ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 23 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01885 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTW4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 11 MARS 2025

JUGE DE L’EXECUTION DE [Localité 11]

N° RG 24/00033

APPELANTE :

SARL PROPRIETES INTERIORS prise en la personne de son représentant légal en exercicie y domicilié

[Adresse 13]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

FOND COMMUN DE TITRISATIONFCT RECOVERY EUR ayant pour société de gestion FRANCE TITRISATION société par actions simplifiée ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le numéro 353 053 531, et représentée par AXA BANQUE, société anonyme au capital de 246 017 296,, immatriculée au RCS de [Localité 12]

sous le numéro 542 016 993, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit

siège, agissant en tant que recouvreur venant aux droits d’AXA BANQUE en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 27 juin 2024, soumis aux dispositions du code monétaire et financier ci après dénommé le 'FCT RECOVERY EUR'

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Lucie DE BRUYNE

AXA BANQUE Représentée en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité au dit siège social

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Lucie DE BRUYNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par exploit en date du 30 janvier 2024, la S.A. AXA Banque agissant en vertu de la copie exécutoire de deux actes de prêt (n°13482.01 et 13483.01), reçus au rang des minutes de Maître [K] [U], Notaire à [Localité 22], le 17 novembre 2016, a fait délivrer un commandement de payer valant saisie immobilière à la S.A.R.L. Propriétés Interiors, en sa qualité de caution réelle de la S.A.R.L. HPA Holding, portant sur plusieurs parcelles de terre situées commune de [Localité 15], Lieudit "[Adresse 18]", cadastrées section A n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 8], afin d’obtenir paiement de la somme totale de 6.504.964,51 €.

Le commandement de payer a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 11] 2 le 16 février 2024 2 sous les références Volume 2024 n°17.

Le procès-verbal de description des lieux a été dressé le 25 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2024, la société AXA Banque a fait assigner la société Propriétés Interiors à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béziers du 25 juin 2024 aux fins de vente forcée des biens immobiliers faisant l’objet du commandement de payer du 30 janvier 2024.

Par jugement rendu contradictoirement en date du 11 mars 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béziers a :

— reçu l’intervention volontaire du Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur venant aux droits de la SA AXA Banque à la présente instance,

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la S.A.R.L. Propriétés Interiors,

— débouté la S.A.R.L. Propriétés Interiors de l’intégralité de ses demandes,

— dit que les conditions des articles L. 311-2, L. 3114 et L. 3116 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

— dit qu’il y a lieu de retenir la créance du Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur à la somme de 6.504.964,51 €, telle qu’elle ressort du décompte figurant dans le commandement de payer valant saisie immobilière,

— autorisé le Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur à poursuivre la vente des biens saisis, situés commune [Adresse 17] [Adresse 19]" cadastrée section A n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] et n° [Cadastre 8], aux enchères publiques,

— dit qu’il y sera procédé à l’audience du mardi 1er juillet 2025 à 11 heures au Tribunal judiciaire de Béziers,

— dit qu’il sera procédé à la visite de l’immeuble selon les modalités qui seront envisagées par le commissaire de justice qui a établi le procès-verbal de description,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

La SARL Propriétés Interiors a interjeté appel de ce jugement par déclaration reçue au greffe de la cour le 7 avril 2025.

Suivant exploits d’huissier en date des 20 mai et 20 juin 2025, déposés au greffe de la cour le 25 juin suivant, la SARL Propriétés Interiors autorisée par ordonnance du 6 mai 2025 rendue par le président de la chambre délégué par le premier président de la présente cour, a fait assigner à jour fixe la SA AXA Banque et le Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur venant aux droits de la SA AXA Banque , pour l’audience du 1er septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 23 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL Propriétés Interiors demande à la Cour de :

* la recevoir son appel

* au fond, le dire bien fondé,

* réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— reçu l’intervention volontaire du Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur venant aux droits de la SA AXA Banque à la présente instance,

— rejeté la demande de sursis à statuer présentée par la S.A.R.L. Propriétés Interiors,

— débouté la S.A.R.L. Propriétés Interiors de l’intégralité de ses demandes,

— dit que les conditions des articles L. 311-2, L. 3114 et L. 3116 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies,

— dit qu’il y a lieu de retenir la créance du Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur à la somme de 6.504.964,51 €, telle qu’elle ressort du décompte figurant dans le commandement de payer valant saisie immobilière,

— autorisé le Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur à poursuivre la vente des biens saisis, situés commune [Adresse 17] [Adresse 19]" cadastrée section A n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7] et n° [Cadastre 8], aux enchères publiques,

— dit qu’il y sera procédé à l’audience du mardi 1er juillet 2025 à 11 heures au Tribunal judiciaire de Béziers,

— dit qu’il sera procédé à la visite de l’immeuble selon les modalités qui seront envisagées par le commissaire de justice qui a établi le procès-verbal de description,

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

* statuer à nouveau

'' A titre principal, surseoir statuer dans l’attente de la procédure engagée devant le Tribunal de Commerce de Créteil,

'' À titre subsidiaire,

— juger que la société Propriétés Intériors n’a pas formellement consenti aux hypothèques conventionnelles visées aux actes de prêts du 17 novembre 2016,

— annuler le commandement de saisie immobilière du 30 janvier 2024 et tous actes de poursuites subséquents,

— ordonner la radiation des hypothèques conventionnelles prises sur les biens de la société Propriétés Intériors à la requête d’AXA Banque,

— condamner la société AXA Banque au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

Au dispositif de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 1er août 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SA AXA Banque et le Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur (ci-après FCT Recovery Eur) venant aux droits de la société Axa Banque en vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 27 juin 2024 demandent à la Cour de :

— déclarer la société Propriétés Interiors mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions

— condamner Propriétés Interiors à payer au Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 1er septembre 2025, le conseil de la SARL Propriétés Interiors a sollicité le renvoi de l’affaire aux motifs qu’en raison des congés estivaux, il n’a pas pu prendre connaissance des conclusions signifiées par les intimés le 1er aout 2025.

Le conseil des intimés s’est opposé à cette demande de renvoi en faisant valoir que les conclusions signifiées le 1er août 2025 sont identiques à celles déposées en première instance et que la demande de renvoi est purement dilatoire s’agissant, au surplus, d’une procédure à jour fixe.

La présente cour a rejeté la demande de renvoi, les demandes et moyens contenus dans les conclusions signifiées le 1er août 2025 étant strictement identiques à ceux développés en première instance, la date de signification de ces conclusions un mois avant l’audience de plaidoiries, quand bien même serait-elle survenue pendant les congés estivaux, ayant donc permis à l’appelante de prendre connaissance suffisamment à l’avance de ces écritures pour pouvoir y répliquer, étant précisé qu’elle a été informée dès le 6 mai 2025 de la date de l’audience des plaidoiries, lui permettant de prendre les dispositions éventuelles à cet égard.

MOTIFS :

Sur la demande de sursis à statuer

La SARL Propriétés Interiors demande qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision à intervenir du tribunal de commerce de Créteil que la société HPA Holding a saisi d’une demande de nullité des garanties consenties aux termes de l’acte notarié du 17 novembre 2016 servant de fondement à la procédure de saisie immobilière, ainsi que de tous ses actes subséquents et ce, à l’encontre de diverses sociétés garantes dont la société Axa Banque, cette demande étant fondée comme dans le cadre de la présente instance sur l’absence d’engagement de l’emprunteur de consentir les dites garanties. Elle valoir que cette décision à intervenir est donc susceptible d’interférer sur la présente procédure de saisie immobilière.

Les intimés s’opposent à cette demande dans la mesure où la société Propriétés Interiors n’est pas partie à la procédure au fond pendante devant le tribunal de commerce de Creteil et donc non fondée à se prévaloir de cette procédure connexe. Elle ajoute que quand bien même cette procédure connexe serait susceptible d’avoir une quelconque influence sur le sort de la présente instance, le juge de l’exécution est compétent exclusivement pour connaître de la nullité des garanties contenues dans les actes de prêts en cause.

C’est à juste titre que le premier juge a rappelé les dispositions de l’article L. 213-6 du Code de l’Organisation judiciaire, selon lesquelles le juge de l’exécution connaît des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit, à moins qu’elles n’échappent à la compétence de l’ordre judiciaire.

Ainsi, s’il est constant qu’une instance est actuellement en cours devant le tribunal de Créteil portant sur la nullité des garanties consenties aux termes des actes authentiques du 17 novembre 2016 servant de fondement à la saisie immobilière faisant l’objet de la présente procédure et tendant à contester la validité des engagements de l’emprunteur, il appartient néanmoins au juge de l’exécution, de vérifier à l’occasion de la procédure de saisie immobilière que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière, conformément aux articles R 322-15 et L. 311-2 du code de procédure civile d’exécution et de statuer sur les contestations qui s’èlévent devant lui à cet égard,

Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires en application de l’article L. 111-3-4° du même code. Pour s’assurer de l’exigibilité de la créance résultant d’un acte authentique, le juge de l’exécution est donc parfaitement compétent, lors de la contestation élevée devant lui à l’occasion de l’exécution forcée de ce titre, pour apprécier si le débiteur saisi a bien affecté hypothécairement en garantie des prêts les biens visés par le commandement de payer. La compétence du juge de l’exécution à cet égard est exclusive, peu important que le tribunal de commerce de Créteil ait été saisi, même antérieurement au juge de l’exécution, cette compétence exclusive s’opposant à tout sursis à statuer dans l’attente de cette décision, et ce quelque soit l’état d’avancement de la procédure.

En outre, alors que comme l’a relevé le premier juge, la demande de sursis à statuer ne peut être formée que dans le cadre d’une bonne administration de la justice relevant du pouvoir discretionnaire du juge de l’exécution, c’est de manière pertinente qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer dans l’attente de ladite décision alors que l’instance devant le tribunal de commerce oppose la société HPA Holding, débitrice principale à d’autres sociétés, la société Propriétés Interiors n’étant cependant pas partie à cette instance et que la décision à intervenir n’aura donc aucune incidence sur la procédure suivie devant le juge de l’exécution à l’égard de la société Propriétés Interiors, l’issue de ce litige n’étant pas de nature à remettre en cause le caractère exécutoire du titre notarié et la validité de la saisie immobilière à son égard.

Il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de sursis à statuer formée par la société Propriétés Interiors.

Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière

La SARL Propriétés Interiors soulève la nullité du commandement de payer aux motifs que l’acte authentique de prêt du 17 novembre 2016 ne contient aucun engagement formel de sa part de constituer une garantie au profit du prêteur, alors qu’il résulte de la clause relative à la constitution de garantie, telle qu’elle est rédigée que c’est en réalité le prêteur qui « s’oblige à obtenir de la société Propriétés Interiors SARL… qu’elle affecte une hypothèque sur… », de sorte que les hypothèques conventionnelles visées à cet acte et qui ont été inscrites l’ont été sans titre.

Les intimés exposent d’une part que la société Propriétés Interiors ne donne aucun fondement légal à sa demande de nullité et d’autre part que les hypothèques conventionnelles ont bien été prises en vertu des deux actes authentiques du 17 novembre 2016 aux termes desquels la société Propriétés Interiors était représentée à l’acte par son gérant spécialement habilité par une délibération des associés du 30 juin 2016 dont copie a été annexée à l’acte, conférant ainsi son consentement aux contrats d’hypothèque. Ils ajoutent qu’il résulte des clauses contenues dans ces actes et intitulées « Constitution des garanties », « Affectations Hypothécaires » et « Sûretés du prêt » que la société Propriétés Interiors a bien affecté hypothécairement en garantie des prêts les biens visés par le commandement de payer.

Il ressort des mentions figurant aux deux actes authentiques de prêt du 17 novembre 2016 auxquels la société Propriétés Interiors était régulièrement représentée par son gérant que :

— Au titre de la constitution des garanties en son paragraphe 11, pour l’acte portant sur le prêt de la somme de 3. 100.000 euros : 'A la garantie du présent prêt, le Prêteur s’oblige à obtenir de la société Propriétés Interiors SARL au capital de 1000 € ayant son siège social à [Adresse 23] immatriculée au RCS de Béziers sous le numéro 481 712 818, qu’elle affecte une hypothèque sur un bien situé à [Adresse 16], par acte notarié qui sera reçu par l'[14] SCP [K] [U] sise à [Adresse 21] à hauteur de 34 320 € (trente quatre mille trois cent vingt euros) dont 31 200, 00 € en principal et 3120, 00 € en intérêts, frais et accessoires’ , l’acte portant sur le prêt de 6.000.000 euros comportant une mention strictement identique à l’exception du montant de l’affectation hypothécaire portée à la somme de 66 440, 00 € dont 60 400 € en principal et 6040,00 € en intérêts frais et accessoires.

— Au titre des affectations hypothécaires, en son paragraphe 6 pour l’acte portant sur le prêt de la somme de 3. 100.000 euros : 'A la sûreté et garantie du remboursement du crédit consenti à la société HPA HOLDING, et ce en capital et intérêts, frais, indemnités et autres accessoires et de l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, la société Propriétés Interiors affecte hypothécairement un bien situé à [Adresse 16], à hauteur de 34 320 € (trente quatre mille trois cent vingt euros) dont 31 200, 00 € en principal et 3120, 00 € en intérêts, frais et accessoires', des dispositions strictement similaires figurant dans l’acte portant sur le prêt de 6.000.000 euros à l’exception du montant de l’affectation hypothécaire tel qu’indiqué ci-dessus.

Le bien en cause, objet de cette garantie hyptothécaire est expressément désigné non seulement aux termes des clauses précitées mais également avec son identification cadastrale dans le paragraphe consacré au rang des inscriptions conventionnelles au profit de la société Axa Banque , pour lequel il est indiqué que l’inscription à prendre à ce titre viendra en premier rang.

Il n’est pas contesté que ces actes ont été signés par l’ensemble des parties, dont la société Propriétés Interiors.

Il résulte ainsi clairement des mentions de ces actes que la société Propriétés Interiors a consenti personnellement à la garantie hypothècaire prévue conventionnellement sur le bien, objet aujourd’hui de la saisie immobilière, ces actes ne s’étant pas contentés de recueillir l’engagement de l’emprunteur principal aux fins d’obtenir de la société Propriétés Interiors cette affectation hypothécaire.

Les bordereaux d’inscription hypothécaire relatifs au bien concerné confirment que cette inscription est intervenue en vertu de ces actes authentiques au profit de la société Axa Banque en garantie du remboursement des prêts consentis à la société HP A Holding, le garant hypothécaire désigné étant la société Propriétés Interiors.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de nullité du commandement de payer aux fins de saisie immobilière, délivré le 30 janvier 2024, ainsi que la demande subséquente de radiation des hyptothèques conventionnelles, lesquelles ont bien été prises en vertu des actes de prêt du 17 novembre 2016 fondant les poursuites.

Le jugement entrepris sera donc confirmé à ce titre.

Sur les autres dispositions du jugement entrepris

Les autres dispositions du jugement entrepris relatives à la recevabilité de l’intervention volontaire du Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur venant aux droits de la société Axa Banque, à la régularité de la procédure, à la fixation de la créance du créancier poursuivant et à l’orientation de la procédure en vente forcée du bien en l’absence de demande de vente amiable ne font l’objet d’aucune critique des parties qui ne développent aucun moyen à ce titre. Elles seront donc confirmées purement et simplement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il est inéquitable de laisser à la charge du Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur venant aux droits de la société Axa Banque les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. La SARL Propriétés Interiors sera condamnée à lui payer la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée sur le même fondement par la SARL Propriétés Interiors qui succombe en son appel sera rejetée.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de la condamner aux dépens de l’instance d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne la SARL Propriétés Interiors à payer au Fonds Commun de Titrisation Recovery Eur venant aux droits de la société Axa Banque la somme de 1500 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Propriétés Interiors de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Condamne la SARL Propriétés Interiors aux dépens de l’instance d’appel.

Le greffier La présidente