COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 08 Février 2024

N° RG 23/00257 – N° Portalis DBVY-V-B7H-HFXI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d’ANNECY en date du 16 Janvier 2023, RG 21/00641

Appelants

M. [T] [L] [K] [R], demeurant [Adresse 1]

M. [C] [S] [W] [V] [R], demeurant [Adresse 4]

Représentés par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE – CHAMBERY, avocat au barreau de CHAMBERY

Intimés

M. [N] [Z], dont la dernière adresse connue est [Adresse 2]

sans avocat constitué

Me [M] [H] ès qualités de Liquidateur judiciaire de la SCI ELDEER demeurant [Adresse 3]

sans avocat constitué

S.A.R.L. ALPES ORTHOPEDIE, dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal

Représentée par la SELARL VALLERAND MELIN AVOCATS, avocat au barreau d’ANNECY

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 21 novembre 2023 avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière,

Et lors du délibéré, par :

— Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller,

— Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller,

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 19 septembre 1989, [X] [R], aux droits duquel viennent aujourd’hui ses fils [T] et [C], a donné à bail à construction à la Sci Eldeer pour une durée de 30 ans, à compter du 1er octobre 1989 et contre un loyer annuel de 54 600 francs, une parcelle de terrain située [Adresse 15] à [Localité 14] cadastrée section AV n°[Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Par acte du 30 mars 1990, la Sci Eldeer a donné à bail commercial à la société Savoies Orthopédie, dont la dénomination sociale est devenue Alpes Orthopédie, un local d’une surface de 219 m² au sein d’un bâtiment situé [Adresse 5] nouvellement édifié sur le tènement précité. Cette surface a été ultérieurement augmentée par accord entre bailleur et preneur. M. [N] [Z] aurait en outre été occupant d’un hangar d’une surface approximative de 100 m².

Par décision du 26 novembre 1991, la société Eldeer a été admise au bénéfice d’une procédure de redressement judiciaire laquelle a été convertie, le 23 février 1993, en liquidation judiciaire, Me [H] étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

Estimant que le bail était arrivé à expiration le 30 septembre 2019, MM. [T] er [C] [R] ont, par acte du 14 février 2020, fait signifier à Me [H], ès qualités de mandataire liquidateur de la Sci Eldeer, une sommation de restituer les lieux.

Consécutivement, par acte du 26 août 2020, Me [H], ès qualités de mandataire liquidateur de la société Eldeer, a fait assigner la Sarl Alpes Orthopédie devant le juge des référés en vue de la voir condamnée sous astreinte à libérer le local sis [Adresse 5] à [Localité 14], à procéder aux travaux de désamiantage par l’intermédiaire d’une entreprise qualifiée et à lui verser une somme provisionnelle de 38 586,37 euros au titre des loyers commerciaux ainsi qu’une indemnité d’occupation d’un montant de 9 626,80 euros en cas de maintien dans les lieux.

Par ordonnance en date du 8 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy a :

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir,

— renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision,

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des demandes,

— rejeté la demande d’injonction de réaliser des travaux sous astreinte,

— rejeté la demande reconventionnelle,

— condamné Me [H], ès qualités de liquidateur de la Sci Eldeer, à payer à la société Alpes Orthopedie la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Me [H], ès qualités de liquidateur de la Sci Eldeer aux dépens.

*

Subséquemment, par actes des 2 et 7 décembre 2021, MM. [T] er [C] [R] ont fait assigner Me [H], ès qualités de liquidateur de la Sci Eldeer, la Sarl Alpes Orthopédie et M. [Z] devant le juge des référés en vue d’obtenir, à titre principal, l’expulsion de la Sci Eldeer ainsi que la condamnation de la Sarl Alpes Orthopédie et de M. [Z] à leur régler les sommes de 7 189 euros par trimestre pour la première, puis de 750 euros par mois pour le second, à titre d’indemnité d’occupation.

Par ordonnance en date du 16 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Annecy a :

— dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des demandes,

— rejeté la demande reconventionnelle d’expertise,

— condamné in solidum MM. [T] et [C] [R] à payer à Me [H], ès qualités de liquidateur de la Sci Eldeer, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum MM. [T] et [C] [R] à payer à la Sarl Alpes Orthopédie la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum MM. [T] et [C] [R] aux dépens,

— rejetté tous les autres chefs de demande.

Par acte du 14 février 2023, MM. [T] et [C] [R] ont interjeté appel de la décision.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, MM. [T] et [C] [R] demandent à la cour de :

— juger recevable et bien fonde leur appel,

— reformer l’ordonnance dont appel,

— ordonner l’expulsion de la Sci Eldeer, prise en la personne de son mandataire Me [H], des locaux occupés objet du bail à construction signé le 19 septembre 1989, et de tous occupants de son chef,

— ordonner, en tant que de besoin, l’expulsion de la Sarl Alpes Orthopédie des locaux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation des locaux occupés par la Sarl Alpes Orthopédie à la somme de 2 708,57 euros par mois, outre la taxe foncière, jusqu’à libération des lieux,

— ordonner, en tant que de besoin, l’expulsion de M. [Z] des locaux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, avec, si besoin, l’assistance de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation des locaux occupés par M. [Z] à la somme de 750 euros par mois, jusqu’à libération des lieux,

— condamner in solidum la Sci Eldeer et la Sarl Alpes Orthopédie à leur payer la somme de 98 682,81 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation due depuis le dernier trimestre 2020, arrêtée au 31 mars 2023,

— condamner in solidum la Sci Eldeer et M. [Z] à leur payer la somme de 23 250 euros au titre de l’arriéré d’indemnité d’occupation due depuis le mois de septembre 2020, arrêtée au 31 mars 2023,

— condamner solidairement les défendeurs à leur payer une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens.

En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 24 avril 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl Alpes Orthopédie demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée,

— déclarer son appel incident recevable,

— débouter les consorts [R] en leur qualité d’appelant de toutes leurs demandes, fins et conclusions rédigées à son encontre,

Sur l’appel principal,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des demandes principales,

condamné in solidum MM. [R] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum MM. [R] aux dépens,

rejeté tous les autres chefs de demande,

Sur l’appel incident,

— infirmer et reformer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire au titre du calcul de l’indemnité d’éviction,

Statuant à nouveau,

— désigner tel expert qu’il appartiendra avec pour mission de :

les parties préalablement convoquées, se faire communiquer tout document contractuel et technique utile à sa mission, se rendre sur les lieux, entendre les parties ainsi que tout sachant, avec faculté de s’adjoindre tout sapiteur de son choix,

donner tout élément à la juridiction qui sera saisie pour se prononcer sur le montant de l’indemnité d’éviction dans les termes de l’article L.145-14 du code de commerce, ainsi que sur le montant de l’indemnité d’occupation due dans le cadre du non-renouvellement du bail commercial,

dire et juger que l’expert devra déposer un pré-rapport et impartir aux parties un délai raisonnable pour y répondre,

dire et juger qu’il y répondra dans son rapport définitif, lequel devra être déposé au greffe dans un délai de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause,

— débouter les consorts [R] de l’ensemble de leurs demandes au surplus,

— débouter les consorts [R] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à son encontre,

— condamner solidairement les consorts [R] et Me [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Eldeer, à lui verser une somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

*

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été signifiées à Me [H] par actes des 8 mars 2023 (signification à personne) et 21 avril 2023 (signification à étude).

La déclaration d’appel et les conclusions des appelants ont été signifiées à M. [Z] par actes des 9 mars 2023 et 21 avril 2023 signifiés selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile.

La Sarl Alpes Orthopédie a fait signifier ses conclusions à Me [H] le 15 mai 2023 (signification à étude).

La Sci Eldeer et M. [Z] n’ont pas constitué avocat à hauteur d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 septembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Conformément à l’article 835 du code civil, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il échet de constater que la situation juridique résultant du bail à construction consenti par [X] [R], le 19 septembre 1989, s’avère complexe en ce que se croisent concurremment les problématiques :

de l’expiration du bail à construction conclu le 19 septembre 1989 avec la Sci Eldeer, laquelle a été placée en liquidation judiciaire le 23 février 1993,

de l’existence de baux de droit commun et/ou de nature commerciale consentis par la Sci Eldeer à d’autres parties en cours d’exécution du bail à construction,

de la valorisation d’une éventuelle indemnité d’occupation au profit de la Sarl Alpes Orthopédie, laquelle revendique le bénéfice d’un bail commercial sur une partie des locaux visés par la demande d’expulsion.

La cour observe par ailleurs que les appelants affirment que M. [Z], assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du code de procédure civile en vue d’obtenir son expulsion ainsi que sa condamnation au paiement d’un arriéré d’indemnité d’occupation, se maintiendrait irrégulièrement dans les lieux, qu’il aurait pris à bail à une date indéterminée, alors-même qu’aucun élément objectif d’ordre juridique et/ou factuel (contrat de bail, convention d’occupation précaire, procès-verbal de constat, attestation de voisins, etc…) n’établit la présence de ce dernier dans les locaux, le commissaire de justice en charge de la délivrance de l’assignation ayant consigné à ce titre : 'sur place, je n’ai trouvé aucune mention du nom [Z] sur les boîtes aux lettres ou les portes de l’immeuble. Je me suis adressé aux voisins qui n’ont pu m’aider dans mes recherches. Mes investigations sur internet […] et sur le site des pages blanches et jaunes notamment sont également demeurées vaines, Monsieur [N] [Z] apparaissant à l’adresse ci-dessus comme y ayant exploité un établissement nommé Technic’Scène fermé définitivement et lié à un numéro de téléphone hors service'.

La cour relève en outre que les appelants sollicitent en référé le bénéfice :

d’une condamnation leur permettant d’expulser les occupants des locaux dont ils revendiquent la propriété, sans se prévaloir de l’acquisition d’une quelconque clause résolutoire, et alors-même que la Sarl Alpes Orthopédie est titulaire d’un bail commercial en date du 30 mars 1990, qu’elle estime tacitement renouvelé à l’échéance trentenaire du 1er octobre 2019, induisant de ce fait l’existence potentielle d’un titre et le caractère sérieux de la contestation qu’elle oppose,

d’une condamnation à paiement, de nature définitive, alors que l’office du juge statuant en référé se limite, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, à la possibilité de condamner le débiteur au paiement d’une provision, étant au surplus rappelé qu’une condamnation à paiement au titre d’un arriéré de loyer ou d’indemnité d’occupation, fût-elle provisionnelle, ne saurait intervenir à l’encontre d’une société placée en liquidation judiciaire.

Aussi donc, en l’absence d’obligation non-sérieusement contestable, d’urgence caractérisée, de risque de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, la cour, statuant en appel d’une décision du juge des référés, ne peut que confirmer la décision déférée ayant rejeté les demandes des appelants et inviter les parties à saisir, au fond, la juridiction compétente.

Enfin, la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire, visant à valoriser le montant de l’indemnité d’éviction susceptible d’être due, dans l’hypothèse où la Sarl Alpes Orthopédie serait condamnée à libérer les lieux, doit être rejetée en ce que la cour ne saurait préjuger, à ce stade, de la décision de la juridiction qui pourrait être saisie pour statuer sur le droit de cette dernière à se maintenir dans les lieux.

Il appartiendra, en conséquence, à la société Alpes Orthopédie de soumettre, le cas échéant, cette demande au juge du fond susceptible d’être saisi d’une demande d’expulsion la concernant.

MM. [R], qui succombent en leur appel, sont condamnés in solidum aux dépens. Ils sont en outre condamnés, in solidum, à verser la somme de 2 000 euros à la Sarl Alpes Orthopédie au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement et par défaut,

Confirme la décision déférée,

Y ajoutant,

Condamne in solidum MM. [T] et [C] [R] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum MM. [T] et [C] [R] à verser la somme de 2 000 euros à la Sarl Alpes Orthopédie au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi prononcé publiquement le 08 février 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière La Présidente