Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 9 octobre 2025, n° 25/00242

TGI Perpignan 4 décembre 2024

CA Montpellier
Infirmation partielle 9 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Existence d'une obligation d'indemniser
La cour a constaté que l'origine des fuites a été établie par des rapports d'expertise, confirmant l'obligation d'indemniser.
Accepté
Perte de chance de location
La cour a reconnu la perte de chance de location et a accordé une indemnité provisionnelle en conséquence.
Accepté
Préjudice moral subi
La cour a reconnu le préjudice moral et a accordé une indemnité provisionnelle à cet égard.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 9 oct. 2025, n° 25/00242
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/00242
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 4 décembre 2024, N° 24/00224
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Yann GARRIGUEJérémy BALZARINI
Cabinet(s) :	ADONNE AVOCATSLX MONTPELLIER
Parties :	S.A. PACIFICA

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 09 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00242 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQNV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 04 DECEMBRE 2024 Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN N° RG 24/00224

APPELANTES :

Madame [C] [R]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e CALL substituant M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. PACIFICA

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e CALL substituant M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [W] [S]

né le 24 Novembre 1975

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [D] [V]

née le 19 Septembre 1992 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e RICHAUD substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 26 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 JUIN 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [D] [V] et Monsieur [W] [E] sont chacun propriétaires d’un appartement de la résidence [Adresse 11], situé [Adresse 5].

Cet ensemble immobilier a fait l’objet d’un état descriptif de division-règlement de copropriété, comprenant ainsi un syndicat des copropriétaires représenté par un syndic.

Monsieur [S] et Madame [V] ont constaté un dégât des eaux dans leurs appartements respectifs, qui semblait provenir de l’appartement voisin appartenant à Madame [C] [R].

Par actes de commissaire de justice du 19 et 20 mars 2024, Madame [D] [V] et Monsieur [W] [S] ont fait assigner Madame [C] [R] et son assureur la société PACIFIA en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de voir :

— condamner Madame [R] aux réparations des désordres à l’origine du sinistre,

— condamner in solidum Madame [R] et son assureur à transmettre sous astreinte de 200 € par jour de retard les conditions générales et dispositions particulières du contrat d’assurance,

— condamner in solidum Madame [R] et son assureur à transmettre sous astreinte de 200 € par jour de retard les rapports établis par son expert EUREXO lors des réunions contradictoires d’avril 2023 et de mai 2024,

— condamner in solidum Madame [R] et la société PACIFICA à payer à Madame [D] [V] les sommes provisionnelles de:

* 8.000 € et a minima 6.000 € à valoir sur la réparation des préjudices définitifs,

* 3.857 € correspondant au devis de reprise des toilettes de l’appartement à la suite de la recherche de fuite,

* 5.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum Madame [R] et la société PACIFICA à payer à Monsieur [W] [S] les sommes provisionnelles de :

* 7.000 € et a minima 6.000 € à valoir sur la réparation des préjudices définitifs,

* 5.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

— condamner in solidum Madame [R] et la société PACIFICA à relever et garantir Madame [D] [M] et Monsieur [W] [S] de toute condamnation qui pourrait être prononcée au bénéfice du [Adresse 14] [Adresse 11],

— débouter Madame [R] et la société PACIFICA de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En défense, Madame [R] et la société PACIFICA s’opposent aux demandes de provision en présence de contestations sérieuses et, à titre subsidiaire, demandent que soit ordonnée une expertise judiciaire qui aura pour objet de déterminer l’origine exacte des sinistres, de préciser sur qui pèse l’obligation de réparation, d’établir les travaux nécessaires aux réparations ainsi que leur chiffrage et de se prononcer sur les préjudices allégués.

Ils soutiennent que l’assurance ne peut être tenue de financer la réparation mais proposent de préfinancer une expertise judiciaire, que les conditions particulières et générales du contrat d’assurance sont produites, enfin, que le préjudice des demandeurs se limitent à leur perte de chance de pouvoir louer leurs biens pendant la période saisonnière.

Par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, Madame [V] et Monsieur [S] ont fait assigner le [Adresse 14] [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Foncia Roussillon, en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de jonction d’instance.

A l’audience du 18 septembre 2024, les affaires ont été jointes.

Selon une ordonnance contradictoire en date du 4 décembre 2024, le juge des référés a :

— enjoint Madame [R] et son assureur la société PACIFICA à transmettre tous rapports d’expertise établis contradictoirement par tout expert mandaté par la société PACIFICA lors des réunions contradictoires d’avril 2023 et de mai 2024,

— condamné in solidum Madame [R] et son assureur la société PACIFICA à payer à Madame [V] les sommes provisionnelles de :

* 6.000 € à valoir sur la réparation du préjudice de perte de chance de location saisonnière,

* 3.857 € correspondant au devis de reprise des toilettes de l’appartement à la suite de la recherche de fuite,

* 1.000 € à valoir sur la réparation de son préjudice moral,

— condamné in solidum Madame [R] et son assureur la société PACIFICA à payer à Monsieur [S] les sommes provisionnelles de :

* 3.500 € en réparation de la perte de loyer,

* 1.000 € en réparation du préjudice moral,

— condamné in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA aux dépens,

— condamné in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA à payer à Madame [D] [V] et Monsieur [W] [S] la somme de 2.000 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté tous les autres chefs de demande,

— rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile

Le 9 janvier 2025, Madame [R] et la société PACIFICA ont interjeté appel en chacune de ses dispositions.

Selon avis du 23 janvier 2025, l’affaire est fixée à bref délai à l’audience du 26 juin 2025 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2025 par la partie appelante;

Vu les conclusions notifiées le 24 juin 2025 par la partie intimée ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 19 juin 2025, révoquée par l’ordonnance du 26 juin 2025 prononçant une nouvelle clôture ;

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Madame [C] [R] et la société PACIFICA concluent à la réformation de l’ordonnance en toutes ses dispositions en ce qu’elle a rejeté la demande subsidiaire d’expertise judiciaire de PACIFIA et condamné PACIFIA à indemniser les préjudices de Madame [V] et de Monsieur [E] à titre provisionnel, et demandent à la Cour statuant à nouveau de :

— débouter Madame [V] et Monsieur [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner Madame [V] et Monsieur [S] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— réformer l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 4 décembre 2024 en ce qu’elle a condamné PACIFICA à indemniser les préjudices de Madame [V] et de Monsieur [S] à titre provisionnel :

6.000 € au titre de la perte de chance de location pour Madame [V],

3.857 € au titre du devis de reprise des toilettes de l’appartement,

1.000 € au titre du préjudice moral de Madame [V],

3.500 € au titre de perte de loyer de Monsieur [S],

1.000 € au titre du préjudice moral de Monsieur [S],

Et, statuant à nouveau,

— débouter Madame [V] de toutes ses demandes compte tenu de la réparation intégrale de son préjudice d’ores et déjà indemnisé, outre l’absence de justificatifs des travaux effectués déboursés,

— débouter Monsieur [S] de toutes ses demandes en l’absence de justificatifs attestant d’une quelconque indemnisation obtenue par son propre assureur,

— débouter les requérants de tout somme excédant 500 € chacun en réparation du préjudice moral allégué,

— débouter les requérants de leurs plus amples demandes.

Les appelants soutiennent que le juge des référés ne pouvait pas considérer que l’origine du dégât des eaux trouvait sa source dans le logement de Madame [R], alors que l’origine de la fuite fait l’objet d’une contestation sérieuse.

Contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, il n’y a aucune reconnaissance d’une obligation d’indemniser les appelants.

Les préjudices ont été au surplus particulièrement majorés :

— la perte locative subie par Madame [V] n’est pas établie par les pièces produites au dossier alors que le juge des référés a accordé une somme de 6000 € à titre provisionnel pour la réparation du préjudice de perte de chance de location saisonnière,

— la MAAF, assureur de Madame [V], lui a versé des indemnités de 7324,30 €, qui ont été remboursées par la société Pacifia,

— le préjudice financier ne saurait valoir une indemnité provisionnelle, un simple devis d’un montant de 3857 € étant produit, et non une facture qui démontrerait que les travaux ont bel et bien été effectués,

— le préjudice de Monsieur [E] n’est pas davantage démontré, aucun document n’étant produit quant aux locations saisonnières antérieures.

