ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00332 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QQTH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 DECEMBRE 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 24/03704

APPELANTES :

S.A.R.L. ASMK prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

S.E.L.A.S. OCMJ représentée par Maître [L] [Y] ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL ASMK

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentée par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Jean Pierre BERTHOMIEU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

S.C.I. MR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Marion JOLLY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

et

assistée de M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 SEPTEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat signé le 1er octobre 2016, la SCI MR a donné à bail à M. [I] [E] un local commercial situé au [Adresse 4] à Montpellier (34), pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2016, moyennant un loyer annuel de 22 000 euros, hors taxes et hors charges.

Le 14 avril 2017, M. [I] [E] a cédé son fonds de commerce à la société Cyam, laquelle a ensuite fait l’objet d’une procédure collective aboutissant à une liquidation judiciaire dans le cadre de laquelle le juge commissaire a autorisé la cession au dudit fonds au profit de la SARL ASMK, le 19 juin 2019.

Invoquant l’existence de plusieurs désordres et défauts affectant les locaux loués, se traduisant notamment par des fuites de condensat depuis l’unité intérieure d’un ventilo-convecteur installé dans le local, la SARL ASMK a saisi le juge des référés par assignation du 7 octobre 2022, lequel a, par ordonnance du 17 octobre 2022, ordonné une expertise confiée à M. [K].

L’expert a déposé son rapport le 28 juillet 2023, concluant à l’entière responsabilité du bailleur, ainsi qu’à l’impossibilité d’exploitation du local par la SARL ASMK.

Alléguant l’apparition de nouveaux désordres depuis le 31 août 2023, se traduisant par des inondations de matières fécales depuis la canalisation générale de l’immeuble, la SARL ASMK a saisi le juge des référés qui a, par ordonnance du 14 décembre 2023, ordonné une nouvelle expertise confiée à M. [K].

L’expert a déposé son rapport le 9 juillet 2024, concluant à la responsabilité de la SCI MR.

Suivant un acte extrajudiciaire du 15 juillet 2024, la SARL ASMK a assigné la SCI MR devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner à la réalisation de travaux, à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices et de voir ordonner la suspension de l’obligation au paiement des loyers.

Suivant exploit du 20 août 2024, la SCI MR a assigné son assureur, la société Axa France Iard, devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner à la relever et garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre et à lui payer une indemnité au titre du préjudice subi.

Le jugement contradictoire rendu le 10 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Ordonne la jonction du dossier enregistré sous le numéro de RG 24/4001 au dossier enregistré sous le numéro RG 24/3704 ;

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la SARL ASMK ;

Rejette la demande visant à ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire complémentaire aux fins de préciser si le désordre relève du défaut d’entretien outre l’origine des matériaux obstruant les canalisations ;

Rejette la demande visant à ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire complémentaire aux fins de déterminer le préjudice matériel et le préjudice immatériel de la SARL ASMK ;

Condamne la SCI MR à réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la canalisation du réseau EU/EV, travaux prévus au devis DE 1204-59 du 4 mai 2024 de la société GSBE, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 57 935,05 euros HT au titre des conséquences matérielles du sinistre liées à la réhabilitation du local commercial, avec indexation selon l’indice BT01, à compter de la date du prononcé du présent jugement ;

Condamne la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 13 212,80 euros HT au titre des conséquences matérielles du sinistre liées à la réfection à neuf des menuiseries extérieures ;

Rejette la demande de la SARL ASMK formée au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ;

Rejette la demande de la SARL ASMK formée au titre de l’indemnisation de son préjudice immatériel ;

Ordonne la suspension du paiement des loyers à compter du 30 août 2023 jusqu’au délai de trois mois après la signification du présent jugement ;

Rejette la demande de la SCI MR en condamnation de la société Axa France lard à la relever et garantir pour les frais issus des travaux de réfection de la canalisation du réseau EU/EV, travaux prévus au devis DE 1204-59 du 4 mai 2024 de la société GSBE ;

Condamne la société Axa France lard, prise en qualité d’assureur de la SCI MR, à la relever et garantir du paiement des dépens, dont les frais d’expertise judiciaire, ainsi que le paiement des sommes de 57 935,05 euros HT au titre de la réhabilitation du local commercial, avec indexation selon l’indice BT01, à compter de la date du prononcé du présent jugement et celle de 13 212,80 euros HT au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SCI MR aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire de l’ensemble du présent jugement.

Le premier juge a retenu la responsabilité de la SCI MR concernant l’ensemble des préjudices avérés subis par la SARL ASMK, relevant que le siège des désordres était la casse du réseau EU/EV, constituant une partie commune, précisant qu’il n’était produit aucun élément sérieux contredisant cet état de fait qui n’avait rien à voir avec des actes de malveillance passés, tels que l’obturation des regards avec une serpillière, un sac ou une pierre, alors que les dépenses de réparation des désordres constatés devaient être qualifiées de dépenses liées aux grosses réparations, à la charge du bailleur.

Il a condamné la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 57 935,05 euros au titre de la réhabilitation du local commercial et à la somme de 13 212,80 euros au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures, constatant notamment que le devis produit concernait des travaux de destruction et de reconstruction, alors que l’expert n’avait pas conclu à cette nécessité.

Le premier juge a rejeté, d’une part, la demande formulée au titre du préjudice matériel, constatant que la SARL ASMK ne justifiait pas de la moindre facture de destruction du matériel hors d’usage repris au rapport d’expertise, et, d’autre part, celle formulée au titre du préjudice immatériel, estimant que le prévisionnel transmis par la SARL ASMK, hypothétique, ne pouvait servir de base de calcul pour la perte d’exploitation, qui n’était pas démontrée.

Il a fait droit à la demande de suspension des loyers formulée par la SARL ASMK, la limitant toutefois dans le temps, à compter du 30 août 2023 jusqu’au délai de trois mois après la signification du présent jugement, temps laissé à la SCI MR aux fins de réparation du réseau EU/EV.

Le premier juge a retenu que la société Axa France Iard n’était pas fondée à invoquer une quelconque exclusion pour empêcher la mise en 'uvre de sa garantie, et ce dans les limites des plafonds de garantie, quant aux condamnations de la SCI MR au paiement des dépens, frais d’expertise judiciaire et des sommes de 57 935,05 euros au titre de la réhabilitation du local commercial et de 13 212,80 euros au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures.

Il a rejeté la prétention de la société Axa France Iard en déduction des indemnités du montant total de 93 615 euros versées par la société Allianz, dans la mesure où ladite somme était afférente, d’une part, à un sinistre du 5 septembre 2023 au titre d’une perte d’exploitation, que le présent jugement a rejetée, et, d’autre part, à une condamnation de la société Allianz en référé à l’encontre de laquelle cette dernière avait interjeté appel.

La SARL ASMK, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 janvier 2025.

Dans ses dernières conclusions, n° 3 du 17 septembre 2025, la SARL ASMK, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Condamné la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 57 935,05 euros HT au titre des conséquences matérielles du sinistre liées à la réhabilitation du local commercial, avec indexation selon l’indice BT01, à compter de la date du prononcé du présent jugement,

Condamné la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 13 212,80 euros HT au titre des conséquences matérielles du sinistre liées à la réfection à neuf des menuiseries extérieures,

Rejeté la demande de la SARL ASMK formée au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel,

Rejeté la demande de la SARL ASMK formée au titre de l’indemnisation de son préjudice immatériel,

Ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du 30 août 2023 jusqu’au délai de trois mois après la signification du présent jugement ;

Condamner la société MR à payer à la SARL ASMK les sommes suivantes, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de trois semaines à compter de la signification de la décision, et pour une durée de six mois, outre l’application des intérêts au taux légal depuis l’assignation du 15 juillet 2024 jusqu’à complet paiement avec capitalisation des intérêts :

140 242,36 euros HT au titre des conséquences matérielles du désordre (travaux de réparation du local), avec indexation selon l’indice BT 01, entre la date du rapport d’expertise judiciaire et le complet paiement de cette somme,

13 230 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel (perte du matériel),

24 000,67 euros par mois, depuis le 1er septembre 2023, jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après paiement de l’intégralité de la somme à laquelle la société MR aura été condamnée au titre des travaux de réfection du local commercial, au titre de son préjudice immatériel, déduction faite d’un montant de 33 615 euros ;

Ordonner la suspension de l’obligation au paiement des loyers, à compter du 30 août 2023 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après (i) réalisation des travaux de réfection de la canalisation et (ii) paiement de l’intégralité de la somme à laquelle la société MR aura été condamnée au titre des travaux de réfection du local commercial ;

Confirmer le jugement pour le surplus ;

Débouter la SCI MR et la société Axa de toute leurs demandes ;

Condamner la société MR au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Pour l’essentiel, sur son indemnisation, la SARL ASMK estime que bien que l’expert judiciaire a été parfaitement clair sur la nécessité de réaliser l’intégralité des travaux mentionnés dans le devis de la société GSBE, le tribunal a cependant effectué des coupes dans ce devis en interprétant mal, selon elle, une réponse à un dire, pour conclure que la totalité des travaux mentionnés dans ce devis GSBE ne serait pas nécessaire.

Elle demande en conséquence à la cour de condamner la SCI MR à lui payer la somme de 140 242,36 euros HT au titre des travaux de réfection du local, avec indexation selon l’indice BT 01, entre la date du rapport d’expertise judiciaire et le complet paiement de cette somme.

Sur l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels, la SARL ASMK conteste l’application d’un coefficient de vétusté ou d’amortissements concernant l’indemnisation de son matériel, estimant qu’elle a droit à la réparation de son entier préjudice, à hauteur de 13 230 euros au titre de son préjudice matériel, et à hauteur de 24 000,67 euros par mois, depuis le 1er septembre 2023 jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après réalisation des travaux de réfection de la canalisation et paiement de l’intégralité de la somme à laquelle la SCI MR aura été condamnée au titre des travaux de réfection du local commercial, au titre de son préjudice immatériel, déduction faite de la somme de 33 615 euros, déjà indemnisée par compagnie Allianz.

Dans ses dernières conclusions, n° 3 du 16 septembre 2025, la société Axa France Iard, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer la décision d’entreprise en celle de ces dispositions qui ont :

Condamné la SCI MR à réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la canalisation du réseau EU/EV, selon devis DE 1204-59 du 4 mai 2024 de la société GSBE sous astreinte journalière de 100 euros passé un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement,

Condamné la SCI MR au paiement des sommes de 57 935,05 euros HT au titre de la réhabilitation du local commercial et 13 212,80 euros HT au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures,

Condamné la société Axa France Iard à garantir la SCI MR du paiement des sommes de 57 935,05 euros HT au titre de la réhabilitation du local commercial, outre indexation et de la somme de 13 212,80 euros HT au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures,

Condamné la société Axa France Iard en paiement des dépens ;

Statuant à nouveau,

Au principal,

Débouter la SCI MR de l’intégralité de ses prétentions, fins et conclusions à l’encontre de la société Axa France Iard ;

Subsidiairement,

Juger que devront venir en déduction des condamnations par extraordinaire prononcées à l’encontre de la SCI MR et d’AXA France IARD la provision de 25 000 euros réglée par Allianz à valoir sur l’indemnisation du préjudice matériel ainsi que la somme globale de 100 000 euros réglée par Allianz, en réparation de la perte d’exploitation ;

Juger que toute condamnation éventuellement prononcée à l’encontre d’AXA France IARD en réparation des dommages matériels ne pourra l’être qu’en respectant les dispositions de l’article 6.2.1 des conditions générales et en supposant que l’assuré opte pour la réparation, en appliquant un taux de vétusté minimal de 25% lors du versement de l’indemnité immédiate, l’indemnité différée ne pouvant intervenir que sur présentation des factures ;

Juger que toute condamnation éventuellement prononcée à l’encontre d’AXA France IARD ne pourra l’être que dans les limites contractuelles de garantie applicables ;

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

Débouté la SCI MR de sa demande en exécution sous astreinte des travaux de réparation des causes des désordres en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société Axa France Iard,

Débouté la SCI MR de sa demande de condamnation d’Axa France Iard au paiement de la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts,

Débouté la SARL ASMK de sa demande en indemnisation d’une prétendue perte d’exploitation ;

Juger que toute condamnation éventuellement prononcée à l’encontre d’Axa France Iard ne pourra l’être que dans les limites contractuelles de garantie applicables ;

Condamner la ou les parties succombantes à payer à la société Axa France Iard la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel, la société Axa estime en tout premier lieu que le rapport d’expertise judiciaire de M. [K], dont les opérations ne lui ont pas été déclarées communes, ne lui est pas opposable, que c’est notamment à tort que la SCI MR a affirmé que la règle selon laquelle le rapport d’expertise opposable à l’assuré l’est ipso facto à son assureur « ne trouve aucune dérogation selon que l’assureur est un assureur de responsabilité ou non », la Cour de cassation ayant retenu le contraire, dans un arrêt du 6 décembre 2018, un moyen sur lequel le premier juge n’a pas statué, qu’ainsi, selon la société Axa, à ce seul titre, l’intégralité des demandes récursoires de la SCI MR à son encontre, sont en voie de rejet et la décision entreprise doit par conséquent être réformée.

Si la Cour devait toutefois statuer sur la demande présentée à son encontre, la société Axa estime que les juges d’appel ne pourraient que constater que les conditions d’application de la garantie ne sont pas réunies, celle-ci comportant une exclusion concernant « les frais de réparation ou de remplacement des biens à l’origine du sinistre. ».

La société Axa entend rappeler, qu’il s’agisse de la garantie dommages aux biens dont l’assurée est seul bénéficiaire ou de la garantie responsabilité civile vis-à-vis du locataire, que son obligation à garantir, en sa qualité d’assureur, est subordonnée à la survenance d’un événement accidentel, qu’il s’agit de l’application d’un principe général du droit des assurances puisque le défaut d’entretien prive le contrat d’assurance de tout aléa.

Elle soutient, qu’en l’espèce, le caractère accidentel du sinistre n’est pas démontré, que pour l’établir, la cour pourrait retenir l’existence des actes de malveillance invoqués par la SCI MR ou l’avis de l’expert judiciaire en page 16, qui évoque au surplus en conclusions, en page 32, « un défaut d’entretien des réseaux d’évacuation EU/EV de l’immeuble », qu’ainsi, c’est à tort, selon la société Axa, que le premier juge a estimé réunies les conditions d’application de sa garantie.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, n° 3 du 16 septembre 2025, la SCI MR, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Réformer la décision en ce qu’elle :

Rejette la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir de la SARL ASMK ;

Rejette la demande visant à ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire complémentaire aux fins de préciser si le désordre relève du défaut d’entretien outre l’origine des matériaux obstruant les canalisations ;

Rejette la demande visant à ordonner avant-dire droit une expertise judiciaire complémentaire aux fins de déterminer le préjudice matériel et le préjudice immatériel de la SARL ASMK ;

Condamne la SCI MR à réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la canalisation du réseau EU/EV, travaux prévus au devis DE 1204-59 du 4 mai 2024 de la société GSBE, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement ;

Condamne la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 57 935,05 euros HT au titre des conséquences matérielles du sinistre liées à la réhabilitation du local commercial, avec indexation selon l’indice BT01, à compter de la date du prononcé du présent jugement ;

Condamne la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 13 212,80 euros HT au titre des conséquences matérielles du sinistre liées à la réfection à neuf des menuiseries extérieures ;

Ordonne la suspension du paiement des loyers à compter du 30 août 2023 jusqu’au délai de trois mois après la signification du présent jugement ;

Rejette la demande de la SCI MR en condamnation de la société Axa France lard à la relever et garantir pour les frais issus des travaux de réfection de la canalisation du réseau EU/EV, travaux prévus au devis DE 1204-59 du 4 mai 2024 de la société GSBE ;

Déboute la SCI MR du surplus de ses demandes ;

Condamne la SCI MR aux entiers dépens de l’instance comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI MR à payer à la SARL ASMK la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau

Rejetant toute demande contraire,

Au principal,

Débouter la SARL ASMK de l’intégralité de ses demandes ;

Reconventionnellement,

Condamner la SARL ASMK au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts sauf à juger que la somme sera inscrite au passif de sa procédure collective ;

Subsidiairement, et avant dire droit,

Ordonner un complément d’expertise en désignant un nouvel expert avec pour mission de :

Préciser si, au vu des investigations et constats réalisés le 23 novembre 2023, les désordres tels que constatés en avril 2024 peuvent relever d’un défaut d’entretien ;

Déterminer l’origine des matériaux obstruant les canalisations ;

Entendre la compagnie Allianz, assureur de la SARL ASMK, et notamment solliciter de cette dernière qu’elle précise si le sinistre a été pris en charge, et qu’elle lui transmette les documents produits par le cabinet d’experts désigné dans le cadre de l’instruction du sinistre ;

Désigner tel sapiteur qu’il plaira au tribunal aux fins d’analyser les préjudices subis par la SARL ASMK ;

Très subsidiairement,

Déduire des condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MR la somme de 125 000 euros, décomposée comme suit :

100 000 euros au titre du préjudice de perte d’exploitation,

25 000 euros au titre du préjudice matériel ;

En tout état de cause,

Condamner la société Axa à relever et garantir la SCI MR de toutes éventuelles condamnations, dont les frais, dont l’article 700, et les dépens, en ceux compris les frais d’expertise et juger sa garantie mobilisable au bénéfice de la SCI MR ;

Reconventionnellement,

Condamner la SARL ASMK au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la SARL ASMK à payer à la SCI MR la somme de 20 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Axa à payer à la SCI MR la somme de 2 000 euros au visa de l’article 700 du code procédure civile ;

Condamner la SARL ASMK et Axa aux entiers dépens, dont les frais d’expertise.

Pour l’essentiel, sur l’expertise judiciaire, la SCI MR estime que l’expert n’a tiré aucune conclusion des constats contradictoires opérés en novembre 2023 et qu’il n’a pas tenu compte du rapport de la société Demoulin Plomberie, au motif qu’il ne disposait pas d’un « compte-rendu de ce passage caméra », alors que ce compte-rendu était retranscrit sur la facture de cette société, que lors de la réunion d’expertise amiable qui s’est tenue le 23 novembre 2023, il a pu être constaté que l’écoulement des eaux était normal et que les canalisations ne présentaient aucun désordre, des éléments factuels qui, selon elle, n’ont pas été pris en compte par l’expert.

Elle forme au surplus d’autres griefs, pour conclure que le rapport de l’expert judiciaire est incomplet et donc insusceptible de mettre la cour en capacité d’entrer en voie de condamnation à son égard.

Sur sa responsabilité, la SCI MR estime que le premier juge n’a pas tenu compte de son argumentation, selon laquelle les réparations afférentes aux canalisations et installations sanitaires, quand bien même elles seraient encastrées sous le carrelage, dans une dalle en béton, ne relèveraient pas de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, que l’expert judiciaire n’a, à aucun moment, conclu que les réparations intéressaient1'immeuble dans sa structure ou sa solidité générale, que s’il a pu affirmer que le réseau serait situé sous le dallage du magasin, cette affirmation n’est techniquement étayée par aucun document, que, selon elle, la canalisation en litige était en parfait état le 23 novembre 2023 et que la casse identifiée a révélé la présence de gravats, de détritus alimentaires et de ciment, qui ne peuvent que résulter d’un défaut d’entretien, qui ne peut lui être imputé en sa qualité de bailleresse, non imputable au bailleur, qu’ainsi, le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité.

Pour le surplus, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il est renvoyé aux conclusions susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1. Sur la responsabilité des désordres

L’article 606 du code civil dispose que les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Sur ce fondement et au visa d’un arrêt rendu par la présente cour (CA Montpellier, 13 septembre 2016, n° 14/04673), la SCI MR soutient que les réparations afférentes aux canalisations et installations sanitaires, quand bien même elles seraient encastrées sous le carrelage, dans une dalle en béton, ne relèveraient pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, un moyen auquel n’auraient pas répondu, selon elle, les premiers juges.

Il doit être relevé que si la Cour de cassation a effectivement pu préciser que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble, tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, il est constant, de longue date (Civ. 2e, 7 déc. 1961, no 60-10.445), que l’appréciation du caractère des réparations est une question de fait abandonnée à l’appréciation des tribunaux.

