Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 23 janvier 2025, n° 20/05207

CA Montpellier
Confirmation 23 janvier 2025

Arguments

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Rejeté
Non-réalisation de la condition suspensive
La cour a jugé que la SCI Cobeni avait accompli les diligences nécessaires pour obtenir le prêt et que la condition suspensive n'avait pas été empêchée par la SCI Cobeni.
Rejeté
Dommages liés à la caducité de la promesse de vente
La cour a confirmé que la caducité de la promesse de vente ne donnait pas droit à des dommages et intérêts pour la SCI Nicyno, car la SCI Cobeni avait respecté ses obligations.
Accepté
Frais engagés en appel
La cour a jugé que la SCI Nicyno devait payer à la SCI Cobeni une somme pour couvrir ses frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 23 janv. 2025, n° 20/05207
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/05207
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier MASSOTJulien ARPAILLANGE
Cabinet(s) :	AIG CONSEILLX MONTPELLIER
Parties :	S.C.I. NICYNO RCS PERPIGNAN 481 c/ son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège, S.C.I. COBENI, SARL SALVIGNOL ET

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 23 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05207 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 OCTOBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 18/04429

APPELANTE :

S.C.I. NICYNO RCS PERPIGNAN 481 275 822 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Olivier MASSOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [U] [L]

né le 09 Février 1974 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Madame [X] [M] épouse [L]

née le 23 Mai 1974 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

S.C.I. COBENI prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentés par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Julien ARPAILLANGE de la SELARL AIG CONSEIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 30 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI Nicyno est propriétaire d’un immeuble à usage d’hôtel sis [Adresse 2]), cadastré section AZ n° [Cadastre 3]. Le fonds de commerce de cet immeuble a été exploité par les consorts [W], associés de la SCI Nicyno.

Suivant acte authentique du 7 avril 2015, la SCI Nicyno s’est engagée à vendre à la SCI Cobeni, représentée par les consorts [L], cet immeuble au prix de 800 000 euros sous condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 15 février 2017. L’acte prévoyait en outre la cession du fonds de commerce par la SCI Nicyno.

Par acte du 20 avril 2017, les parties se sont accordées sur une diminution du prix de vente à 720 000 euros, l’acte authentique de vente devant intervenir au plus tard le 31 mai 2017.

Suivant acte sous seing privé du 12 mai 2015, les consorts [W] ont cédé le fonds de commerce à la SARL Hôtel le Canétois, représentée par Monsieur [L], au prix de 200 000 euros.

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2018, la SARL Hôtel le Canétois a revendu le fonds de commerce exploité dans l’immeuble de la SCI Nicyno au prix de 215 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 14 juin 2018, la SCI Nicyno a mis en demeure la SCI Cobeni de lui régler la somme de 60 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse unilatérale de vente du 7 avril 2015 en cas de non-réalisation de la condition suspensive.

Par lettre responsive du 11 juillet 2018, la SCI Cobeni a indiqué que suite à l’impossibilité d’obtenir un financement, la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’avait pu se réaliser rendant la promesse unilatérale et, partant, l’indemnité d’immobilisation caduque.

Par actes d’huissier des 22 et 23 octobre 2018, la SCI Nicyno a fait assigner la SCI Cobeni et les consorts [L] aux fins de constatation de la défaillance de la condition suspensive de la promesse unilatérale de vente du 7 avril 2015, de paiement de l’indemnité d’immobilisation et d’opposabilité de la décision aux consorts [L].

Par jugement du 27 octobre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Dit n’y avoir lieu de mettre hors de cause [X] [M] épouse [L] et [U] [L] ;

— Constaté qu’aucune demande n’est formulée par la société Nicyno à l’encontre de [X] [M] et [U] [L] ;

— Dit que la SCI Cobeni a accompli les diligences nécessaires à l’obtention du prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, conformément aux caractéristiques définies, dans le délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique, soit le 31 mai 2017, la condition suspensive n’était pas accomplie ;

— Jugé que la SCI Cobeni n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive d’obtention de prêt ;

— Constaté la caducité de plein droit de la promesse synallagmatique du 7 avril 2015 ;

— Dit que la SCI Nicyno ne peut prétendre à l’indemnité d’immobilisation ;

— Débouté en conséquence la SCI Nicyno de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

— Débouté la société Cobeni, [X] [M] épouse [L] et [U] [L] de leur demande reconventionnelle ;

— Rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SCI Nicyno, prise en la personne de son représentant légal à payer à la SCI Cobeni la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SCI Nicyno de sa demande en paiement d’une indemnité à ce titre ;

— Condamné la SCI Nicyno prise en la personne de son représentant légal aux dépens.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 20 novembre 2020, la SCI Nicyno a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées par le greffe le 17 juillet 2024, la SCI Nicyno demande à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement entrepris parte in qua ;

— Condamner la SCI Cobeni à payer à la SCI Nicyno la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêts calculés au taux légal depuis la mise en demeure du 14 juin 2018 ;

— Condamner la SCI Cobeni à payer à la SCI Nicyno la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner la SCI Cobeni à payer à la SCI Nicyno la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

o Débouté la SCI Cobeni et les époux [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contre la SCI Nicyno ;

o Débouté les époux [L] de leur demande de mise hors de cause ;

o Constaté la caducité de la promesse synallagmatique du 7 avril 2015 ;

— Condamner la SCI Cobeni aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Juger que l’arrêt à intervenir sera commun et opposable à Monsieur [U] [L] et Madame [X] [M] épouse [L].

Aux termes de leurs dernières conclusions enregistrées par le greffe le 4 octobre 2024, la SCI Cobeni et les consorts [L] demandent à la cour d’appel de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions en provenance de la partie adverse ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fait droit aux demandes suivantes :

— Dire et juger que la commune volonté des parties était de proroger la date d’obtention de l’accord de financement et de signature de l’acte réitératif au 31 mai 2017 suivant courrier des parties du 20 avril 2017 ;

En conséquence :

— Dire et juger que les demandes de prêts ont toutes été déposées et refusées dans le délai imparti par les parties ;

— Dire et juger que la SCI Cobeni n’est pas fautive dans la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt ;

En conséquence :

— Dire et juger que le compromis de vente du 7 avril 2015 ayant été contracté sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, le compromis de vente est caduc ;

— Dire et juger que la caducité du compromis de vente emporte la caducité de l’ensemble de ses dispositions et de ses effets en ce compris la prétendue indemnité d’immobilisation ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande suivante :

— Condamner la SCI Nicyno à payer à la SCI Cobeni ainsi qu’aux époux [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de première instance et à défaut confirmer cette demande pour la somme de 2 000 euros outre les entiers frais et dépens de première instance ;

Statuant à nouveau :

— Condamner la SCI Nicyno à payer à la SCI Cobeni la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de l’instance d’appel ;

A défaut, infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit aux demandes suivantes :

— A titre subsidiaire, dire et juger que la SCI Nicyno n’a pas respecté les formes et délais nécessaires à l’attribution à son bénéfice de la prétendue indemnité d’immobilisation ;

— En conséquence, rejeter la demande d’attribution de la prétendue indemnité d’immobilisation ;

— A titre infiniment subsidiaire, juger que la prétendue indemnité d’immobilisation n’est rien d’autre qu’une clause pénale susceptible d’être cantonnée par le tribunal ;

— En conséquence, cantonner le montant de la clause pénale à la somme de 7 500 euros au prorata temporis des trois mois supplémentaires que les parties se sont accordées ;

— A titre très infiniment subsidiaire, condamner la SCI Nicyno à verser à la SCI Cobeni la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte d’une chance de contracter ;

— En tout état de cause, juger les époux [L] hors de cause ;

— Condamner la SCI Nicyno à payer à la SCI Cobeni ainsi qu’aux époux [L] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens de première instance ;

— Condamner la SCI Nicyno à payer à la SCI Cobeni la somme de 3 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens pour la présente instance.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la mise hors de cause des époux [L] :

Aux termes de l’article 1858 du code civil « Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale ».

Comme le relève à juste titre la société Nicyno, l’opposabilité du jugement aux époux [L], associés de la SCI Cobeni et potentiels débiteurs, a pour seule conséquence de porter à leur connaissance les dispositions du jugement et, le cas échéant, de permettre à la société Nicyno de poursuivre à leur encontre le paiement des dettes sociales dans l’hypothèse où les poursuites contre la SCI Cobeni seraient vaines.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de mise hors de cause présentée par les époux [L].

Sur le respect par la SCI Cobeni de ses obligations contractuelles :

Par acte authentique du 7 avril 2015, la SCI Nicyno s’est engagée à céder à la SCI Cobeni, représentée par Monsieur et Madame [L], un immeuble sis à Canet-en-Roussillon, dans lequel elle exploitait un fonds de commerce d’hôtel, au prix de 800 000 euros, sous condition suspensive d’obtention d’une ou plusieurs offres définitive de prêts auprès de tout établissement bancaire, l’acte mentionnant que le montant maximum de la somme empruntée est de 914 000 euros, pour une durée maximale de 20 ans, au taux nominal maximum hors assurance de 2,70 % et garanti par le privilège de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire.

L’acte précisait que le bénéficiaire s’obligeait à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai d’un mois à compter de la signature de l’acte, à en justifier à première demande du promettant et à se prévaloir au plus tard le 15 février 2017, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec accusé de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ou des prêts.

En l’espèce, la société Nicyno ne démontre pas d’une part avoir demandé à la SCI Cobeni de justifier du dépôt du ou des dossiers de prêt dans le mois de la signature de l’acte.

D’autre part, le 8 février 2017, la Banque Populaire du Sud opposait à la SCI Cobeni un refus pour une demande de prêt pour un montant de 914 000 euros sur 240 mois, de sorte que la demande de prêt a nécessairement été effectuée avant la date limite du 15 février 2017.

Par ailleurs, si la SCI Nicyno fait valoir que ce refus de prêt ne lui a pas été transmis dans les délais contractuellement prévus, force est de constater que par un avenant du 20 avril 2017, la SCI Nicyno a accepté de ramener le prix à la somme de 720 000 euros, de porter la date limite de l’acte au 31 mai 2017 au cas où les banques tarderaient à débloquer les fonds et à revoir les frais d’agence à la baisse.

Par conséquent, par cet avenant, faisant suite à des pourparlers entre la SCI Cobeni et la SCI Nicyno, cette dernière avait bien renoncé à se prévaloir des délais fixés initialement dans le compromis de vente.

La SCI Nicyno soutient que la SCI Cobeni ne justifie pas du dépôt de ses demandes de prêt dans le mois de la signature de l’avenant, soit avant le 20 mai 2017, ni du refus des organismes bancaires au plus tard le 31 mai 2017.

En effet, aux termes du compromis de vente, pour pouvoir bénéficier de la protection de la condition suspensive, le bénéficiaire devra :

— justifier du dépôt de sa ou de ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive ;

— et se prévaloir, au plus tard à la date du 31 mai 2017, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts ;

En l’espèce, la SCI Cobeni verse aux débats un courriel de la banque CIC du 28 avril 2017 en la personne de Monsieur [I] [R] aux termes duquel ce dernier indiquait avoir étudié le dossier pour l’achat des murs de l’hôtel et estimait que compte tenu du prix supérieur à 700 000 euros, un apport personnel d’au moins 100 000 euros était nécessaire.

D’autre part, la société Cobeni produit un autre courriel du Crédit Agricole Sud Méditerranée du 6 mai 2017 en la personne de Monsieur [Z] [G] aux termes duquel il estimait que la demande de financement pour l’achat des murs de l’hôtel était prématurée au regard du chiffre d’affaire insuffisant de 2016 et émettait un doute sur le bilan d’exploitation prévisionnel fourni prévoyant une augmentation significative du chiffre d’affaires ; il concluait qu’un réexamen de la demande de financement pourrait avoir lieu l’année suivante en cas d’augmentation effective du chiffre d’affaires.

Par ailleurs, dans un précédent courriel du 16 mars 2017, le même interlocuteur faisait état de la demande de financement à hauteur de 772 000 euros pour une durée de 240 mois et indiquait que le montant du crédit sollicité ne pouvait être supérieur à 650 000 euros, avec un apport personnel de 168 000 euros.

Enfin, la société Cobeni justifie d’un refus opposé par la Banque Populaire du Sud à sa demande de prêt d’un montant de 834 000 euros et d’une durée de 240 mois pour l’acquisition de l’immeuble objet de la promesse de vente selon une lettre datée du 25 mai 2017.

Si la société Nicyno ne soutient pas que les demandes de financement ne seraient pas conformes aux caractéristiques définies par le compromis de vente, elle fait en revanche valoir d’une part qu’elle n’a pas été informée du refus des concours bancaires dans les formes et délais contractuellement prévus, d’autre part que toutes les réponses négatives des banques sont imputables au refus des associés de la SCI Cobeni de faire un apport personnel suffisant.

S’agissant de la justification par la SCI Cobeni au vendeur du refus des concours bancaires, il est versé aux débats un courrier du 29 mai 2017 par lequel le notaire de la SCI Cobeni indique à Monsieur et Madame [L] qu’il a informé le notaire de la SCI Nicyno de l’existence d’un 4ème refus de prêt, cette information ayant été nécessairement transmise à cette dernière par son notaire.

En tout état de cause, il résulte du compromis qu’à défaut de réception de la lettre recommandée avec accusé de réception informant le vendeur des refus de prêt, ce dernier a la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Le compromis ajoute que passé ce délai de huit jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit, l’indemnité d’immobilisation restant acquise au promettant si ce dernier n’a pas accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt.

Or, en l’espèce, même si cette faculté n’était insérée dans aucun délai, la SCI Nicyno n’a mis en demeure la SCI Cobeni de lui justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive que par courriers des14 juin 2018 et 19 juillet 2018, soit plus d’un an après l’expiration du délai fixé par l’avenant, ce qui démontre qu’elle avait été préalablement informée par son notaire de la défaillance de la condition suspensive, rien ne permettant d’imaginer qu’elle serait restée dans l’ignorance de cette information primordiale pendant un délai aussi long.

Dans son courrier officiel du 19 juillet 2018, le conseil de la SCI Nicyno mettait en demeure la SCI Cobeni de justifier du dépôt des demandes de prêts dans le mois de la signature de l’acte, soit avant le 7 mai 2015 et des notifications faites à sa cliente, avant le 15 février 2017, du refus de ces demandes de prêt et de lui faire parvenir ces documents sous 15 jours.

Par courrier officiel du 10 août 2018, le conseil de la SCI Cobeni informait son confrère des refus de prêts opposés à l’acquéreur.

Par conséquent, force est de constater que les parties ont entendu s’affranchir des formes et délais prévus par le compromis de vente, étant relevé en tout état de cause qu’aux termes de ce dernier, seule une absence de diligences du bénéficiaire de la promesse pour obtenir un prêt permettait au promettant de conserver l’indemnité d’immobilisation.

Or, si la SCI Nicyno fait valoir que la SCI Cobeni aurait empêché l’accomplissement de la condition suspensive en refusant de faire un apport personnel suffisant, il convient de relever que les caractéristiques des offres de prêts devant être sollicitées par l’acquéreur étaient précisées dans le compromis et qu’il appartenait, le cas échéant, à la SCI Nicyno, d’ajouter à ces caractéristiques une condition supplémentaire prévoyant un apport personnel d’un montant déterminé fourni par la SCI Cobeni.

En l’absence de cette condition supplémentaire dans le compromis ou dans l’avenant, l’exigence d’un apport personnel n’est pas rentré dans le champ contractuel et un apport personnel insuffisant de l’acquéreur ne peut être reproché à ce dernier et constituer une faute ayant entraîné la défaillance de la condition suspensive.

Compte tenu de ces éléments, la société Cobeni justifie voir accompli les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt auprès de plusieurs établissements bancaires, conformément aux caractéristiques définies dans le compromis de vente et dans le délai fixé par ce dernier et par l’avenant, rien ne permettant de démontrer qu’elle aurait empêché l’accomplissement de la condition suspensive qui ne peut en conséquence être réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil .

Il convient en conséquence de constater la caducité de plein droit de la promesse synallagmatique de vente du 7 avril 2015 et de dire que la société Nicyno ne peut prétendre à une indemnité d’immobilisation, étant rappelé que cette indemnité n’a pas été versée en l’espèce.

La société Nicyno sera donc déboutée de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et de sa demande de dommages et intérêts

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne la SCI Nicyno à payer à la SCI Cobeni la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne la SCI Nicyno aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président