11/02/2026

ARRÊT N° 58/2026

N° RG 23/01642 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PNO7

PB/KM

Décision déférée du 07 Avril 2023

Tribunal de proximité de MURET

1122-00009

LAFITE

[S] [O]

[R] [Y]

C/

[A] [H] [Q]

[Localité 1]

[W] [J]

confirmation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTS

Madame [S] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pascal NAKACHE de la SELARL SOCIÉTÉ PASCAL NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Pascal NAKACHE de la SELARL SOCIÉTÉ PASCAL NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [A] [H] [Q] veuve et ayant droit de Monsieur [T], [P] [J], décédé

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bénédicte ABILY, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [D] [J] Ayant droit de Monsieur [T], [P] [J], décédé

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bénédicte ABILY, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [W] [J] Ayant droit de Monsieur [T], [P] [J], décédé

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bénédicte ABILY, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 avril 2019, notifié le lendemain au représentant de l’Etat dans le département, M. [T] [J], en vertu d’un bail produit, a fait assigner Mme [S] [O] devant le juge des référés du tribunal d’instance de Muret aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail conclu entre eux le 28 septembre 1998 par l’effet de la clause résolutoire concernant un immeuble d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6] [Adresse 6] [Localité 7],

— ordonner sans délai l’expulsion de Mme [S] [O] et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— condamner Mme [S] [O] à lui verser la somme de 9 102,64 euros au titre des loyers et charges impayés de mars 2016 à avril 2019 inclus, somme majorée au taux légal à compter du commandement de payer et à parfaire au jour de la décision,

— condamner Mme [S] [O] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges soit la somme de 528,78 euros et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— dire et juger que l’ indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le contrat de bail,

— condamner Mme [S] [O] à lui verser la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement.

Par acte du 4 juin 2019, Mme [S] [O] et M. [R] [Y] ont fait assigner M. [J] devant le tribunal de grande instance de Toulouse (devenu tribunal judiciaire de Toulouse) aux fins notamment de voir juger que Mme [S] [O] est la légitime propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 7] de [Adresse 6] (31600) et de voir constater que le prétendu bail d’habitation daté du 28 septembre 1998 est un faux.

Par ordonnance de référé du 31 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret a sursis à statuer dans l’attente du jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, à charge pour la partie la plus diligente de ressaisir le juge des contentieux de la protection.

Par jugement du 29 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté les consorts [O] et [Y] de leur demande tendant à ce que Mme [O] soit autorisée à se dire légitime propriétaire de l’immeuble litigieux,

— condamné les consorts [O] et [Y] à payer à M. [J] la somme de 3 000 euros pour procédure abusive, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens,

— débouté Monsieur [J] de ses autres demandes de dommages et intérêts,

— déclaré son incompétence au profit du tribunal de proximité de Muret s’agissant des demandes relatives au bail d’habitation du 28 septembre 1998 listées comme suit :

*annulation du congé pour vente délivré le 21 février 2019,

*annulation du commandement de payer et de justifier d’une assurance délivré le 21 février 2019,

*annulation du contrat de bail constitutif d’un faux en écriture,

*condamnation de M. [J] au paiement de la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et de 100 000 euros au titre des travaux réalisés dans l’immeuble,

*sursis à statuer jusqu’à ce qu’il ait été statué au pénal sur l’inscription de faux du contrat de bail.

A l’issue du délai d’appel, le dossier a été transmis dans les formes et délais de l’article 97 du code de procédure civile au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret avec copie de la décision de renvoi.

Par courrier du 10 mars 2022, le conseil de M. [J] a joint le certificat de non appel du jugement rendu le 29 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse et a sollicité la poursuite de l’instance.

M. [T] [J] est décédé le 7 juillet 2022.

Par ordonnance du 22 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a constaté l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyé à une audience sur le fond.