A ce titre, l’état des tuyaux et la nécessité de les remplacer peut relever des grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, si la nature des travaux et leur ampleur touchent notamment à la structure même du système de canalisation de l’immeuble.

S’agissant du moyen soulevé par la SCI MR, tenant à ce qu’il n’aurait pas été répondu à son argumentation tirée de l’article 606 du code civil, la cour constate que c’est bien sur ce fondement, et la jurisprudence y afférente, que les premiers juges ont repris avec détails les conclusions du rapport de l’expert judiciaire, en date du 9 juillet 2024, dont il n’est pas contesté qu’il a poursuivi ses opérations au contradictoire des parties, à l’exception de la société Axa, afin d’y relever notamment qu’il avait pu, le 9 avril 2024, constater qu’en tirant la chasse des water-closets des deux logements appartenant à la SCI MR, situés au premier et second étage de l’immeuble, cela provoquait le débordement de la cuvette du local commercial outre le resurgissement des eaux usées depuis le dallage ; que le 16 avril 2024, des passages caméra dans les canalisations, depuis le regard extérieur au bâtiment ou par le water-closet situé à l’étage, avaient permis de constater que le réseau [Localité 9]/EV, c’est-à dire des eaux usées, était cassé sous le dallage du local commercial, à moins de cinquante centimètres de la façade ; qu’enfin, l’inspection vidéo avait également permis de mettre en évidence la présence d’un bouchon consistant en un dépôt volumineux de couleur blanche, apparenté à des résidus de produits de chantier non identifiés, qu’un jet haute pression n’avait pu éliminer.

A ce sujet, l’expert a pu indiquer en page seize de son rapport, sur la cause de l’inondation du local commercial, que « ce réseau aurait dû être hydrocuré dès l’achèvement des travaux de réhabilitation des logements, au titre de l’entretien courant de l’immeuble ».

L’expert a pu ainsi conclure à un défaut d’entretien du réseau [Localité 9]/EV de l’immeuble et au fait que la seule solution qui s’imposait était sa réfection à neuf, constituant une partie commune de l’immeuble.

Les premiers juges ont ensuite relevé l’ampleur des désordres en résultant et celle du montant de leurs réparations correspondantes, pour les qualifier de considérables, au motif que le coût de la remise en état de la canalisation ressortait à la somme de 9 708 euros HT, celle du local commercial à la somme de 127 029,56 euros HT et celle des menuiseries extérieures à la somme de 13 212,80 euros HT, pour conclure que ces dépenses ne faisaient manifestement pas partie des dépenses couramment mises à la charge du preneur et devaient être qualifiées de dépenses liées aux grosses réparations, à la charge du bailleur.

En considération de ce que la cour s’estime suffisamment éclairée par les pièces versées au débat, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une nouvelle ou un complément d’expertise, que le moyen selon lequel ces désordres résulteraient de dégradations volontaires par un tiers non identifié n’est pas établi, et qu’il n’est pas apporté de critique utile aux motifs pris par les premiers juges, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCI MR.

2. Sur la condamnation à la réalisation des travaux de réfection du réseau d’évacuation [Localité 9]/EV

En conséquence de ce qui précède et sur le fondement, notamment, des dispositions des articles 1719 à 1721 du code civil et du bail commercial liant les parties, le jugement dont appel sera confirmé en ce que la SCI MR a été condamnée à réaliser les travaux nécessaires à la réfection de la canalisation du réseau EU/EV, travaux prévus au devis DE 1204-59 du 4 mai 2024 de la société GSBE, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnisation des préjudices de la SARL ASMK

En cause d’appel, la SARL ASMK reprend les termes de l’expert judiciaire, qui a pu indiquer que le local commercial devait être curé jusqu’à ses parois structurelles, c’est-à-dire le dallage, les planchers, les murs et la volée d’escalier, puis désinfecté, avant d’être intégralement reconstruit, tant au rez-de-chaussée qu’à l’étage, des travaux que l’expert a chiffré, en lecture du devis de la société GSBE, établi le 4 mai 2024, à la somme de 127 029,56 euros HT, outre la somme de 13 212,80 euros HT pour les menuiseries extérieures, ceci pour critiquer les motifs des premiers juges, qui ont, selon elle, mal interprété une réponse à un dire pour conclure que la totalité des travaux mentionnés dans le devis GSBE ne seraient pas nécessaires et limiter ainsi son indemnisation.

Or, outre le fait qu’il doit être rappelé que le juge n’est pas tenu par les conclusions de l’expert judiciaire, au cas d’espèce, la cour estime que c’est par une exacte appréciation des éléments produits au débat, au terme d’une motivation particulièrement développée et précise, que les premiers juges ont retenu que s’il avait été débattu devant l’expert judicaire du devis établi par la société GSBE, qui préconisait la démolition jusqu’au gros 'uvre de l’ensemble de son aménagement intérieur, soit les sols, les murs et les plafonds, y compris la chambre froide, avant désinfection et reconstruction du carrelage, des joints de carrelage et de la chape, celui-ci avait cependant conclu à la seule nécessité d’un nettoyage et d’une désinfection, sans que ne soit nécessaire la destruction du carrelage et de sa chape sur l’ensemble de la surface du local commercial, qu’ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce que la SCl MR a été condamnée à payer à la SARL ASMK la somme de 57 935,05 euros HT au titre de la réhabilitation du local commercial et la somme de 13 212,80 euros HT au titre de la réfection des menuiseries extérieures, ces sommes restant justifiées en considération des faits de l’espèce et des pièces produites en cause d’appel.

S’agissant de l’indemnisation de ses préjudices matériels et immatériels, les premiers juges ont dit, d’une part, que la SARL ASMK, qui recensait un ensemble de matériels dont l’indemnisation s’élevait selon elle à la somme totale de 48 159,90 euros, se limitait à produire quatre factures dont deux identiques, de la même date, portant sur un four et un plan de travail alors que l’expert avait détaillé dans son rapport des équipements exclusivement de type frigo et qu’aucun bordereau de destruction dans un centre agréé n’était produit, d’autre part, que si l’expert judiciaire mentionnait en page vingt-et-un de son rapport que la SARL ASMK « nous fait part d’une perte d’exploitation depuis le 30 août 2023 d’un montant de 24 000,67 euros par mois », c’était sur la seule base d’un prévisionnel d’exploitation qu’elle avait produit et qu’aucune pièce comptable probante n’était produite à l’appui, pour la débouter de ses prétentions indemnitaires.

En cause d’appel, la SARL ASMK ne produit pas ces éléments qui permettraient de liquider l’indemnisation de ses préjudices, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

4. Sur la suspension de l’obligation de paiement des loyers

En l’absence de toute contestation, le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que la SARL ASMK était en droit de se prévaloir d’une inexécution de son obligation de paiement des loyers en raison d’une inexécution de l’obligation de délivrance et d’entretien par la SCI MR, laquelle sera étendue jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après réalisation des travaux de réfection de la canalisation litigieuse, sans que ne soit retenue la condition de paiement de l’intégralité de la somme à laquelle la SCI MR est condamnée au titre des travaux de réfection du local commercial, cette condamnation n’étant pas en lien avec l’obligation de délivrance prévue aux articles 1719 à 1721 du code civil.

5. Sur les prétentions indemnitaires formées par la SCI MR

Si la SCI MR sollicite la condamnation de la SARL ASMK à lui payer la somme de 15 000 euros au motif qu’elle aurait tenté, par ses agissements, d’ échapper à son obligation de payer le loyer, elle n’en justifie aucunement, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande.

6. Sur la garantie de la société Axa

La SCI MR a souscrit auprès de la société Axa une police « Atouts Immeubles » (n° 21148083804), laquelle consiste en un contrat multirisques comportant plusieurs volets d’assurance, notamment un volet « 4.1 Responsabilité civile en cas d’incendie et/ou de dégâts des eaux », qui couvre les conséquences de la responsabilité vis-à-vis des locataires et des tiers et non les dommages causés aux biens de l’assuré, et un volet « 2.7 Dégâts des eaux », qui garantit les dommages aux biens de l’assuré.

