ARRÊT N°25/

CB

R.G : N° RG 24/00314 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GA56

Société COLIVE

C/

[H]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 27 AOUT 2025

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7] DE [Localité 5] en date du 16 FEVRIER 2024 suivant déclaration d’appel en date du 19 MARS 2024 RG n° 22/02474

APPELANTE :

Société COLIVE

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentant : M^e Loriane ZEINI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [O] [K] [H]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 17/02/2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 mars 2025 devant Madame BERAUD Claire, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 mai 2025 prorogé par avis au 18 juin 2025 puis au 27 août 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Anne-Charlotte LEGROIS, Vice-présidente placée affectée à la cour d’appel par ordonnance de Monsieur le Premier Président

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 août 2025.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [O] [K] [H] est propriétaire d’une maison située [Adresse 2]. Par acte sous seing privé du 11 juin 2020 avec effet au 1er juillet 2020, il a loué son bien à la société Colive SPRL, en faisant application des dispositions relatives au statut des baux commerciaux pour une durée de neuf ans et un loyer mensuel de 1 529 euros, réduit à la somme de 1 129 euros le temps du remboursement par le propriétaire des travaux effectués par la locataire.

La société a pour objet social la gestion locative de biens immobiliers en colocation. Elle a effectué des travaux, puis a conclu des contrats de colocation sur le bien.

Par courrier daté du 6 juin 2021, M. [H] a informé la locataire de la résiliation du bail au 9 décembre 2021.

Considérant que la société n’avait pas réglé l’intégralité des loyers à la fin du bail, M. [H] a saisi le juge des contentieux de la protection par requête reçue le 5 octobre 2021. Suivant jugement du 18 juillet 2022, ce dernier a qualifié le contrat de bail commercial et s’est déclaré incompétent pour en connaître au profit du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Par jugement contradictoire du 16 février 2024, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a :

— condamné la société Colive SPRL à verser à M. [H] la somme de 6 461 euros au titre des loyers impayés,

— condamné M. [H] à verser à la société Colive SPRL la somme de 4 524,54 euros au titre des meubles non restitués,

— ordonné la compensation des créances réciproques,

— débouté la société Colive SPRL de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

— débouté M. [H] de sa prétention indemnitaire,

— débouté M. [H] et la société Colive SPRL de leurs prétentions relatives aux frais irrépétibles,

— dit que chaque partie conserve la charge des dépens qu’elle a exposés,

— rappelle que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Le tribunal a considéré que :

— le bail ayant pris fin le 8 décembre 2021, les loyers étaient dus jusqu’au 8 décembre 2021,

— la clause prévoyant la possibilité de résiliation du bail par le bailleur avant son échéance en respectant un préavis de 6 mois étant réputée non écrite et aucune pièce ne démontrant un commun accord même tacite, la résiliation avait été effectuée unilatéralement par M. [H],

— les conditions permettant au locataire de toucher une indemnité d’éviction n’étant pas remplies et la clause prévoyant une indemnisation en cas de résiliation devant être réputée non écrite, la locataire ne pouvait prétendre à des indemnités sur ces deux fondements,

— concernant le paiement de la valeur marchande des meubles, en l’absence d’état des lieux d’entrée, seules les factures se rapportant avec certitude au bien loué devaient être retenues pour chiffrer le préjudice, après application d’un coefficient de vétusté de 20 %,

— aucune dégradation n’étant invoquée à l’issue du bail, le dépôt de garantie doit être intégralement restitué et son montant doit se compenser avec celui des loyers impayés,

— en l’absence d’éléments démontrant la réalité du préjudice invoqué par M. [H], sa demande indemnitaire devait être rejetée,

— une compensation légale devait s’opérer entre les sommes dues par chacune des parties.

Par déclaration du 19 mars 2024, la société Colive a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état par ordonnance du 2 mai 2024.

L’appelant a notifié ses conclusions par voie électronique le 16 juin 2024 et l’intimé le 19 septembre 2024 lequel a formé appel incident.

