COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 06 FEVRIER 2025

N° RG 22/02190

N° Portalis DBV3-V-B7G-VDKU

AFFAIRE :

[V], [P], [J] [S]

…

C/

S.A.S. NEXITTY IR PROGRAMMES DOMAINES

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Février 2022 par le TJ de [Localité 11]

N° Chambre : 2

N° RG : 19/06034

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [V], [P], [J] [S]

né le 22 Septembre 1955 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [Z] [H] épouse [S]

née le 25 Novembre 1960 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité Marocaine

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

APPELANTS

****************

S.A.S. NEXITTY IR PROGRAMMES DOMAINES

N° SIRET : 824 309 751

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marc LENOTRE de la SELARL CABINET FOURNIER LA TOURAILLE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 459

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 septembre 2024, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte authentique du 9 février 2019, la société par actions simplifiée Nexity IR Programmes Domaines (ci-après « la société Nexity ») a signé une promesse unilatérale de vente avec M. [V] [S] et Mme [Z] [H], son épouse (ci-après " les époux [S] ") portant sur un tènement immobilier situé au [Adresse 1] (78).

La promesse de vente a été consentie jusqu’au 20 décembre 2019 à 16h et une indemnité d’immobilisation de 210 000 euros devait être versée entre les mains du notaire sous la forme d’une garantie autonome à première demande (GAPD).

Ladite promesse a été conclue sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives parmi lesquelles l’obtention d’un permis de construire définitif, la société Nexity devant déposer sa demande de permis de construire au plus tard le 30 avril 2019 et obtenir un arrêté de permis de construire au plus tard le 9 novembre 2019.

Par avenant en date des 26 et 30 avril 2019, les parties ont prorogé le délai de dépôt par le bénéficiaire, d’un dossier complet de demande de permis de construire jusqu’au 31 mai 2019. Les autres conditions et délais demeuraient inchangés.

Faisant état de ce que par lettre en date du 17 mai 2019, le maire de la commune de [Localité 8] a écrit aux époux [S] pour leur faire part de son désaccord à tout projet immobilier, la société Nexity a préféré renoncer à déposer sa demande de permis de construire, pensant son projet voué à l’échec.

La société Nexity a, ainsi, proposé aux époux [S] d’en terminer par la signature d’un protocole d’accord transactionnel qui viendrait acter la caducité de la promesse.

Par lettre en date du 13 juin 2019, les époux [S] ont indiqué qu’ils refusaient de signer ce protocole. Ils se sont, par ailleurs, prévalus de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire et ont réclamé une somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Puis, par lettre en date du 5 juillet 2019, les époux [S] ont mis en demeure la société Nexity de déposer la demande de permis de construire et ont écrit, le même jour, au notaire, pour indiquer qu’ils réclamaient désormais la somme de 100 000 euros de dommages-intérêts.

Suivant lettre officielle en date du 19 juillet 2019, la société Nexity a rappelé la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire actant la caducité de la promesse et a, le même jour, écrit au notaire pour solliciter la restitution de la garantie à première demande.

Les discussions tendant à la régularisation d’un accord transactionnel avec les époux [S] ayant échoué, la société Nexity les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Versailles, par acte d’huissier en date du 20 septembre 2019, aux fins de voir juger la caducité de la promesse de vente par défaillance des conditions suspensives.

Par jugement du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— ordonné la restitution à la société Nexity de la garantie à première demande versée entre les mains du notaire, prévue à titre d’indemnité d’immobilisation,

— condamné la société Nexity à payer aux époux [S] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par les sondages et études de sol et environnementales,

— débouté les époux [S] du surplus de leurs demandes,

— déclaré irrecevable la demande tendant à voir déclarer le présent jugement commun et opposable Me [A] [N], notaire à [Localité 9],

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [S] aux dépens de la présente instance et dit que la SELARL Fournier La Touraille & Associés, avocat, pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

— ordonné l’exécution provisoire de la présence décision.

