COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 71A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 04 MARS 2026

N° RG 23/06645 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WDBA

AFFAIRE :

S.A.R.L. GICO

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic en exercice la société REGARD IMMOBILIER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Août 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NANTERRE

N° RG : 19/08553

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Marie-Christine GERBER,

M^e Anne-Laure DUMEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.R.L. GICO

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : M^e Marie-Christine GERBER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 265

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société REGARD IMMOBILIER sise [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628 et M^e Serge SADOUN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0241

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

La société Gico est propriétaire de cinq lots, correspondant à des parkings en sous-sol, à savoir les lots n°75 (parking [Adresse 4]), 91 (parking [Adresse 5]), 94 (parking [Adresse 6]), 97 (parking [Adresse 7]) et 98 (parking [Adresse 8]) dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] soumis au statut de la copropriété, suivant état descriptif de division et règlement de copropriété du 23 décembre 1966.

Cet ensemble immobilier se compose, selon l’art. 1er du règlement de copropriété :

— d’un corps de bâtiment sur la [Adresse 9] dit Bâtiment A, édifié sur sous-sol, de rez-de-chaussée et de cinq étages (composés de 2 locaux commerciaux et 27 appartements),

— d’un corps de bâtiment sur cour dit Bâtiment B, en rez-de-chaussée édifié sur sous-sol,

— d’un sous-sol comprenant les caves, 37 parkings, les locaux communs et la chaufferie,

— en surface, trois parkings, le terrain non occupé par les constructions, les parkings ou les voies d’accès, étant aménagé en jardin.

A partir de l’année 2014, les locataires des parkings en sous-sol de la société Gico ont subi des infiltrations provenant de la dalle de la cour.

L’assemblée générale du 31 mai 2017 (pièce Gico n°13) chargée de prendre une décision concernant la 'Réfection de l’étanchéité de la dalle Parking selon devis joints (art. 24) ' a voté un budget prévisionnel de 20 000 euros (résolution 15) à répartir 'selon la clé de répartition correspondant à la nature des travaux’ (sic). Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés, la totalité des tantièmes de la copropriété ayant été prise en compte.

Le premier appel de fonds correspondant aux travaux de réfection de l’étanchéité de la cour adressé à la société Gico le 23 juin 2017 portait sur la somme de 122,25 euros, en application de la répartition en fonction des tantièmes généraux, soit en l’espèce 10/1000èmes pour ses cinq emplacements de parking (pièce Gico n°15).

Toutefois, par un courrier du 30 juin 2017, le syndic annulait cet appel de fonds, le remplaçant par un nouvel appel rectifié daté du 2 juillet 2017, porté à la somme de 1 652, 05 euros, en répartissant la charge du coût des travaux sur les seuls lots de parkings soit 10/74 ème (pièce Gico n°16).

L’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2018 a voté des travaux de 'Réfection de l’étanchéité de la dalle Parking selon devis joints (art. 24)' (pièce n°14), par sa résolution n°14 adoptée à la majorité de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés, la totalité des tantièmes de la copropriété ayant été prise en compte et le décompte étant favorable à hauteur de 646/1000èmes, acceptant ainsi le devis de l’entreprise FS pour la somme de 121 500 euros HT, soit 133 650 euros TTC, à répartir 'selon la clé de répartition correspondant à la nature des travaux’ (sic).

Le 10 décembre 2018, la société Gico a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de répartir le coût des travaux litigieux entre tous les copropriétaires selon une clé de répartition de charges générale. Cette mise en demeure est restée infructueuse.