Madame [V] et Monsieur [S] demandent à la Cour de :

— débouter la société PACIFICA et Madame [R] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer partiellement l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes plus amples de Madame [D] [V] et de Monsieur [W] [S] visant a assortir l’injonction d’une astreinte et en ce qu’elle a limité les condamnations provisoires in solidum de Madame [C] [R] et de son assureur la société PACIFICA aux sommes de 6.000 € à valoir sur la réparation du préjudice de perte de chance de location saisonnière, l.000 € en réparation du préjudice moral, 3.500 € en réparation de la perte de loyer, 1.000 € en réparation du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

— condamner la société PACIFICA a transmettre sous astreinte de 200 € par jour de retard les rapports établis par son expert EUREXO lors des réunions contradictoires d’avril 2023 et de mai 2024,

— condamner in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA à payer à Madame [D] [V] :

une somme de 8.000 € à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices définitifs (au lieu des 6.000 € alloués en 1ère instance),

une somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice moral (au lieu des 1.000 € alloués en 1ère instance)

— condamner in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA à payer à Monsieur [W] [S] :

une somme de 7.000 € à titre de provision à valoir sur la réparation des préjudices définitifs (au lieu des 3.500 € alloués en 1ère instance),

une somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice moral (au lieu des 1.000 € alloués en 1ère instance),

— condamner in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA à payer à Madame [D] [V] et à Monsieur [W] [S] une somme de 3.000 € chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en cause d’appel,

— condamner in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais de constat d’huissier de justice.

Les intimés rappellent que les assureurs respectifs des parties ont procédé à deux expertises amiables contradictoires, l’une en avril 2023, l’autre le 10 mai 2024. Les réunions d’expertise ont confirmé que la fuite était située dans le logement de Madame [R]. Finalement les travaux ont été réalisés durant l’été 2024 chez Madame [R]. L’entreprise Fernandez qui a réalisé les travaux à fourni une attestation du 15 mars 2025 en ce sens.

Les intimés maintiennent leur demande de production sous astreinte par la société Pacifia des rapports d’expertise amiable qu’elle a obtenus, de manière à ce qu’il ne soit plus contesté que la fuite provenait bien de l’appartement appartenant à Madame [R].

Madame [V] et Monsieur [S] justifient tous deux d’un préjudice de jouissance important empêchant totalement l’utilisation et la location de leur appartement sans qu’aucune contestation sérieuse ne puisse être opposée.

Madame [V] a subi une perte de loyer de décembre 2023 à décembre 2024. La société Pacifia, qui a reversé la somme de 7324,30 € pour la période du 24 mars au 4 septembre 2024 reconnaît ainsi cette perte de loyer.

En effet il résulte d’une attestation d’Interhome, société de gestion en charge de l’appartement, que l’appartement n’a pu être loué du 25 mars au 4 novembre 2024, soit ses dates d’ouverture. Le premier juge a alloué la somme de 6000 € au titre de cette perte, alors qu’une somme de 8156,85 pouvait être réclamée pour la seule période de gestion de l’appartement par interhome.

Il peut également être réclamé une indemnité pour l’année 2025 jusqu’au mois de mai, les travaux de réfection de l’intérieur de l’appartement n’ayant pu être faits avant cette date.

En réparation de la perte de location pendant 16 semaines en 2023 et en 2024, Monsieur [E] demande une indemnité de 7000 € justifiée par l’attestation de l’assurance Groupama qui a refusé de prendre en charge le sinistre. Monsieur [E] indique que la fin de l’année 2024 a été nécessaire pour attendre que les matériaux sèchent, et que les travaux ont été réglés entièrement en janvier 2025 par son assureur habitation. Il ne formule donc aucune demande à ce titre.

Au titre du préjudice moral, les intimés mettent en avant les différentes démarches qu’ils ont du effectuer alors qu’ils ne résident pas sur place mais respectivement dans le Gers et en Eure-et-[Localité 12].

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut toujours accorder en référé une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, et au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, condamnée en première instance à produire tous rapports d’expertise établis contradictoirement par tout expert mandaté par la société PACIFICA lors des réunions contradictoires d’avril 2023 et de mai 2024, la société PACIFIA s’en est abstenue et ne conclut pas sur l’appel incident des intimés qui sollicitent sa condamnation sous astreinte à les produire.

L’appelante ne peut dans ces conditions établir la difficulté sérieuse qu’elle allègue, alors que l’existence de l’obligation dont ils réclament exécution est établie par les intimés, lesquels produisent par un constat de commissaire de justice du 12 juin 2023, le rapport de recherche de fuite du 1er décembre 2023, le compte rendu d’expertise amiable contradictoire d’avril 2023 réalisé sous l’égide de la compagnie MAAF, la facture en date du 9 septembre 2024 de réparation de la seconde fuite au domicile de Madame [R] par l’entreprise ANDREU. Ces pièces situent la première et la seconde fuite au domicile de Madame [R], ce qui n’a pas été contesté par cette dernière qui a fini par faire réaliser les travaux de réparation.

Il n’existe aucune difficulté sérieuse faisant obstacle à l’octroi par le juge des référés d’une provision.

Il n’est cependant pas nécessaire d’assortir d’une astreinte la condamnation prononcée en première instance au titre de la production des rapports d’expertise, toute conséquence en ayant été tirée. La décision sera confirmée de ce chef.

Les intimés ne réclament pas à hauteur d’appel la réparation de leur préjudice matériel correspondant aux travaux réalisés dans le logement qui leur appartient, mais cantonnent leurs demandes de provision au préjudice résultant de la perte d’une chance de louer leur immeuble d’une part, et au préjudice moral subi d’autre part.

Au titre de la perte d’une chance de percevoir des loyers, Madame [V] maintient sa demande initiale à hauteur de 8000 € qu’elle justifie par la production d’une attestation de la société Interhome, avec laquelle elle est liée par un mandat de gestion produit aux débats et daté du 8 mai 2022. Cette société atteste qu’en 2022, l’appartement a été loué 11 semaines, et qu’au 2 juin 2025, huit semaines de location étaient d’ores et déjà réservées.

Ainsi, le préjudice résultant de la perte d’une chance étant une préjudice certain mais à évaluer en fonction du caractère sérieux de l’aléa qui l’affecte, il convient de considérer que l’intimée avait des chances sérieuses de louer son appartement sur 11 semaines en 2024 sur les 31 s’étant écoulées entre le 25 mars 2024 et le 4 novembre 2024. En effet, il n’est produit aucun comparatif concernant d’autres appartements semblables situés sur la même zone qui auraient permis d’évaluer plus finement le manque à gagner. Ainsi, en raison de l’évidence qui doit guider les décisions du juge des référés, il convient d’octroyer à Madame [V] la somme provisionnelle de 3.000 €, calculée sur la base de 8.156 € de loyers potentiels sur la même période.

Par les pièces qu’elle produit au dossier, Madame [V] établit avoir contracté un crédit à la consommation pour avancer les travaux de réfection de son appartement, avoir dû recourir aux services d’un huissier de justice, participer à des opérations d’expertise multiples alors qu’elle habitait loin du lieu de situation de l’immeuble, et enfn, d’avoir vu son contrat d’assurance avec la MAAF résilié.

L’ensemble de ses désagréments s’étant poursuivis sur plusieurs mois, il y a lieu d’accorder à Madame [V] une indemnité de 2.500 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice moral.

L’ordonnance sera réformée en ce sens.

Monsieur [E] est lié à la société SUD IMMOBILIER par un contrat de gestion de location saisonnière pour l’appartement situé à [Localité 10] en date du 8 mai 2022. La société de gestion atteste que la perte de loyer sur une saison représente cinq semaines.

La valeur du loyer, tel que convenu entre le propriétaire et son mandataire étant de 300 € en moyenne saison et de 400 € en haute saison, il convient comme le premier juge d’allouer une indemnité provisionnelle de 3.500 € représentant la moyenne des loyers sur 10 semaines, l’intimé rapportant la preuve de ce que son assurance ne lui a rien payé à ce titre en produisant une attestation en ce sens.

Monsieur [E] ne produisant aucune pièce apte à caractériser précisément le préjudice moral qu’il a subi, mais les démarches qu’il a accomplies pour obtenir réparation de son préjudice n’étant pas discutables, il convient de réduire à 500,00 € l’indemnité provisionnelle qui lui sera allouée au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [C] [R] et la société PACIFICA, qui succombent au principal en leur recours, seront condamnées aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer in solidum une somme de 2.000 euros àchacun des intimés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l’équité.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Infirme la décision en ce qu’elle a condamné in solidum Madame [R] et son assureur la société PACIFICA à payer à Madame [V] la somme provisionnelle de 6.000 € à valoir sur la réparation du préjudice de perte de chance de location saisonnière, et condamné in solidum Madame [R] et son assureur la société PACIFICA à payer à Monsieur [S] la somme provisionnelle de 1.000 € en réparation du préjudice moral,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA à payer à Madame [D] [V] la somme provisionnelle de 3.000 € à valoir sur la réparation du préjudice de perte de chance de location saisonnière,

Condamne in solidum Madame [C] [R] et la société PACIFICA à payer à Monsieur [W] [S] la somme provisionnelle de 500 € en réparation du préjudice moral,

Confirme le surplus des dispositions non contraires de la décision dont la Cour est saisie,

Y ajoutant,

Condamne Madame [C] [R] et la société PACIFIA aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer in solidum une somme de 2.000 euros à Madame [D] [V] et à Monsieur [W] [S] chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente