Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 13 mars 2025, n° 24/02282

TGI Carcassonne 4 avril 2024

CA Montpellier
Infirmation 13 mars 2025

Arguments

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Accepté
Absence de notification régulière de la décision de l'assemblée générale
La cour a estimé qu'en l'absence de preuve de la notification régulière de la décision de l'assemblée générale, le délai de forclusion n'avait pas commencé à courir, rendant leur action non prescrite.

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1. Cour d’appel de Montpellier, le 13 mars 2025, n°24/02282

kohenavocats.fr · 21 mars 2025

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 13 mars 2025, n° 24/02282
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/02282
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Carcassonne, 4 avril 2024, N° 21/01791
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 mars 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sabine PEPINThierry CHOPINClément BERMOND
Cabinet(s) :	VERBATEAM AVOCATS
Parties :	SAS LOUBAT IMMOBILIER

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 13 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02282 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHDD

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 AVRIL 2024

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE CARCASSONNE

N° RG 21/01791

APPELANTS :

Monsieur [L] [E]

né le 15 Mai 1954 à [Localité 5] ESPAGNE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e PROUZAT substituant M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [T] [N]

née le 02 Juin 1954 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e PROUZAT substituant M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.D.C. [6]

[Adresse 2]

[Localité 3]

assigné à personne habilitée le 17/05/2024

SAS LOUBAT IMMOBILIER, société par actions simplifiées au capital de 7.700 euros, immatriculée au RCS de Carcassonne sous le numéro 848 058 087, ayant son siège social [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e CHOPIN substituant M^e Sabine PEPIN de la SELAS CHOPIN-PEPIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CARCASSONNE

Ordonnance de clôture du 13 Janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 JANVIER 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, chargée du rapport

et M^me Nelly CARLIER, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Réputé contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [N] et Monsieur [E] sont propriétaires du lot n°3 de la copropriété de la Résidence [6] située [Adresse 2] à [Localité 3].

Par mail du 8 mars 2021, Monsieur [V], syndic démissionnaire de la copropriété, a invité les copropriétaires à se réunir le 12 mars 2021 pour désigner le nouveau syndic.

Par assemblée générale du 15 mars 2021, la société LOUBAT IMMOBILIER a été désignée comme syndic de la résidence, décision notifiée aux copropriétaires par mail du 16 mars 2021.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er avril 2021, les consorts [E]-[N] ont contesté cette décision, souhaitant se porter volontaire pour succéder à Monsieur [V] dans la mission de syndic volontaire, et demandaient à ce dernier de convoquer une assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic.

Par lettre recommandée du 13 mai 2021, la société LOUBAT IMMOBILIER a convoqué une assemblée générale ordinaire fixée au 10 juin 2021 en vue de se faire désigner en qualité de syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2021, Madame [T] [N] et Monsieur [L] [E] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la société LOUBAT IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de CARCASSONNE aux fins de juger que l’assemblée générale du 15 mars 2021 s’est irrégulièrement tenue, que la société LOUBAT IMMOBILIER n’a pas été valablement désignée comme syndic de la copropriété, par conséquent, qu’elle n’avait pas compétence, ni pouvoir pour convoquer l’assemblée générale du 10 juin 2021, ainsi, prononcer l’annulation des décisions prises par l’assemblée générale le 10 juin 2021 et désigner un administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée générale afin de désigner un syndic.

Par conclusions d’incident du 15 janvier 2024, la société LOUBAT IMMOBILIER a saisi le juge de la mise en état et demandait de :

— juger que la société LOUBAT IMMOBILIER a été désignée syndic de copropriété par décision de l’assemblée générale en date du 15 mars 2021,

— juger qu’aucune action n’a été formée afin de contester et d’annuler la décision d’assemblée générale du 15 mars 2021 dans le délai de deux mois ayant suivi sa notification du 16 mars 2021,

— juger que cette décision du 15 mars 202l est donc opposable aux copropriétaires,

En conséquence,

— prononcer l’irrecevabilité de l’action formée par les consorts [E]-[N] en contestation de la désignation de la société LOUBAT IMMOBILIER par décision de l’assemblée générale du 15 mars 2021 tenant la prescription,

— débouter les consorts [E]-[N] de leurs demandes relatives à l’annulation de la décision d’assemblée générale du 15 mars 2021, et de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 4 avril 2024, le juge de la mise en état a :

— dit que l’action formée par Madame [T] [N] et Monsieur [L] [E] est prescrite,

— constaté l’extinction de l’instance,

— condamné Madame [T] [N] et Monsieur [L] [E] aux dépens de 1'incident et de 1'instance,

— condamné Madame [T] [N] et Monsieur [L] [E] à payer a la SAS LOUBAT IMMOBILIER la somme de 1 500 € sur le fondement de 1 article 700 du Code de procédure civile.

