ARRÊT n°

AFFAIRE :

[M]

C/

SAS WINNER WINNER

S.E.L.A.R.L. LGA

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04128 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QK53

Décision déférée à la cour de renvoi par arrêt rendu par la cour de cassation le 28 juin 2023 (arrêt n° 445 FS-B )qui a cassé l’arrêt rendu le 30 novembre 2020 par la cour d’appel de Toulouse sur appel du jugement du tribunal de grande instance de Montauban du 22 septembre 2015 enregistrée sous le RG 15/4774

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile;

DEMANDERESSE A LA SAISINE:

Madame [H] [M]

née le 03 Avril 1967 à [Localité 10] (13)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée sur l’audience par M^e Eric NEGRE substituant M^e Marie-Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER et substituant Maître Alexia MAS, Avocat au Barreau de TOULON,

Autre qualité : appelant devant la 1ère cour d’appel

DEFENDERESSES A LA SAISINE

SAS Winner Winner

représentée par la selarl F.H.B.X dont le siège est sis [Adresse 7] [Localité 5] prise en la personne de Me [P] [N] en qualité d’adminsitrateur ad hoc

en qualité d’administrateur ad hoc désigné à ses focntions par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en date du 5 juin 2024

[Adresse 1]

[Localité 6]

assignée à personne habilitée le 6 septembre 2024

Autre qualité : Intimé devant la 1ère cour d’appel

SELARL LGA venant aux droits de la SCP Pimouguet Leuret Devos Bot

Es qualité de mandataire liquidateur de la société les Hameaux de Miel Le siège social de la SELARL LGA est situé [Adresse 3] [Localité 2]

LA GAILLARDE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée sur l’audience par M^e Laurence BREUKER substituant M^e Christophe BEAUREGARD de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Philippe CAETANO, avocat au Barreau

de Brive,

Autre qualité : Intimé devant la 1ère cour d’appel

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 JANVIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS:

1. Suivant acte notarié en date du 21 décembre 2009 établi par Me [F] notaire associé de la SCP [F]- Chayla , la S.A.R.L Les Hameaux de Miel a vendu à Mme [H] [M] une habitation légère de loisirs sise dans l’ensemble immobilier '[Adresse 9]' résidence de tourisme située à [Localité 11] moyennant le prix de 131 560 € TTC.

2. Cette acquisition a été précédée d’un contrat de réservation conclu par l’intermédiaire de la S.A.S Winner-Winer, agent immobilier assuré auprès de la compagnie Allianz, et financée suivant offre de prêt immobilier souscrite auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance d’Aquitaine Poitou-Charentes et acceptée le 12 décembre 2009 d’un montant de 136 673,07 €.

3. Le contrat de réservation prévoyait un engagement pris par Mme [M] de location du bien au profit de la S.A.R.L Tourisma Vert pendant neuf ans, laquelle a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ouverte le 19 octobre 2012 par le tribunal de commerce de Brive-La-Gaillarde, convertie en liquidation judiciaire.

4. Le 31 octobre 2012, Mme [M] a déclaré une créance au titre des loyers impayés au passif de la SARL Touisma Vert.

5. Par courrier du 4 mars 2013, l’administrateur judiciaire de la SARL Tourisma Vert a indiqué à Mme [M] ne pas poursuivre le bail et celui-ci a été résilié.

6. C’est dans ce contexte que, par actes des 8, 9, 10 et 13 octobre 2014, Mme [M] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Montauban la société Les Hameaux de Miel, la société Winner-Winner et son assureur Allianz IARD, la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes, la SCP Edouard Montagut et Romain Moles, notaires venant aux droits de la SCP [F]- Chayla , et leur assureur MMA IARD, en nullité de la vente et du contrat de prêt ayant servi à son financement et indemnisation de divers préjudices.

7. Par jugement contradictoire du 22 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— Dit n’y avoir lieu à statuer sur la recevabilité de l’action en nullité de Mme [M] ;

— Prononcé la nullité de la vente du 21 décembre 2009 intervenue entre la société Les Hameaux de Miel et Mme [M] ;

— Prononcé la résolution du prêt consenti à Mme [M] par la Caisse d’Epargne d’Aquitaine Poitou-Charentes suivant offre acceptée le 12 décembre 2009 ;

— Condamné la société Les Hameaux de Miel à restituer à Mme [M] la somme de 131 560 € ;

— Condamné Mme [M], après seulement qu’elle aura reçu restitution du prix de vente de 131 560 € , à restituer à la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes la somme de 136 573,07€;

— Condamné la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes, après seulement que Mme [M] aura reçu restitution du prix de vente, à restituer à Mme [M] les échéances réglées par celle-ci au titre du prêt annulé jusqu’au jour de la présente décision ;

— Rejeté les demandes de Mme [M] à l’encontre de la SCP Edouard Montagut et Romain Moles et de la société MMA ;

— Condamné solidairement les sociétés Les Hameaux de Miel et Winner-Winner à payer à Mme [M] la somme de 3 678 € au titre des frais de l’acte de vente ;

— Rejeté les autres demandes d’indemnisation à l’encontre des sociétés Les Hameaux de Miel et Winner-Winner ;

— Condamné solidairement les sociétés Les Hameaux de Miel et Winner-Winner à payer à Mme [M] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné solidairement les sociétés Les Hameaux de Miel et Winner-Winner aux dépens, qui pourront être directement recouvrés par M^e Boyer, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

— Rejeté les autres demandes.

8. Mme [M] et la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes ont relevé appel de ce jugement le 22 septembre 2015.

9. Par arrêt rendu par défaut le 30 novembre 2020, la cour d’appel de Toulouse a :

— Infirmé le jugement entrepris sauf en ses dispositions prononçant la nullité du contrat de vente et du contrat de prêt, condamnant la société Winner-Winner à payer à Mme [M] la somme de 3 678€ au titre des frais d’acte de vente, rejetant les demandes de Mme [M] à l’encontre de la SCP Edouard Montagut et Romain Moles et statuant sur les dépens de première instance et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

— Fixé la créance de Mme [H] [M] au passif de la liquidaton judiciaire de la société Les Hameaux de Miel aux sommes de :

> 131 560 € au titre de la restitution du prix de vente

> 3 678 € au titre des frais de l’acte de vente

— Dit que Mme [M] doit restituer à la SCP Pimouguet-Leuret-Devos-Bot, ès-qualité de mandataire liquidateur de la société Les Hameaux de Miel, l’immeuble objet de la vente annulée ;

— Dit que Mme [M] est redevable envers la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes de la somme de 136 573,07 € au titre du remboursement du capital du prêt annulé ;

— Dit que la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes est redevable envers Mme [M] de la somme de 66 943,74 € au titre des échéances en principal, intérêts et frais accessoires réglés en exécution du prêt annulé ;

— Après compensation entre les créances respectives des parties, condamné Mme [M] à payer à la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes la somme de 69 629,33 € outre intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2015 ;

— Dit que la société Winner-Winner engage sa responsabilité à l’égard de Mme [M] pour manquement à son obligation d’information et de conseil ;

— Condamné la société Winner-Winner à payer à Mme [M], à titre de dommages et intérêts, en sus de la somme de 3 678 € déjà allouée par le premier juge, la somme de 69 629,33 € outre intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2015 ;

— Condamné la société Winner-Winner à payer à Mme [M] une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

— Débouté Mme [M] du surplus de ses demandes ;

— Débouté la société Winner-Winner de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes et de la SCP Edouard Montagut et Romain Moles ;

— Condamné la société Winner-Winner aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de M^e Boyer, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

10. Mme [M] a formé un pourvoi en cassation contre l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse.

11. Par arrêt du 28 juin 2023, la première chambre civile de la Cour de cassation a :

— Cassé et annulé, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [M] tendant à voir condamner la société Winner-Winner à réparer le préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente et sa demande d’indemnisation contre la société Les Hameaux de Miel et la société Winner-Winner au titre de la perte du placement financier annulé, l’arrêt rendu le 30 novembre 2020, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ;

— Remis, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la Cour d’appel de Montpellier ;

— Mis hors de cause la Caisse d’épargne d’Aquitaine Poitou-Charentes, la SCP Edouard Montagut et Romain Moles et la société MMA IARD

— Condamné la société Winner-Winner, représentée par son liquidateur judiciaire la SELARL [C] prise en la personne de M. [C], et la société LGA en qualité de mandataire judiciaire de la société Les Hameaux de Miel, aux dépens ;

— En application de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeté les demandes ;

— Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé.

12. Mme [M] a saisi la cour d’appel de ce siège par déclaration enregistrée au greffe le 15 juillet 2024.

13. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 13 septembre 2024, Mme [M] demande en substance à la cour de:

— Réformer le jugement du 22 septembre 2015, en ce qu’il a limité la condamnation de la société Les Hameaux de Miel et la société Winner-Winner à payer à Mme [M] la somme de 3 678 € au titre des frais de l’acte de vente ;

— Condamner la société Winner-Winner à payer à Mme [M] les sommes suivantes :

> 131 560 € en réparation du préjudice de non-restitution du prix de vente ;

> 3 678 € au titre des frais de l’acte de vente ;

> 62 782,33 € au titre du préjudice de perte de loyers, augmentée des intérêts au taux légal pour chaque créance périodique ;

> 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, distraits au profit de M^e Pepratx-Negre, avocat, avec droit de recouvrement direct, en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

14. Par uniques conclusions remises par voie électronique le 25 octobre 2024, la société LGA venant aux droits de la SCP Pimouguet Leuret Devos Bot es-qualité de mandataire liquidateur de la société Les Hameaux de Miel, demande en substance à la cour de :

— Constater qu’aucune demande n’est formulée par Mme [M] à son encontre;

— Juger que la restitution par Mme [M] du lot objet de la vente intervenue entre elle et la société les Hameaux de Miel, résultant de l’acte notarié du 21 décembre 2009, interviendra entre ses mains;

— Juger que la décision à intervenir, l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 30 novembre 2020 et le jugement du Tribunal judiciaire de Montauban du 22 septembre 2015, feront l’objet d’une publicité auprès des services de la publicité foncière territorialement compétents;

— Condamner Mme [M] aux entiers dépens.

15. Vu l’ordonnance de clôture en date du 14 janvier 2025.

16. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

17. La société Winner-Winner n’a pas constitué avocat. La déclaration de saisine lui a été signifiée suivant acte délivré le 6 septembre 2024, remis à personne habilitée à le recevoir.

MOTIFS:

— sur les demandes de la Selarl LGA:

18. Suivant disposition devenue définitive du jugement déféré, la nullité de la vente intervenue entre la S.A.R.L Les Hameaux de Miel et Mme [H] [M] par l’intermédiaire de la S.A.S Winner-Winner, agent immobilier, a été prononcée.

19. Il sera par suite fait droit à la demande de la Selarl LGA venant aux droits de la SCP Pimouguet- Leuret- Devos Bot es-qualité de mandataire liquidateur de la S.A.R.L Les Hameaux de Miel tendant à ce que la restitution du lot objet de la vente soit effectuée entre ses mains, ainsi qu’ à la demande de publication auprès des services de la publicité foncière territorialement compétents du jugement déféré, de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 30 novembre 2020 et de la présente décision.

— sur les demandes de Mme [M]

20. Il est acquis que la réparation d’un préjudice doit être intégrale sans perte ni profit pour la victime.

21. Le principe de la responsabilité de la société Winner-Winner en sa qualité d’agent immobilier chargé par la société venderesse Les hameaux de Miel de commercialiser le lot acquis par Mme [M] a également été définitivement retenu en ce que cette société a manqué à son obligation d’information de Mme [M] quant aux aléas financiers de l’opération conclue par son intermédiaire.

22. La société Winner-Winner a été définitivement condamnée en vertu du jugement déféré et de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse à payer à Mme [M] les sommes de 3678 € au titre des frais de vente outre la somme de 69629,33 € restant due au titre du prêt destiné à l’acquisition.

23. L’arrêt de la cour de cassation saisissant la cour d’appel de ce siège a censuré les premiers juges en ce qu’ils ont rejeté les demandes indemnitaires de Mme [M] à l’égard de la société Winner-Winner au titre du préjudice résultant du défaut de restitution du prix de vente et de celles présentées à l’encontre des sociétés Winner-Winner et les Hameaux de Miel au titre de la perte du placement financier annulé.

24. Mme [M] présente désormais ces mêmes demandes à l’encontre de la seule SAS Winner- Winner.

25. S’agissant de la restitution du prix de vente à laquelle le vendeur est condamné par suite de l’annulation d’un contrat de vente, si elle ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, tel n’est pas le cas lorsqu’elle est devenue impossible du fait de l’insolvabilité du vendeur de sorte que l’acquéreur, privé de la contrepartie de la restitution du bien vendu, est dans cette hypothèse fondé à obtenir réparation du préjudice résultant d’une perte subie équivalent au prix de la vente annulée ( Civ 3e, 3 décembre 2008, n° 07-14.545, Civ 1ère 9 mars 2022, n° 20-15.194).

26. Ce principe a été appliqué tant à la responsabilité des notaires, qu’à celle des agents immobiliers (Civ.1ère, 20 décembre 2020 n° 98-12.716).

27. Il est acquis en l’espèce, que la société venderesse les Hameaux de Miel a été placée en redressement judiciaire le 10 novembre 2015, puis en liquidation judiciaire le 12 janvier 2016, soit postérieurement au jugement déféré.

28. Mme [M] ne pourra dès lors récupérer auprès de sa venderesse le prix de vente du bien restitué de sorte qu’elle est bien-fondée en sa demande indemnitaire à l’égard de l’agent immobilier à hauteur de 131 560 €, cette somme portant toutefois intérêts au taux légal à compter de la présente décision et non à compter du 22 septembre 2015.

29. S’agissant de la perte du placement financier, il est de jurisprudence acquise que la victime du dol peut agir, d’une part, en nullité de la convention sur le fondement de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, d’autre part, en réparation de son préjudice sur le fondement des articles des articles 1382 et 1383 du même code.

30. Il est également acquis que la perte des loyers ou des avantages susceptibles d’être procurés par la chose vendue constitue un préjudice dont le responsable de l’annulation du contrat doit répondre au profit de l’acquéreur pourtant demandeur à l’annulation de la vente (Civ 3ème 7 mai 2008, n° 07-11.390, Civ 1ère, 2 juillet 2014 n° 12-28.615).

31. Mme [M] justifie n’avoir perçu en vertu du bail commercial annexé au compromis de vente que la somme de 5687,17 € au titre de cinq loyers, alors que son investissement aurait dû lui rapporter, selon le contrat de bail, la somme de 68469,50 €.

32. Elle justifie en conséquence d’un préjudice financier de 62782,33€ dont elle est bien fondée à être indemnisée par la société Winner- Winner, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

33. La société Winner- Winner ayant également fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce de Libourne en date du 24/11/2020 et Mme [M] justifiant de la déclaration de ses créances entre les mains de la Selarl [C] es-qualité de liquidateur judiciaire de cette société le 5 décembre 2020, les sommes de 131 560 € et de 62782,33 € seront fixées au passif de la liquidation de la société.

34. La cour constatant que le premier juge a définitivement statué sur la condamnation de la société Winner Winner à payer à Mme [M] la somme de 3678 € au titre des frais de l’acte de vente dira n’y avoir lieu à statuer à nouveau sur cette même demande réitérée devant elle.

35. Partie succombante, la société Winner- Winner supportera la charge des dépens d’appel dont distraction sur son affirmation de droit au profit de M^e Pepratx-Negre avocat de Mme [M] conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile , ces dépens étant fixés au passif de la liquidation judiciaire de la société.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [M] de ses demandes d’indemnisation du préjudice résultant de l’absence de restitution du prix de vente et du préjudice financier à l’égard de la société Winner- Winner

Statuant à nouveau de ces chefs,

Dit que la société Winner-Winner est tenue de réparer le préjudice subi par Mme [M] résultant de l’absence de restitution du prix de vente à hauteur de 131 560 € outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Dit que la société Winner-Winner est tenue de réparer le préjudice résultant de la perte de loyers à hauteur de 62782,33 € outre intérêts au

taux légal à compter de la présente décision.

Fixe ces créances au passif de la liquidation judiciaire de la société Winner-Winner.

Dit n’y avoir lieu à statuer à nouveau sur la demande de Mme [M] au titre des frais de l’acte de vente.

Y ajoutant,

Dit que la restitution par Mme [M] du lot objet de la vente dont la nulllité a été prononcée sera effectuée entre les mains de la Selarl LGA venant aux droits de la SCP Pimouguet Leuret Devos Bot es-qualité de mandataire liquidateur de la société Les Hameaux de Miel.

Ordonne la publication auprès des services de la publicité foncière territorialement compétents du jugement déféré, de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 30 novembre 2020 et de la présente décision.

Fixe les dépens d’appel au passif de la liquidation judiciaire de la société Winner-Winner dont distraction sur son affirmation de droit au profit de M^e Pepratx-Negre avocat de Mme [M].

Fixe à la somme de 4000 € la créance de Mme [M] au titre des frais irrépétibles au passif de la liquidation judiciaire de société Winner-Winner.

LE GREFFIER LE PRESIDENT