RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 FÉVRIER 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/18281 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGTLZ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Septembre 2022-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau- RG n° 22/00961

APPELANTE

S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 824 541 148

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0516

INTIMÉS

Madame [X] [V]

née le 28 juillet 1990 à [Localité 5] (91)

[Adresse 2]

[Localité 4]

DÉFAILLANTE

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du mercredi 11 janvier 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

Monsieur [L] [Z]

né le 05 janvier 1988 à [Localité 6] (77)

[Adresse 2]

[Localité 4]

DÉFAILLANT

Assignation devant la Cour d’appel de PARIS, en date du mercredi 11 janvier 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 31 mai 2021, M. [M] [G] a donné en location à Mme [X] [V] et M. [L] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], pour un loyer révisable de 810 euros par mois.

Par contrat du 31 mai 2021, M. [M] [G] a conclu par voie électronique avec la SAS Action logement services, organisme collecteur de la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), un acte de cautionnement permettant de lui faire bénéficier du dispositif de sécurisation de loyers 'Visale', tel que prévu par la convention quinquennale du 2 décembre 2014 conclue entre l’Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) et l’Etat.

Suite à la défaillance de Mme [X] [V] et M. [L] [Z], M. [M] [G] a saisi la SAS Action logement services au titre du contrat de cautionnement.

Un commandement de payer, établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la 1oi du 6 juillet 1989, a été signifié à Mme [X] [V] et M. [L] [Z] 1e 16 novembre 2021 obligeant ces derniers à verser la somme principale de 4 050 euros au titre des arriérés de loyers au terme d’octobre 2021, outre les frais et débours.

Saisi par la SAS Action logement services par acte d’huissier de justice délivré le 14 mars 2022, par jugement réputé contradictoire rendu le 9 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

— déclaré la SAS Action logement services recevable en son action ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2021 entre M. [M] [G], d’une part, et Mme [X] [V] et M. [L] [Z], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 17 janvier 2022 ;

— ordonné l’expulsion de Mme [X] [V] et M. [L] [Z] du local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à verser à la SAS Action logement services la somme de 5 530 euros (cinq mille cinq cent trente euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021 sur la somme de 4 050 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— fixé l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 810 euros (huit cent dix euros) ;

— condamné conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à verser à la SAS Action logement services les indemnités d’occupation mensuelle échues à compter du 1er juillet 2022 et dues jusqu’à la libération des lieux, et ce dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur ;

— rappelé que le contrat de bail étant résilié, l’indemnité d’occupation est exclusive du paiement de tout autre somme qui ne peut plus être facturée à l’occupant du logement (indexation du loyer, régularisation des charges, taxes…) ;

— débouté la SAS Action logement services du surplus de ses demandes ;

— condamné conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à verser à la SAS Action logement services à la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 25 octobre 2022, la SAS Action logement services a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il :

— condamne conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à lui verser la somme de 5.530 euros (cinq mille cinq cent trente euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021 sur la somme de 4.050 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

— condamne conjointement à lui verser à la SAS Action logement services les indemnités d’occupation mensuelle échues à compter du 1er juillet 2022 et dues jusqu’à la libération des lieux, et ce dans la limite des sommes qu’elle aura elle-même réglées à ce titre au bailleur ;

— condamne conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à verser à la SAS Action logement services à la somme de 500 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Dans ses dernières conclusions déposées le 24 novembre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la SAS Action logement services demande à la cour de :

— la recevoir en son action ;

— l’en déclarer bien fondée ;

— constater que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation du bail et d’expulsion sont devenues sans objet du fait de la libération des lieux par Mme [X] [V] et M. [L] [Z] ;

— réformer le jugement sur la nature de la condamnation, conjointe et non solidaire, et le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

— condamner solidairement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à lui payer la somme de 12.402,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner in solidum Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Mme [X] [V] et M. [L] [Z] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées le 11 janvier 2023, par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’actualisation de la créance de la S.a.s. Action Logement Services,

La S.a.s Action logement services demande à la cour de faire droit à demande d’actualisation de la dette locative de Mme [X] [V] et M. [L] [Z] et d’infirmer le jugement les ayant conjointement condamnés à verser à la S.a.s. Action Logement Services la somme de 5.530,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 16 novembre 2021 sur la somme de 4.050 euros et à compter du jugement pour le surplus.

