COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°258

CONTRADICTOIRE

DU 16 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/04785 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WVLS

AFFAIRE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES LILAS

C/

[Z] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Mai 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 24-000131

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 16.09.2025

à :

M^e Anne-laure DUMEAU

M^e Agathe FEIGNEZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES LILAS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Anne-laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 – N° du dossier 43358

Plaidant : M^e Rebecca FABRE, avocat au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [Z] [S]

née le 08 Février 1974 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Agathe FEIGNEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 97 – N° du dossier 25AF057

Monsieur [L] [E] [Y] [G]

né le 25 Août 1980 à [Localité 8] (PORTUGAL)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentant : M^e Agathe FEIGNEZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 97 – N° du dossier 25AF057

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mai 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 31 octobre 2016, la S.C.I. Les lilas, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 11], a donné à bail à Mme [Z] [S] et M. [L] [E] [Y] [G] l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel d’un montant de 920 euros et 8 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Les lilas a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à ses locataires.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 janvier 2024, la société Les Lilas a assigné Mme [S] et M. [Y] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins d’obtenir :

— l’expulsion de Mme [S] et M. [Y] [G] et de tous occupants sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la partie défenderesse,

— la condamnation in solidum de Mme [S] et M. [Y] [G] au paiement de la somme actualisée de 10 846,75 euros arrêtée au 1er novembre 2023,

— la condamnation in solidum de Mme [S] et M. [Y] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— la capitalisation des intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— déclaré irrecevable l’action en recouvrement de la créance de la société Les lilas antérieurement au 3 janvier 2021, pour cause de prescription,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2016 entre la société Les lilas et Mme [S] et M. [Y] [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situe [Adresse 2], à [Localité 11], sont réunies à la date du 13 décembre 2023,

— condamné solidairement Mme [S] et M. [Y] [G] au paiement de la somme de 1 516,93 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 22 mars 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2023,

— autorisé Mme [S] et M. [Y] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

— dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que :

* la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* à défaut pour Mme [S] et M. [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société Les lilas puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

* Mme [S] et M. [Y] [G] soient condamnés in solidum à verser à la société Les lilas une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— rejeté la demande d’indemnité formulée par la société Les lilas au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [S] et M. [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— rejeté le surplus des demandes,

— rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision,

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2024, la société Les lilas a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 10 avril 2025, la société Les lilas, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection en ce qu’il :

* a déclaré irrecevable son action en recouvrement de la créance antérieurement au 3 janvier 2021,

* a limité la condamnation solidaire de Mme [S] et M. [Y] [G] à la somme de 1 516,93 euros, au titre de leur dette locative arrêtée au 22 mars 2024,

* a autorisé Mme [S] et M. [Y] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

* a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

* a dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

* a rejeté la demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’elle a formulée,

* a rejeté la demande d’expulsion sous astreinte qu’elle a formulée,

Et statuant à nouveau, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et, en conséquence, prononcer l’expulsion de Mme [S] et M. [Y] [G], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l’appartement à usage d’habitation qu’ils occupent, sis [Adresse 4] [Localité 10] (4 ème étage – porte 17),

— juger que le commissaire de justice chargé des opérations d’expulsion pourra être assisté de la force publique ou de deux témoins conformément à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, et d’un serrurier si besoin était,

— juger qu’à défaut d’être enlevés spontanément par les débiteurs, les meubles et le matériel leur appartenant pourront alors être soit vendus par elle, le prix de vente venant en déduction des sommes restant dues par la locataire, soit détruits, dans l’hypothèse où leur valeur s’avérerait insuffisante eu égard aux frais d’exécution,

— juger que l’expulsion sera prononcée sous astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard, et ce à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner in solidum Mme [S] et M. [Y] [G] à lui payer une somme de 12 887,73 euros, correspondant à sa dette locative, augmentée des intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer du 8 novembre 2023 valant mise en demeure,

— condamner in solidum Mme [S] et M. [Y] [G] au paiement d’une somme égale au dernier loyer charge comprise, outre les taxes, et révisé aux conditions du contrat de bail du 31 octobre 2016 si celui-ci s’était poursuivi a’ titre d’indemnité d’occupation mensuelle, et ce à compter du 21 décembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner in solidum Mme [S] et M. [Y] [G] à lui payer, une somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [S] et M. [Y] [G] aux entiers dépens, lesquels incluent notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été signifié le 8 novembre 2023, pour un montant de 188,76 euros.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 3 avril 2025, Mme [S] et M. [Y] [G], intimés, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 16 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— condamner la société Les lilas à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Les lilas en tous les dépens lesquels pourront être recouvrés directement par M^me Agathe Feignez, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 avril 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le montant de la dette locative

La société bailleresse fait grief à la juridiction de première instance d’avoir jugé, de sa propre initiative, que la dette remontant à plus de trois ans avant la délivrance de l’assignation, c’est-à-dire la dette antérieure au 3 janvier 2021, était prescrite.

Elle soutient à hauteur de cour que la prescription triennale n’est pas acquise en l’espèce, dès lors qu’à défaut d’indication des locataires et en application des règles d’imputation prescrites par le code civil (article 1342-10), les versements postérieurs au 3 janvier 2021, ont permis d’apurer la dette antérieure jugée prescrite.

Les locataires intimés de répliquer que les règles d’imputation des paiements prescrites par le code civil ne sauraient faire obstacle à la prescription.

Réponse de la cour

La cour relève, à titre liminaire, que le tribunal a relevé d’office la prescription – ' le tribunal a mis dans les débats que la dette remonte à plus de trois ans’ – en violation des dispositions de l’article 2247 du code civil, qui disposent : ' les juges ne peuvent pas suppléer d’office le moyen résultant de la prescription'.

En application de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En vertu de l’article 1342-10 du code civil, 'le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.A défaut d’indication par le débiteur, l’ imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter'.

Toutefois, les règles d’ imputation des paiements ne font pas obstacle à la prescription (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-11.106).

Il en résulte que l’imputation des paiements des locataires, fût-ce sur les échéances les plus anciennes, ne fait pas obstacle à la prescription, peu important, contrairement à ce que soutient la société appelante, les précisions apportées par le bailleur sur les règlements ayant apuré la dette litigieuse.

Aucune cause d’interruption de la prescription n’étant établie, la demande en paiement de la société civile immobilière Les lilas est effectivement prescrite pour la période antérieure au 3 janvier 2021, dès lors qu’elle a assigné la locataire en paiement le 3 janvier 2024.

Le jugement déféré sera, par suite, confirmé de ce chef, tout comme le montant de dette locative retenu par le premier juge : 1 516, 93 euros, le décompte produit par la bailleresse étant erroné et ne prenant pas en considération la fraction de la dette dont la prescription est confirmée par la cour et certains paiements effectués et justifiés par les locataires.

Par ailleurs, il résulte de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, et le juge doit ordonner la capitalisation des intérêts lorsque les conditions de celles-ci sont réunies, à savoir qu’une demande judiciaire en a été faite et que les intérêts ont couru pendant un an au moins.

Ces deux conditions étant, en l’espèce, satisfaites, la capitalisation des intérêts sera ordonnée, le jugement querellé étant infirmé de ce chef.

II) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

La bailleresse, sollicitant de la cour qu’elle constate la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, fait grief au premier juge d’avoir accordé des délais de paiement et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés, en faisant valoir, au soutien de sa demande d’infirmation, que M. [Y] et Mme [S] ne pouvaient bénéficier de délais de paiement, en raison du fait que :

— le paiement des loyers courants n’avait pas été repris, dès lors que les règlements de 1 200 et 5 000 euros effectués avant l’audience ne comportaient aucun libellé, ni indication des locataires,

— M. [Y] et Mme [S] ne justifient pas être en mesure de régler leur dette locative.

M. [Y] et Mme [S] rétorquent que :

— les deux règlements d’un montant couvrant le paiement du loyer courant permettent de considérer que le paiement de celui-ci a été repris avant l’audience,

— ils justifient être en capacité de faire face à un échéancier de 40 euros par mois, comme le démontre, au reste, le fait qu’ils ont réglé scrupuleusement le loyer courant et la mensualité de 40 euros fixée par le premier juge.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 24 -V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d’accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Au cas d’espèce, le premier juge a pertinemment relevé que les locataires avaient repris le paiement de leur loyer courant avant l’audience et étaient en capacité d’apurer leur dette locative dans les délais fixés par la loi.

En effet, les derniers règlements des 13 et 20 mars 2024, intervenus avant l’audience devaient, même s’ils ne comportaient aucune indication des locataires en ce sens, être imputés sur le loyer courant que les locataires avaient le plus intérêt à régler pour pouvoir bénéficier de délais et d’une suspension des effets de la clause résolutoire leur permettant de conserver leur bail.

En outre, M. [Y] et Mme [S], dont les salaires respectifs nets mensuels s’élèvent à 1400 euros et 2 300 euros, justifient être en capacité d’apurer une dette locative de quelque 1500 euros, même si les intérêts sont capitalisés, comme en témoigne le fait que l’échéancier fixé par le premier juge est scrupuleusement respecté et que l’on ne constate pas de défaillance dans le paiement du loyer courant depuis le prononcé du jugement dont appel.

Il s’ensuit que le jugement contesté mérite d’être confirmé en ce qu’il a accordé des délais de paiement aux locataires et suspendu les effets de la clause résolutoire durant les délais accordés.

Aussi, la bailleresse sera-t-elle déboutée de ses demandes en résiliation immédiate du bail par constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion sous astreinte, et de condamnation des locataires au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

III) Sur les dépens

La bailleresse, qui succombe pour l’essentiel à hauteur de cour, sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant rejeté la demande de capitalisation des intérêts formée par la société civile immobilière Les lilas ;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé

Dit que les intérêts au taux légal sur la somme de 1 516, 93 euros porteront eux-mêmes intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil ;

Ajoutant au jugement déféré

Déboute la société civile immobilière Les lilas de ses demandes ;

Condamne la société civile immobilière Les lilas à payer à Mme [Z] [S] et M. [L] [E] [Y] [G] une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société civile immobilière Les lilas aux dépens de la procédure d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par M^me Agathe Feignez, avocat en ayant fait la demande.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président