C’est dans ces conditions que, par exploit du 25 juillet 2019, la société Gico a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Nanterre afin de contester la clé de répartition du coût des travaux d’étanchéité de la cour, de se voir restituer des sommes déjà versées à ce titre et d’obtenir des dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire du 24 août 2023, rendu en premier ressort, le Tribunal judiciaire de Nanterre a :

— débouté la société Gico de l’ensemble de ses demandes ;

— rejeté la demande de dispense de frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

— rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel :

— que la demande de la société Gico visant à voir réputer non écrites certaines clauses des articles 17 et 20 du règlement de copropriété ne constituait pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile ;

— que, dans la mesure où la dalle de parking dont la réfection a été entreprise ne recouvre que les parkings en sous-sol et aucun local technique, les articles 17 et 20 du règlement de copropriété ne contreviennent pas à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la répartition des charges, et que c’est donc à bon droit que la dépense relative aux travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle de parking a été répartie entre les seuls propriétaires des lots à usage de parking, en application de ces articles 17 et 20.

Par déclaration en date du 25 septembre 2023, la société Gico en a interjeté appel.

Par des conclusions d’incident transmises par RPVA le 22 avril 2024, la société Gico a demandé au conseiller de la mise en état, à titre principal, de désigner un expert judiciaire géomètre, demande rejetée par ordonnance d’incident du 21 mai 2024, non frappée de déféré, qui a relevé notamment :

* que, s’agissant du dessous de la dalle, les deux parties s’accordent à dire qu’elle recouvre les 37 places du parking souterrain ainsi que les circulations des seuls usagers de ces places, et qu’il n’existe sous cette dalle aucun local technique (notamment pas la chaufferie) ;

* que, s’agissant du dessus de cette dalle, les deux parties s’accordent sur tous les éléments suivants, permettant de décrire exactement ce lieu :

— La dalle située au-dessus des parkings souterrains est constituée de deux niveaux bas et haut d’une superficie de 350 m² et 250 m² respectivement,

— Ces deux surfaces sont en accès libre et ne sont ni fermées ni clôturées de quelque façon que ce soit. On accède à la partie supérieure par un escalier de dix marches,

— La partie basse, à moitié recouverte d’asphalte, à moitié engazonnée, comprend notamment trois places de stationnement non nommées ni numérotées qui sont librement accessibles à l’ensemble des copropriétaires. Quant à sa partie gazonnée, non clôturée, elle offre un accès libre, sauf en ce qui concerne un espace bordant un appartement du rez-de-chaussée, qui est aménagé en terrasse avec caillebotis, bordé de chaque côté latéral par des élévations en planchettes avec jardinières, s’élevant à 1m20 environ et dotées de pare-vues de type claustra. La partie asphaltée comprend également un espace bordant un appartement du rez-de-chaussée et dont l’accès est restreint, étant entièrement clos par des jardinières garnies formant une barrière d’environ un mètre de hauteur autour de cet espace, à l’intérieur duquel sont disposés une table de jardin et son siège,

— La partie supérieure, à laquelle on accède librement par l’escalier précédemment décrit, comprend un cheminement asphalté et une partie, plus grande, engazonnée et sécurisée sur toute sa longueur par un garde-corps. La partie asphaltée constitue notamment l’accès piétons aux cinq locaux commerciaux implantés sur cette partie de la copropriété, à savoir le bâtiment B.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 15 janvier 2026, dans lesquelles la société Gico, appelante,demande à la Cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 24 août 2023 par le Tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’il l’a déboutée des demandes suivantes :

« Dire et juger que les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles sont à la charge du local à usage de garage les dépenses d’entretien, réparation et éventuellement réféction des murs, du sol, de la dalle formant le toit et du revêtement de la rampe d’accès dudit local (article 17 du règlement de copropriété) et son réparties par parts égales entre les seuls propriétaires des 37 lots de parkings les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du local à usage de garages (article 20 du règlement de copropriété) sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en conséquence réputées non écrites,

Dire et juger qu’en application du règlement de copropriété du 23 décembre 1966, les charges de travaux d’étanchéité et les honoraires de syndic y afférant doivent être réparties en charges générales, à savoir 10/1000èmes des parties communes générales pour les lots de la société Gico, et non en charges spéciales aux parkings, soit 10/74 èmes,

Condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 5 116,90 euros au titre des travaux d’étanchéité indument perçus sur la base d’une répartition erronée, et ce avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2018,