Par acte du 4 avril 2022, les époux [S] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 11 juin 2024, de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— réformer la décision en date du 10 février 2022 émanant du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il :

o a ordonné la restitution à la société Nexity de la garantie à première demande versée entre les mains du notaire, prévue à titre d’indemnité d’immobilisation,

o a condamné la société Nexity à leur payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par les sondages et études de sol et environnementales,

o les a déboutés du surplus de leurs demandes,

o a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

o les a condamnés aux dépens de la présente instance et dit que la SELARL Fournier La Touraille & Associés, avocat, pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

o a ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Et statuant à nouveau :

— condamner la société Nexity au règlement d’une somme de 210 000 euros à leur profit avec intérêts de droit à compter de l’assignation et clause d’anatocisme sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil et de la responsabilité contractuelle,

— condamner la société Nexity sur le plan quasi délictuel à les indemniser du préjudice spécifique résultant des initiatives invasives et destructrices prises par la société Nexity concernant l’étude du sol et condamner de ce chef la société Nexity au règlement d’une somme de 52 908 euros TTC,

— à titre très éminemment subsidiaire, condamner la société Nexity à l’indemnisation de la perte de chance de réaliser la vente ou d’obtenir l’indemnité d’immobilisation au titre de la responsabilité quasi délictuelle (article 1340 du code civil),

— en conséquence, à titre subsidiaire, condamner la société Nexity au règlement d’une somme de 210 000 euros avec intérêts de droit et clause d’anatocisme à compter de l’assignation sur ce fondement,

— à titre encore plus subsidiaire sur ce fondement, condamner la société Nexity au règlement d’une somme de 168 000 euros, tenant compte de la réfaction pouvant s’attacher à l’indemnisation d’une perte de chance, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et clause d’anatocisme,

— débouter la société Nexity de toutes demandes et en particulier de son appel incident,

— confirmer pour le surplus la décision déférée,

— condamner la société Nexity au règlement d’une somme de 15 000 euros au titre de l’article 700,

— condamner la société Nexity aux plus entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat, conformément à l’article 659 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 29 août 2022, la société Nexity portant appel incident et prie la cour de :

— dire et juger mal fondés les époux [S] en leur appel et les en débouter,

— débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Versailles le 10 février 2022 en ce qu’il:

o lui a ordonné la restitution à la société Nexity de la garantie à première demande, prévue à titre d’indemnité d’immobilisation et remise entre les mains du notaire,

o a débouté les époux [S] du surplus de leurs demandes.

— infirmer ledit jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer aux époux [S] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par les sondages et études de sol et environnementales.

Statuant à nouveau de ce chef,

— débouter les époux [S] de leur demande indemnitaire au titre des dommages qui auraient été prétendument causés par les sondages et études de sol et environnementales.

Concernant les demandes de dommages et intérêts présentées pour la première fois en cause d’appel à titre subsidiaire par les époux [S],

— déclarer irrecevables comme nouvelles ces demandes.

— déclarer, au surplus et surabondamment, mal fondées et injustifiées ces demandes des époux [S] et les en débouter.

A tous les titres et en toute hypothèse,

— condamner in solidum les époux [S] à lui payer la somme de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les mêmes in solidum aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et autoriser la SELARL Fournier La Touraille et Associés, avocats, sur son affirmation de droit qu’elle en a fait l’avance, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente par défaillance d’une condition suspensive et le sort de l’indemnité d’indemnisation

Le tribunal a constaté la caducité de la promesse de vente du fait de l’absence de dépôt de demande de permis de construire par la société Nexity dans le délai prescrit par l’avenant à la promesse et expirant le 31 mai 2019, en raison des contraintes issues du PLU et la non-conformité du projet immobilier tel que prévu, qui rendait inutile une demande de permis de construire. Il a estimé que le non-accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire n’était pas du fait de la société Nexity et ne pouvait lui être reproché, de sorte que la garantie autonome à première demande prévue à titre d’indemnité d’immobilisation devait être restituée à la société Nexity.