Le 24 avril 2024, Monsieur [L] [E] et Madame [T] [N] ont interjeté appel de toutes les dispositions cette ordonnance.

Selon avis du 10 mai 2024, l’affaire est fixée à bref délai à l’audience du 20 janvier 2025 en application des dispositions de l’article 905 ancien du code de procédure civile.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 17 mai 2024 au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [6] qui n’a pas constitué avocat. L’acte a été remis à personne habilitée.

Vu les conclusions notifiées le 6 janvier 2025 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 18 octobre 2024 par la société LOUBAT IMMOBILIER, intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 13 janvier 2025 ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [L] [E] et Madame [T] [N] demandent à la Cour de :

— réformer l’ordonnance attaquée,

— condamner la société LOUBAT IMMOBILIER à payer aux concluants la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Après avoir contesté la tenue de l’assemblée générale en première instance, ils soutiennent qu’aucune notification régulière de la décision prise le 15 mars 2021 n’a été notifiée aux concluants. Son envoi, par un simple courriel par Monsieur [V] (alors syndic bénévole) et non par lettre recommandée contenant le rappel du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi, était irrégulier. Cet envoi irrégulier n’a pas fait courir le délai de deux mois prévus à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils contestent que l’envoi par mail de la décision ait été autorisé dans ce cas.

Ils invoquent les dispositions de l’article 563 du Code de procédure civile qui leur permet d’invoquer des moyens nouveaux en cause d’appel.

La société LOUBAT IMMOBILIER conclut à la confirmation de la décision et demande à la Cour statuant à nouveau de :

— juger que le moyen tiré de la prétendue absence de notification régulière du procès-verbal d’assemblée générale du 15 mars 2021 constitue un moyen nouveau qui est irrecevable,

— débouter les consorts [N]-[E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner les consorts [N]-[E] à verser une somme de 3 000 € à la SAS LOUBAT IMMOBILIER en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que devant le juge de la mise en état, les consorts [N] [E] se contentaient de demander qu’il soit jugé qu’aucune assemblée générale ne s’était valablement pas tenue le 15 mars 2021 pour désigner la SAS LOUBAT IMMOBILIER en qualité de syndic. Devant la Cour, les appelant se prévalent désormais des dispositions de l’article 64 du décret n°67-223 afin d’affirmer que le délai de prescription n’aurait pas commencé à courir faute de notification régulière du procès-verbal d’assemblée générale. En vertu de la règle de concentration des moyens, leur nouvelle demande ne peut être accueillie.

Ils maintiennent que la demande des appelants est prescrite, car la notification par mail du procès-verbal d’assemblée générale est tout à fait valable selon les dispositions de l’article 42 -1 de la loi du 10 juillet 1965. Les appelants ne contestent pas avoir reçu le courrier électronique du 16 mars 2021.

Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans présenter de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la prescription :

Si, pour défendre suite à la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée devant le juge de la mise en état, Madame [N] et Monsieur [E] ont soutenu par conclusions qu’aucune assemblée générale ne s’est tenue le 15 mars 2021, c’est après avoir conclu qu’aucun procès verbal n’a été notifié par le syndic, ce moyen n’étant donc pas nouveau.

Selon les dispositions de l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

L’article 42-1 de la loi précise que les notifications et mises en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique.

En l’espèce, il n’est pas établi par les intimés, ni même soutenu, que Madame [N] et Monsieur [E] aient donné leur accord exprès pour accepter les notifications par courrier électronique.

Il en résulte qu’en l’absence de preuve de la notification de la décision de l’assemblée générale des copropiétaires en date du 15 mars 2021, le délai de forclusion prévu à l’article 42-1 de la loi précitée n’a pas commencé à courir.

En conséquence, l’action des appelants en annulation de la délibération n’est pas prescrite. L’ordonnance sera réformée en ce sens.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la S.A.S. LOUBAT IMMOBILIER, qui succombent au principal en son recours, seront condamnés aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de 1.500 euros à Monsieur [L] [E] et Madame [T] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme la décision en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] et la S.A.S. LOUBAT IMMOBILIER aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à verser une somme de 1.500 euros à Monsieur [L] [E] et Madame [T] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

Le greffier La présidente