COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07131 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PHTP

Décision déférée à la Cour :

Décision du 26 JUILLET 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 17]

N° RG 19/04959

APPELANTE :

Madame [Y] [C] épouse [P]

née le 09 Août 1942 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Emilie GUILLAUME, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Johan HELIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Madame [T] [O]

née le 09 Avril 1955 à [Localité 20]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [L] [W], venant aux droits de [B] [W]

née le 11 Avril 1993 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nelly SMAIL de la SCP PECHEVIS, SMAIL AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Maryse PECHEVIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Z] [D] ès qualités de mandataire successoral de la succession de [B] [E], né le 27/10/1934 à [Localité 21] (Algérie) et décédé le 13/08/2019 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Assigné le 15/03/2022 à personne

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 16] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL ARTEMIO, imatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n° 502 774 26, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège social [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Laurent SALLELES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 17 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] épouse [P] est propriétaire et occupante d’un appartement formant le lot n°20 et d’un cellier portant le n°9 au sein de la copropriété dénommée [Adresse 15] sise [Adresse 3] ([Adresse 8].

Avant son décès, Monsieur [E] était propriétaire des lots n° 5, 6, 7 et 8 situés en rez-de-chaussée, utilisés d’abord comme blanchisserie puis donnés à bail et utilisés en salle de sport depuis 1994.

Monsieur [W], aux droits duquel vient sa fille et héritière Madame [L] [W], était le propriétaire de l’appartement lot n° 23.

Madame [A], aux droits de laquelle vient Madame [O], était propriétaire de l’appartement lot n° 24.

Par exploits d’huissier du 06 décembre 2010, Madame [P], se plaignant que des modifications substantielles apportées par certains copropriétaires sur leurs lots respectifs rendant la répartition des charges initiale illégale et injuste, a assigné le syndicat des copropriétaires par devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins notamment de voir annuler la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 8 septembre 2010 par laquelle sa demande de nouvelle répartition des charges de copropriété a été rejetée et la voir condamner à exercer contre les copropriétaires, auteur des violations du règlement de copropriété, une action judiciaire pour les faire cesser et procéder à une nouvelle répartition des charges jusqu’à la mise en conformité.

Par exploits distincts du même jour, elle a également assigné le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’obtenir la désignation d’un expert.

Par exploits d’huissier des 25 février et 7 avril 2011, Madame [P] a assigné Messieurs [E] et [W] ainsi que Madame [O] dans la cause de la procédure des référés aux fins de voir le tribunal de grande instance de Montpellier les appeler dans la cause et d’ordonner cette expertise.

Par décision du 11 août 2011, le juge des référés a ordonné l’expertise et désigné Monsieur [F] pour y procéder. L’expert a déposé son rapport le 25 septembre 2012.

Par exploits d’huissier en date du 31 janvier et 18 février 2014, Madame [P] a assigné Monsieur [E] et Monsieur [W] aux fins notamment de les condamner à remettre leurs lots respectifs dans leur état initial et de lui payer in solidum la somme de 15 000 euros au titre des charges trop payées par elle.

Le 24 juillet 2015, Madame [P] a assigné en intervention forcée Madame [O] dans la présente procédure aux fins notamment de la condamner solidairement avec les autres défendeurs de la somme de 15 000 euros au titre des charges trop payées.

Le 22 mars 2015, Madame [O] a assigné Madame [N] divorcée [A] aux fins notamment de la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées au profit de Madame [P].

Les 12 avril et 13 septembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’ensemble de ces procédures.

En date du 30 novembre 2017, l’affaire a fait l’objet de radiation.

Par conclusions du 09 mars 2020, après réinscription de l’affaire, Monsieur [V] [D] est intervenu volontairement en tant que mandataire de l’indivision [E] désigné par ordonnance du tribunal judiciaire en date du 19 décembre 2019, suite au décès de Monsieur [E] survenu le 13 août 2019.

Par exploit d’huissier du 29 mai 2020, Madame [L] [W] a appelé en déclaration de jugement commun Messieurs [H] [M], [I] [M] et [X] [M], héritiers de Madame [S] (ex-femme de Monsieur [W]).

Par jugement réputé contradictoire du 26 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

constaté l’acquiescement du [Adresse 23] [Adresse 12] Fontaine à la demande de Madame [C] épouse [P] en révision des charges de copropriété,

donné acte à Madame [C] épouse [P] de son désistement de sa demande de nullité de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 08 septembre 2010 et de ses demandes contre les copropriétaires [E], [W] et [O],

débouté Madame [C] épouse [P] de toutes ses autres demandes contre le même syndicat des copropriétaires,

condamné Madame [C] épouse [P] à titre de dommages et intérêts pour demande abusive :

à Madame [W] : 2 000 euros,

à Madame [O] : 2 000 euros,

condamné Madame [C] épouse [P] à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

à Monsieur [D], administrateur de la succession [E] : 3 000 euros,

à Madame [W] : 3 000 euros,

à Madame [O] : 3 000 euros

condamné le [Adresse 23] [Adresse 12] Fontaine aux dépens de son assignation enrôlée n°11/01385,

condamné Madame [C] aux dépens des assignations des mis en cause enrôlées n°14/01123, 15/04727, 16/01820 et 20/02728,

déclaré le présent jugement commun à Madame [N] divorcée [A], Messieurs [H] [M], [I] [M] et [X] [M],

rejeté toute autre demande,

ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 10 décembre 2021, Madame [C] épouse [P] a interjeté appel de ce jugement.

Par ses conclusions remises au greffe le 05 février 2025, Madame [C] épouse [P] demande à la cour de :

accueillir et faire droit à l’appel interjeté par Madame [C],

déclarer irrecevables les demandes de Madame [O] relatives au syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 12] Fontaine pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

déclarer irrecevables les conclusions signifiées par Madame [W] le 28 avril 2022,

à titre subsidiaire, déclarer irrecevables les demandes de Madame [W] relatives [Adresse 22] [Adresse 14] Fontaine pour défaut d’intérêt et de qualité à agir,

infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [P] de toutes ses demandes contre le [Adresse 23] [Adresse 12] Fontaine, pris en la personne de son syndic en exercice la société Artemio et l’a condamné à verser diverses sommes et aux dépens,

condamner le [Adresse 23] [Adresse 12] Fontaine à payer à Madame [P] à titre de dommages et intérêts :

11 741,33 euros au titre du remboursement des charges de copropriété indument perçues,

15 000 euros au titre de l’atteinte à l’harmonie architecturale et la dépréciation de la valeur de son appartement,

17 000 euros au titre de la résistance abusive,

En tout état de cause,

débouter le [Adresse 23] [Adresse 12] Fontaine, Monsieur [D], administrateur de la succession de Monsieur [E] Mesdames [W] et [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

condamner le [Adresse 24], au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance en ce compris les dépens de l’instance en référé et frais d’expertise judiciaire, ainsi que d’appel.

Par ses conclusions remises au greffe le 07 mars 2025, Madame [W] demande à la cour de :

S’agissant des demandes formulées à l’encontre du syndicat de copropriétaires,

confirmer le jugement en ce qu’il déboute Madame [P] de ses demandes contre le syndicat des copropriétaires,

débouter Madame [P] de l’intégralité de ses demandes à l’égard du syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 15] comme étant prescrites et en tout état de cause, comme étant mal fondées ou infondées,

dire et juger prescrite et en toute hypothèse infondée la demande d’indemnisation à hauteur de 15 000 euros désormais présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au lieu et place de la démolition, en raison d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble dans la mesure où les aménagements incriminés ont fait l’objet d’autorisation définitive d’AG de copropriété non contestés dans le délai de deux mois en 2004 et 2006,

dire et juger irrecevable et en toute hypothèse infondée la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 17 000 euros à tire de dommages intérêts pour résistance abusive alors que la demande de restitution de charge est limitée à hauteur de 11 740 euros,

S’agissant des demandes formulées à l’encontre de Madame [W],

confirmer le jugement en ce qu’il condamne Madame [P] à verser à titre de dommages et intérêts à Madame [W] outre une somme au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens,

donner acte de ce que Madame [P] abandonne ses prétentions à l’encontre de Monsieur [W] (aux droits duquel vient Madame [W]) et présente une simple demande de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

donner acte de ce que Madame [P] n’a pas contesté les demandes reconventionnelles formulées par Madame [W] à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700,

dire et juger que toute contestation relative aux dommages et intérêts alloués à Madame [W] est irrecevable tenant l’absence de contestation en première instance,

A titre reconventionnel,

infirmer le jugement en ce qu’il a chiffré à la somme de 2 000 euros les dommages et intérêts et à la somme de 3 000 euros les frais irrépétibles,

condamner Madame [C] épouse [P] à verser à Madame [W] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

condamner Madame [C] épouse [P] à verser à Madame [W] venant aux droits de Monsieur [W], décédé, la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions remises au greffe le 24 mars 2022, Madame [O] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il débouté Madame [P] ses demandes contre le syndicat des copropriétaires et la condamne à verser à titre de dommages et intérêts la somme de 2 000 euros à Madame [O] outre 3 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens. Elle demande également à la cour à titre reconventionnel de :

condamner Madame [P] à verser à Madame [O] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’action menée de manière abusive et inutile depuis 2010 à son encontre,

juger prescrite et en toute hypothèse infondée la demande d’indemnisation à hauteur de 15 000 euros désormais présentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires au lieu et place de la démolition, en raison d’une atteinte à l’harmonie de l’immeuble dans la mesure où les aménagements incriminés ont fait l’objet d’autorisation définitive d’AG de copropriété non contestés dans le délai de deux mois en 2004 et 2006,

juger irrecevable et en toute hypothèse infondée la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à hauteur de 17 000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive alors que la demande de restitution de charge est limitée à hauteur de 11 000 euros,

condamner Madame [P] à verser à Madame [O] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions remises au greffe le 09 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] Fontaine sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Madame [C] épouse [P] de l’intégralité de ses demandes de condamnations à l’égard du [Adresse 22] [Adresse 15] et demande de la condamner à payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur les fins de non recevoir et irrecevabilités

a) Sur la recevabilité des demandes de Madame [P] à l’encontre de Mesdames [O] et [W]

L’examen du dispositif des dernières écritures notifiées du 16 mars 2021 de Madame [P] devant le premier juge sollicitait de débouter les parties adverses de toutes demandes reconventionnelles contraires incluant donc les dommages et intérêts et frais irrepétibles qui ne sont d’ailleurs des demandes accessoires au principal, dès lors l’appel de Madame [P] et les demandes de celle-ci sont recevables.

b) Sur la recevabilité des demandes de Madame [O] pour le syndicat des copropriétaires

Il n’est pas contesté que Madame [O] a vendu son appartement (lot n° 24 ) le 21 juin 2020, dès lors elle n’est plus copropriétaire et est donc irrecevable pour porter les demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité pour agir.

c) Sur la recevabilité des demandes de Madame [W] pour le syndicat

Il n’est pas contesté que Madame [W] a vendu son appartement (lot n° 23) le 21 juin 2020, elle a donc perdu sa qualité de copropriétaire à compter de cette date et sa qualité pour agir aussi,

Ses demandes à ce titre doivent être déclarées irrecevables.

Sur la demande de remboursement ou d’indemnité de Mme [P]

Madame [P] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Le [Adresse 13] à lui payer :

a) 11 741,33 euros au titre du remboursement des charges de copropriété indument perçues

Madame [P] estime que la modification de la répartition des charges entrée en vigueur en 2018 sur la base de l’étude de Monsieur [G] démontrerait que Madame [P] a payé pendant 17 ans un indu de charges de 25,25 % au titre des charges générales et calcule la somme de 11 741,33 euros entre 2001 et 2017 qu’elle n’aurait pas eu à supporter si la nouvelle répartition des charges de copropriété avait été faite dès sa première demande avec intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2001 tout à la fois au titre d’une répétition de l’indu ou au titre d’une responsabilité contractuelle.

Il sera relevé que pour une partie de ses demandes, l’article 2224 du code civil doit s’appliquer, qui implique que le délai de prescription applicable en la matière est le délai de droit commun de cinq ans au titre de la répition de l’indu.

Il s’avère que les premières conclusions de Madame [P] sollicitant ces sommes sont en date du 17 juillet 2015, dès lors les demandes antérieures au 17 juillet 2010 sont prescrites sur le fondement de la répétition de l’indu.

En conséquence, seule une somme de 2 072 euros est due selon le calcul suivant : [(11 741,33 ÷ 17) × 3)].

Concernant l’action en responsabilité à l’encontre du syndicat, celle-ci induit l’application un délai de dix ans au titre de la prescription et nécessite la démonstration d’une faute, soit contractuelle, soit délictuelle.

Or, concernant la faute, l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique et prévoit un délai de 5 ans comme délai de prescription à compter de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, dès lors l’action de Madame [P] est largement prescrite.

Un nouveau calcul de charges est intervenu suite à l’assemblée générale du 27 juin 2018 qui ne peut valoir que pour l’avenir et empêche toute restitution d’un indu.

Il sera noté que la modification des charges réclamée par Madame [C] épouse [P] avait été soumise par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale et par un vote du 8 septembre 2010 n’a pas recueilli la majorité absolue nécessaire, sans pour autant qu’un abus de majorité puisse être retenu dans le délai de prescription.

En conséquence, Madame [P] sera débouté du surplus des sommes demandées.

b) 17 000 euros au titre de la résistance abusive.

Compte tenu des diverses délibérations d’assemblées générales dont aucune n’encourt la nullité, la faute et encore moins la résistance abusive du syndicat des copropriétaires n’est rapportée, Madame [P] sera déboutée à ce titre.

c) 15 000 euros au titre de l’atteinte à l’harmonie architecturale et la dépréciation de la valeur de son appartement ;

Madame [C] épouse [P] sollicite également 15 000 euros au titre d’une prétendue dépréciation de son bien liée aux aménagements effectués par d’autres copropriétaires.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 permet d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes.

Selon Madame [P], les modifications intervenues sont contraires au plan d’occupation des sols de [Localité 17] et seraient très visibles affectant l’aspect extérieur de l’immeuble comme il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 11 janvier 2011 et du travail réalisé par un photographe infographiste.

L’analyse de ces photographies et modifications intervenues démontre que ces modifications portent atteinte à l’esthétique de l’immeuble, l’éloignant totalement des lignes et du style architectural initial, toutefois ces modifications ont été validées par les assemblées générales et donc le syndicat a appliqué l’article 22 du réglement de copropriété qui prévoit que s’agissant des conditions d’usage des parties privatives les travaux affectant l’harmonie de l’immeuble, même s’ils portent sur des parties privatives, devront être autorisés par l’assemblée générale (règlement de copropriété p.22), ce qui a été le cas.

Par ailleurs ces modifications ont été soumises à des déclarations et autorisations administratives qui ont été obtenues et aucun litige n’est survenu avec les services d’urbanisme comme le rapporte l’expert [J].

Madame [P] sera donc déboutée de cette demande.

Sur les dommages et intérêts de Mesdames [O] et [W]

Le premier juge a accordé la somme de 3000 euros à chacune de ces copropriétaires, Madame [W] sollicite la somme de 5000 euros et Madame [O] en demande la confirmation.

Le premier juge a motivé ces condamnations sur la base des tracasseries fautivement occasionnées par des demandes de remise en état antérieur de leur lot et de 25 000 euros à titre de dommages intérêts présentées à tort et abandonnées, il convient de condamner Madame [C] épouse [P].

Il apparaît clairement qu’au terme d’une procédure longue mais qui devait cesser compte tenu des divers avis donnés lors du litige, notamment par l’expert mais aussi des règles inhérentes

de la copropriété, Madame [C] épouse [P] a maintenu ses demandes conduisant à un véritable préjudice dont le montant arbitré par le premier juge sera confirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [C] épouse [P], succombante au titre principal, sera condamnée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— la somme de 2000 euros à Madame [W]

— la somme de 2000 euros à Madame [O]

— la somme de 1000 euros au Syndicat des copropriétaires

Madame [C] épouse [P] sera condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 26 juillet 2021et afin d’une meilleure compréhension du dispositif ;

Statuant l’intégralité des chefs soumis à la cour ;

Déclare recevable l’appel de Madame [Y] [C] épouse [P] et ses demandes ;

Déclare irrecevables les demandes de Madame FrédériqueVasseur pour le syndicat des copropriétaires ;

Déclare irrecevables les demandes de Madame [L] [W] pour le syndicat des copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires le Clair Fontaine à payer à Madame [Y] [C] épouse [P] la somme de 2 072 euros au titre de la répétition de l’indu de charges de copropriété ;

Déboute Madame [Y] [C] épouse [P] pour le surplus de ses demandes ;

Condamne Madame [Y] [C] épouse [P] à payer la somme de 3000 euros à Madame [T] [O] et à Madame [L] [W] à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [Y] [C] épouse [P] à payer de l’article 700 code de procédure civile, à payer :

— la somme de 2000 euros à Madame [L] [W] ;

— la somme de 2000 euros à Madame FrédériqueVasseur ;

— la somme de 1000 euros au [Adresse 22] [Adresse 15] ;

Condamne Madame [Y] [C] épouse [P] aux entiers dépens.

le greffier le président