La société Axa en tire pour conséquence qu’elle intervient en tant qu’assureur responsabilité mais aussi dommage, qu’ainsi, la jurisprudence qui lui est opposée par la SCI MR est inopérante dès lors qu’elle ne vise que la garantie responsabilité civile des dommages causés aux tiers, et que la condamnation de son assurée ne repose, selon elle, que sur les seules conclusions du rapport de l’expert judiciaire.

Or, il doit être retenu, d’une part, que la Cour de cassation juge, de façon constante, qu’un rapport d’expertise judiciaire est opposable à un tiers à l’instance au cours de laquelle il a été produit si, d’une part, il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties, et si, d’autre part, il est corroboré par d’autres éléments de preuve, ce qui est le cas en l’espèce ; d’autre part, que celui-ci est opposable à l’assureur, dès lors qu’en connaissance des résultats de l’expertise dont le but est d’établir la réalité et 1'étendue de la responsabilité de son assuré qu’il garantit, il a eu la possibilité d’en discuter les conclusions, sauf s’il y a eu fraude à son encontre, ce qui n’est pas établi au cas d’espèce, étant précisé que ces principes ne trouvent aucune dérogation selon que 1'assureur est un assureur de responsabilité ou non.

Le présent rapport d’expertise judiciaire étant opposable à la SCI MR, celui-ci est par conséquent opposable à son assureur, la société Axa.

Sur l’applicabilité de sa garantie, le jugement entrepris sera confirmé en ce que les premiers juges ont dit, s’agissant de la réparation de la canalisation à l’origine du sinistre, que la société Axa était fondée à dénier sa garantie à son assurée, la SCI MR, mais qu’aucune condamnation pécuniaire n’était prononcée à l’encontre de la SCI MR, s’agissant de la réhabilitation du réseau EU/EV, ce motif ne souffrant d’aucune contestation.

Pour le surplus, la société Axa estime que le caractère accidentel du sinistre n’est pas démontré en l’espèce, de sorte qu’elle ne doit pas sa garantie. Elle précise qu’il s’agisse de la garantie dommages aux biens, dont l’assurée est seul bénéficiaire, ou de la garantie responsabilité civile vis-à-vis du locataire, l’obligation à garantir de l’assureur est subordonnée à la survenance d’un événement accidentel, soulignant que ce n’est que l’application d’un principe général du droit des assurances, selon lequel le défaut d’entretien prive le contrat d’assurance de tout aléa.

Au cas d’espèce, si un acte de malveillance d’un tiers à l’origine des désordres, invoqué par la SCI MR, n’est pas établi, l’expert judiciaire a pu conclure à un défaut d’entretien des canalisations par la bailleresse, qui prive le contrat d’assurance de tout aléa, qu’ainsi, les conditions d’application de la garantie de la société Axa ne sont pas réunies et le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il l’a condamnée à relever et garantir la SCI MR du paiement des dépens, dont les frais d’expertise judiciaire, ainsi que du paiement des sommes de 57 935,05 euros HT au titre de la réhabilitation du local commercial, avec indexation selon l’indice BT01, à compter de la date du prononcé du présent jugement et de 13 212,80 euros HT au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures.

7. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL ASMK et la SCI MR seront condamnées aux dépens de l’appel.

La SARL ASMK et la SCI MR, qui échouent en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnées à payer à la société Axa la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 10 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’il a condamné la société Axa France lard, prise en qualité d’assureur de la SCI MR, à la relever et garantir du paiement des dépens, dont les frais d’expertise judiciaire, ainsi que du paiement des sommes de 57 935,05 euros HT au titre de la réhabilitation du local commercial, avec indexation selon l’indice BT01, à compter de la date du prononcé du présent jugement et de 13 212,80 euros HT au titre de la réfection à neuf des menuiseries extérieures ;

ETEND la suspension du paiement des loyers ordonnée par le tribunal judicaire de Montpellier jusqu’à l’expiration d’un délai de trois mois après réalisation des travaux de réfection de la canalisation litigieuse ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la SARL ASMK et la SCI MR à payer à la société Axa France lard la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE la SARL ASMK et la SCI MR aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président