RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/01229 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FP42

Minute n° 22/00372

S.C.I. [N]

C/

[O]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de SARREGUEMINES, décision attaquée en date du 15 Avril 2021, enregistrée sous le n° 20/000165

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2022

APPELANTE :

S.C.I. [N] Représentée par son gérant

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 8 septembre 2022 tenue par Monsieur MICHEL, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 10 novembre 2022

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame Sophie GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Président de Chambre

Monsieur , Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me GUIMARAES, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE':

Par contrat du 20 juillet 1996, Mme [C] a conclu avec Mme [E] [O] un bail d’habitation pour un appartement sis 1 rue Chamborand à Sarreguemines, prévoyant un loyer de 2.500 francs révisable, 1.125 francs de droit de bail et 50% du droit additionnel.

Par acte d’huissier du 13 décembre 2019, la SCI [N], se disant propriétaire de l’immeuble sis 1 rue Chamborand à Sarreguemines, a présenté à Mme [O] une offre de renouvellement avec réévaluation de loyer à 850 euros par mois s’appliquant par sixième sur six ans.

Par acte d’huissier du 24 juin 2020, la SCI [N] a fait assigner Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines et a sollicité au dernier état de la procédure, la fixation du loyer à 850 euros à compter du 20 juillet 2020 avec une hausse par sixième annuel, à titre subsidiaire une expertise pour évaluer le loyer, outre la condamnation de la défenderesse à lui verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] [W] divorcée [O] a demandé au juge de déclarer la SCI irrecevable en ses demandes, subsidiairement de les rejeter et la condamner à lui verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 15 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines a':

— déclaré recevable la demande de la SCI [N] en réévaluation du loyer

— 'rejeté l’action de la SCI [N] en réévaluation du loyer

— 'dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande infiniment subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise

— 'rejeté toute autre demande

— 'condamné la SCI [N] aux dépens et à verser à Mme [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande, il a retenu qu’en application de l’article 6 de la CEDH, la SCI [N] ne pouvait être privée de son droit d’accès au juge et de son droit d’action en raison de l’imbrication des ordonnances dites «'covid'» avec les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives aux baux ayant pour effet d’empêcher l’action de la bailleresse avant le renouvellement du bail. Il a rejeté la demande de réévaluation du loyer, en rappelant que le contrat de bail contient une clause de révision du loyer et que la SCI [N] en a accepté les contraintes en venant aux droits du précédent bailleur, et après avoir comparé le loyer litigieux avec ceux du même immeuble, il a considéré que n’était pas remplie l’exigence d’une sous-évaluation manifeste.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 3 juin 2021, la SCI [N] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a rejeté son action en réévaluation du loyer, dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande infiniment subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise, rejeté ses demandes et l’a condamnée aux dépens et à verser à Mme [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions du 1er août 2022, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— à titre principal’déclarer recevable l’action en renouvellement de bail avec augmentation du loyer'

— 'fixer à la somme de 850 euros par mois le loyer du local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], loué par la SCI [N] à Mme [O], et ce à compter du 20 juillet 2020, date d’expiration du contrat

— rappeler que le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat et que la hausse s’appliquera par sixème annuel'

— à titre subsidiaire ordonner une expertise technique confiée à un expert immobilier avec pour mission d’évaluer le montant du loyer de l’appartement concerné, l’avance des frais s’effectuant à frais partagés'

— en tout état de cause, rejeter l’appel incident de Mme [O], la débouter de ses demandes et la condamner Mme [O] aux dépens ainsi qu’à lui payer une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 1.500 euros pour la procédure d’appel.

L’appelante affirme que ses demandes sont recevables pour les motifs retenus par le premier juge, que nonobstant la prolongation du délai de réponse de la commission de conciliation en raison de l’épidémie de covid-19, l’assignation du 24 juin 2020 s’imposait afin de valablement saisir la juridiction avant le terme du contrat prévu au 20 juillet 2020 et se prévaut du droit d’accès au juge et de l’article 6 de la CEDH. Elle ajoute que l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas une saisine de la commission quatre mois avant le terme du contrat et que l’article 5 de l’ordonnance du 25 mars 2020 ne s’applique pas au présent litige concernant la réévaluation des loyers.

Sur le fond, elle expose que le loyer est manifestement sous-évalué au regard des loyers de référence qu’elle détaille, rappelant qu’elle n’est pas obligée de produire les justificatifs et qu’elle peut évoquer des baux dont elle est bailleresse, que le loyer de Mme [O] est inférieur à ceux du même immeuble de 200 euros en moyenne, que ceux cités par Mme [O] ne sont pas comparables à celui du logement qu’elle occupe, que les attestations produites sont imprécises et que les petites annonces ne sont pas pertinentes. Elle conteste les désordres et l’état de vétusté invoqués par la locataire, ajoutant qu’elle ne s’en est jamais plainte durant 24 ans d’occupation et que le dossier technique ne mentionne pas de vétusté, d’autant que des travaux de mise en conformité de l’électricité ont été réalisés en octobre 2020. Elle réfute les arguments adverses concernant le mauvais état des communs de l’immeuble. A titre subsidiaire, afin de fixer le montant du loyer, elle sollicite une expertise technique par un agent immobilier avec partage des avances de frais en raison de l’intérêt commun des deux parties dans la détermination de la valeur du loyer.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 juin 2022, Mme [O] demande à la cour':

— infirmer le jugement ce qu’il a déclaré recevable la demande de la SCI [N] en réévaluation du loyer recevable et de la déclarer irrecevable

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCI [N] aux dépens et à lui verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— subsidiairement débouter la SCI [N] de toutes ses demandes y compris d’expertise – en tout état de cause la condamner aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande, l’intimée se prévaut du non respect du délai de saisine de la commission de conciliation prévu à l’article 17-2 II° de la loi du 6 juillet 1989, saisine devant intervenir au plus tard le 20 mars 2020, soit antérieurement à l’état d’urgence sanitaire du 24 mars 2020 et affirme que les textes intervenus pendant la période sanitaire sont inapplicables. Elle soutient que même à supposer que la saisine de la commission survenue le 23 avril 2020 ne soit pas tardive, il n’y a aucune violation du droit d’accès au juge et de l’article 6 de la CEDH, que le délai de réponse de la commission, prorogé au 23 août 2020 par l’ordonnance n°2020-560 du 13 mai 2020, n’était pas expiré au jour de l’assignation et que le renouvellement du bail était suspendu en application de l’article 5 de l’ordonnance du 25 mars 2020 et prorogé au 10 septembre 2020, date à laquelle le délai de la commission pour rendre son avis était expiré. Elle en conclut qu’il n’y avait alors aucune atteinte aux droits fondamentaux de la bailleresse et que cette dernière n’a pas respecté les délais prescrit par la loi.

Sur le fond, elle expose que le contrat de bail fait loi entre des parties, que la demande de la SCI [N] en réévaluation du loyer est infondée puisqu’elle ne rapporte pas la preuve que le loyer, actuellement de 460 euros avec indexation, est manifestement sous-évalué, que les références de l’appelante correspondent à des logements dont elle est propriétaire directement ou par le biais de ses associés et ne sont pas pertinentes ni étayées par des éléments objectifs ou données de l’observatoire des loyers. Elle fait valoir que la référence aux autres loyers de l’immeuble est pertinente et que la différence entre la moyenne de ces loyers et son propre loyer n’est que de 15 % et ne caractérise pas la sous-évaluation. Elle se prévaut d’annonces immobilières et de justificatifs concernant d’autres logements pour affirmer que les loyers pour des biens similaires sont entre 460 et 550 euros. Elle soutient que le logement, non rénové depuis 1996, présente de nombreux désordres relevant de la non décence au sens du décret n°'2002-120 et de nature à le rendre impropre à la location (présence d’amiante, anomalies sur le système de gaz), qu’hormis la rénovation électrique il n’a jamais fait l’objet de rafraîchissements, que les communs sont vétustes et sales, et que le logement ne peut être comparé à un appartement récemment rénové. A titre subsidiaire, en cas de fixation d’un nouveau loyer, elle se prévaut de plusieurs critères à prendre en considération (l’agrément, la situation et les annexes du logement) et souligne que son logement est énergivore et en décrit les caractéristiques, précisant n’avoir aucun parking et qu’un petit balcon.

Elle s’oppose à la demande d’expertise, soulignant qu’il n’appartient pas à la cour de suppléer la carence de l’appelante dans l’apport d’éléments au soutien de sa demande et qu’il ne lui incombe pas de financer une mesure d’instruction sollicitée par la bailleresse.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 17-2 de la loi n°'89-462 du 6 juillet 1989, la saisine du juge d’une demande de réévaluation du loyer dans le cadre du renouvellement du contrat doit être précédée d’une proposition adressée par le bailleur au locataire au moins six mois avant le terme du contrat et, en cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, de la saisine par l’une ou l’autre des parties de la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. L’article 20 de la même loi dispose que la commission de conciliation rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine.

Il ressort de la combinaison de ces dispositions qu’à peine d’irrecevabilité de la demande formée en justice, la saisine de la commission doit intervenir plus de quatre mois avant l’expiration du bail et que le tribunal ne peut être saisi que si la commission de conciliation a rendu un avis ou si le délai de deux mois qui lui est imposé est écoulé, la saisine du juge devant intervenir avant le terme du contrat de bail.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 20 juillet 1996 a été renouvelé pour arriver à terme le 20 juillet 2020 et l’offre de renouvellement a été faite par acte d’huissier du 13 décembre 2019 remis à la locataire en personne, soit six mois avant le terme du bail.

La commission de conciliation qui devait être saisie au plus tard le 20 mars 2020, a été saisie postérieurement par courrier recommandé reçu le 23 avril 2020. Toutefois, il résulte des articles 1 et 2 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 que le délai de saisine de la commission était prorogé à compter du 12 mars 2020 jusqu’au 23 août 2020 (terme de la période juridiquement protégée fixé par les ordonnances n°'2020-306 et n°2020-560), de telle sorte que la saisine du 23 avril 2020 n’est pas tardive.

L’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 n’est pas applicable en l’espèce car il vise la résiliation de la convention devant être exercée durant une période déterminée ou par dénonciation dans un délai déterminé, alors que le litige concerne la réévaluation du loyer dans le cadre du renouvellement du bail.

Les dispositions des articles 1, 6 et 7 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 ont suspendu le délai de réponse de la commission jusqu’au 23 août 2020 et le bail arrivait à terme avant l’expiration du délai de réponse de la commission.

Dans ces circonstances, afin d’éviter que la SCI [N] ne se trouve privée de son droit d’accéder au juge pour faire valoir ses prétentions, c’est à juste titre que le premier juge a reconnu la validité de la saisine de la juridiction par assignation du 24 juin 2020 alors que le délai de réponse prorogé de la commission de conciliation n’était pas encore expiré. Le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré la demande recevable.

Sur la réévaluation du loyer

Si le contrat de bail comme toute convention tient lieu de loi aux parties qui les ont faites, le législateur permet toutefois la possibilité de procéder à la réévaluation des loyers dans le cadre des dispositions spécifiquement prévues.

Selon l’article 17-2 de la loi n°'1989-462 du 6 juillet 1989, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’État définit les éléments constitutifs de ces références et le nombre minimal de références à fournir est de trois.

L’article 1er du décret n°'90-780 du 31 août 1990 dispose que les références à fournir par le bailleur en application de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 mentionnent au moins pour chaque logement loué :

a) Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ;

b) Le type d’habitat, individuel ou collectif, et l’époque de construction de l’immeuble ;

c) L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ;

d) La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) L’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ;

f) L’état d’équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d’eau, chauffage central ;

g) L’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) Le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) L’année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

L’article 1-1 du même décret prévoit que lorsque la détermination du montant d’un loyer manifestement sous-évalué est subordonnée à la présentation par le bailleur de références aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, ces références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Ces dispositions détaillées et précises n’obligent pas le bailleur à produire les pièces justificatives de ces références ni les données de l’observatoire des loyers et ne lui interdisent pas de faire état de références de logement dont il est propriétaire.

Le logement donné en location à Mme [O] se trouve au deuxième étage d’un immeuble sis au centre ville de [Localité 4] construit dans les années 1960 avec ascenseur, comprenant cinq pièces et un chauffage central au gaz individuel, sa superficie non contestée est de 120 m² selon le contrat de bail et au jour de la demande, le loyer est de 463,16 euros, soit 3,85 euros par m².

La SCI [N] produit cinq références mentionnant les informations exigées par le décret du 31 août 1990, se trouvant toutes à moins de 550 mètres de l’appartement de Mme [O] et présentant un bail supérieur à trois ans au jour de l’offre de renouvellement. Ces logements offrent des caractéristiques proches du logement donné en location à Mme [O], notamment le chauffage au gaz individuel, les w.-c. en intérieur et la salle d’eau. L’appartement qui se rapproche le plus des caractéristiques du logement de Mme [O] est celui situé en centre ville à 200 mètres de son logement, au 3ème étage avec ascenseur dans une construction datant des années 1980-90 comprenant cinq pièces et deux balcons outre une place de parking intérieur et le loyer est de 670 euros pour 98 m², soit 6,83 euros par m². Le deuxième logement le plus semblable est situé à 180 m de celui de l’intimée, au premier étage d’un immeuble datant de 1900 environ, d’une surface de 125 m² comprenant quatre pièces et un dressing avec une terrasse, sans ascenseur et avec un loyer est de 700 euros, soit 5,60 euros par m². Le troisième logement se rapprochant de celui loué est situé à 550 m, au deuxième étage d’un immeuble datant de 1900 environ, avec ascenseur, d’une surface de 125 m², comprenant cinq pièces outre trois balcons et une cave avec un loyer est de 800 euros, soit 6,45 euros par m².

La moyenne de ces trois logements permet de retenir un prix de loyer au mètre carré de 6,29 euros, ce montant étant adapté au regard des données de l’agence nationale pour l’habitat concernant la fourchette basse des plafonds de loyer au mètre carré pour les villes en zone B2 ce qui est le classement de [Localité 4] (entre 6,02 euros le m² pour le loyer «'très social'» et 9,07 euros le m² pour le loyer «'intermédiaire'»). Les autres pièces relatives aux loyers d’autres logements ne sont pas retenues pour n’être pas conformes aux exigences d’information prévues par l’article 1er du décret n°'90-780 du 31 août 1990 permettant une comparaison pertinente des caractéristiques.

En raison de l’absence de garage, de cave ou de terrasse dans le logement donné à bail à Mme [O], il convient de réduire le prix à 5,79 euros le m².

Si Mme [O] conteste toute réévaluation au motif que le logement serait affecté d'«'anomalies'» le rendant non décent, ce moyen est inopérant. En effet, le caractère décent ou non du logement est sans emport sur le détermination du montant du loyer au regard de ceux du voisinage et il résulte des pièces produites que la SCI [N] a réalisé les travaux de mise aux normes de l’électricité, étant observé que l’intimée ne justifie pas de l’envoi d’un courrier mettant en demeure le bailleur de faire des travaux. Pour le reste, si le logement est classé E quant à la consommation énergétiques, ce qui ne correspond pas à un logement énergivore classé F et G, cette classification est sans incidence sur la fixation du montant du loyer dès lors que les logements pris en compte pour l’évaluation se trouvent dans des logements anciens et qu’il n’est pas justifié qu’ils ont fait l’objet de rénovation, notamment sur des éléments tendant à la baisse de la consommation énergétique. Les autres pièces produites par la locataire sont d’une valeur probante insuffisantes pour démontrer que le logement présenterait un état de vétusté tel qu’il justifierait la baisse du montant du loyer, y compris quant aux communs.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement et de fixer le montant du loyer de Mme [O] à 694,80 euros par mois à compter du 20 juillet 2020, étant précisé qu’il s’appliquera par sixième annuel conformément aux dispositions de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. Pour le reste, la cour n’ayant pas à rappeler les effets de la loi, elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à rappeler que le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées.

Mme [O], partie succombante, est condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel et à verser à la SCI [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et la même somme en appel. Elle est en outre déboutée de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable la SCI [N] en sa demande en réévaluation du loyer et dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande infiniment subsidiaire tendant à voir prononcer une expertise';

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’action de la SCI [N] en réévaluation du loyer et condamné la SCI [N] aux dépens et à payer à Mme [E] [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et statuant à nouveau,

FIXE le loyer dû par Mme [J] [W] épouse [O] à la SCI [N] pour le logement situé au 2ème étage de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] à la somme de 694,80 euros par mois à compter du 20 juillet 2020, étant précisé que la réévaluation s’appliquera par sixième annuel';

DEBOUTE Mme [J] [W] épouse [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [O] à verser à la SCI [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [O] aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [O] à verser à la SCI [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mme [J] [W] épouse [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [W] épouse [O] aux entiers frais et dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT