Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 2 décembre 2025, n° 23/03178

TGI Montpellier 2 juin 2023

CA Montpellier
Infirmation 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexactitude du montant des charges dues
La cour a constaté que le montant des charges dues par la société Immo d'Oc était effectivement supérieur à celui retenu par le tribunal, justifiant ainsi la demande de paiement d'un montant ajusté.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
La cour a reconnu que le refus de la société Immo d'Oc de payer ses charges a causé un préjudice direct au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais engagés
La cour a jugé que les frais de procédure engagés par le syndicat pour le recouvrement des charges de copropriété doivent être remboursés par la société Immo d'Oc.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 2 déc. 2025, n° 23/03178
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/03178
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 2 juin 2023, N° 11-22-1713
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	11 décembre 2025
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Sur les parties

Parties :	son représentant légal, S.A.R.L. IMMO D' OC

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 02 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03178 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3UQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 JUIN 2023

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 11-22-1713

APPELANTE :

Syndic de copropriété DE LA RÉSIDENCE LE PLEIN SUD pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET PECOUL, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 322 747 486, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Sophie COUSIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.R.L. IMMO D’OC prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Assignée le 21 août 2023 – A personne habilitée

Ordonnance de clôture du 24 Septembre 2025 révoquée avant l’ouverture des débats par une nouvelle ordonnance de clôture du 15 octobre 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

La SARL Immo d’Oc est propriétaire des lots n° 52 et 62 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété « le Plein Sud » situé [Adresse 7] à [Localité 3] (Hérault).

Par acte du 6 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud », représenté par la société Cabinet Pécoul, son syndicat en exercice, l’a faite assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement notamment d’un arriéré de charges de copropriété.

Le tribunal, par jugement du 2 juin 2023, a :

— condamné la société Immo d’Oc à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9982,89 € à titre de charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2023, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2021 sur la somme de 2808,82 € et pour le surplus à compter de l’assignation,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement,

— dit que le taux d’intérêt sera celui fixé pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels,

— débouté le syndicat des propriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société Immo d’Oc à payer au syndicat des propriétaires la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Immo d’Oc aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 4 mars 2021.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » a, par déclaration reçue le 21 juin 2023 au greffe de la cour, régulièrement relevé appel de ce jugement en ces dispositions relatives à la condamnation au paiement de la somme de 9982,89 € à titre de charges de copropriété, au rejet de sa demande en paiement de frais de recouvrement et de sa demande en paiement de dommages et intérêts et à la condamnation en paiement d’une indemnité de procédure limitée à la somme de 400 €.

Il demande à la cour, dans ses dernières conclusions déposées le 13 octobre 2025 via le RPVA, de :

(')

— réformer le jugement en ces dispositions critiquées ('),

— condamner la société Immo d’Oc à payer la somme de 4942,64 €, appel de fonds du 3ème trimestre 2025 inclus mais hors appel de fonds du 1er août 2025 ('),

— condamner la société Immo d’Oc aux intérêts au taux légal sur les sommes dont elle a été débitrice à compter du 23 novembre 2020, date de la mise en demeure de payer,

— fixer le taux d’intérêt applicable à celui retenu pour les créances des personnes physiques n’agissant pas pour des besoins professionnels ('),

— condamner la société Immo d’Oc à payer la somme de 1300 € en réparation du préjudice que sa résistance abusive lui cause,

— condamner la société Immo d’Oc à lui payer la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immo d’Oc aux entiers frais et dépens en ce compris le coût du commandement de payer, les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La société Immo d’Oc n’a pas comparu, bien que la déclaration d’appel lui ait été signifiée par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023 délivré à la personne de sa gérante ([D] [O]) et les dernières conclusions d’appel par exploit du 14 octobre 2025 délivré dans les mêmes conditions.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions de l’appelant, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 15 octobre 2025, préalablement à l’ouverture des débats.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telle que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ('). »

Il résulte, par ailleurs, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que sont imputables au seul copropriétaires concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » communique, entre autres pièces, les procès-verbaux des assemblées générales tenues entre le 11 mars 2020 et le 21 mars 2024, qui ont approuvé les comptes des exercices clos en 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 et, pour la dernière assemblée générale du 21 mars 2024, adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025, les décomptes de régularisation des charges de 2020 à 2023, l’ensemble des appels de fonds édités en 2024, les appels de fonds des 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2025, ainsi qu’un décompte actualisé de sa créance à la date du 12 juin 2025 ; il en résulte que la société Immo d’Oc a effectué, en cours d’instance, un règlement de 15 997,24 € le 26 avril 2024 suivi de deux autres règlements totalisant 1263,60 € en novembre 2024.

L’appelant reproche au premier juge d’avoir condamné la société Immo d’Oc au paiement d’une somme, inexpliquée, de 9982,89 € au 1er avril 2023, alors que la dette s’élevait à 13 121,45 €, et d’avoir rejeté sa demande en paiement au titre des frais de recouvrement et sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Pour autant, la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » en paiement de la somme de 4942,64 €, présentée devant la cour, n’est pas davantage justifiée puisque le décompte actualisé au 12 juin 2025, incluant l’appel de fonds du 1er avril 2025, fait apparaître un solde débiteur de 2252 € auquel s’ajoute le montant de l’appel de fonds du 1er juillet 2025 s’élevant à 900 €, soit au total 3152 €, tel que ce montant figure d’ailleurs dans l’appel de fonds du 1er juillet 2025 au titre du « total à payer » pour les lots 52 (garage) et 62 (appartement de type F4).

Ladite somme de 3152 € inclut des frais d’assignation (92,23 €) qui relève des dépens de l’instance et des frais de rappel de charges (48 €), qui correspondent au montant des frais réglés par le syndicat à son avocat pour l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure en date du 27 mai 2021 ; contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, de tels frais de mise en demeure doivent être mis à la charge de la société Immo d’Oc en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.

La créance de celle-ci, arrêtée au 1er juillet 2025, en ce compris l’appel de fonds édité à cette date (couvrant la période du 1er juillet au 30 septembre 2025), s’établit en définitive à la somme de : 3152 € – 92,23 € = 3059,77 € au paiement de laquelle elle doit être condamnée, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2015, date de signification des conclusions contenant la demande.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ; en l’occurrence, le compte de la société Immo d’Oc est constamment débiteur depuis, à tout le moins, janvier 2020, soit depuis plus de cinq ans, et a même atteint un solde débiteur de 16 405 € au 1er janvier 2024, contraignant ainsi les autres copropriétaires à pallier le manque de trésorerie en découlant ; un tel refus répété et injustifié à s’acquitter des charges dues, qui caractérise sa mauvaise foi, a dès lors causé au syndicat un préjudice direct et certain, distinct du simple retard dans le paiement, qui peut être indemnisé par l’allocation de la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la société Immo d’Oc doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » la somme de 1500 € au titre des frais non taxables qu’elle a dus exposer, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et par arrêt réputé contradictoire,

Réforme le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 2 juin 2023 mais seulement en ce qu’il condamne la société Immo d’Oc au paiement de la somme de 9982,89 € à titre de charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2020 1er avril 2023 outre intérêts et en ce qu’il déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement et de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la SARL Immo d’Oc à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » la somme de 3059,77 € au titre des charges et provisions sur charges exigibles au 1er juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2025,

Condamne la société Immo d’Oc à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement entrepris dans le surplus de ses dispositions,

Condamne la société Immo d’Oc aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le Plein Sud » la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président