Ordonner la capitalisation des intérêts sur cette somme de 5 116,90 euros à compter du 10 décembre 2019, 10 décembre 2020 et ainsi de suite tous les 10 décembre de chaque année » ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande de dispense de frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— de juger que les clauses du règlement de copropriété selon lesquelles « sont à la charge du local à usage de garage les dépenses d’entretien, réparation et éventuellement réfection des murs, du sol, de la dalle formant le toit et du revêtement de la rampe d’accès dudit local » (article 17 du règlement de copropriété) et « sont réparties par parts égales entre les seuls propriétaires des 37 lots de parkings les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du local à usage de garages» (article 20 du règlement de copropriété) sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et sont, en conséquence, réputées non écrites ;

— de juger que la dalle du parking constitue une partie commune par nature ;

— de juger qu’en application du règlement de copropriété, les charges de travaux d’étanchéité de la cour et les honoraires du syndic afférant doivent être répartis en charges générales, à savoir 10/1000èmes des parties communes générales pour ses cinq lots et non en charges spéciales aux parkings, soit 10/74èmes ;

— d’annuler les six appels de fonds relatifs à l’étanchéité de la dalle émis entre juin 2017 et septembre 2018 ;

— d’ordonner leur réintégration dans les charges générales ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 5 116, 90 euros au titre des travaux d’étanchéité indûment perçus sur la base d’une répartition erronée, et ce avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2018 ;

— d’ordonner la capitalisation des intérêts sur cette somme de 5 116, 90 euros à compter du 10 décembre 2019, 10 décembre 2020, 10 décembre 2021, 10 décembre 2022, 10 décembre 2023, 10 décembre 2024 et ainsi de suite tous les 10 décembre de chaque année, jusqu’à complet remboursement de cette somme ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, qui comprendront les coûts des trois constats du 16 janvier 2019, 2 juin 2020 et 17 novembre 2023, dont distraction au profit de Maître Marie-Christine Gerber, avocat aux offres de droit ;

— de juger que, selon les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Gico sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, tant de première instance que d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour :

— de confirmer le jugement rendu le 24 août 2023 par la 8ème chambre du Tribunal judiciaire de Nanterre en toutes ses dispositions ;

— de débouter la société Gico de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner la société Gico à lui payer la somme de 12 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'donner acte', 'déclarer', 'constater’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt. Il n’y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur les demandes de la société Gico afin de voir « réputées non écrites » certaines clauses des articles 17 et 20 du règlement de copropriété pour incompatibilité avec les dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et visant à voir juger que la dalle constitue une partie commune

En droit :

Selon l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur du 16 juillet 2006 au 1er juin 2020, applicable à l’espèce :

« Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisation y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.»

Selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur du 11 juillet 1965 au 1er juin 2020 :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » .

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot./ Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférante à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

S’agissant du règlement de copropriété :

L’article 4 du règlement de copropriété du 23 décembre 1966, situé en Partie 1, Chapitre III 'Distinction entre parties privatives et parties communes’ section 2 'Définition des parties communes', énonce :

'Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. / Elles comprennent notamment : / La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins, / (…) Les rampes d’accès, couloirs de circulation, poste de lavage et tous autres dégagements du garage.'.

L’article 14 de ce règlement, situé en Partie 2 Chapitre II 'Charges’ section 1 'Charges générales – Définition', énonce :

« Les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales aux termes des articles 16, 18, 23, 26 et 30 du présent Règlement », et sa partie b) précise que les 'Services communs de l’ensemble immobilier’ incluent en particulier ' Les frais (…) d’entretien de l’entrée cochère, des vestibules, des escaliers, des cours-jardins et de toutes autres parties communes, (…) / L’entretien et la réparation des locaux à l’usage des services communs.' et ajoute que cette liste n’est pas limitative.

L’article 16 de ce règlement, situé en Partie 2, Chapitre II 'Charges’ section 2 'Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments', énonce :

« Les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction comprennent : / les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (…) à la descente des caves et garages et aux couloirs des caves et garages. / (…) Et, d’une manière générale, tous frais directs et indirects d’entretien, de réparations ou de reconstruction des bâtiments. ».

L’article 17 de ce règlement, également situé en Partie 2, Chapitre II 'Charges’ section 2 'Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments', énonce :

« Les dépenses d’entretien, de réfection et de reconstruction des bâtiments seront ventilées selon qu’elles s’appliqueront à l’un ou à l’autre des corps de bâtiments ou du local à usage de garages.

Les dépenses afférentes au local à usage de garages comprendront exclusivement celles entraînées par l’entretien, la réparation et éventuellement la réfection des murs et du sol dudit local et de la dalle formant le toit des garages, ainsi que du revêtement de la rampe d’accès, exclusion étant faite des poteaux qui traversent ledit local en vue de supporter les superstructures des bâtiments A et B ».

L’article 20 du même règlement, également situé en Partie 2, Chapitre II 'Charges’ section 2 'Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments', énonce :

« Les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du local à usage de garages seront réparties par parts égales entre les propriétaires des 37 emplacements, c’est-à-dire les lots n°64 à 100 inclus. Les propriétaires des autres lots n’y participeront en rien ».

En l’espèce :

Il ressort de l’article 4 du règlement de copropriété du 23 décembre 1966, que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et comprennent notamment la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, des cours et des jardins, ainsi que les rampes d’accès, couloirs de circulation, poste de lavage et tous autres dégagements du garage.

Cet article 4 du règlement de copropriété est en conformité avec l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux et (…) sont réputées parties communes (…) le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès (…) les locaux des services communs, les passages et corridors (et) tout élément incorporé dans les parties communes.»

Dès lors, les dispositions ci-après soulignées de l’article 17 de ce règlement, situé en Partie 2, Chapitre II 'Charges’ section 2 'Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments', en tant qu’il énonce : « (…) Les dépenses afférentes au local à usage de garages comprendront exclusivement celles entraînées par l’entretien, la réparation et éventuellement la réfection (…) du sol dudit local et de la dalle formant le toit des garages, ainsi que du revêtement de la rampe d’accès (…) » est en contradiction avec les dispositions précitées de l’article 4 de ce règlement et doivent être réputées non écrites, en application de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, précité, qui prévoit qu’en présence d’une contradiction des articles du règlement de copropriété, sont réputés être des parties communes 'le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès (…) les locaux des services communs, les passages et corridors (et) tout élément incorporé dans les parties communes'.

S’agissant en particulier de 'la dalle formant le toit des garages’ telle qu’elle est décrite dans cet article 17, il ne s’agit pas que d’un simple toit mais au contraire, ainsi que l’a décrit le conseiller de la mise en état dans l’ordonnance d’incident du 21 mai 2024, et où il est précisé que les deux parties s’accordent à dire que cette dalle se trouvant au-dessus des parkings souterrains, constituée de deux niveaux bas et haut de 350 m² et 250 m² respectivement, est en accès libre car ni fermée ni clôturée de quelque façon que ce soit, que la partie basse, à moitié recouverte d’asphalte et à moitié engazonnée, comprend notamment trois places de stationnement librement accessibles à l’ensemble des copropriétaires, que sa partie gazonnée, non clôturée, offre un accès libre, sauf en ce qui concerne un espace bordant un appartement du rez-de-chaussée, aménagé en terrasse avec caillebotis, bordé de chaque côté latéral par des élévations en planchettes avec jardinières, s’élevant à 1m20 environ et dotées de pare-vues de type claustra, que la partie asphaltée comprend également un espace bordant un appartement du rez-de-chaussée et dont l’accès est restreint, étant entièrement clos par des jardinières garnies formant une barrière d’environ un mètre de hauteur autour de cet espace, à l’intérieur duquel sont disposés une table de jardin et son siège, et qu’enfin la partie supérieure de cette dalle, à laquelle on accède librement par un escalier de 10 marches, comprend un cheminement asphalté desservant les cinq locaux commerciaux du bâtiment B et une partie, plus grande, engazonnée et sécurisée sur toute sa longueur par un garde-corps.

Au surplus, la société Gico établit que des travaux de réfection du bitume sous le porche d’entrée, contemporains des travaux en litige, ont été imputés en charges communes générales (ses pièces n° 24-1 et 24-2).

Il suit de tout ce qui précède, que cette dalle d’une surface totale de 600 m², ainsi décrite, ne peut pas être définie comme le seul 'toit des parkings’ mais doit être regardée comme une cour commune, appartenant aux parties communes en application des dispositions combinées de l’article 4 du règlement de copropriété et de l’article 3 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par infirmation de jugement, sont réputées non écrites les dispositions ci-après de l’article 17 du règlement de copropriété, alinéa 2 : « du sol dudit local et de la dalle formant le toit des garages, ainsi que du revêtement de la rampe d’accès ».

En revanche, il n’en va pas de même s’agissant des dispositions de l’article 20 du même règlement, également situé en Partie 2, Chapitre II 'Charges’ section 2 'Charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des bâtiments', qui énoncent « Les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction du local à usage de garages seront réparties par parts égales entre les propriétaires des 37 emplacements, c’est-à-dire les lots n°64 à 100 inclus. Les propriétaires des autres lots n’y participeront en rien », en tant qu’elles doivent être lues à la lumière des articles du règlement de copropriété qui précèdent cet article 20, en particulier l’article 17 tel que modifié par le présent arrêt, et appliquées conformément à ceux-ci.

Sur la demande de la société Gico visant à faire juger qu’en application du règlement de copropriété du 23 décembre 1966, les charges de travaux d’étanchéité de la dalle et les honoraires du syndic afférents doivent être répartis en charges générales, à savoir 10/1000 èmes des parties communes générales pour ses cinq lots et non en charges spéciales

En droit

Selon l’ancien article 1134 du code civil, devenu l’article 1103, dans sa rédaction applicable :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ».

Selon l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 : « Un règlement conventionnel de copropriété (…) fixe, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. »

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

« Les copropriétaires (…) sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (…) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. / Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférante à chaque lot dans chacune des catégories de charges. »

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable à l’espèce :

'I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux (…)

III.-Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ou celles d’entretien et de fonctionnement d’un élément d’équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces copropriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.'

En l’espèce

L’assemblée générale du 31 mai 2017 (pièce Gico n°13) chargée de prendre une décision concernant la 'Réfection de l’étanchéité de la dalle Parking selon devis joints (art.24) ', a voté un budget prévisionnel de 20 000 euros (résolution 15) à répartir 'selon la clé de répartition correspondant à la nature des travaux’ (sic). Cette résolution a été adoptée à la majorité de l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés et la totalité des tantièmes de la copropriété ayant été prise en compte.

L’année suivante, l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mars 2018 a approuvé des travaux de 'Réfection de l’étanchéité de la dalle Parking selon devis joints’ (pièce Gico n°14), par sa résolution n°14 adoptée à la majorité de l’article 24, l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés ayant voté et la totalité des tantièmes de la copropriété ayant été prise en compte, le décompte étant favorable à hauteur de 646/1000èmes.

Cette résolution n°14 précise : « L’assemblée générale des copropriétaires, après en avoir délibéré, décide d’effectuer les travaux selon le devis de l’entreprise FS pour la somme de 121 500 euros HT, soit 133 650 euros TTC. L’assemblée générale autorise le syndic à procéder selon la clef de répartition correspondant à la nature des travaux (sic) aux appels de fonds suivants complémentaires aux appels travaux déjà effectués selon la résolution 15 de l’assemblée générale du 31 mai 2017, exigibles : les montants venant en complément des travaux votés, 48 000 euros ayant déjà été appelés, soit sur les 85 650 euros restants:

— Le 01/04/2018 pour 40 %

— Le 01/07/2018 pour 40 %

— Le 01/09/2018 pour 20 % ».

Ces deux résolutions d’assemblée générale des 31 mai 2017 et 28 mars 2018, ont été approuvées selon les conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’ensemble des tantièmes étant représentés et l’ensemble des copropriétaires présents ou représentés ayant bénéficié de la faculté de voter, impliquant implicitement mais nécessairement, pour les copropriétaires votants, que les frais y afférant seraient imputés en charges communes générales, alors même, au surplus, que le syndic n’a pas mis en oeuvre les conditions de vote énoncées au III de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, applicables 'lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d’entretien d’une partie de l’immeuble ' et surtout, sans que cette présomption de répartition desdits frais en charges communes générales, ne soit réfutée par la mention 'à répartir selon la clé de répartition correspondant à la nature des travaux’ (sic) inscrite dans chacune des résolutions 15 et 14, respectivement, de ces deux assemblées générales des 31 mai 2017 et 28 mars 2018.

En faisant approuver ces deux résolutions dans les termes et dans les conditions de majorité de vote détaillés ci-dessus, le syndic a, implicitement mais nécessairement, fait comprendre aux copropriétaires votants, qu’il entendait répartir en charges communes générales les frais des travaux litigieux et les honoraires du syndic afférents.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Par voie de conséquence, il sera fait droit aux demandes de la société Gico visant à faire annuler les six appels de fonds relatifs à l’étanchéité de la dalle de parking émis entre juin 2017 et septembre 2018, et visant à les voir réintégrer dans les charges communes générales, ainsi qu’à la demande de la société Gico visant à faire condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer la somme de 5 116, 90 euros au titre des travaux d’étanchéité indûment perçus, qui n’est pas contestée par le syndicat des copropriétaires en ce qui concerne le quantum, somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2018, ensemble sa demande visant à faire ordonner la capitalisation des intérêts

sur la somme en question, et sa demande de dispense de frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens et l’application faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de première instance, lesquels ne comprendront pas les frais de constat car il ne s’agit pas d’actes tarifés, et d’appel, et devra verser à la société Gico la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, et la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

M^e Gerber ne représentait pas la société Gico devant le Tribunal : dès lors il n’est pas possible d’ordonner la distraction des dépens de première instance à son profit.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

INFIRME le jugement du 24 août 2023 du Tribunal judiciaire de Nanterre en tant qu’il a :

— débouté la société Gico de l’ensemble de ses demandes ;

— rejetté la demande de dispense de frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens ;

— rejetté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

Le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

REPUTE NON ECRITS les mots « du sol dudit local et de la dalle formant le toit des garages, ainsi que du revêtement de la rampe d’accès » de l’article 17 al.2 du règlement de copropriété,

DIT, à titre de nouvelle répartition, que les charges des travaux décidés par la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 mai 2017 et par la résolution n°14 de l’assemblée générale du 28 mars 2018 seront réparties entre les copropriétaires de tous les lots, conformément à la répartition des charges générales,

ANNULE, corrélativement, les six appels de fonds relatifs aux travaux d’étanchéité précités émis entre juin 2017 et septembre 2018, tout en ordonnant leur réintégration dans les charges générales,

DIT que cette nouvelle répartition prendra effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la présente décision sera devenue exécutoire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Regard Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à rembourser à la société Gico, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 5 116,90 euros au titre des montants définitifs mis à sa charge concernant les travaux décidés par la résolution n°15 de l’assemblée générale du 31 mai 2017 et par la résolution n°14 de l’assemblée générale du 28 mars 2018, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2018,

DIT que les intérêts seront capitalisés pour peu qu’ils soient dus pour une année entière,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Regard Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à la société Gico, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Regard Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux entiers dépens de première instance, qui ne comprendront pas les coûts des trois constats du 16 janvier 2019, 2 juin 2020 et 17 novembre 2023,

DISPENSE, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Gico, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge sera répartie entres les autres copropriétaires,

Y ajoutant,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Regard Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer à la société Gico, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Regard Immobilier, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de M^me Gerber, avocate, conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

DISPENSE, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la société Gico, ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de ses co-gérants domiciliés en cette qualité audit siège, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge sera répartie entres les autres copropriétaires,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT