 portant sur la vente dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 13], du lot 141 relatif « à un parking et du lot 166 correspondant dans le bâtiment C, à un appartement de type 2 sis au 1er étage portant le numéro 39 sur le plan du premier étage d’une superficie de 26 m² et d’une terrasse d’une superficie de 37 m² ».

Ce descriptif ne peut cependant définir les parties communes des parties privatives dont la qualification découle du règlement de la copropriété et à défaut des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le règlement prévoit que les parties privatives sont celles « réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire c’est-à-dire : les locaux compris dans leur lot avec les accessoires, notamment les carrelages et en général tous revêtements, les cloisons intérieures, les installations sanitaires’ » alors que les parties communes comprennent « la totalité du sol et non bâti, les clôtures et d’une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusifs d’un bâtiment ou d’un copropriétaire de ce bâtiment », les parties communes spéciales comprenant « le gros 'uvre des planches à l’exclusion du revêtement du sol ».

Il décrit également le lot 166 comme comprenant « un appartement T2' d’une superficie habitable de 26 m² et une terrasse d’une superficie de 37 m² ».

La lecture combinée de ces dispositions révèle que la terrasse dans sa partie gros 'uvre est une partie commune alors que le carrelage, revêtement, est une partie privative.

Au cas présent, les travaux votés dans le cadre de la résolution n°11 portent sur travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble étant précisé que cette décision ne porte nullement atteinte aux parties privatives ni à leur jouissance.

En effet, à l’instar du premier juge, la cour constate que la réfection de la terrasse comportant des désordres ne rend pas inutilisable cette dernière.

Dès lors, en l’absence de preuve d’une atteinte aux parties privatives ainsi qu’à leur jouissance, la demande d’annulation sera donc rejetée sur le moyen soulevé.

En second lieu, M. [V] conteste la validité de cette résolution soulignant que les travaux ont été effectués sans autorisation préalable de l’assemblée générale alors qu’aucun critère d’urgence ne saurait être retenu avec des travaux réalisés en février 2020 en présence de signalement des désordres le 14 décembre 2017.

La cour relève que lors de l’assemblée générale du 8 août 2008, a été adoptée la résolution n° 13.2 autorisant pour les travaux sur la réfection des terrasses qui provoqueraient à l’avenir des infiltrations en seules parties habitables qu’une délégation de pouvoir sur la base des dispositions des articles 24-a de la loi et de la loi du 10 juillet 1965 et 21 du décret du 17 mars 1967 a été donné au conseil syndical pour décider de l’engagement des travaux nécessaires après constatation de la réalité des infiltrations et pour appeler pour chacune des terrasses concernées le budget nécessaire à sa réfection.

Il est justifié que les travaux litigieux ont été engagés à la suite d’infiltrations occasionnées dans l’appartement de M. [X] situé au-dessous de l’appartement de M. [V] de sorte que l’autorisation préalable n’était nullement requise et le vote a posteriori ne pose aucune difficulté dans la mesure où contrairement à ce que déclare l’appelant, l’assemblée générale n’est pas privée de son pouvoir de contrôle sur l’administration de l’immeuble et de la gestion du syndic s’agissant d’une mesure ponctuelle, ni ne caractérise une modification du règlement de copropriété.

Au vu de ces éléments, la cour confirme le jugement déféré en ce qu’il rejeté la demande d’annulation présentée par M. [V].

2/ Sur l’indemnisation du préjudice :

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe de l’usage et de la libre jouissance des parties privatives de chaque copropriétaire. La réalisation de travaux d’intérêt commun sur des parties privatives ouvre droit pour le copropriétaire qui établit un préjudice de ce fait à une indemnité.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les travaux réalisés sur la terrasse de M. [V] ont pour origine la dégradation de l’étanchéité occasionnant des désordres affectant l’appartement situé à l’étage inférieur et sont donc des travaux d’intérêt collectif.

L’appelant réclame la somme de 74 050 euros au titre du préjudice de jouissance et celle de 1 414,01 euros au titre des frais d’achat et de pose du revêtement synthétique.

Il n’est nullement contestable que si la réalisation desdits travaux n’ont pas entraîné de préjudice de jouissance dans la mesure où l’appelant peut toujours se rendre sur sa terrasse et en faire usage, la réfection de l’étanchéité de la terrasse a quant à elle occasionné l’endommagement du revêtement qui est imputable à l’action du syndicat des copropriétaires qui en doit réparation.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire présentée au titre du préjudice de jouissance.

Pour le surplus, l’appelant sollicite la prise en charge par l’intimé d’un revêtement provisoire ainsi que sa condamnation à remettre à ses frais en état la terrasse du lot de M. [I] [V] par la mise en place d’un carrelage identique au précédent ou d’un carrelage choisi avec son accord, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

M. [V] ne peut prétendre au remboursement de frais engagés permettant une remise en état provisoire de la terrasse dans la mesure où la pose de ce revêtement n’était pas indispensable à la jouissance de cette terrasse.

Par contre, c’est à bon droit qu’il sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] Jardins [Adresse 6] à remettre à ses frais en état la terrasse par la mise en place d’un carrelage identique au précédent ou d’un carrelage choisi avec son accord.

Il sera donc fait droit partiellement à cette demande, l’astreinte, qui n’est pas utile à l’exécution d’une telle mesure, sera rejetée.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce dernier point.

3/ Sur les demande accessoires :

Le jugement déféré sera infirmé sur les dispositions relatives aux dépens ainsi que l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera en conséquence alloué à l’appelant la somme de 1.500 euros et l’intimé sera condamné aux entiers dépens.

Selon ses dispositions 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l’absence de demande de sa part de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

L’équité ne commande pas d’écarter l’application de ces dispositions qui sont de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 15 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande de remise en état et sur les demandes accessoires,

Statuant à nouveau,

Condamne le [Adresse 16] [Adresse 6] à remettre à ses frais en état la terrasse du lot de M. [I] [V] par la mise en place d’un carrelage identique au précédent ou d’un carrelage choisi avec son accord dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Jardins du [Adresse 11] à payer à M. [I] [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Dispense M. [I] [V] sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de la totalité des frais, honoraires et dépens liés à cette procédure.

Le Greffier La Présidente