Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 30 avril 2025, n° 24/04065

TGI Béziers 12 juillet 2024

CA Montpellier 30 avril 2025

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé que le remplacement des fenêtres par Monsieur [D] [O] sans autorisation a effectivement modifié l'aspect extérieur de l'immeuble, constituant un trouble manifestement illicite.
Accepté
Mesures conservatoires en cas de trouble manifestement illicite
La cour a jugé qu'une astreinte était nécessaire pour assurer l'exécution de la condamnation à remplacer les menuiseries dans le délai imparti.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a accordé une indemnité au syndicat pour couvrir les frais de procédure, en raison de la nécessité de faire respecter le règlement de copropriété.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 30 avr. 2025, n° 24/04065
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/04065
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 12 juillet 2024, N° 24/00183
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexandre SALVIGNOLAlice CALDUMBIDEAnne-Chloé MERCEY
Cabinet(s) :	PIJOT - POMPIER - MERCEY
Parties :	son Syndic en exercice la SARL CABINET COLLET, Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 7 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04065 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QKZN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 12 JUILLET 2024

PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS

N° RG 24/00183

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL CABINET COLLET, représentée par son gérant domicilié [Adresse 4] à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e JULIE

INTIME :

Monsieur [D] [O]

né le 04 Janvier 1988 à [Localité 6] (57)

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Anne-Chloé MERCEY de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, substituée par M^e CALDUMBIDE Alice

Ordonnance de clôture du 20 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 18 août 2015, M. [D] [O] a acquis un appartement de type T3, situé au premier étage du bloc B dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 7]' sis [Adresse 1] à [Localité 5], constituant le lot numéro 17 de ladite résidence, ainsi que d’une place de parking constituant le lot numéro 25.

En septembre 2022, M. [D] [O] a fait remplacer les menuiseries existantes de son appartement en menuiseries de couleur blanche.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 21 septembre 2022, le syndic de la [Adresse 7] a rappelé à M. [D] [O] que les fenêtres mises en place dans son appartement n’étaient pas conformes au règlement de copropriété et lui a fait sommation de remplacer ses menuiseries par des fermetures de couleur aluminium en extérieur.

Puis, le 27 octobre 2022, aux termes de résolutions portant les numéros 23 et 24, l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] a donné un délai de trois mois à M. [D] [O] pour se mettre en conformité avec le règlement de copropriété et pour transmettre la facture de mise en conformité au syndic, et a donné pouvoir au syndic de représenter la copropriété afin de poursuivre M. [D] [O] s’il ne respectait pas le règlement de copropriété, en faisant effectuer un constat d’huissier et en effectuant l’assignation auprès du tribunal si nécessaire.

Le 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier une sommation de se mettre en conformité à M. [D] [O].

Le syndicat des copropriétaires a ensuite fait appel à maître [H], commissaire de justice, aux fins de voir dresser un procès-verbal de constat en date du 11 décembre 2023.

Par acte du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a fait assigner M. [D] [O] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Béziers afin que sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, il le condamne à remplacer l’ensemble des cinq menuiseries en PVC de couleur blanche par des fenêtre en aluminium, de couleur aluminium, avec ouvrant conforme, qu’il assortisse la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et qu’il condamne M. [D] [O] à lui verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant la sommation interpellative du 6 octobre 2023 ainsi que le constat d’huissier du 11 décembre 2023.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 12 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Béziers statuant en référé a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] au paiement des entiers dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à payer à M. [D] [O] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que M. [D] [O] serait dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété,

— rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 15 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 12 juillet 2024,

Statuant à nouveau,

— rejeter les prétentions de M. [D] [O],

— condamner M. [D] [O] à remplacer l’ensemble de ses cinq menuiseries litigieuses de couleur blanche par des fenêtres en aluminium, de couleur aluminium, avec ouvrant conforme,

— assortir la condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— condamner M. [D] [O] à lui régler la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [D] [O] à lui régler les entiers dépens d’appel et de première instance, y compris la sommation interpellative du 6 octobre 2023, le constat d’huissier du 11 décembre 2023 et l’assignation du 20 mars 2024.

Il fait valoir qu’il est fondé à solliciter la condamnation de M. [D] [O], sur 1e fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et des dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, puisqu’en effet, le seul fait pour l’intimé de violer le règlement de copropriété est constitutif d’un trouble manifestement illicite.

Il expose qu’alors que l’ensemble des menuiseries des autres lots et des parties communes sont toutes en aluminium et de couleur aluminium, M. [O] a fait installer en septembre 2022, de sa propre initiative et sans solliciter l’autorisation de l’assemblée générale, des fenêtres en PVC de couleur blanche, en violation du règlement de copropriété de la résidence qui impose en ses articles 13 et 14 l’harmonie de l’immeuble.

Il ajoute qu’aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 octobre 2022, il a octroyé à M. [O] un délai de trois mois pour se mettre en conformité et que l’intimé n’a pas contesté cette résolution dans le délai de deux mois, de sorte qu’elle est définitive et acceptée.