Au soutien de leur demande d’infirmation, les époux [S] font valoir que la société Nexity a reconnu que la condition suspensive n’avait pas défailli en préparant un projet de protocole d’accord visant la résolution transactionnelle de la promesse de vente, et qu’elle avait plutôt renoncé à s’en prévaloir en ne déposant pas de demande de permis de construire dans le délai prévu. Ils exposent que le défaut de dépôt du permis de construire dans le délai de quinzaine de la mise en demeure implique donc contractuellement le renoncement par la société Nexity à se prévaloir de cette condition suspensive, le dépôt étant une obligation inconditionnelle souscrite. Ils affirment que, sur le plan contractuel les chances de succès d’un permis de construire étaient indifférentes dans la mesure où l’opposabilité de la condition suspensive ne résultait que de l’obligation du dépôt d’un permis et non de son obtention, et qu’en l’espèce, en qualité d’experte en immobilier, la société Nexity pouvait adapter son projet en tenant compte de la volonté de la municipalité, et le négocier avec la mairie.

S’agissant des autres conditions suspensives, à savoir la purge du droit de préemption et la délivrance d’un état hypothécaire, elles ont été réalisées et il ne peut leur être reproché une communication tardive par la société Nexity alors que les démarches ont été faites par son propre notaire.

A l’appui de sa demande de confirmation du jugement, la société Nexity soulève la défaillance de plusieurs conditions suspensives stipulées dans la promesse entrainant sa caducité et fait valoir sur le fondement d’une jurisprudence de la cour d’appel de Rennes qu’elle ne peut pas être tenue responsable de la défaillance de la condition de dépôt de permis de construire dès lors que l’obtention du permis de construire était vouée à l’échec. Elle expose que les conditions suspensives incombant aux époux [S], telles que la purge de tous droits de préemption et la délivrance d’un état hypothécaire, ont défailli dans la mesure où les époux [S] n’ont pas justifié en temps utile de la réalisation des conditions mises à leur charge.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats, qui doivent être négociés formés été exécutés de bonne foi, tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits lorsqu’ils sont légalement formés.

En vertu de l’article 1304-3 du même code « en cas de non réalisation de la condition suspensive, celle-ci est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt ou y était obligé en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. » et l’article 1304-4 du code civil dispose qu’ « une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli ».

Il appartient au créancier d’une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci (Com 15 déc. 1992, n°90.14.196 P), et la condition n’est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d’une impossibilité juridique, comme une règle d’urbanisme ( Civ 3ème, 15 dec 2010, n°10-10.473 P).

Si la condition d’obtention d’un permis de construire purgé de tout recours est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur qui, en cas de défaillance non fautive, a seul qualité pour s’en prévaloir s’il le désire, l’obligation contractuelle de déposer une demande de permis de construire avant le 31 mai 2019 ne peut avoir été stipulée que dans l’intérêt des vendeurs qui seuls peuvent s’en prévaloir.

En l’espèce s’agissant de la purge du droit de préemption et de la délivrance de l’état hypothécaire, si la société Nexity affirme que les époux [S] n’ont pas produit les justificatifs en temps utile, c’est-à-dire avant l’expiration du délai de validité de la promesse, la société Nexity ne conteste cependant pas que son propre notaire a confirmé avoir purgé le droit de préemption le 12 février 2019, soit avant l’expiration du délai (mail de l’étude notariale en date du 7 octobre 2019 au conseil des époux [S]). De même, elle ne conteste pas que l’état hypothécaire, certes demandé et obtenu par le notaire des vendeurs qu’au mois d’août 2019, ne présentait aucune mention de nature à lui causer un grief, ne pouvant, aux termes de la promesse que s’en prévaloir pour renoncer à l’acquisition dans les délais prévus. Or aucune demande en ce sens n’est formulée par la société Nexity qui se contente de demander la restitution de la garantie à première demande, du fait de la caducité de la promesse.

S’agissant de la condition suspensive l’obtention d’un permis de construire définitif, la promesse unilatérale de vente avec faculté de levée de l’option, en date du 9 janvier 2019 stipulait :

«  Que le bénéficiaire obtienne au plus tard le 9 novembre 2019, un arrêté de permis de construire exprès (et non tacite) purgé de tous recours de tiers, opposition, annulation, déféré préfectoral ou retrait et n’ayant fait l’objet d’aucune mesure de sursis à exécution, pour la réalisation, sur le bien objet de la présente promesse en l’expose, du programme de construction projeté par le bénéficiaire représentant environ 5 698 m² de surface de plancher.

Observation étant ici faite que si le bénéficiaire décidait de déposer une demande de permis de construire pour une surface de plancher différente de 5 698 m², la présente condition suspensive serait réputée porter sur l’obtention de l’autorisation d’urbanisme, objet de ladite demande pour autant que la demande de permis substituée soit compatible avec les règles d’urbanisme applicables.

Il est précisé que le bénéficiaire devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du promettant du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire en mairie de [Localité 8], et ce au plus tard le 30 avril 2019, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente ".

Ce délai avait été porté par avenant en date du 26 et 30 avril 2019 à la date du 31 mai 2019.

La promesse mentionne encore « Au cas où le bénéficiaire ne respecterait pas son engagement, et ce, quinze (15) jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition ».

Par courrier recommandé en date du 5 juillet 2019 (Pièce 18 des appelants), les époux [S] ont mis en demeure la société Nexity de respecter l’engagement de dépôt de permis de construire :

«  La présente vaut mise en demeure de respecter votre engagement de dépôt de permis de construire devant tenir compte, naturellement, des éléments portés à votre connaissance par Monsieur [I] puisque vous avez la faculté de substituer une demande de permis pour une surface de plancher différente de celle initialement évoquée.

Du reste, vous êtes mieux placé que quiconque pour apprécier, depuis l’origine, les règles d’urbanisme applicables ".

La société Nexity, qui indique avoir engagé 129 754,05 euros de frais pour l’opération et dit ne pas avoir eu intérêt à empêcher la réalisation de cette condition suspensive, reconnait ne pas avoir déposé de demande de permis de construire car le maire avait manifesté son opposition par courrier du 17 mai 2019 adressé à M [S] et qui leur avait été communiqué, dans les termes suivants, évoquant la « construction de 90 logements avec toutes les infrastructures nécessaires à la desserte de chaque lot, ainsi que les parkings afférents, entraînant une occupation des sols massive de l’espace réservé » hors des zones spécifiques prévues par le PLU pour ce type d’opération :

«  la constructibilité de votre propriété, si elle est acquise, ne permet pas toutes les réalisations. (') Cette opération envisagée se situe de fait en zone UH de la commune, qui n’est pas à priori la zone la mieux adaptée à recevoir ce type d’opération.

Comme nous avons pu le rappeler à tous les intervenants, après étude, ce type de projet ne peut manifestement pas se faire à cet endroit.

Les choses peuvent évoluer mais nous vous devons la vérité.

A ce jour, et en l’état actuel des règles d’urbanisme, et surtout en fonction de notre PLU, un permis de construire tel que celui qui nous a été soumis a peu de chance de prospérer. ".

Elle précise également que son projet était prêt à être déposé, mais qu’au regard des « réticences à voir éclore le projet », elle se disait prête à échanger avec la municipalité (Email de Mme [W] du 15 mai 2019 Pièce 25 des appelants), sans que sa demande ait été suivie d’une réponse pour un rendez-vous.

Enfin, les sommations interpellatives effectuées au maire et à son adjoint le 22 février 2021 (pièces 33 et 35 des appelants) par les époux [S] confirment qu’il n’y avait pas d’opposition à un projet de construction sur le terrain faisant l’objet de la promesse unilatérale de vente, dès lors que le projet soumis aurait respecté le PLU, et que, à leur surprise, la société Nexity n’a pas déposé de demande de permis après leurs échanges.

Il est constant, comme l’a relevé le tribunal que les éléments provenant du maire et de son adjoint ne permettent pas d’établir avec certitude que le permis de construire tel qu’envisagé par les parties était susceptible d’être accordé à la société Nexity. Néanmoins, il résulte de ces communications provenant de la municipalité que si le projet en tant que tel ne répondait pas aux règles d’urbanisme dans le cadre du Parc Naturel Régional auquel appartient la commune, d’une part « la solution pouvait évoluer » et d’autre part la ville se disait prête " dans un avenir proche à étudier toute évolution de [ses] documents d’urbanisme ", en tenant compte de toutes les contraintes et de toutes les réalités. En outre, les sommations interpellatives démontrent également qu’il n’existait pas d’opposition de principe à étudier un autre projet conforme à ces règles.