Par contrat du 31 mai 2021, M. [M] [G], bailleur a conclu par voie électronique avec la S.a.s. Action logement services, organisme collecteur de la Participation des Employeurs à l’Effort de Construction (PEEC), un acte de cautionnement permettant de lui faire bénéficier du dispositif de sécurisation de loyers « Visale », tel que prévu par la convention quinquennale du 2 décembre 2014 conclue entre l’Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) et l’Etat.

La S.a.s Action logement services se trouve subrogée dans les droits et actions de M. [M] [G] par application des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2306 Code Civil, et dispose d’un recours personnel fondé sur l’article 2305 du code civil.

Il ressort d’un décompte arrêté au mois de juin 2022 inclus, que la créance des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus de la S.a.s. Action Logement Services s’élève à 9.081,17 euros.

Afin de tenir compte de nouveaux déblocages intervenus, il convient de porter à la somme de 12.402,17 euros le montant de la condamnation des anciens locataires au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 03 novembre 2022 se décomposant comme suit :

— les sommes versées au titre de la garantie de loyers d’août 2021 à octobre 2022 : 810 euros x 15 + 311,17 euros = 12.461,17 euros,

— loyers et charges du 1er au 3 novembre 2022 = 81,00 euros,

— à déduire, les sommes remboursées sur la garantie de loyers = (-) 140,00 euros,

Total : 12.402,17 euros.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement sur le montant de la condamnation prononcée et d’actualiser la créance due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par les anciens locataires, arrêtée au 3 novembre 2022, à la somme de 12.402,17 euros.

Sur la solidarité des locataires,

La S.a.s. Action Logement Services fait grief au premier juge d’avoir refusé de prononcer une condamnation solidaire au motif que le contrat de bail stipule que « les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement du loyer, charges et accessoires » en estimant « qu’il en résulte une contradiction, une dette étant soit conjointe, soit solidaire en cas de pluralité du débiteur et qu’il n’y a pas lieu de faire prévaloir l’option la plus favorable au créancier, la solidarité devant être prévue expressément et être dépourvue de toute ambiguïté ».

Elle sollicite l’infirmation du jugement et la condamnation solidaire de Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à lui payer la somme de 12.402,17 euros.

Sur ce,

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient à la cour de vérifier que la solidarité ressort clairement et nécessairement du titre constitutif de l’obligation.

En l’espèce, le contrat de bail produit aux débats indique que : 'les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement du loyer, charges et accessoires'.

La solidarité ressort ainsi clairement de la désignation des débiteurs dénommés sous le vocable 'les locataires'. Elle concerne aussi bien le paiement des loyers et des charges que des indemnités d’occupation.

Cette clause du contrat de bail, soumise par la S.a.s. Action Logement Services à des profanes que sont les locataires Mme [X] [V] et M. [L] [Z], est dès lors suffisamment claire et compréhensible sans qu’elle soit sujette à interprétation en raison d’un doute comme l’a considéré le premier juge.

L’expression : 'les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement’ ne souffre pas la moindre interprétation, et s’entend nécessairement d’une obligation solidaire dans le paiement des loyers.

Le jugement sera donc infirmé par la condamnation solidaire de Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à payer à la S.a.s. Action Logement Services la somme de 12.402,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

Sur l’indemnité procédurale et les dépens,

Il convient d’infirmer les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens et à l’indemnité procédurale.

Mme [X] [V] et M. [L] [Z], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel. Il convient en équité de les condamner en outre in solidum à verser à la S.a.s. Action Logement Services la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par mise à disposition au greffe, par décision rendue par défaut,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné conjointement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à payer à la S.a.s. Action Logement Services la somme de 5.530 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 29 juin 2022, terme du mois de juin 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2021 sur la somme de 4.050 euros et à compter du jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne solidairement Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à payer à la S.a.s. Action Logement Services la somme de 12.402,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Condamne in solidum Mme [X] [V] et M. [L] [Z] à payer à la S.a.s. Action Logement Services la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la S.a.s. Action Logement Services à payer à la S.a.s. Action Logement Services aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,