Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 6 février 2025, n° 20/05082

CA Montpellier
Confirmation 6 février 2025

Arguments

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Accepté
Refus injustifié de signer l'acte authentique
La cour a jugé que la SAS L'Oliu avait refusé de signer sans motif légitime, car elle avait connaissance des termes du protocole d'accord concernant les servitudes et n'avait pas mentionné cette condition dans le compromis.
Rejeté
Refus justifié de signer l'acte authentique
La cour a estimé que la SAS L'Oliu avait opposé un motif légitime pour refuser de signer, car la difficulté liée à la canalisation n'avait pas été résolue au moment du refus.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 6 févr. 2025, n° 20/05082
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/05082
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno FITAYannick CAMBON
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS BRUNO FITA - CHANTALBRUZIELEOM BEZIERS - SETEELEOM MONTPELLIER
Parties :	SAS L' OLIU immatriculée au RCS de [ Localité 7 ] sous le 831509609 représentée, son représentant légal domicilié ès qualités au siège social c/ son représentant légal domicilié ès qualités au siège social, S.A.R.L. CAPDEVILA CONSTRUCTIONS

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 06 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/05082 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OYA7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 SEPTEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 11]

N° RG 18/04328

APPELANTE :

SAS L’OLIU immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°831509609 représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 2]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. CAPDEVILA CONSTRUCTIONS prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Sabine NGO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 13 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Brigitte DEVILLE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

FAITS ET PROCEDURE

Selon compromis de vente du 19 septembre 2017, la SARL Capdevila constructions a vendu à la SAS L’Oliu une parcelle de terrain à bâtir sise à [Adresse 9], cadastrée AI [Cadastre 4] moyennant le prix de 856 706 euros.

Une clause pénale d’un montant de 75 000 euros était stipulée au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, toutes les conditions étant remplies.

Selon un second compromis du même jour, la SARL Capdevila constructions a vendu à la SAS L’Oliu une parcelle de terrain à bâtir située à [Adresse 12] et cadastrée [Cadastre 6], moyennant le prix de 439 755 euros.

Une clause pénale d’un montant de 39 000 euros était stipulée au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, toutes les conditions étant remplies.

Par courriers recommandés avec accusés de réception du 4 octobre 2018 la SAS L’Oliu a indiqué au vendeur qu’elle n’entendait pas donner suite pour les motifs suivants :

s’agissant de la parcelle située à [Localité 8], une incertitude existe concernant la servitude d’accès par le haut de la parcelle, contestée par le conseil syndical de la copropriété voisine

s’agissant de la parcelle située à [Localité 11], une canalisation traversant le terrain a été découverte.

Par exploit du 18 octobre 2018, la SARL Capdevila constructions a sommé la SAS L’Oliu de comparaître le 29 octobre 2018 devant Maître [X], notaire associé à [Localité 11], afin de signer les actes authentiques. Le notaire a dressé, le 29 octobre 2018, un procès-verbal de difficultés.

Par exploit du 27 novembre 2018, la société Capdevila constructions a assigné la société L’Oliu devant le tribunal judiciaire de Perpignan afin de l’entendre condamner à payer le montant des deux clauses pénales insérées dans les compromis de vente, soit les sommes de 75 000 euros et 39 000 euros.

Par jugement du 10 septembre 2020 ce tribunal a :

— condamné la société L’Oliu à payer à la SARL Capdevila constructions la somme de 75 000 euros au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente en date du 19 septembre 2017 et portant sur une parcelle de terrain à bâtir située à [Localité 8], lieu-dit [Adresse 13], cadastrée AI [Cadastre 4] ;

— débouté la SARL Capdevila constructions de sa demande en paiement de la clause pénale insérée au compromis de vente en date du 19 septembre 2017 et portant sur une parcelle de terrain à bâtir située à [Adresse 12], cadastrée [Cadastre 6] ;

— débouté la SAS L’Oliu de ses demandes reconventionnelles ;

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties ;

— ordonné l’exécution provisoire.

La SAS L’Oliu a relevé appel de cette décision le 13 novembre 2020.

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 14 mai 2021,

Vu les conclusions de la SARL Capdevila constructions remises au greffe le 18 juin 2021,

MOTIFS

Sur le sort de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 19 septembre 2017 relatif à une parcelle de terrain sise à [Localité 8] :

L’acquéreur, la SAS L’Oliu a refusé de signer l’acte authentique se prévalant de l’incertitude pesant sur l’existence d’une servitude de passage située au nord-ouest de la parcelle.

Le propriétaire de la parcelle voisine, l’ASL El [Adresse 14] Sanchez, a formulé, par courrier du 22 juin 2018, son opposition à la réalisation d’un accès au nord-ouest qui a d’ailleurs été fermé par la mise en place d’une barrière.

Aux termes de l’acte sous seing privé du 19 septembre 2017, au chapitre des servitudes, sont repris les termes d’un protocole d’accord signé le 11 juin 1988 entre l’ASL El [Adresse 14] Sanchez et l’ancien propriétaire de la parcelle vendue aux termes desquels l’ ASL El [Adresse 14] Sanchez a concédé à titre de servitude réelle et perpétuelle un droit de passage partant de la RN 114 et aboutissant à la limite sud-est de la parcelle vendue.

Ce protocole d’accord ne mentionne d’aucune manière l’existence d’une servitude de passage située au nord-ouest de la parcelle litigieuse.

L’existence d’une telle servitude, en l’absence d’un titre signé par les parties, ne peut se déduire d’une flèche figurant sur un plan des lieux.

La société L’Oliu avait parfaitement connaissance des termes du protocole d’accord signé le 11 juin 1988 et repris dans l’acte sous seing privé et n’ignorait pas que ce protocole ne mentionnait pas l’existence d’une servitude de passage au nord-ouest de la parcelle.

Par ailleurs le compromis du 19 septembre 2017 ne comporte aucune condition particulière relative à cette servitude de passage.

Si l’existence d’une telle servitude était une condition déterminante de la vente, il appartenait à la société L’Oliu de la faire mentionner au titre des conditions suspensives, ce qui n’a pas été le cas.

L’existence de cette servitude n’est donc pas rentrée dans le champ contractuel.

Il ne peut, en conséquence, être retenu à l’encontre du vendeur aucun dol ou manquement à son devoir d’information. La société L’Oliu a refusé sans motif légitime de signer l’acte authentique de vente de cette parcelle sise à [Localité 8] et la clause pénale doit , par conséquent, trouver son application.

Elle sera condamnée à payer à la SARL Capdevila constructions la somme de 75 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le sort de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 19 septembre 2017 relatif à une parcelle de terrain située à [Localité 11] :

L’acquéreur, la société L’Oliu, a refusé de signer l’acte authentique au motif qu’une canalisation enterrée en fibrociment provenant de l’immeuble voisin avait été découverte rendant impossible la réalisation d’un parking en sous-sol.

L’assemblée générale de la copropriété voisine, en date du 3 mai 2018, a admis que des réseaux en sous-sol avaient été trouvés lors d’une étude de sol et qu’il convenait d’en déterminer l’origine.

Une nouvelle assemblée générale a été convoquée pour le 22 octobre 2018 avec notamment un projet de résolution relatif à l’engagement de la copropriété de réaliser tous les travaux nécessaires au respect des limites de propriété afin de permettre la réalisation du projet de construction.

Cependant, aucune des parties ne verse au débat le procès-verbal d’assemblée générale du 22 octobre 2018 permettant à la cour de constater l’engagement de la copropriété voisine de supprimer ou de dévier cette canalisation empêchant la réalisation du projet immobilier de la société L’Oliu et notamment la réalisation du parking en sous-sol. La simple affirmation de la société Capdevila, dans le procès-verbal de difficultés dressé par le notaire le 29 octobre 2018, aux termes de laquelle il a obtenu par mail l’accord du syndicat de copropriété voisine pour démanteler la conduite et l’obturer à ses frais, est insuffisante à défaut de démonstration d’un tel engagement voté en assemblée générale.

Le fait qu’un autre acquéreur de la parcelle litigieuse ait pu réaliser un projet de construction en 2021 est inopérant puisque la difficulté a pu être résolue après le procès-verbal de difficultés du 29 octobre 2018, date à laquelle il convient de se situer pour apprécier la légitimité du refus de la société L’Oliu de signer l’acte authentique de vente.

La société Capdevila était consciente de la difficulté empêchant la réalisation du projet immobilier par la société L’Oliu puisque le compromis stipulait, au titre des conditions suspensives de droit commun, qu’aucune servitude, charge ou vice ne pouvait grever l’immeuble et le rendre impropre à sa destination et qu’elle a rapidement pris contact avec la copropriété voisine afin de régler le litige.

La société L’Oliu a donc opposé un motif légitime pour refuser de signer l’acte authentique de vente et la société Capdevila doit être, en conséquence, déboutée de sa demande d’application de la clause pénale et de paiement de la somme de 39 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’une ou l’autre des parties ;

Fait masse des dépens de l’appel et dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

le greffier le président