Or la promesse prévoyait spécifiquement une adaptation et une modification possible du projet.

Les époux [S] démontrent ainsi que cette condition suspensive a défailli. Ainsi la cour constate comme le tribunal la caducité de la promesse unilatérale de vente du fait de cette défaillance.

Ils démontrent également que la société Nexity a empêché la réalisation de la condition d’obtention d’un permis de construire en ne déposant pas de demande de permis, et non, contrairement à ce qu’ils allèguent, la « condition suspensive de dépôt d’une demande conforme ou adaptée », qui lui est nécessairement préalable.

La société Nexity ne peut se prévaloir d’une seule jurisprudence de cour d’appel pour considérer qu’elle n’a pas commis de faute dans l’exécution de la condition suspensive du fait de la non-conformité de son projet aux règles du plan local d’urbanisme (PLU). Cette espèce n’est pas transposable à la présente affaire, d’une part parce que la commune, en pleine connaissance du PLU avait signé une promesse unilatérale de vente avec un acquéreur dont le projet avait été retenu sur concours et qui avait démontré qu’il attendait la modification du PLU comportant notamment une erreur matérielle à corriger pour voir aboutir le projet. D’autre part cette jurisprudence ne mentionne pas si l’acte de vente comportait, comme en l’espèce, une observation permettant de moduler le projet de construction initialement prévu sans que le contenu du projet n’affecte le principe de cette condition suspensive.

La société Nexity quant à elle, ne démontre pas que la condition procède d’une impossibilité juridique, puisque tout projet d’urbanisme n’était pas impossible sur la parcelle litigieuse.

Alors qu’en sa qualité de professionnel de l’immobilier et de programme de construction, elle ne pouvait ignorer la nécessité de se conformer au plan local d’urbanisme, que la prudence élémentaire avant l’achat d’un emplacement consistait à s’enquérir avant la signature soit de la faisabilité et de la conformité de son projet aux règles d’ores et déjà applicables, soit de la possibilité de l’évolution de celles-ci, la société Nexity a cependant fait le choix de laisser défaillir la condition suspensive plutôt que de déposer un projet qu’elle estimait être voué à l’échec.

La cour relève que ce choix présentait un intérêt économique certain et que la proposition d’un accord le 5 juin 2019 (pièce 15 des appelants) avait précisément pour objet de régler par une transaction cette situation, ce dont il faut déduire que la société Nexity mesurait sa responsabilité contractuelle dans l’absence de réalisation de la condition suspensive.

Bien que les époux [S] soutiennent que la société Nexity aurait renoncé à la condition suspensive, en ne répondant pas à leur mise en demeure du 5 juillet d’avoir à déposer un permis de construire, cette mise en demeure formelle est postérieure à la défaillance acquise au 31 mai 2019, de sorte que la faculté de renoncer à cette condition n’existait plus pour l’acquéreur en vertu de l’article 1304-4 du code civil.

Au regard de la faute de la société Nexity dans le non-accomplissement de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire, la caducité peut être reprochée à cette- dernière.

En application des stipulations de la promesse de vente, la garantie autonome à première demande versée entre les mains du notaire et prévue à titre d’indemnité d’immobilisation « forfaitaire et irréductible » en cas d’absence de réalisation de l’acquisition dans les délais et les conditions de la promesse de vente, doit être versée aux époux [S].

La somme prévue, 210 000 euros portera intérêt à compter de la date d’assignation des époux [S] en application de l’article 1153 du code civil avec anatocisme à compter du 20 septembre 2020, conformément à l’article 1343-2 du même code.

Par ces motifs, la cour infirme le jugement de ce chef.

Sur la demande de paiement au titre d’un préjudice causé par les sondages et études de sol

Comme en première instance, les époux [S] soutiennent que la société Nexity a effectué des sondages de sol n’ayant pas laissé indemne leur terrain et que la somme allouée par le tribunal de 5 000 euros est insuffisante à réparer leur préjudice, qu’ils estiment à 52 908 euros, au regard de l’affaissement de leur terrain et de l’atteinte à leurs plantations. Ils fondent leurs demandes sur un constat d’huissier et un devis de travaux.

La société Nexity s’oppose à cette demande faisant valoir que le lien de causalité entre les forage et l’affaissement de l’allée en pierre n’est pas démontré, pas plus que sa faute. Elle soutient en outre que les époux [S] ont accepté les forages et ont donc accepté les risques de dégradation.

Sur ce,

La cour relève que si, parmi les principes directeurs du procès, l’article 12 du code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes (Ass Plen. 21 décembre 2007 n°06-11.343).

En l’espèce, les parties ne contestent pas le fondement délictuel choisi comme fondement à la demande de dommages et intérêts des époux [S] et retenu par le tribunal, si bien qu’aucune faute pour mauvaise exécution de la promesse de vente n’est alléguée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il appartient à celui qui souhaite engager la responsabilité d’autrui de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a jugé que si le constat d’huissier permettait de constater des trous de forage notamment, causés et non contestés par la société Nexity, il existait une discordance entre les dégâts et le coût de remise en état.

Etant ajouté que le constat d’huissier, non étayé de photos globales montrant le terrain ou de pièces comparatives à l’état antérieur ne permet pas de rattacher les dégâts aux plantations (lauriers), dégâts sur le ciment, ainsi que l’affaissement de l’allée de pierre aux opérations de forage qui ont laissé à tout le moins plusieurs trous profonds de 5cm de largeur, mais dont on ne connait ni le nombre ni l’emplacement.

Etant ajouté encore, que la promesse mentionnait (p10) que la condition suspensive d’obtention du permis de construire valait pour la société Nexity de la part des époux [S] autorisation de « faire réaliser à ses frais et sous sa responsabilité tous sondages, études de sol, de sous-sol, tous prélèvements, toutes analyses ». Or, cette acceptation n’emporte pas celle de consentir à la dégradation de leurs plantations ou de leur terrain : il ne peut être considéré que les époux [S] ont accepté les risques de dégradations de leur terrain en acceptant les forages et études de sol puisque la société Nexity ne démontre nullement qu’ils avaient conscience des risques encourus pour leur terrain alors que le forages ne sont visibles que par plusieurs petits trous de 5cm de diamètre en surface et n’ont pas pour vocation d’affecter le terrain mais seulement de vérifier la composition du sol.

Ainsi, la cour confirme le jugement de ce chef

Sur les autres demandes

Les demandes principales des époux [S] étant accueillies, leur demande subsidiaire au titre de la perte de chance de réaliser une vente en obtenant un permis de construire ou d’obtenir l’indemnité d’immobilisation est sans objet.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont infirmées.

La société Nexity succombant, elle est condamnée aux dépens dont distraction au profit de M^e Melina Pedroletti conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La société Nexity est également condamnée à verser aux époux [S] la somme de 8 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles engagés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement en ce qu’il a

— condamné la société Nexity à payer aux époux [S] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice causé par les sondages et études de sol et environnementales,

— débouté les époux [S] du surplus de leurs demandes,

Infirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour en ce qu’il a

— ordonné la restitution à la société Nexity de la garantie à première demande versée entre les mains du notaire, prévue à titre d’indemnité d’immobilisation,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [S] aux dépens de la présente instance et dit que la SELARL Fournier La Touraille & Associés, avocat, pourra directement recouvrer ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

Et statuant à nouveau,

Ordonne la restitution à M. [V] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] de la garantie à première demande versée entre les mains du notaire, prévue à titre d’indemnité d’immobilisation soit 210 000 euros avec intérêt à compter de l’assignation du 29 septembre 2019 et anatocisme à compter du 29 septembre 2020,

Condamne la société SAS Nexity IR Programmes domaines à verser à M. [V] [S] et Mme [Z] [T] épouse [S] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais engagés en première instance et en appel,

Condamne la société SAS Nexity IR Programmes aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame F. PERRET, Présidente et par Madame K. FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La présidente,