Par ordonnance sur incident du 25 novembre 2024, la conseillère de la mise en état a constaté l’extinction de l’instance d’incident découlant du désistement de M. [H] de sa demande de radiation du rôle, dit que les dépens de l’incident et les demandes au titre des frais irrépétibles seront joints au fond et les a réservés et a ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 17 février 2025.

Par ordonnance du 17 février 2025, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 5 mars 2025 à l’issue de laquelle la décision mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025. Cette date a ensuite été prorogée au 18 juin 2025 puis au 27 août 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 18 décembre 2024, la société Colive SPRL demande à la cour d’infirmer le jugement dont appel en ses chefs critiqués et statuant à nouveau, de :

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 136 830 euros à titre d’indemnité d’éviction,

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 14 755 euros au titre de la valeur vénale des meubles lui appartenant,

— condamner M. [H] à lui restituer la somme de 1 529 euros au titre du dépôt de garantie,

— prononcer la compensation entre les dettes et créances réciproques des parties,

— condamner M. [H] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [H] aux entiers dépens de l’instance.

L’appelante fait valoir que :

— elle est redevable d’une somme de 7 990 euros au titre des loyers impayés,

— la clause prévoyant une faculté de résiliation du bail avant son terme avec un préavis de trois mois étant réputée non écrite, le bailleur ne disposait d’aucune faculté pour mettre fin au bail et elle n’a jamais donné son accord exprès ou tacite pour une telle résiliation qui a été décidée unilatéralement,

— si la clause susvisée prévoyant le paiement d’une indemnité correspondant à six mois de loyer est réputée non écrite, le bailleur lui a donné congé sans offre de renouvellement, ce qui s’analyse en un refus de renouvellement au sens de l’article L.145-14 du code de commerce et lui ouvre la possibilité de solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction,

— elle doit être calculée au regard d’une indemnité principale compensant la perte du fonds et chiffrée en fonction du chiffre d’affaires TTC moyen des trois derniers exercices auquel est appliqué un coefficient multiplicateur et d’une indemnité accessoire correspondant au trouble d’exploitation subi et chiffrée en fonction des trois derniers mois d’excédent brut,

— s’il était retenu l’absence de refus de renouvellement, elle demande que la somme qu’elle sollicite lui soit octroyée sur le fondement de la responsabilité contractuelle du bailleur qui a commis une faute en résiliant le bail de manière anticipée et unilatérale, lui ayant directement causé un préjudice au terme de la perte du fonds de commerce et un trouble commercial,

— elle justifie suffisamment de l’achat de tous les meubles financés pour garnir le logement, un coefficient de vétusté de 20 % devant être appliqué sur la somme globale,

— aucune dégradation n’ayant été constatée le dépôt de garantie doit lui être restitué,

— une compensation doit s’opérer entre la somme due au titre des loyers impayés et les sommes au paiement duquel le bailleur doit être condamné à son égard, ce qui abouti à ce que ce dernier lui doive la somme de 145 124 euros.

Par conclusions portant appel incident notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, M. [H] demande à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il condamne la société Colive à lui payer la somme de 7 990 euros au titre des loyers impayés,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Colive de sa demande de restitution du dépôt de garantie et en ce qu’il a ordonné sa compensation avec l’arriéré locatif,

— infirmer le jugement en ce qu’il a jugé qu’il a résilié le bail unilatéralement

et statuant à nouveau,

— juger que le bail a été résilié d’un commun accord entre les parties,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Colive de sa demande de condamnation au titre d’une indemnité d’éviction,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Colive la somme de 4 524,54 euros au titre des meubles non restitués

et statuant à nouveau,

— débouter la société Colive de cette demande,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande indemnitaire

et statuant à nouveau,

— condamner la société Colive à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

A titre subsidiaire :

— confirmer purement et simplement le jugement attaqué dans toutes ses dispositions,

En tout état de cause :

— condamner la société Colive a lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rejeter les prétentions, moyens et demandes de la société Colive puisque non fondées.

L’intimé fait valoir que :

— l’appelante lui doit la somme de 7 990 euros au titre des loyers ayant couru entre le mois de juillet 2021 et le 8 décembre 2021,

— la locataire n’a jamais contesté la résiliation du bail qui a donc été décidée d’un commun accord, les discussions portant sur la restitution des meubles et les sommes restantes dues, de plus, il a appliqué de bonne foi la stipulation du bail lui permettant de le résilier avant son terme à condition qu’il respecte un préavis de six mois,

— le congé notifié ne peut s’analyser en un refus de renouvellement dans la mesure où cette résiliation a été faite d’un commun accord et que le contrat qui prévoyait la possibilité d’une résiliation anticipée moyennant une indemnisation à hauteur de six mois de loyer a été exécuté de bonne foi, en conséquence aucune indemnité d’éviction n’est donc due,

— l’appelante, professionnelle de l’immobilier, s’est, en revanche, montrée de mauvaise foi en lui proposant de signer un contrat de bail commercial dont certaines stipulations étaient contraires à l’ordre public alors qu’il est un particulier ; elle ne peut donc se prévaloir de sa propre turpitude en sollicitant une indemnité d’éviction après avoir proposé à un client profane une faculté de résiliation anticipée dans une clause réputée non écrite,

— en outre, en acceptant la résiliation anticipée du bail et en sollicitant l’indemnité contractuellement prévue dans ce cas, elle a renoncé au paiement d’une indemnité d’éviction,

— le quantum de la demande en paiement à ce titre n’est pas justifié, les éléments comptables produits par l’appelant n’étant pas suffisamment probants,

— enfin, ayant exécuté le contrat de bonne foi, alors que l’appelante a fait preuve de mauvaise foi, aucune faute contractuelle ne peut lui être reprochée qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts à cette dernière,

— s’il ne conteste pas le principe de la restitution des meubles acquis par l’appelante, celle-ci ne justifie pas du bien-fondé de la somme qu’elle réclame, elle doit être déboutée de l’intégralité de sa demande à ce titre,

— il ne conteste pas que le dépôt de garantie doive être restitué et que la somme en résultant s’impute sur le montant des loyers impayés,

— l’appelante a, par sa mauvaise foi, adopté un comportement fautif de nature à engager sa responsabilité contractuelle et à l’origine d’un préjudice moral lourd caractérisé par le fait qu’il ait été contraint de gérer les contrats de sous locations souscrits pas l’appelante et de subir les tracas d’une procédure contentieuse.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

Les parties conviennent chacune que le loyer mensuel de 1 529 euros n’a pas été payé à compter du mois de juillet 2021 et que la locataire est redevable de la somme de 7 990 euros à ce titre.

Sur la résiliation du bail

En l’espèce, le bail a été conclu par un particulier et porte sur une maison d’habitation, mais pour une durée de neuf ans et dans la perspective que l’appelante y exerce une activité commerciale. Il s’agit donc d’un bail commercial, soumis aux dispositions de l’article L.145-1 et suivants du code de commerce, ce que ne contestent pas les parties.

L’article L145-9 du code de commerce dispose que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. […] Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

L’article L145-15 du code de commerce dispose que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

En l’espèce, la clause intitulée 'Durée du contrat, résiliation et indemnisation’ prévoit que « le bailleur pourra cependant résilier le contrat par lettre recommandée en respectant un préavis de 6 mois et une pénalité équivalente à : 6 mois de loyer garanti lors du premier triennat, 4 mois de loyer garanti lors du deuxième triennat, 2 mois de loyer garanti lors du troisième triennat. Cette pénalité sera à verser au locataire dans le mois qui suit la résiliation du contrat. Ces pénalités permettront au locataire de couvrir, en partie, l’investissement important réalisé lors de l’aménagement du bien. »

Elle permet donc au bailleur de résilier à son gré le contrat avant l’échéance de la neuvième année et porte ainsi une atteinte directe au droit au renouvellement du locataire. En application de l’article L145-15 susvisé, elle doit être réputée non-écrite. L’appelant ne pouvait donc résilier de manière anticipée le contrat sur ce fondement comme l’a retenu le premier juge.