Il souligne que pourtant, dans un constat du 11 décembre 2023, un huissier de justice a constaté que les encadrements des fenêtres de l’appartement du premier étage étaient en PVC et de couleur blanche et que toutes les autres fenêtres de l’immeuble étaient pourvues d’un encadrement en aluminium, de couleur 'gris aluminium'.

Il soutient que c’est de manière erronée que M. [O] prétend que d’autres lots de la copropriété seraient équipés de menuiserie blanche, alors que tous les ouvrants de l’immeuble sont en aluminium, de couleur aluminium, et que ce sont les volets qui sont de couleur blanche, ce qui est autorisé par la copropriété.

Il fait valoir que le fait pour M. [O] de violer le règlement de copropriété est constitutif d’un trouble manifestement illicite et que les modifications des menuiseries extérieures ont été effectuées sans autorisation de l’assemblée générale en violation des articles 13 et 14 du règlement de copropriété et des articles 25b et 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que si M. [D] [O] indique que le règlement de copropriété n’est pas assez précis sur la matière et la couleur des menuiseries, il ressort d’une délibération de l’assemblée générale du 7 juin 1984 que tous 1es coproprietaire qui le désirent pourront fermer leurs loggias au moyen de baies aluminium et vitres blanches assorties aux fenêtres et portes-fenêtres et qu’il en résulte que depuis 1984, l’ensemble des fenêtres et portes-fenêtres de l’immeuble sont en aluminium.

Enfin, il relève que même si certains copropriétaires n’avaient pas respecté cette règle, M. [O] ne pourrait s’en prévaloir, aux termes de la jurisprudence de la Cour de cassation.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 12 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [D] [O] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 12 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu’il a retenu que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] échouait à démontrer qu’il avait enfreint les dispositions du règlement de copropriété et échouait alors à démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite et en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formalisées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de ce chef,

A titre subsidiaire, si par impossible la Cour venait à infirmer même partiellement l’ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire de Béziers,

— juger que la demande de remplacement des menuiseries est totalement infondée,

En conséquence,

— rejeter la demande formalisée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] visant à remplacer les menuiseries dans leur intégralité,

— rejeter en conséquence toutes les demandes formalisées par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à son encontre,

En tout état de cause,

— confirmer l’ordonnance rendue le 12 juillet 2024, en ce que le juge des référés a condamné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à prendre en charge les dépens de première instance,

— confirmer l’ordonnance rendue le 12 juillet 2024 en ce que le juge des référés a ordonné sa dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens d’appel intégrant le coût du procès-verbal de constat établi par maître [I] le 24 octobre 2024 de 335,28 euros ttc.

— le dispenser de toute participation à la dépense des frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] en cause d’appel, dont la charge sera alors répartie entre les autres copropriétaires.

En premier lieu, il rappelle que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] a saisi le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Il précise que le trouble manifestement illicite désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit et que conformément à ce qu’a indiqué le juge des référés, s’il est vrai que l’existence d’une contestation sérieuse ne permet pas d’exclure l’application de cette disposition légale, il n’en demeure pas moins qu’il est nécessaire de rapporter la preuve de l’atteinte à une liberté protégée ou un droit consacré.

Il ajoute que le juge des référés a très justement retenu qu’il n’était aucunement rapporté la preuve par le syndicat qu’il avait enfreint le règlement de copropriété et retenu alors l’absence de preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

De plus, il fait valoir que l’article 13 du règlement de copropriété intitulé 'Harmonie de l’immeuble’ prête à confusion, dès lors que ses alinéas 1 et 2 se contredisent. Il soutient que l’alinéa 2 prévoit une exception à l’alinéa 1er et précise que la pose de stores et de fermetures extérieures est autorisée de fait, et donc sans autorisation de l’assemblée générale, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic.

Il en déduit que tenant les termes contradictoires du règlement de copropriété, il ne peut être retenu une quelconque violation manifeste du règlement de copropriété de sa part, permettant de justifier de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Il ajoute que pour que l’existence d’un trouble manifestement illicite soit retenue, il doit être prouvé qu’il n’a pas respecté le règlement de copropriété et que le trouble causé est manifestement illicite. Il précise que l’illicéité du trouble suppose la violation d’une obligation ou d’une interdiction préexistante et doit être manifeste. Il ajoute que l’installation d’un dispositif ne porte pas atteinte de façon manifeste au règlement de copropriété s’il ne rompt pas l’harmonie de l’immeuble.

Il souligne que le règlement de copropriété ne dispose pas que les menuiseries doivent être en matière aluminium. Il ajoute qu’en tout état de cause, les menuiseries PVC sont en parfaite harmonie avec l’immeuble, puisque la différence entre une menuiserie en PVC et une menuiserie en aluminium est imperceptible.

S’agissant de la couleur des menuiseries, il explique que dans le règlement de copropriété, il est fait référence à une teinte choisie par le syndicat de copropriété avec l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, mais qu’en l’espèce, il n’est pas justifié que la teinte choisie était la teinte aluminium. Il précise qu’au surplus, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ne démontre pas que les menuiseries par lui installées romprait l’harmonie architecturale ou esthétique de l’immeuble. Il ajoute que la majorité des menuiseries sont de couleur blanche.

A titre subsidiaire, il rappelle qu’aucune disposition n’impose aux copropriétaires d’installer des baies en matière aluminium et que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] ne saurait donc exiger le remplacement des cinq menuiseries en PVC par des menuiseries en aluminium. Il en déduit qu’en en cas d’infirmation même partielle de l’ordonnance dont appel, la Cour jugera que l’installation de menuiseries en aluminium n’est pas obligatoire, de sorte que le changement de toutes les menuiseries n’est pas justifié et qu’une remise en peinture est donc suffisante pour respecter la teinte choisie par le syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

De plus, selon les dispositions de l’article 25b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1985, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Constitue un trouble manifestement illicite des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, effectués sans autorisation par un copropriétaire.

Les dispositions impératives de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 confèrent le pouvoir de décider d’une telle autorisation à la seule assemblée générale et le règlement de copropriété ne peut déroger à cette compétence exclusive.

En l’espèce, l’autorisation requise pour la modification de ses fenêtres par un copropriétaire est précisément rappelée à l’alinéa premier de l’article 13 du règlement de copropriété de la [Adresse 7], qui prévoit que les portes d’entrée des appartements, les fenêtres et fermetures extérieures, les gardes-corps, balustrades, rampes et barres d’appui des balcons, loggias, terrasses, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture, être modifiés, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le deuxième alinéa de cet article ne déroge pas à la règle applicable au changement des fenêtres, posée à l’alinéa premier, puisqu’il ne concerne pas le changement de ces fenêtres, mais seulement la pose des stores ou des fermetures extérieures, telles que des volets.

Il ressort du procès-verbal de constat réalisé par un huissier de justice le 11 décembre 2023 que les encadrements des fenêtres de l’appartement de M. [O], situé au premier étage, donnant sur le parking de la résidence, sont en PVC de couleur blanche alors que les encadrements des fenêtres de l’appartement du rez-de-chaussée sont en aluminium de couleur grise. De même, il est indiqué qu’à l’arrière du bâtiment, les trois fenêtres sont des fenêtres avec un encadrement PVC de couleur blanche alors que les autres fenêtres présentes sur ce mur de façade sont des fenêtres avec un encadrement aluminium de couleur grise.

M. [O] justifie, en produisant une attestation de travaux émanant de la société KB Menuiseries, ainsi qu’une facture de cette société datée du 10 janvier 2023, que l’une des cinq fenêtres qu’il a faites installer, celle du salon, est en aluminium.

Mais, il est constant que toutes les fenêtres sont de couleur blanche.

Or, en remplaçant les fenêtres en aluminium, de couleur aluminium, de son appartement, par des fenêtres de couleur blanche, en PVC pour quatre d’entre elles et en aluminium pour l’une, M. [O] a manifestement modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et porté atteinte à l’harmonie de l’ensemble.

En application des dispositions susvisées, ces travaux nécessitaient donc l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été fait.

Au contraire, le 27 octobre 2022, aux termes de la résolution portant le numéro 23, dont le caractère définitif n’est pas contesté, l’assemblée générale des copropriétaires, constatant que M. [O] ne respectait pas le règlement de copropriété de l’immeuble par le remplacement de ses fenêtres par des fenêtres de couleur blanche, a donné à ce dernier un délai de trois mois pour se mettre en conformité avec le règlement de copropriété et pour transmettre copie de la facture de mise en conformité au syndic.

Au surplus, le fait que d’autres copropriétaires aient pu procéder à des modifications similaires sans réaction du syndicat est inopérant et laisse subsister les obligations de M. [O] à l’égard de la copropriété, puisque la simple tolérance envers d’autres copropriétaires ne peut lui constituer aucun droit.

Le remplacement par M. [O] des fenêtres de son appartement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite, auquel le juge des référés a le pouvoir de mettre fin en ordonnant la remise des lieux en leur état antérieur, laquelle implique la mise en place de fenêtres de couleur aluminium, en aluminium, pour avoir le même aspect que les autres fenêtres de l’immeuble.

La décision déférée sera par conséquent infirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de ses demandes et statuant à nouveau, la cour condamnera M. [O] à remplacer les cinq menuiseries de son appartement de couleur blanche par des menuiseries en aluminium de couleur aluminium, avec ouvrants conformes, et ce sous astreinte pour assurer l’exécution de la condamnation.

Dans la mesure où il est fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires, la décision déférée sera également infirmée en ce qu’elle l’a condamné aux dépens, outre le paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, la cour condamnera M. [O] aux dépens de première instance et d’appel, sans qu’il n’y ait lieu d’y inclure le coût de la sommation interpellative et du constat, lesquels seront pris en compte dans l’indemnité allouée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] sera du reste condamné à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infrme l’ordonnance rendue en référé le 12 juillet 2024 par le président du tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [D] [O] à remplacer les cinq fenêtres de son logement par des fenêtres en aluminium, de couleur aluminium,

Dit qu’à défaut pour M. [D] [O] d’exécuter ce remplacement dans un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, il supportera une astreinte d’un montant de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

Condamne M. [D] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [D] [O] de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [O] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente