Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 6 janvier 2026, n° 23/03698

TGI Montpellier 2 juin 2023

CA Montpellier
Confirmation 6 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Créance sur les charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat n'a pas levé le doute sur la créance présentée, notamment en raison de l'existence d'un accord d'échelonnement de paiement avec le nouveau syndic.
Rejeté
Préjudice lié à la gestion du syndic
La cour a estimé qu'aucun préjudice n'a été justifié en lien avec les difficultés d'actualisation, et que les manquements du syndic ne sont pas fautifs au sens de l'article 1240 du code civil.
Rejeté
Frais non remboursables
La cour a débouté le syndicat de sa demande en raison de l'échec de son appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 6 janv. 2026, n° 23/03698
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/03698
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 2 juin 2023, N° 11-22-0015
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thibault GANDILLON
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLECHATEL & ASSOCIES
Parties :	son syndic en exercice SARL IMMOVANCE, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Localité 8 ] GEORGES sis [ Adresse 6 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03698 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4WK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUIN 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-22-0015

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 8] GEORGES sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice SARL IMMOVANCE, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Anta MOREAU, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Sophie MIRALVES-BOUDET, avocat au barreau de MONTPELLIER avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [S] [B] épouse [G]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 10 novembre 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [B] est propriétaire des lots n° 4196 et 8217 au sein de l’immeuble en copropriété [Adresse 9], situé [Adresse 7] (34).

Par acte d’huissier du 21 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Mme [S] [B] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en paiement des charges de copropriété appelées et du dernier budget prévisionnel voté.

Le jugement contradictoire rendu le 2 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, de ses demandes en paiement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a rejeté les demandes en paiement des charges de copropriété et frais de recouvrement, constatant que seules les sommes de 33,85 euros et de 793,53 euros étaient justifiées par la production des appels de fonds du 1er avril 2022, alors qu’il était établi que la copropriétaire avait effectué des versements pour un montant total de 3 733,13 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 juillet 2023.

Dans ses dernières conclusions du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel ;

Condamner Mme [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 8 073,64 euros correspondant aux charges de copropriété appelées et votées ;

Condamner Mme [S] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [S] [B] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [S] [B] serait redevable de la somme de 8 073,95 euros au titre des charges appelées.

Il fait également valoir que la dernière mise en demeure, en date du 26 novembre 2021, serait restée infructueuse au-delà de trente jours, justifiant la mise en 'uvre de la procédure édictée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2025, Mme [S] [B] épouse [G] demande à la cour de :

Révoquer l’ordonnance de clôture ;

Accueillir les présentes conclusions de Mme [S] [B] ;

Confirmer le jugement du 2 juin 2023 du tribunal judiciaire de Montpellier ;

Rejeter l’appel et l’ensemble des demandes de toutes natures du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en son syndic ès qualités en exercice, et l’en débouter ;

Condamner l’appelante à diffuser le nouveau décompte en faisant disparaitre les sommes reconnues indues et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30ème jour suivant notification de l’arrêt à venir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en son syndic ès qualités en exercice, à payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en son syndic ès qualités en exercice, à payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [S] [B] soutient que la demande en paiement au titre des charges de copropriété serait fondée sur des pièces émanant de la société Agence Azur, qui n’aurait pas la qualité de syndic.

L’intimée conteste le montant sollicité, arguant, d’une part, qu’il ne prendrait pas en compte les derniers versements qu’elle aurait effectués et, d’autre part, qu’un accord d’échelonnement aurait été conclu au mois d’avril 2024 avec le nouveau syndic, Immovance, et serait toujours en cours d’exécution.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025, qui a été révoquée pour être prononcée à nouveau à la date de l’audience de plaidoiries, soit le 10 novembre 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

La cour observe que le syndicat des copropriétaires a relevé appel le 17 juillet 2023 du jugement rendu le 2 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier, qui l’a débouté de sa demande visant à voir Mme [S] [B] condamnée au paiement des charges de copropriété ; qu’il a notifié ses conclusions initiales d’appel le 16 octobre 2023 ; que l’intimée a notifié pour sa part ses conclusions le 12 janvier 2024 ; pour que l’appelant conclue à nouveau le 17 octobre 2025, pour une clôture prévue le lundi 20 octobre 2025, en présentant, selon l’intimée, des conclusions identiques, sauf en ce qui concerne l’identité de son syndic, désormais la société Immovance ; ce qui a conduit Mme [S] [B] à conclure en réplique le 28 octobre 2025 et le conseiller-rapporteur à rabattre l’ordonnance de clôture à la date de l’audience, soit le 10 novembre 2025, afin que le contradictoire puisse être pleinement respecté.

A la lecture de ces conclusions, la cour constate que les conclusions de l’appelant du 16 octobre 2023 sont effectivement identiques à celles du 17 octobre 2025, sauf en ce qui concerne l’identité du syndic, et que le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation du jugement dont appel en présentant, pour les éléments les plus contemporains, en pièce n° 8, un décompte actualisé au 1er janvier 2023 et, en pièce n° 23, l’appel de fonds pour le premier trimestre 2023.

Or, Mme [S] [B] présente des pièces nouvelles, notamment en pièce n° 5, des avis de virements bancaires, en pièce n° 6, des échanges de courriels datant d’avril 2024 avec le nouveau syndic, la société Immovance, dont Mme [S] [B] tire pour argument qu’ils valent accord et échéancier, et, en pièce n° 7, un état des versements depuis la mise en place de cet échéancier.

Ces éléments ne sont aucunement discutés par l’appelant, qui se fonde uniquement sur un décompte actualisé au 1er janvier 2023, qui est particulièrement discuté par Mme [S] [B].

En outre, la cour retient que l’échange de courriels d’avril 2024 avec le nouveau syndic vaut effectivement transaction au sens des articles 2044 et suivants du code civil ; qu’il a été accordé un échelonnement de paiement ; qu’ainsi, en l’état de cet accord et de l’existence d’un doute sérieux sur la créance présentée par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas été levé par un calcul actualisé tenant compte des sommes reconnues indues, de celles sujettes à contestation et des sommes payées par Mme [S] [B], le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété.

Il n’y pas lieu de condamner sous astreinte le syndicat des copropriétaires à produire un nouveau décompte actualisé, après soustraction des sommes reconnues indues, dès lors que le nouveau syndic semble s’être engagé dans une démarche de régularisation du compte de Mme [S] [B] et que toute demande en paiement qu’il pourrait porter à l’avenir devra être justifiée par un décompte fondé dans son montant.

2. Sur la prétention indemnitaire formée par Mme [S] [B]

Mme [S] [B], qui ne justifie pas d’un préjudice en lien avec les difficultés d’actualisation par le syndic de son compte de copropriétaire, difficultés qui, si elles peuvent traduire des manquements dans sa gestion, ne sont pas pour autant fautives au sens de l’article 1240 du code civil, d’autant que Mme [S] [B] reconnaît également des difficultés de paiement des charges de copropriété, sera déboutée de ses prétentions indemnitaires.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires, qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à Mme [S] [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 2 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier, en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE Mme [S] [B] de sa prétention visant à voir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] condamné sous astreinte à produire un décompte actualisé des charges de copropriété ;

DEBOUTE Mme [S] [B] de sa prétention indemnitaire ;

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à Mme [S] [B] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] aux dépens de l’appel ;

DIT qu’il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Le Greffier Le Président