LB/ND

Numéro 25/569

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 20/02/2025

Dossier : N° RG 24/01238 – N° Portalis DBVV-V-B7I-I2SQ

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

[O] [N]

C/

S.A.S. KBO LE MANOIR DE LEON

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 21 Octobre 2024, devant :

Madame Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame Nathalène DENIS, Greffière présente à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANT :

Monsieur [O] [N]

né le 31 Mai 1954 à [Localité 6]

de nationalité française

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Elina BOYON de la SELARL LANDAVOCATS, avocat au barreau de Mont-de-Marsan

INTIMEE :

S.A.S. KBO LE MANOIR DE LEON

immatriculée au RCS de Dax sous le n° 808 10 294,

prise en la personne de son représentant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par M^e Nicolas MICHELOT de la SELARL ALQUIE AVOCATS, avocat au barreau de Bayonne

sur appel de la décision

en date du 02 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

RG : 22/271

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 9 novembre 2018 à effet au 3 janvier 2018, M. [O] [N] a consenti à la société par actions simplifiée KBO exerçant sous le nom commercial « Le Manoir de Léon » un bail commercial portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] comprenant une maison à usage d’habitation appelée le Manoir, une dépendance habitable (la longère), et un studio d’enregistrement, moyennant un loyer mensuel de 4000 euros.

La société KBO louait auparavant ces locaux dans le cadre d’un bail précaire depuis le 3 janvier 2015.

En pratique, la société KBO loue les lieux à des artistes qui peuvent y enregistrer leurs 'uvres dans le studio tout en étant hébergés dans le manoir.

Invoquant le non-respect par le bailleur de ses obligations, notamment au titre des grosses réparations, la société KBO a fait assigner M. [O] [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Dax par acte du 8 novembre 2022.

Par ordonnance du 4 avril 2023, le juge des référés a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

Une médiation a été engagée et les parties se sont entendues sur la désignation de M. [Z] [J] en qualité d’expert.

M. [J] a déposé son rapport le 20 septembre 2023 et a adressé une réponse à un dire par courriel du 29 septembre 2023.

Certains travaux ont ensuite été réalisés à l’initiative du bailleur.

Un constat d’échec de la médiation qui n’est pas arrivée à son terme a été établi le 15 novembre 2023.

Par ordonnance du 2 avril 2024 à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, la juge des référés du tribunal judiciaire de Dax a :

— Condamné M. [V] [N] à réaliser les travaux de couverture du manoir en intégralité, de la longère en intégralité, et celle du studio d’enregistrement en intégralité, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois, passé le délai de 6 mois après la signification de la décision

— L’a condamné à remplacer les 26 menuiseries identifiées comme non étanches, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de 6 mois après la signification de la décision,

— L’a condamné à régler à la société KBO la somme de 2000 euros à titre de provision à valoir sur les préjudices subis,

— A débouté la société KBO du surplus de ses demandes,

— A condamné Monsieur [V] [N] à payer à la société KBO la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— L’a condamné aux dépens.

Par déclaration en date du 25 avril 2024, M. [O] [N] a relevé appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 octobre 2024.

***

Vu les dernières conclusions de M. [O] [N] notifiées le 9 octobre 2024 aux termes desquelles il demande à la cour de :

Vu les articles 16, 834, 835, 905-2 du code de Procédure Civile,

DECLARER irrecevable, et en toute hypothèse non fondée, la demande nouvelle présentée par la société KBO par conclusions du 7 octobre 2024, concernant l’assainissement.

REFORMER l’Ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné

—  À réaliser les travaux de couverture du Manoir en intégralité, de la longère en intégralité, et celle du studio d’enregistrement en intégralité, sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant 3 mois, passé le délai de 6 mois après la signification de la décision.

—  A remplacer les 26 menuiseries identifiées comme non étanches, sous astreinte de 150 € par jour de retard pendant 3 mois, passé le délai de 6 mois après la signification de la décision.

—  À régler la société KBO la somme de 2.000 € à titre de provisions à valoir sur les préjudices subis, outre 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et les dépens,

STATUANT à nouveau,

DEBOUTER la société KBO de toutes ses demandes, fins et conclusions,

SUBSIDIAIREMENT,

Si, par impossible, la cour confirmait le principe d’une condamnation à réalisation de travaux,

LIMITER l’obligation à certains travaux de toiture et certaines menuiseries, qui seraient justifiés, et non pas à la totalité,

et REPORTER en toute hypothèse le départ du délai d’astreinte à la signification de l’arrêt à intervenir.

Condamner la Société KBO à payer à Monsieur [N] une indemnité de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens.

*

Vu les conclusions de la SAS KBO notifiées le 7 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

Vu les articles 834 et 835 CPC

Vu l’article 145 CPC

Vu les articles 606 et 1719 du code civil

Sur la toiture et les menuiseries

Juger que sans contestation sérieuse M. [N] doit assurer le couvert à son locataire

Juger que la toiture des locaux pris à bail nécessite de refaire les toitures pour prévenir des dommages imminents

Juger que sans contestation sérieuse M. [N] doit assurer le clos de son locataire

Juger que 26 menuiseries extérieures des locaux pris à bail doivent être remplacées pour prévenir des dommages imminents

En conséquence, Confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné M. [N]

—  à réaliser les travaux de couverture du Manoir en intégralité, de la longère en intégralité, du studio en intégralité sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant

3 mois passés le délai de 6 mois après la signification de la décision

—  à remplacer les 26 menuiseries identifiées comme non étanches, sous astreinte de

150 € par jour de retard pendant 3 mois, passé le délai de 6 mois après la signification de la décision.

Confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [N] à verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700.

à titre subsidiaire si les désordres nécessitent une mesure d’expertise

Si la cour estime qu’elle est insuffisamment éclairée, alors elle ordonnera une expertise portant sur les éléments nécessaires afin de trancher le litige.

En conséquence condamner M. [N] à lui verser le montant de la consignation à titre de provision ad litem.

Appel Incident

Infirmer l’ordonnance du 02 avril 2024 en ce qu’elle a allouée la somme de 2000 € à valoir sur les préjudices subis.

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamner M. [N] à verser la somme de 8000€ compte tenu des frais déjà engagés (huissier, débouchage, médiation, expert, sapiteur +REPARATION DU PIANO)

Y ajoutant,

Sur l’assainissement

Juger que l’assainissement des locaux prix à bail est défectueux

Juger que sans contestation sérieuse M. [N] s’est engagé à refaire l’assainissement des locaux pris à bail

Juger que les travaux de rénovation de l’assainissement sont une mesure conservatoire pour prévenir un dommage imminent et sont nécessaires à l’exploitation des locaux pris à bail

En conséquence, Condamner M. [N] à exécuter les travaux d’assainissement dans un délai de 4 mois suite à signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Condamner M. [N] à verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700

MOTIFS :

Sur l’erreur matérielle

Tout d’abord il convient au visa de l’article 462 du code de procédure civile de rectifier l’erreur matérielle affectant le dispositif de l’ordonnance déférée concernant le prénom de M. [N] qui est [O] et non [V], de sorte qu’il conviendra de lire désormais Monsieur [O] [N] au lieu de Monsieur [V] [N].

Sur les demandes de la société KBO relatives à l’assainissement

La société KBO demande à la cour de juger que l’assainissement des locaux pris à bail est défectueux, que sans contestation sérieuse M. [N] s’est engagé à le refaire, que les travaux de rénovation de l’assainissement sont une mesure conservatoire pour prévenir un dommage imminent et sont nécessaires à l’exploitation des locaux. Elle sollicite en conséquence la condamnation de M. [N] à exécuter les travaux d’assainissement dans un délai de 4 mois suite à la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Elle fait valoir que la lecture du rapport du déboucheur du 31 juillet 2024, en cours de la procédure d’appel, montre que les travaux réalisés n’ont pas été suffisants.

M. [N] fait valoir que la demande de la société KBO tendant à le voir condamner à « exécuter les travaux d’assainissement dans un délai de 4 mois suite à la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard » est irrecevable en ce qu’elle n’était pas formulée dans ses premières conclusions d’intimée et d’appelant incident (article 905-2 du code de procédure civile). Il en déduit que cette demande présentée pour la première fois par conclusions du 7 octobre 2024 est irrecevable.

*

Tout d’abord les demandes de la société KBO tendant à voir juger que l’assainissement des locaux pris à bail est défectueux, que M. [N] s’est engagé à le refaire, que ces travaux sont une mesure conservatoire pour prévenir un dommage imminent et sont nécessaires à l’exploitation des locaux pris à bail, ne sont pas de prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais en réalité des moyens développés à l’appui de sa demande de condamnation du bailleur à exécuter des travaux d’assainissement sous astreinte.

L’article 910-4 du code de procédure civile dans sa version applicable en l’espèce antérieure à l’entrée en vigueur du décret 2023-1391 du 29 décembre 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce la société KBO n’a pas formulé la demande tendant à voir condamner M. [N] à exécuter les travaux d’assainissement sous astreinte dans ses premières conclusions notifiées dans le délai de l’article 905-2, soit dans ses conclusions d’intimées n°1 du 19 juin 2024. Elle n’a formulé cette demande que dans ses conclusions n°3 du 7 octobre 2024.

Elle invoque la survenance d’un fait nouveau à savoir la lecture du rapport du déboucheur du 31 juillet 2024 montrant selon elle que les travaux réalisés à l’initiative du bailleur à la suite de la médiation n’ont pas été suffisants.

Toutefois cette prétention ne s’inscrit pas dans les limites des chefs de décision de l’ordonnance critiquée qui n’a pas statué sur ce point. En effet devant le juge des référés la société KBO avait abandonné ses demandes relatives à l’assainissement au regard des travaux qui avaient été réalisés à la suite de la médiation. Dès lors l’alinéa 2 de l’article 910-4 n’a pas vocation à s’appliquer. En application des dispositions de l’alinéa 1er de cet article, la demande nouvelle formulée par la société KBO dans ses conclusions du 7 octobre 2024 tendant à voir condamner M. [N] à exécuter des travaux d’assainissement sous astreinte doit être déclarée irrecevable.

Sur les toitures

Monsieur [N] soutient que le juge des référés a excédé sa compétence en ordonnant sous astreinte la réfection complète des toitures des trois bâtiments de la propriété.

Il fait valoir que la société KBO qui prétend à une obligation contractuelle de réfection totale de la toiture du manoir dénature les termes du contrat qui portait sur une partie de la toiture et non sur la totalité.

Selon lui, il existe des contestations sérieuses concernant les travaux de réfection totale des toitures des trois bâtiments.

Tout d’abord il oppose le défaut d’entretien de la toiture depuis plusieurs années par la société KBO qui laisse les toitures se recouvrir de mousses et de feuilles alors que la surveillance, l’entretien et le remplacement de tuiles déplacées ou endommagées relèvent des obligations du preneur et que l’article 605 du code civil rappelle que les grosses réparations sont à la charge du preneur si elles sont occasionnées par le défaut de réparation d’entretien.

Il ajoute qu’il a fait faire les travaux nécessaires sur la toiture du studio d’enregistrement et du manoir, les autres travaux se heurtant à des contestations sérieuses alors que l’expert M. [J] n’a pas préconisé la réfection totale des toitures.

Il soutient que l’interprétation éventuelle des clauses du contrat de bail, ainsi que la qualification d’éventuels travaux en sus de ceux déjà réalisés sans qu’aucune pièce ou avis d’expert ne les préconise ne relèvent que de la compétence du juge du fond.

Il ajoute que le studio d’enregistrement est en parfait état, que la toiture du manoir a été entièrement refaite à la date du 23 septembre 2024 et que rien n’empêche une utilisation normale de la longère.

La société KBO répond qu’elle s’est aperçue dans le cadre du bail précaire que le clos n’était pas assuré et qu’il fallait refaire la toiture du manoir et de la longère ce qui explique la clause de réfection des toitures introduite dans le bail que M. [N] n’a pas respectée. Elle soutient qu’elle a subi depuis l’année 2020 de nombreux dégâts des eaux par infiltrations de toiture et que la toiture de la maison principale, de la longère et du studio d’enregistrement n’assure pas sa fonction d’étanchéité.

Selon elle l’obligation de M. [N] de refaire les trois toitures ne se heurte à aucune contestation sérieuse et est justifiée par l’urgence pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Elle fait valoir que M. [N] s’y est engagé lors de la signature du bail authentique du 9 novembre 2018 puis dans ses écrits ultérieurs et que cette obligation est de manière non discutable à la charge du bailleur selon la jurisprudence.

Elle ajoute qu’il est urgent de faire cesser ces dégâts des eaux qui ont des conséquences sur l’habitabilité des locaux pris à bail et mettent en péril son activité.

*

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’article 1720 du même code précise que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 606 les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Le contrat de bail commercial conclu le 9 novembre 2018 entre les parties stipule notamment que :

— page 5 « Le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation, sauf obligation légale du bailleur au cours du bail. Etant ici précisé que le bailleur a prévu d’ors et déjà de réparer une partie de la toiture par le biais de l’entreprise CASSAGNE de LEON ou autres entreprises. »

— page 9 « Le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires, pendant la durée du bail, le bailleur n’ayant à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du Code civil, et les rendra à sa sortie, quel qu’en soit le motif, en bon état de réparations, d’après l’état des lieux.

Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives, soit de dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle. (') »

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment des constats amiables de dégâts des eaux et courriels envoyés par le preneur, que les bâtiments de la propriété donnée à bail commercial à la société KBO a subi des dégâts des eaux répétés, à savoir le 16 octobre 2020 (une partie du faux plafond du studio d’enregistrement s’est effondrée), le 3 décembre 2021 (infiltration dans le studio), le 22 juin 2022 (infiltrations dans le manoir, trois chambres étant impactées ainsi que le relate la société KBO dans son courriel du 24 juin 2022) et le 17 août 2022. Un dégât des eaux s’est aussi produit le 1er décembre 2023 ainsi que le relate dans son attestation M. [A] [B] qui décrit qu’il n’a pas constaté de trou visible dans la toiture mais de l’eau qui ruisselait abondamment le long des poutres pour finir par tomber sur l’isolant et le plafond d’une chambre en dessous occupée par un artiste. La société KBO a signalé ce dégât des eaux survenu dans le Manoir à M. [N] dans un courriel du 6 décembre 2023.

Auparavant les problèmes d’infiltration en toiture avaient été signalés par le preneur au bailleur ce qui résulte des courriels qui lui ont été adressés le 31 janvier et le 4 février 2019, le dernier faisant référence à la nécessité de mettre deux seaux d’eau sous les combles pour éviter les dégâts en dessous.

En outre, dans une facture du 30 septembre 2015, l’entreprise Constructions Robert Cassagne mentionnait «Nota : Dans l’état actuel des choses, il faudra prévoir la réfection complète de la couverture du Manoir et du Réfectoire ».

Le procès-verbal de constat d’huissier établi par Maître [K] [F] le 16 septembre 2021 constate notamment s’agissant du studio d’enregistrement des tuiles en mauvais état qui s’effritent ou se désagrègent par endroits, des tuiles de faîtage fendues ou manquantes, et sur la toiture de la longère, de nombreuses tuiles cassées en toiture ; dans les combles du Manoir il constate une toiture qui présente de nombreux trous visibles avec des traces d’humidité sur la laine de verre.

Dans son rapport du 20 septembre 2023, M. [J] relève que les toitures de l’habitation et de la longère sont constituées de tuiles de canal de terre cuite et constate la présence de mousses. Il relève que la toiture du studio d’enregistrement est recouverte de tuiles de terre cuite à emboitement type « Méridionale » de la marque Poudenx, celles du pan Ouest ayant gelé. Il indique que les opérations d’entretien des toitures avec des tuiles de canal sont délicates, que le litige porte principalement sur leur entretien. Il ajoute que le preneur a pris attache avec plusieurs sociétés et artisans qui, au vu des difficultés et de la dangerosité, refusent tous d’intervenir sur ce type de couverture et précise que : « L’EURL CONSTRUCTIONS Robert CASSAGNE refuse d’intervenir sur ces couvertures pour des opérations d’entretien et a indiqué que la seule solution qu’il acceptait de mettre en 'uvre consistait à remanier la toiture. (Un remaniement de toiture consiste à remettre à neuf une couverture sans pour autant la changer complètement et permet de remettre en état les tuiles après nettoyage, changement d’environ 10 à 15% des tuiles et repose de l’ensemble de la couverture). Cette opération peut être considérée comme une grosse réparation. (') Les toitures en tuiles canal de la propriété sont anciennes. Elles ne sont pas fuyardes, sauf en quelques endroits où les tuiles de couverts ont glissé. Les tuiles sont recouvertes de mousses et doivent être nettoyées. Du fait de la structure (tuiles de couvert posées sur des tuiles de courant), de l’ancienneté de ces tuiles, elles sont très cassantes et aucune société n’accepte d’intervenir sur ces couvertures. Il nous semble donc que la vétusté de ces toitures peut être arguée, auquel cas les opérations d’entretien (remaniement ou changement des tuiles) découleraient de la vétusté et seraient à la charge du bailleur. Il sera alors d’utile d’envisager, dans le cadre d’un état prévisionnel des travaux, la mise en 'uvre de tuiles type « Canal S » de marque Poudenx, par exemple, (tuiles à emboîtement fortement galbées, reprenant l’esthétique des tuiles canal) et permettant un entretien beaucoup plus aisé. » Au regard de ces considérations il émet l’avis, soumis à l’appréciation des parties dans le cadre de la médiation, que le remplacement des toitures et leur entretien (remaniement ou changement des tuiles) seraient à la charge du bailleur.

Monsieur [N] soutient qu’une partie des réparations nécessaires sur les toitures ont été effectuées. Toutefois, la facture du 9 mars 2021 (sa pièce numéro 11) ayant pour objet « réfection apprenti toiture Manoir » d’un montant TTC de 9992,36 euros ne correspond pas au vu des pièces produites et des conclusions des parties à une des trois toitures évoquées dans le cadre de cette instance mais à une annexe dont il a fallu changer le toit en raison du changement de la chaudière, ainsi que l’évoque M. [N] dans un courriel à la société KBO du 14 février 2022 (pièce numéro 26 de l’intimée).

Les travaux sur la toiture du studio objet du devis de l’entreprise Cassagne du 15 décembre 2021 prévoyant notamment la réparation de la toiture du studio (soit une semaine, pour un coût hors taxe de 15079,37 euros), et la révision de la toiture du Manoir comprenant la mise en place d’une nacelle, la remise en place des tuiles déplacées et le remplacement des tuiles défectueuses (2 jours) pour un coût hors taxe de 2220 euros, ont été réalisés et facturés le 29 septembre 2023.

Il n’est pas contesté qu’ils concernent la moitié de la toiture du studio.

Ils n’ont pas empêché que survienne un important dégât des eaux dans le Manoir le 1er décembre 2023 ainsi que cela résulte des développements qui précèdent.

Il résulte de ces éléments, à savoir la répétition des fuites en toiture depuis des années, en particulier depuis l’année 2020, que M. [N] n’a pas respecté son obligation légale d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, dont il n’est pas déchargé par le contrat de bail, alors que le preneur subissait des dégâts des eaux de manière répétée liés à des fuites en toiture, et même un effondrement du faux plafond dans le studio. Le remplacement ponctuel des tuiles anciennes par le preneur était insuffisant pour rendre la toiture des bâtiments étanche, ainsi que la répétition des dégâts le manifeste, et toute intervention compliquée car leur ancienneté les rend très fragiles.

Au regard de ces éléments, les travaux effectués sur la toiture du Manoir à hauteur de 2220 euros étaient impropres à remédier aux désordres et rendre la toiture étanche. Et il n’a pas été effectué de travaux sur la longère.

En outre il n’est pas sérieusement contestable que les travaux de réparation des toitures entières du Manoir et de la longère, dont l’état est comparable au regard du constat d’huissier et du rapport d’expertise précité, était nécessaire et devait être pris en charge par le bailleur s’agissant d’une grosse réparation relevant de l’article 606 du code civil.

Au regard de la nature, de la répétition et de l’ampleur des désordres, le moyen pris du défaut d’entretien de ces toitures n’est pas sérieux.

En outre le défaut d’étanchéité de la toiture de ces bâtiments destinés à accueillir et héberger du public rend nécessaire des mesures de remise en état pour prévenir un dommage imminent, à savoir de nouveaux dégâts des eaux, et faire cesser un trouble manifestement illicite.

Par conséquent le juge des référés n’a pas excédé ses pouvoirs en ce qu’il a condamné sous astreinte M. [N] à réaliser des travaux de couverture de la longère en intégralité et du manoir en intégralité, ces mesures étant fondées tant au titre de l’article 834 que sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

Il y a lieu de confirmer l’ordonnance de référé sur ce point.

Il convient de constater que M. [N] produit une facture du 23 septembre 2024 de l’entreprise Constructions Robert Cassagne dont il résulte qu’il a effectué les travaux de couverture du Manoir en intégralité pour un montant TTC de 64520,76 euros dans le délai qui lui était imparti par l’ordonnance de référé du 2 avril 2024. (pièce 41 de l’appelant). Il n’y a donc plus lieu à exécution de travaux de couverture s’agissant du Manoir.

Au regard de ces travaux réalisés en exécution de l’ordonnance déférée, il convient à hauteur d’appel, de condamner M. [O] [N] à réaliser les travaux de couverture de la longère en intégralité, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de 6 mois après la signification du présent arrêt.

Il sera opportun que la société KBO offre davantage de disponibilités que celles laissées pour réaliser les travaux ordonnés par l’ordonnance déférée, un seul créneau de trois semaines environ étant trop restreint pour tenir compte de l’aléa lié aux intempéries et de la durée nécessaire à la réalisation de tels travaux.

S’agissant du studio d’enregistrement, M. [J] indique dans sa réponse à un dire par courriel du 29 septembre 2023 que concernant le bâtiment à usage de studio, seules les tuiles du pan Ouest ont gelé et doivent être changées suivant le devis de la SARL Cassagne. Des travaux ont été réalisés sur une partie de la toiture du studio d’enregistrement pour un montant total de 15079,37 euros HT facturés le 29 septembre 2023.

Au regard des travaux réalisés, la demande de travaux formulée par la société KBO se heurte à une contestation sérieuse s’agissant du studio d’enregistrement. Il convient de rejeter la demande formulée à ce titre qui excède donc les pouvoirs du juge des référés.

Sur les menuiseries :

M. [N] fait valoir qu’au regard des stipulations du bail et des articles 605 et 606 du code civil, il existe des contestations sérieuses sur son obligation de remplacer les menuiseries alors que leur état est la conséquence de l’absence d’entretien par la société KBO depuis 9 ans et l’absence d’occupation régulière des bâtiments, sur la nécessité de les changer ou pas, en totalité ou pour certaines. Il avance qu’il a fait procéder aux réparations nécessaires de trois fenêtres de la façade sud-ouest conformément au devis du 15 décembre 2021 de l’entreprise Cassagne pour 3569,18 euros TTC.

Il soutient également que le juge des référés ne pouvait se fonder sur le rapport privé non contradictoire NEX EAU du 4 décembre 2023 car il n’était corroboré par aucun autre élément de preuve, le rapport de M. [J] concluant qu’il n’y a pas lieu de changer les menuiseries. Il ajoute que ce rapport ne donne en outre aucun élément sur les éventuelles mesures réparatoires et que le juge des référés aurait dû relever l’existence de contestations sérieuses.

La société KBO répond que le remplacement des menuiseries extérieures défectueuses est une obligation du bailleur évidente aux termes du contrat. Selon elle la nécessité de changer 26 menuiseries ne se heurte à aucune contestation sérieuse et résulte tant de l’avis de M. [J] que du rapport NEX EAU du 4 décembre 2023 car elles ne sont pas étanches et sont impropres à leur destination. Elle argue de l’urgence à procéder à ce remplacement pour prévenir des dommages imminents.

*

Le contrat de bail stipule que le preneur « aura entièrement à sa charge, sans aucun recours contre le bailleur, de manière à ce que les biens loués ne souffrent d’aucun préjudice, les réparations suivantes sans que cette liste soit limitative :

— l’entretien complet de la devanture et des fermetures des locaux d’exploitation ; le tout devra être maintenu constamment en parfait état de propreté et de fonctionnement étant précisé que toutes les réparations, grosses et menues, et même les réfections et remplacements qui deviendraient nécessaires au cours du bail et ses éventuels renouvellement, aux devantures, vitrines, glaces et vitres, volets ou rideaux de fermeture, et plus généralement toutes ouvertures des locaux d’exploitation loués, seront à sa charge exclusive, et il devra les rendre en fin de bail en parfait état d’utilisation,

(') ' le maintien en bon état les serrureries, menuiseries (hormis ce qui est convenu ci-dessous pour ce point précis),

(') »

Il stipule également « Il est convenu entre les parties ce qui suit :

(')

a) Concernant la vétusté des menuiseries et ouvrants nécessitant un remplacement, le bailleur s’engage à le prendre à sa charge,

b) Concernant les volets, le remplacement sera à la charge du preneur.

Concernant l’assainissement : Au Bailleur ».

Le procès-verbal de constat d’huissier du 16 septembre 2021 relève le mauvais état de certaines menuiseries du Manoir et de la longère qui ne sont pas toutes passées en revue.

Le rapport de M. [J] constate dans le Manoir des menuiseries très anciennes (hormis deux portes-fenêtres remplacées par le bailleur) sans les examiner toutes. Il relève un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau de la porte de la cuisine, de deux fenêtres de chambre en rez-de-chaussée, de deux fenêtres de chambre à l’étage, ainsi que de la fenêtre de la salle de bain. Il observe des fenêtres de la longère en mauvais état.

Le rapport de recherche de fuites NEX EAU du 4 décembre 2023, indique, après avoir effectué des tests d’étanchéité, que 26 menuiseries (23 pour le Manoir, 3 pour la longère) ne sont pas étanches à l’eau.

Toutefois, seules les menuiseries dont la vétusté nécessite un remplacement sont à la charge du bailleur en vertu du contrat de bail.

Cette clause nécessite une interprétation qui excède la compétence du juge des référés.

En outre des contestations sérieuses sont soulevées au regard des éléments d’appréciation insuffisants mis à la disposition de la cour s’agissant du principe du remplacement de menuiseries, de l’imputabilité de ces travaux au bailleur (tenu en cas de vétusté des menuiseries et ouvrants nécessitant un remplacement) ou au preneur (tenu notamment d’une obligation d’entretien) et de leur étendue.

Les dégâts des eaux invoqués sont liés à des problèmes de toiture, une fois à un problème de canalisations bouchées (courriel de KBO du 9 janvier 2024) ; il est fait référence à des remarques de deux clients sur le mauvais état de menuiseries (pièces 38 et 39 de l’intimée).

Les défauts affectant des menuiseries sont réels au vu des éléments ci-dessus rapportés.

Toutefois, au regard des contestations sérieuses émises quant à la nécessité de changer complètement les menuiseries, l’imputabilité et l’étendue de tels travaux et des pièces versées aux débats, il n’est pas établi que le changement des 26 menuiseries sollicité s’impose pour prévenir un dommage imminent ou prévenir un trouble manifestement illicite.

La société KBO sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir remplacer les 26 menuiseries identifiées comme non étanches, sous astreinte, dont l’examen excède les pouvoirs du juge des référés.

Il convient toutefois de faire droit à la demande de la société KBO tendant à voir ordonner une expertise pour éclairer le juge du fond sur les questions que la cour ne peut trancher, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Il convient d’inclure dans la mission de l’expert les questions relatives aux fenêtres, à la toiture du studio d’enregistrement et à l’assainissement.

La demande de la société KBO tendant à voir condamner M. [N] à lui verser le montant de la consignation à titre de provision ad litem sera examinée ci-dessous dans la partie relative à la demande de provision.

Sur la demande de la société KBO relative à la provision

La société KBO sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle lui a allouée une provision à valoir sur les préjudices subis de 2000 euros et demande de porter cette provision à la somme de 8000 euros compte tenu des frais déjà engagés (huissier, débouchage, médiation, expert, sapiteur, réparation du piano).

M. [N] sollicite le rejet de cette demande qu’il estime infondée.

La société KBO demande tout d’abord la condamnation de M. [N] à lui verser à titre de provision la somme de 3500 euros pour réparer le piano qui a été endommagé par la chute du plafond acoustique lors du dégât des eaux du 16 octobre 2020. Elle produit un devis de réparation du piano.

Toutefois cette demande se heurte à une contestation sérieuse dans la mesure où le devis du 10 décembre 2020 est ancien et insuffisant pour caractériser les dommages causés au piano.

Ainsi que l’a justement retenu le juge des référés par des motifs pertinents, M. [N] a tardé à faire effectuer les travaux qui lui incombaient en tant que bailleur en vertu du contrat, qui étaient nécessaires pour réparer le système d’assainissement qui dysfonctionnait.

La société KBO a donc été obligée de faire intervenir à de nombreuses reprises la société Lafourcade pour déboucher les canalisations. Les factures d’intervention de cette société sont produites aux débats pour un montant total de 2148,92 euros. Il n’est pas sérieusement contestable que ce montant doit être assumé par le bailleur, de sorte qu’il donnera lieu à l’allocation d’une provision.

Dans sa demande de provision relative aux frais d’ores et déjà engagés, la société KBO inclus les frais d’huissier (600 euros), la moitié de la facture du médiateur (250 euros), le coût des frais d’expertise de médiation (1020 euros) et d’un sapiteur en recherche de fuite (792 euros), soit 2662 euros au total.

Toutefois ces frais sont des frais de procédure relevant de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rejeter la demande de la société KBO de provision pour frais d’instance au regard de l’expertise ordonnée. La charge de tels frais sera en effet arbitrée ultérieurement à l’issue de la mesure d’expertise dans le cadre de l’instance au fond.

Compte tenu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera infirmée sur le montant de la provision allouée à la société KBO à valoir sur les préjudices subis qui sera portée à 2148,92 euros (frais de débouchage).

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [N] aux dépens et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [N] qui succombe partiellement sera également condamné aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient de condamner M. [N] à payer à la société KBO la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Rectifie l’erreur matérielle affectant le dispositif de l’ordonnance déférée concernant le prénom de M. [N] qui est [O] et non [V], de sorte qu’il conviendra de lire désormais dans le dispositif de l’ordonnance déférée rendue le 2 avril 2024 par la juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, Monsieur [O] [N] au lieu de Monsieur [V] [N] ;

Confirme l’ordonnance rendue le 2 avril 2024 par la juge des référés du tribunal judiciaire de Dax en ce qu’elle a condamné sous astreinte M. [O] [N] à réaliser des travaux de couverture de la longère en intégralité et du manoir en intégralité ;

Constate que M. [N] produit une facture du 23 septembre 2024 de l’entreprise Constructions Robert Cassagne dont il résulte qu’il a effectué les travaux de couverture du Manoir en intégralité pour un montant TTC de 64520,76 euros et qu’il n’y a plus lieu à exécution de travaux de couverture s’agissant du Manoir ;

Y ajoutant sur l’astreinte relative aux travaux de la longère ;

Condamne M. [O] [N] à réaliser les travaux de couverture de la longère en intégralité, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de 6 mois après la signification du présent arrêt ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [O] [N] à réaliser les travaux de couverture du studio d’enregistrement en intégralité sous astreinte ;

Infirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [N] à remplacer les 26 menuiseries identifiées comme non étanches, sous astreinte et en ce qu’elle a fixé le montant de la provision à valoir sur les préjudices subis à la somme de 2000 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la société KBO de ses demandes tendant à la condamnation de M. [N] sous astreinte à remplacer 26 menuiseries et à réaliser les travaux de couverture du studio d’enregistrement en intégralité, lesquelles se heurtent à une contestation sérieuse ;

Déclare irrecevable la demande nouvelle formulée par la société KBO dans ses conclusions du 7 octobre 2024 tendant à voir condamner M. [N] à exécuter des travaux d’assainissement sous astreinte ;

Ordonne une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

Commet pour y procéder M. [W] [I], architecte DPLG expert inscrit près la cour d’appel de Pau, [Adresse 2] [XXXXXXXX01] [Courriel 5] ;

Dit que l’expert aura pour mission dans le respect du principe du contradictoire :

— Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, et aviser dès que possible le magistrat chargé du contrôle des expertises de tout défaut de communication,

— Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4], les visiter,

— Entendre les parties ainsi que tous sachants,

— Dit que l’expert évoquera à l’issue de la première réunion avec les parties le calendrier possible de la suite des opérations ; il leur en communiquera la teneur dans un délai de six à dix semaines après le versement de la consignation ; dans le même temps, il leur adressera le montant prévisible de ses frais et honoraires détaillés qu’il actualisera s’il y a lieu au fur et à mesure de l’exécution de la mission ;

Sur les menuiseries

— Décrire et prendre des photographies de l’état et de la consistance exacte et actuelle des 26 menuiseries visées dans le rapport NEX EAU du 4 décembre 2023 ;

— Décrire les travaux qui ont déjà été réalisés sur les menuiseries en précisant leur nature ;

— Dire si les menuiseries sont étanches à l’air ;

— Dire si les menuiseries sont étanches à l’eau ;

— Donner son avis sur la nature, la consistance et le montant des réparations qui pourraient être nécessaires pour chacune des menuiseries, et s’il y a lieu, dire si le remplacement est nécessaire ;

— Dire si les travaux (réparations, remplacement) à entreprendre sont dus à un défaut d’entretien ou à la vétusté,

— préciser le coût et le délai de réalisation de ces éventuels travaux,

sur la toiture du studio d’enregistrement

— examiner la toiture du studio d’enregistrement, décrire son état, et prendre des photographies de son état

— décrire les travaux qui ont déjà été réalisés sur la toiture du studio d’enregistrement, en particulier par l’entreprise Cassagne à hauteur d’un montant total de 15079,37 euros HT suivant facture du 29 septembre 2023 ;

— dire si la toiture du studio d’enregistrement est étanche,

— dire si des travaux restent nécessaires pour rendre la toiture du studio d’enregistrement étanche, et plus généralement pour la rendre conforme à sa destination ;

— au besoin, décrire ces éventuels travaux, en préciser le coût et le délai de réalisation ;

Sur l’assainissement

Décrire le système d’assainissement et dire s’il fonctionne conformément à sa destination ;

Décrire les travaux qui ont déjà été réalisés sur le système d’assainissement en précisant leur nature ;

Donner son avis sur la nature, la consistance et le montant des réparations qui pourraient être nécessaires pour le système d’assainissement s’il y a lieu,

préciser le coût et le délai de réalisation de ces éventuels travaux,

d’une manière générale, fournir à la juridiction tous renseignements et procéder à toutes investigations permettant de l’éclairer sur le litige opposant les parties,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôles des expertises.

Dit que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal judiciaire de Dax, dans un délai maximum de quatre mois, à compter de la date figurant sur l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation demandée au conseiller chargé du contrôle des expertises.

Fixe à la somme de 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner entre les mains de Madame la régisseuse d’avances et de recettes de la cour d’appel de Pau par la société KBO dans le délai maximum d’un mois du présent arrêt à peine de caducité de la désignation de l’expert,

Dit que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile,

Dit que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération.

Déboute la société KBO de sa demande de provision pour frais d’instance ;

Condamne M. [O] [N] à payer à la société KBO la somme de 2148,92 euros à valoir sur les préjudices subis (frais de débouchage) ;

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné M. [O] [N] aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [N] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [O] [N] à régler à la société KBO la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière, La Présidente,