Par jugement contradictoire en date du 7 avril 2023, le juge des contentieux de la protection a, après intervention des héritiers de M. [T] [J] :

— constaté la résiliation du contrat de bail liant Mme [S] [O] à Mme [A] [Q] veuve [J], à Mme [D] [J] et à M. [W] [J], venant aux droits de M. [T] [J] par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 22 avril 2019, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] pour défaut de paiement des loyers,

— condamné Mme [S] [O] à payer mensuellement à Mme [A] [Q] veuve [J], à Mme [D] [J] et à M. [W] [J], venant aux droits de M. [T] [J], au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail n’avait pas été résilié,

— condamné Mme [S] [O] à payer à Mme [A] [Q] veuve [J], à Mme [D] [J] et à M. [W] [J], venant aux droits de M. [T] [J], la somme principale de 32 745,74 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité impayés au mois de janvier 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— ordonné à Mme [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— dit qu’à défaut de départ volontaire, Mme [A] [Q] veuve [J], Mme [D] [J] et M. [W] [J] pourront faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 ainsi que des articles R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné solidairement Mme [S] [O] et M. [R] [Y] à payer à Mme [A] [Q] veuve [J], à Mme [D] [J] et à M. [W] [J], la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté Mme [S] [O] et M. [R] [Y] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement Mme [S] [O] et M. [R] [Y] aux dépens,

— condamné solidairement Mme [S] [O] et M. [R] [Y] à payer à Mme [A] [Q] veuve [J], à Mme [D] [J] et à M. [W] [J] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné d’office la transmission de la présente ordonnance par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

— rappelé que, sauf motivation contraire, l’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

Par déclaration en date du 4 mai 2023, Mme [S] [O] et M. [R] [Y] ont relevé appel de la décision en critiquant les chefs de jugement les ayant déboutés de leurs demandes indemnitaires, de leur demande en sursis à statuer, en expertise graphologique et en interrogation du FICOBA, et les ayant condamnés à payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts et 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [S] [O] et M. [R] [Y], dans leurs dernières conclusions en date du 28 juin 2023, demandent à la cour, au visa des articles 555, 1240 et suivants, 1188 et suivants du code civil et des articles 312 et 378 du code de procédure civile, de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

à titre principal,

— condamner Mme [A] [Q] veuve [J], Mme [D] [J] et M. [W] [J], venant aux droits de M. [T] [J], au paiement des sommes de :

*100 000 euros au titre des travaux par eux effectués et financés sur l’immeuble litigieux en se croyant légitimes propriétaires,

*100 000 euros au titre du préjudice moral causé par les man’uvres de M. [T] [J] et leur éviction du bien dont ils se croyaient légitimes propriétaires,

à titre plus subsidiaire,

— prononcer le sursis à statuer jusqu’à qu’il ait été statué au pénal sur l’inscription de faux du contrat de bail du 28 septembre 1998,

— et à défaut ordonner une expertise graphologique et désigner tel expert graphologue qu’il plaira à la cour à l’effet de faire constater cette non concordance des signatures et, en conséquence, la constitution du faux en écriture et son usage,

— interroger ou autoriser les concluants à interroger tous établissements bancaires et le fichier FICOBA afin d’obtenir la remise de l’intégralité des relevés de compte de M. [T] [J] depuis 1997, afin que soit vérifiée la réalité des encaissements du prix de vente réglé par les concluants,

en toutes hypothèses,

— débouter Mme [A] [Q] veuve [J], Mme [D] [J] et M. [W] [J], venant aux droits de M. [T] [J], de leur demande de condamnation solidaire de Mme [S] [O] et M. [R] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [A] [Q] veuve [J], Mme [D] [J] et M. [W] [J], venant aux droits de Monsieur [T] [J], au paiement de la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, qui seront directement recouvrés par M^e Pascal Nakache sur son offre de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [A] [Q] veuve [J], Mme [D] [J] et M. [W] [J], venant aux droits de M. [T] [J], dans leurs dernières conclusions en date du 3 décembre 2024, demandent à la cour, au visa des articles 146, 564, et 954 du code de procédure civile, des articles 124 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer le jugement du tribunal de proximité du 7 avril 2023 dans l’intégralité de ses dispositions,

— débouter Mme [S] [O] et M. [R] [Y] de leur demande tendant à « Interroger ou autoriser les concluants à interroger tous établissements bancaires et le fichier FICOBA afin d’obtenir la remise de l’intégralité des relevés de compte de M. [T] [J] depuis 1997, afin que soit vérifiée la réalité des encaissements du prix de vente réglé par les concluants », en ce qu’elle est irrecevable comme étant nouvelle,