Cette résiliation ne résulte pas plus de la commune intention des parties. En effet, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 juin 2021, le bailleur a informé la locataire de sa volonté de résilier le bail à compter du 9 décembre 2021. Aucune des pièces versées à la procédure n’établit que cette dernière ait manifesté la volonté non équivoque d’accepter qu’il soit mis fin au contrat de manière anticipée.

En revanche, par mail adressé à la locataire le 15 juillet 2021, le bailleur a précisé prendre cette décision pour « raisons personnelles » ce qui infirme l’hypothèse selon laquelle la résiliation résulterait d’un consensus entre les parties. De même, le fait que la locataire ait conclu avec de nouveaux co-locataires trois contrats de location débutant le 1er septembre 2021 avec des dates d’échéance postérieures au 8 décembre 2021, date de résiliation du contrat, le fait que le bailleur l’empêche d’accéder au bien loué ce jour-là, comme en atteste le procès-verbal dressé par huissier de justice, et que, dans un courriel adressé au bailleur le 29 mai 2020, soit quelques jours avant la signature du bail, elle ait indiqué « cet investissement de notre part, nous l’espérons, peut vous prouver que nous sommes très sérieux envers votre maison et sur le long terme » constituent autant d’éléments qui contredisent l’analyse du bailleur selon laquelle la résiliation du bail résulte d’un accord amiable.

Ainsi, M. [H] a donc résilié de manière unilatérale le contrat de bail avant son terme.

Sur la demande indemnitaire de la locataire

L’article L.145-14 du code de commerce dispose expressément que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur devra, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

— sur le fondement de la demande indemnitaire et la faute

La clause n°2 du contrat de bail prévoyant la résiliation au gré du bailleur étant réputée non écrite et la résiliation ne résultant pas de la liberté contractuelle des parties, l’intimé ne peut être tenu au versement de l’indemnité de résiliation anticipée prévue au terme de cette clause.

Néanmoins, comme l’a relevé le premier juge, le bailleur n’a pas refusé le renouvellement du bail au sens de l’article L.145-14 susvisé mais en a imposé la rupture anticipée à la locataire, ce que ni les dispositions du code de commerce, ni les clauses du contrat ne lui permettaient de faire.

Ce n’est donc pas le droit au nouvellement du bail qui peut fonder la demande indemnitaire de la locataire mais la responsabilité contractuelle du bailleur qui a rompu le contrat de manière abusive et a ainsi commis une faute contractuelle à l’égard de sa locataire.

L’appelante forme sa demande indemnitaire sur ce fondement à titre subsidiaire ce qui impose qu’il y soit répondu.

— sur le préjudice, le lien de causalité et les causes d’exonérations invoquées par l’intimé

Si dans l’esprit des textes, l’indemnité d’éviction en cas de non renouvellement à l’issue du bail a pour finalité de réparer le préjudice causé au locataire par ce refus, il doit en être déduit qu’une rupture unilatérale anticipée, un an seulement après la conclusion du contrat, en contradiction avec la durée de 9 ans légalement et contractuellement fixée, cause nécessairement un préjudice à la locataire.

En l’espèce, l’existence de ce préjudice est notamment caractérisée par le courriel adressé au bailleur le 29 mai 2020 évoqué ci-dessus au terme duquel l’appelante détaille les travaux qu’elle envisage de financer pour améliorer le bien et souligne qu’elle a pour volonté de pouvoir exploiter son activité dans les lieux sur le long terme. Les différents échanges et photos communiqués attestent de leur réalisation à l’initiative de l’appelante et leur coût a été amorti par la baisse des premiers loyers.

Le projet de sous-location avec prestations de services a bien été mené à terme et l’appelante a exploité son activité pendant un an avant que le bailleur n’y mette fin. Cette résiliation unilatérale anticipée l’a empêchée de poursuivre son activité dans les locaux loués, ce qui lui a causé un préjudice qui doit être réparé.

L’intimé excipe de ce que l’appelante, en acceptant la résiliation anticipée, a renoncé à toute indemnisation et soutient, de plus, que la mauvaise foi dont elle a fait preuve, exclut toute réparation.

En premier lieu, aucun élément objectif ou objectivable ne permet de considérer la réalité d’une renonciation par la locataire à toute indemnité réparatrice alors que la résiliation a été unilatérale, qu’il est établi que l’appelante a cessé de verser le loyer dès qu’elle a été informée du congé donné par le propriétaire et qu’elle sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction de manière constante depuis le début de la procédure judiciaire.

En second lieu, il n’est pas établi que les parties n’auraient pas librement consenti au contrat de bail qui ne pouvait qu’être soumis aux dispositions du droit commercial dans la mesure où le bailleur, particulier, a entendu mettre son bien au service de l’activité commerciale de la locataire pendant une durée de neuf ans. Celui-ci ne soulève d’ailleurs pas la nullité du contrat pour vice du consentement. Il ne démontre pas plus avoir été soumis par la locataire à des obligations créant un déséquilibre significatif dans leurs droits et obligations respectives, ni la preuve d’un stratagème de la part de cette dernière par lequel elle aurait sciemment inséré une clause qui serait réputée non écrite pour ensuite s’en prévaloir et prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction. Son intérêt était de pouvoir exercer son activité de sous-location avec services le plus longtemps possible.

La mauvaise foi de la locataire n’est ainsi pas établie et ne saurait exonérer le bailleur de sa responsabilité.

— sur le montant de la réparation

Le mode de calcul proposé par l’appelante pour chiffrer son préjudice en résultant correspond à une des méthodes d’évaluation de l’indemnité d’éviction due en cas de non renouvellement du bail après l’exécution de la durée de 9 ans initialement fixée et non celle du préjudice causé par la faute contractuelle du bailleur. Le montant en résultant est disproportionné au regard du préjudice subi. Cette méthode d’évaluation ne pourra donc pas être retenue.

Il sera en outre souligné que si l’appelante avait accepté la résiliation anticipée, la clause n°2 finalement réputée non écrite aurait trouvé à s’appliquer et servi de base au calcul des indemnités dues en cas de résiliation.

La rupture unilatérale anticipée a privé la locataire de la possibilité de continuer à sous louer le bien dans le cadre de son activité commerciale. Le propriétaire pensait pouvoir résilier le bien en application du contrat conclu.

Le préjudice doit être évalué au moment où il est réalisé, c’est à dire à la date à laquelle la locataire a cessé d’occuper les lieux. En l’espèce, au 8 décembre 2021, l’appelante louait le bien depuis le 1er juillet 2020, soit depuis un an, quatre mois et sept jours.

Au regard de ces éléments, le préjudice subi par l’appelante du fait de la résiliation unilatérale anticipée du bail sera évalué à une somme équivalente à un an de loyer, soit 18 348 euros compensant le préjudice né de la perte du fonds de commerce outre à celle de 5 034 euros au titre du trouble d’exploitation, soit la somme totale de 23 382 euros.

Sur la valeur des meubles non restitués

S’il n’est pas contesté par l’intimé que les meubles dont l’appelante a garni la maison louée n’ont pas été restitués, il conteste en revanche la somme sollicitée en remplacement de ces derniers, faute d’éléments démontrant suffisamment que les factures produites correspondent à des meubles acquis par cette dernière et installés dans son bien.

Aucun état d’entrée dans les lieux par la locataire ou même par les différents sous locataires n’étant produit, les seuls éléments pouvant être retenus sont les factures communiquées par l’appelante. Néanmoins, comme le relève l’intimé et l’a considéré le premier juge, seules certaines établissent que les achats réalisés étaient bien destinés à meubler la maison ensuite sous-louée. Seuls les documents attestant d’une livraison au [Adresse 2], adresse du bien loué peuvent être retenus. Les autres pièces produites telles que les frais de débours, les factures ou les extraits de relevés bancaires attestant de versements de la part de l’appelante à son intermédiaire sur place, Mme [W] [E], ne suffisent pas à établir que le montant des achats réalisés est dû par l’intimé.

Par conséquent, les factures suivantes seront retenues :

— facture Conforama du 1er juillet 2020 d’un montant de 1 231,90 euros,

— facture Leroy Merlin du 29 juin 2020 d’un montant de 692,90 euros,

— facture But du 17 juin 2020 d’un montant de 1 278,87 euros,

— facture Atlas du 30 juin 2020 d’un montant de 270 euros,

— facture Ravate du 2 juillet 2020 d’un montant de 671,20 euros,

— facture Conforama du 10 juillet 2020 d’un montant de 243,80 euros,

— facture Mr [F] du 15 juillet 2020 d’un montant de 478,9 euros,

— facture Mr [F] du 20 août 2020 d’un montant de 261,20 euros,

— facture Ravate du 15 septembre 2020 d’un montant de 529 euros.

Soit un total de 5 657,77 euros, auquel la société applique un coefficient de vétusté de 20 %, pour un montant final de 4 526,22 euros dont est redevable M. [H] faute d’avoir restitué à la société les meubles qu’elle a acquis pour garnir le bien.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 5 du contrat de bail prévoit le versement par le locataire d’un montant d’un mois de loyer viré sur le compte du propriétaire en garantie du respect de ses engagements envers le bailleur. Il est précisé que cette garantie sera libérée au profit du locataire en fin de contrat, après constatation du respect de ses obligations contractuelles issues du présent contrat par le bailleur.

Cette clause vise ainsi toutes les obligations contractuelles du locataire et non uniquement celle de rendre le bien exempt de toute dégradation ou réparations locatives. Comme l’a relevé le premier juge, l’obligation de payer les loyers constituait une des obligations l’appelante, qu’elle n’a pas respecté.

L’appelante sera ainsi déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie mais la somme de 1 529 euros y afférente viendra s’imputer sur la somme due au titre des loyers impayés dont elle a vocation à garantir le paiement, ce dont l’intimé ne disconvient pas.

Sur la demande indemnitaire du bailleur

L’intimé invoque un comportement fautif de l’appelante dont la mauvaise foi lui a causé un préjudice lors de l’exécution du contrat de bail qui doit être réparé.

Néanmoins, étant à l’origine de la rupture abusive du contrat et la preuve de la mauvaise foi de la locataire lors de l’exécution de la convention n’étant pas démontrée, sa demande indemnitaire n’est pas fondée et sera rejetée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la compensation

Il résulte de ce qui précède que l’appelante est tenue de payer à l’intimée la somme de 7 990 euros au titre des loyers impayés sur laquelle doit s’imputer le montant du dépôt de garantie, soit la somme finale de 6 461 euros.

L’intimée est tenue de payer à l’appelante la somme de 23 382 euros en réparation du préjudice subi par la rupture unilatérale du bail et la somme de 4 526,22 euros au titre des meubles non-restitués, soit une somme totale de 27 908,22 euros.

En application de l’article 1347 du code civil, les parties étant redevables chacune vis-à-vis de l’autre de sommes issues de l’exécution du bail signé le 11 juin 2020, il convient d’en ordonner la compensation de telle sorte que l’intimé sera condamné à verser la somme de 21 447,22 euros à l’appelante.

Sur les autres demandes

Succombant à l’instance, M. [H] sera condamné à en régler les entiers dépens, de première instance et d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas d’allouer une quelconque somme à la société Colive SPRL au titre des frais irrépétibles et M. [H] sera également débouté de sa prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement déféré dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour d’appel ;

Statuant à nouveau :

Déclare que la société Colive SPRL est redevable de la somme de 6 461 euros à M. [O] [K] [H] au titre des loyers impayés après imputation du dépôt de garantie ;

Déclare que M. [O] [K] [H] est redevable de la somme de 23 382 euros à la société Colive SPRL au titre de la réparation du préjudice subi par la rupture unilatérale anticipée du bail ;

Déclare que M. [O] [K] [H] est redevable de la somme de 4 526,22 euros à la société Colive SPRL au titre de des meubles non restitués ;

Ordonne la compensation de ces créances réciproques ;

Condamne en conséquence M. [O] [K] [H] à verser à la société Colive SPRL une somme totale de 21 447,22 euros ;

Déboute M. [O] [K] [H] de sa demande indemnitaire ;

Rejette toute autre demande plus ample ou contraire ;

Condamne M. [O] [K] [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

Déboute chaque partie de sa prétention au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE