ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05422 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYXZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 SEPTEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 19/00223

APPELANT :

Monsieur [R]-[P], [F], [L], [Y] [H]

né le 27 Novembre 1944 à [Localité 9] (33)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 1] ESPAGNE

Représenté par M^e Marie Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/013022 du 25/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Montpellier)

INTIMES :

Madame [M] [S] épouse [Z],

née le 09 Novembre 1943 à [Localité 4]

décédée le 21 septembre 2019 à [Localité 4]

Madame [A] [Z] épouse [K] en sa qualité de coïndivisaire et d’héritière de Madame [M] [S] veuve [Z]

née le 11 Octobre 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant à titre incident

Monsieur [G] [Z] en sa qualité de coïndivisaire et d’héritier de Madame [M] [S] veuve [Z]

né le 04 Avril 1971 à [Localité 6] (34)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représenté par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Thierry VERNHET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant à titre incident

Ordonnance de clôture du 31 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre chargé du rapport et M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2018, Madame [M] [S] veuve [Z], Madame [A] [Z] épouse [K] et Monsieur [G] [Z] (l’indivision [Z]), propriétaires indivis, ont conclu avec Monsieur [R]-[P] [H], un contrat dénommée « vente conditionnelle » portant sur deux lots d’un même immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] (34) au prix de de 1 320 000 euros outre les frais d’actes de vente et de prêt et la commission de l’agence immobilière.

L’acte stipulait que la signature de l’acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 mai 2018 et qu’il devait verser un dépôt de garantie dans le mois et demi suivant la signature de la promesse de vente sur lequel une caution bancaire devait être fournie.

Estimant que les vendeurs étaient responsables de l’échec de l’opération, Monsieur [H] a, par actes d’huissier de justice du 16 novembre 2018, fait assigner l’indivision [Z] aux fins de constater l’absence de caducité de la promesse de vente, d’obtenir la communication de pièces, et d’obtenir une mesure d’expertise judiciaire outre leur prise en charge des frais irrépétibles et des dépens.

Par jugement du 22 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit que l’indivision [Z] n’ont commis aucune faute contractuelle ;

— Constaté la caducité du compromis de vente conclu entre les parties le 17 janvier 2018 ;

— Débouté M. [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné M. [H] à payer à l’indivision [Z], ensemble, la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance de conclure la vente avec la société JMK Investissement ;

— Débouté l’indivision [Z] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

— Condamné M. [H] à payer à l’indivision [Z], ensemble, la somme de 4 513 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [H] aux entiers dépens de l’instance et accordé aux avocats de lacause qui peuvent y prétendre le droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 1er décembre 2020, Monsieur [H] a interjeté appel de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 5 juillet 2021, M. [H] demande à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement dont appel ;

— Dire et juger que le compromis du 17 janvier 2018 n’est pas caduc ;

— Condamner l’indivision [Z] à réitérer l’acte de vente en la forme notariée ;

Subsidiairement :

— Condamner l’indivision [Z] à payer à M. [H] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

En toute hypothèse :

— Infirmer la décision en ce qu’elle a condamné M. [H] à la somme de 20 000 euros en réparation de la perte de chance de conclure la vente avec la société JMK Investissement ;

— Débouter l’indivision [Z] de toutes leurs demande, fins, conclusions et appel incident ;

— Condamner l’indivision [Z] au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par leurs dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 23 avril 2021, l’indivision [Z] demandent à la cour d’appel de :

A titre liminaire :

— Dire et juger que les prétentions formulées par M. [H] en cause d’appel, à savoir la réitération forcée de l’acte et la condamnation de l’indivision [Z] au paiement de dommages et intérêts, constituent des prétentions nouvelles ;

— Déclarer irrecevables comme nouvelles ces prétentions ;

— Prendre acte de l’abandon par M. [H] des prétentions relatives à la communication de pièces et à la désignation d’un expert ;

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les prétentions abandonnées par M. [H] ;

Sur l’absence de faute de l’indivision [Z] :

— Dire et juger que M. [H] pouvait solliciter une autorisation d’urbanisme sans procuration de l’indivision [Z];

— Dire et juger que M. [H] ne rapport la preuve ni d’un refus d’autorisation d’urbanisme, ni d’une demande d’autorisation d’urbanisme par sa banque ;

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté l’absence de faute de l’indivision [Z] ;

Sur la caducité de la vente conditionnelle :

— Dire et juger que le dépôt de garantie stipulée sous peine de nullité de l’acte n’a jamais été déposé ;

— Dire et juger que l’acte de vente réitérant la vente conditionnelle n’a pas été signé dans les délais prévus à peine de caducité ;

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la caducité de la vente conditionnelle du 17 janvier 2018 ;

— A titre subsidiaire, rejeter la demande de réitération de l’acte de vente conditionnelle ;

Subsidiairement, sur le rejet de la demande en paiement de dommages et intérêts :

— Rejeter toute demande de dommages et intérêts formulée par M. [H] ;

Reconventionnellement, sur la condamnation de M. [H] au paiement de dommages et intérêts :

— Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [H] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts à titre de réparation de la perte de chance de conclure la vente avec la société JMK Investissement ;

— Infirmer la décision en ce qu’elle a rejeté les autres demandes en paiement de dommage et intérêts telles que formulées par l’indivision [Z] ;

Statuant à nouveau :

— Dire et juger que M. [H] a commis une faute en interjetant un appel abusif ;

— Condamner M. [H] au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son appel principal abusif ;

— Condamner M. [H] au paiement de la somme de 52 855,64 euros, arrêtée au 15 avril 2021, au titre des intérêts de retard courus au titre du prêt ;

— Condamner M. [H] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 code de procédure civile outre les entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 31 décembre 2024 par une ordonnance du même jour.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de M. [H]

L’indivision [Z] estime que les demandes de M. [H] tendant à la signature de l’acte authentique et à l’allocation de dommages et intérêts sont irrecevables car nouvelles en cause d’appel, précisant que ces prétentions tendent à des fins distinctes que les prétentions qu’il a formulé en 1e instance (communication de pièces et mesure d’expertise judiciaire).

Ces prétentions n’ont pas pour objet d’opposer la compensation ni de faire écarter les prétentions adverses. Aucun tiers, ni aucun fait nouveau n’est survenu depuis la délivrance de l’acte introductif d’instance.

M. [H] estime ses demandes recevables car en 1e instance il demandait de constater qu’en raison des fautes contractuelles des vendeurs, la vente conditionnelle n’était pas caduque, l’acquéreur n’ayant pas été mis en mesure de lever l’option et éviter la caducité.

Les demandes de M. [H] tendent à sanctionner l’inexécution de leurs obligations par les vendeurs. La demande de réitération de l’acte authentique constitue l’exécution forcée en nature de leurs obligations et constitue l’accessoire ou le complément nécessaire de la demande tendant à constater l’absence de caducité de la vente conditionnelle et la demande de dommages et intérêts constitue également l’accessoire ou le complément nécessaire de la demande de constater les fautes commises par les vendeurs ayant empêché la réitération de l’acte authentique. Cette dernière demande est de plus une demande reconventionnelle à celle présentée par les vendeurs tendant à la condamnation de M. [H] au paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de signature de l’acte authentique et la demande de dommages et intérêts.

L’article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. »

Toutefois, l’article 565 du code de procédure civile dispose : ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. ", à défaut la demande peut être considérée comme nouvelle.

Ainsi, « les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » (article 566 du code de procédure civile ).

Il s’avère que l’assignation du 16 novembre 2018 à l’initiative de M. [R] [P] [H] comporte une demande afin de valider la vente conditionnelle, ainsi la demande de signature de l’acte authentique est la conséquence de cette demande et la demande de dommages et intérêts son accessoire, celles-ci sont donc recevables.

Sur la caducité de la vente conditionnelle

Le tribunal a constaté la caducité du compromis aux motifs que l’acte litigieux doit être qualifié de compromis et non de promesse unilatérale de vente. Il est constant que la signature de l’acte authentique n’a pas eu lieu dans le délai imparti. Cela suffit à constater la caducité de l’acte ;

M. [H] sollicite l’infirmation du jugement, estimant qu’une clause du contrat prévoit que l’acte ne serait caduc qu’après mise en demeure des vendeurs, lesquels n’en justifient pas ;

La banque sollicitait une autorisation d’urbanisme qu’il n’a pu obtenir car seuls les propriétaires ou leurs mandataires ont qualité pour en faire la demande (art. R. 423-1 du code de l’urbanisme) ;

Les vendeurs l’ont laissé croire en la possibilité de réaliser l’opération et ils se sont prévalus de la caducité de la promesse uniquement lorsqu’ils ont trouvé un autre acquéreur.

L’indivision [Z] sollicite la confirmation du jugement en précisant, outre sa motivation, que le compromis suffisait à faire valoir un titre habilitant M. [H] à déposer une demande d’autorisation d’urbanisme et M. [H] ne démontre pas avoir déposé une demande d’autorisation d’urbanisme qui lui aurait été refusée en raison d’un défaut de qualité. La clause visée par M. [H] ne concerne que la réalisation de la condition d’obtention du prêt qui n’est pas la cause de la caducité de la promesse en l’espèce.

L’acte litigieux est en tout état de cause nul en raison du défaut de versement du dépôt de garantir et de la fourniture de la caution bancaire. Les parties ont fait de la réitération de l’acte authentique une condition de validité de la promesse, le dépassement de la date de réitération a entraîné sa caducité.

L’analyse du compromis de vente prévoit en page 21 sous le titre « signature de l’acte authentique » une date extinctive par la mention : « Cet acte interviendra au plus tard le 31 mai 2018 ». Il y est surligné en gras : « Cette date est extinctive de plein droit ».

Cette caducité est spécifiquement organisée par les parties et en conséquence « ..la caducité sans qu’il y ait lieu d’une mise en demeure quelconque . Chaque partie retrouverait son entière liberté et le vendeur pourrait remettre le bien en vente ».

Il apparaît donc que la signature authentique n’ayant pas eu lieu à cette date, le compromis est caduc et déterminer l’imputabilité de cette caducité ne peut faire « revivre » ce contrat mais s’il peut être souligné qu’un chapitre intitulé : « conditions suspensives » prévoit ces conditions au profit de l’acquéreur mais un chapitre « dépôt de garantie » prévoit expressément que l’acquéreur s’oblige « à verser la somme de 66 000 euros au plus tard dans le mois et demi de la signature des présentes à peine de nullité sans indemnité de part ni d’autre ».

Ce dépôt de garantie n’est jamais intervenu ainsi que le cautionnement bancaire prévu en page 9 .

Enfin, le premier juge relève que M. [H] ne démontre pas que sa banque exigeait une autorisation d’urbanisme, ni qu’une telle autorisation ne pouvait être obtenue à défaut pour M. [H] d’avoir qualité pour en faire la demande, cette situation reste identique en appel.

Sur la demande de réitération de l’acte authentique

M. [H] sollicite l’exécution forcée de la réitération de l’acte authentique dès lors qu’il estime que la promesse n’est pas caduque.

Par définition, la caducité de la promesse ne permet pas de faire droit à cette exécution forcée, ce que le contrat entre les parties prévoit par la mention : « Chaque partie retrouverait son entière liberté et le vendeur pourrait remettre le bien en vente ».

M. [H] sera débouté à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [H]

M. [H] sollicite à titre subsidiaire des dommages et intérêts estimant que l’indivision [Z] a empêché la réitération de l’acte authentique en n’ayant pas répondu à ses sollicitations de procéder à une demande d’autorisation d’urbanisme ;

Il a subi un préjudice en exposant des frais, en ayant perdu du temps, écrit de nombreux courriers et pris de nombreux rendez-vous avec différents interlocuteurs afin de mener à bien la vente projetée. Il a perdu une chance de rentabiliser le bien et de percevoir des loyers et de conclure l’acte malgré des négociations entamées depuis 2017.

L’indivision [Z] sollicite subsidiairement le rejet de cette prétention si tant est qu’elle est déclarée recevable, estimant que l’indivision [Z] n’a commis aucune faute, M. [H] n’apporte pas la preuve des préjudices allégués. M. [H] se contredit en sollicitant d’une part la réitération de l’acte authentique et d’autre part une perte de chance de réitérer le même acte.

Il s’avère que, comme il a été relevé précédemment que la caducité du compromis est imputable à M. [H] et qu’il a été maintes fois averti de son comportement par le notaire en témoigne les courriels du notaire du12 février 2018 et 22 février 2018 puis le 20 mars 2018, dès lors celui-ci ne peut revendiquer aucun dommages et intérêts à ce titre.

Sur l’indemnisation au titre de la perte de chance et de l’abus de procédure

Le tribunal a fait droit à la demande indemnitaire de l’indivision [Z] au titre de sa perte de chance de vendre le bien aux motifs que :

— L’indivision [Z] a subi un préjudice incontestable de perte de chance résultant de l’annulation du rendez-vous de signature du compromis de vente avec la société JMK Investissement en raison de l’information faite au notaire de l’assignation délivrée par M. [H] par courriel du 29 octobre 2018 ;

— Le lien de causalité avec la procédure et l’annulation du compromis de vente ressort du courrier du notaire du 8 novembre 2018.

Il a toutefois rejeté la demande indemnitaire fondée sur l’abus de droit estimant qu’elle faisait double emploi avec celle formulée au titre de la perte de chance qui constitue un préjudice résultant de l’abus de procédure, précisant que l’abus de droit est une faute, non un préjudice en soi. M. [H] n’ignorait pas, en délivrant son assignation, que le compromis était caduc. L’indigence des moyens développés au soutien de l’instance dépourvue de tout fondement, en droit comme en fait, ne reposant que sur des affirmations en l’absence de tout élément de preuve, démontre le caractère abusif de cette action.

L’analyse du courrier du notaire du 8 novembre 2018 démontre que le projet puis l’assignation de M. [H] à conduit le notaire a différer la vente entre les consorts [Z] et la société JMK Investissement, le lien de causalité étant de fait parfaitement démontré. La perte de chance de la vente a été justement évaluée par le premier juge à la somme de 20 000 euros.

Ainsi la notion de perte de chance est par définition exclusif avec l’allocation de la somme de 52 855, 64 euros qui repose sur la certitude d’une vente alors même que l’acte de vente n’est pas produit, cette demande sera déboutée.

Enfin l’abus de procédure serait caractérisé par l’appel abusif selon les consorts [Z].

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose : " Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3 000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ''.

Cette demande est certes distincte de la demande au titre de la perte de chance mais à hauteur d’appel il n’est pas démontré une absence de moyens et prétentions développés par M. [H], cette demande sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [R] [H], succombant, sera condamné au paiement de la somme de 5 000 euros et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Constate la recevabilité en appel des demandes de M. [H] concernant l’acte authentique et la demande de dommages et intérêts, le déboute sur le fond.

Confirme le jugement du 22 septembre 2020 du Tribunal de Judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Condamne M. [R]-[P] [H] à payer à l’indivision [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M. [R]-[P] [H] aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,