— débouter Mme [S] [O] et M. [R] [Y] de leurs demandes indemnitaires,

— débouter Mme [S] [O] et M. [R] [Y] de leur demande de sursis à statuer jusqu’à ce qu’il ait été statué au pénal,

— débouter Mme [S] [O] et M. [R] [Y] de leur demande d’expertise graphologique,

— débouter Mme [S] [O] et M. [R] [Y] de leur demande de condamnation des consorts [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

en tout état de cause,

— condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [R] [Y] à payer à Mme [A] [Q] veuve [J], Mme [D] [J] et M. [W] [J], ayants droits de M. [T] [J], la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner solidairement Mme [S] [O] et M. [R] [Y] aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour n’est pas saisie de demandes s’agissant du constat de la résiliation du bail et de l’expulsion ordonnée par le premier juge.

De même, comme exposé par le premier juge, le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 29 octobre 2021 a définitivement statué sur la propriété de l’immeuble en déboutant Mme [O] de la demande qu’elle avait formée pour se voir dire légitime propriétaire de l’immeuble litigieux.

Sur les travaux effectués sur l’immeuble litigieux et la demande indemnitaire y afférente

Le premier juge a rejeté l’application de l’article 555 du code civil en retenant que cet article ne pouvait s’appliquer faute d’un consentement du bailleur aux travaux effectués par les locataires, et de l’absence de pièces probantes sur la plus value apportée à l’immeuble.

Les appelants font valoir qu’ils pouvaient se croire propriétaires du bien litigieux, sur lequel ils ont effectué des travaux d’agrandissement, que le bail produit est un faux, que Mme [O] a payé le prix de l’immeuble, suite à une promesse de vente signée le 15 janvier 1998.

Ils exposent que, suit à l’achat du bien, plus aucune somme n’a été versée à M. [J], Mme [O] croyant légitimement être propriétaire, que celle-ci n’a jamais sollicité des aides au logement pour le logement en question, la demande formée en ce sens ayant pu l’être par M. [J].

Ils ajoutent qu’ils ont transformé un simple abri en partie habitable pour un montant, suivant factures versées aux débats, de 103 463 euros, qu’ils n’ont pas sollicité M. [F] en autorisation d’effectuer les travaux demeurant leur croyance d’être propriétaires, qu’ils justifient d’une possession publique et non équivoque du bien, que les travaux effectués étaient pour certains nécessaires de sorte qu’ils sont fondés à en solliciter le remboursement et pour d’autres utiles de sorte qu’ils sont également fondés dans leur demande d’indemnisation de ce chef.

Les intimés font valoir que la cour n’est plus saisie que de demandes indemnitaires de la part des appelants, que ces derniers ont quitté les lieux à la cloche de bois, que le compromis de vente n’a jamais donné lieu à un acte authentique de vente, que la taxe foncière sur le bien a toujours été réglée par M. [J], qu’il n’est pas justifié de travaux effectués par les locataires ou d’une plus-value apportée à l’habitation, le PV de reprise des lieux démontrant au contraire un manque d’entretien du bien.

Aux termes de l’article 555 du Code civil, fondant la demande en indemnisation, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent.

Les dispositions de l’ article 555 du code civil ne sont applicables qu’en l’absence de toute stipulation contractuelle réglant le sort des constructions édifiées par le locataire.

En l’espèce, les appelants n’ont pas formé appel du jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail liant Mme [S] [O] à Mme [A] [Q] veuve [J], à Mme [D] [J] et à M. [W] [J], venants aux droits de M. [T] [J] par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 22 avril 2019.

La déclaration d’appel ne comporte aucune critique de ce chef de jugement.

M. [R] [Y] et Mme [S] [O] ne peuvent en conséquence contester devant la cour l’existence du bail produit par les intimés, qui a fondé le constat de la résiliation judiciaire et l’expulsion.

Le bail dont s’agit, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, stipulait que 'le locataire est obligé (…) de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire : à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés'.

Il n’est pas établi que les appelants ont obtenu l’accord du propriétaire pour effectuer des travaux sur le bien litigieux.

Les travaux allégués sont relatifs, selon les conclusions des appelants, à la transformation d’un simple abri en partie habitable de sorte qu’il s’agit d’une transformation des locaux et non d’un simple aménagement.

En l’absence d’accord du propriétaire pour une telle transformation, et conformément aux stipulations contractuelles, aucune indemnité ne peut être sollicitée.

De surcroît, pour prétendre à des dépenses exposées, les appelants produisent plusieurs factures émanant d’une société AD Construction (pièces n°12 à 21) dont il sera observé qu’elles ne comportent aucun tampon humide ou éléments pouvant attester de leur origine, sans justifier d’aucun règlement de ces factures hormis un tableau établi par leurs soins, qui n’a pas de valeur probante.

Il n’est donc pas établi le coût exposé ni la plus value apportée à l’immeuble, aucune pièce produite par les appelants ne démontrant la valeur de l’immeuble avant et après les travaux allégués.

L’attestation du maire de la commune qui indique seulement que des travaux ont été effectués sur le bien par les appelants, sans autre précision, n’établit pas le coût de ses travaux ni leur ampleur.

M. [R] [Y] et Mme [S] [O] ne peuvent prétendre à une croyance légitime à leur qualité de propriétaires alors qu’ils sont dans l’incapacité de produire un acte authentique de vente, que la question de la propriété a été définitivement tranchée par le jugement du 29 octobre 2021 et que leur possession en qualité de propriétaire est équivoque.

En conséquence, dès lors que le sort des constructions était régi par les stipulations contractuelles, qu’en présence de ces stipulations, l’article 555 précité n’avait pas vocation à s’appliquer et que les appelants n’établissent pas le coût exposé pour les travaux allégués ou la plus value apportée à l’immeuble, le jugement sera confirmé en ce qu’il les a déboutés de leur demande indemnitaire.

Sur le sursis à statuer

Les appelants font état d’une plainte du 25 avril 2019 pour faux ainsi qu’une plainte avec constitution de partie civile du 24 décembre 2019 pour solliciter un tel sursis.

Aucune pièce n’est produite pour connaître l’avancement de ces plaintes qui datent de plus de six ans.

La cour observe par ailleurs que, s’agissant d’une infraction pénale alléguée à l’encontre de M. [T] [J], l’action publique est éteinte du fait du décès de ce dernier intervenu le 7 juillet 2022.

Il n’est en conséquence pas établi que le sursis à statuer sollicité est utile à la solution du litige.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la demande.

Sur l’expertise

Dès lors que les appelants n’ont pas contesté en cause d’appel le constat de la résiliation du bail litigieux et donc sa validité, que l’expertise ne peut suppléer, au visa de l’article 146 du Code de procédure civile, la carence des parties dans l’administration de la preuve, que les appelants ne fournissent aucun document d’identité contemporain du bail, la cour confirmera le jugement qui a écarté la demande d’expertise.

Sur la consultation du FICOBA

Les appelants sollicitent une telle consultation ainsi que la production des relevés bancaires de M. [T] [J], aujourd’hui décédé, pour vérifier les paiements effectués par leurs soins.

Une demande reconventionnelle étant recevable en cause d’appel, au visa de l’article 567 du Code de procédure civile, et étant constant que les appelants étaient défendeurs en première instance, la demande de consultation du FICOBA est recevable.

Sur le fond, dès lors qu’il a été définitivement statué par jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 29 octobre 2021 sur la propriété du bien, que la charge de la preuve des versements opérés incombe à ceux qui s’en prévalent, que les appelants ne produisent aucune preuve de ce chef, la cour déboutera M. [R] [Y] et Mme [S] [O] de leur demande en consultation du FICOBA ou en production des relevés bancaires de M. [J] qui ne peut suppléer leur carence.

Sur les demandes annexes

Parties perdantes, M. [R] [Y] et Mme [S] [O] supporteront les dépens d’appel et ne peuvent en conséquence prétendre à une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. [W] [J] et de Mmes [A] et [D] [J] les frais irrépétibles d’appel exposés, ceux de première instance ayant été justement appréciés par le premier juge.

Il convient de leur allouer de ce chef, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 2500 euros.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal de proximité de Muret du 7 avril 2023 en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande en consultation du FICOBA et des établissements bancaires.

Déboute M. [R] [Y] et Mme [S] [O] de leur demande en consultation du FICOBA et des établissements bancaires.

Condamne M. [R] [Y] et Mme [S] [O] aux dépens d’appel.

Condamne solidairement M. [R] [Y] et Mme [S] [O] à payer à M. [W] [J] et Mmes [A] et [D] [J] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel exposés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET