Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 6 novembre 2025, n° 25/01549

TGI Montpellier 20 novembre 2024

CA Montpellier
Infirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation légale de paiement des charges
La cour a constaté que la société Green Valley n'a pas contesté les décisions des assemblées générales, rendant les charges exigibles. Cependant, la cour a également relevé des contestations sérieuses concernant certaines charges, notamment celles liées à l'eau chaude.
Rejeté
Absence de mauvaise foi dans le refus de paiement
La cour a jugé que la société Green Valley avait des raisons valables de contester le paiement des charges, et qu'aucune mauvaise foi n'était caractérisée.
Accepté
Contestation de la créance
La cour a reconnu qu'il existait une contestation sérieuse concernant certaines charges, notamment celles liées à l'eau chaude, et a donc réduit le montant de la provision.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 6 nov. 2025, n° 25/01549
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/01549
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 20 novembre 2024, N° 24/00942
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yamina DEHMEJClément BERMOND
Cabinet(s) :	VERBATEAM AVOCATS
Parties :	S.C.I. GREEN VALLEY c/ Syndicat des copropriétaires PAVILLON DES ARTS

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01549 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QTBW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 NOVEMBRE 2024

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER N° RG 24/00942

APPELANTE :

S.C.I. GREEN VALLEY, inscrite au RCS de [Localité 13] sous le numéro 538 525 718, dont le siège social est sis [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par M^e FALIN substituant M^e Yamina DEHMEJ, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires PAVILLON DES ARTS, représenté par son syndic en exercice la SA LAMY dont le siège social est [Adresse 5] et dont l’établissement, la SA LAMY [Localité 13] est situé [Adresse 11] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

c/o SA [Adresse 12] [Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par M^e GALLE substituant M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 906-5 et 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Septembre 2025,en audience publique, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La société Green Valley est propriétaire des lots portant les numéros 37 et 38 au sein de l’immeuble en copropriété dénommé résidence [14] des arts, situé [Adresse 3] [Localité 13].

Par acte du 27 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 15] Montpellier, représenté par son syndic en exercie, la société Nexity Lamy, a fait assigner en référé la société civile immobilière Green Valley devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin d’obtenir sa condamnation à lui régler la somme de 6 120,61 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété du au 1er juillet 2024, appel de provision du 2ème trimestre 2024 compris, outre les intérêts à compter du 6 novembre 2023 et actualisation, ainsi que la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et le coût de la sommation de payer de 72,42 euros.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 20 novembre 2024, le juge des référés a :

— condamné la société Green Valley à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 13], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 6 040,61 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er juillet 2024, comprenant les appels de charges échus du 4ème trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 332,72 euros à compter du commandement de payer en date du 6 novembre 2023 et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

— condamné la société Green Valley à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la société Green Valley aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— condamné la société Green Valley à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 25 mars 2025, la société Green Valley a relevé appel de cette ordonnance.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 18 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Green Valley demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 20 novembre 2024 en ce qu’elle:

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 6 040,61 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er juillet 2024, comprenant les appels de charges échus du 4ème trimestre 2024, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 332,72 euros à compter du commandement de payer en date du 6 novembre 2023 et à compter de l’ordonnance pour le surplus,

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Localité 13], pris en la personne de son syndic, la somme provisionnelle de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

* l’a condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

* l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* a constaté l’exécution provisoire.

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires 'Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de paiement de la somme provisionnelle de 6 040,61 euros et des intérêts aux taux légal sur la somme de 3 332,72 euros à compter du commandement de payer en date du 6 novembre 2023 et à compter de l’ordonnance dont appel pour le surplus,

— débouter le syndicat des copropriétaires’Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande en paiement d’une provision de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires 'Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter le syndicat des copropriétaires 'Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice de sa demande de condamnation au paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

— débouter le syndicat des copropriétaires 'Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires 'Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de la présente procédure abusive et sans objet,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Pavillon des arts’ pris en la personne de son syndic en exercice à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle rappelle les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile et invoque le caractère sérieusement contestable de la créance de l’intimé. Elle précise que la somme réclamée de 6 040, 61 euros comprend le montant des charges spéciales ascenseur et celui des charges relatives à l’eau chaude, alors qu’elle n’est pas débitrice de celles-ci, puisque le gestionnaire de copropriété reconnaît lui-même que les locaux dont elle est propriétaire ne sont pas alimentés par l’eau chaude et ne doivent pas être affectés par la charge d’ascenseur. Elle mentionne que ceci résulte d’un courrier adressé à M. [B], son président, par le syndic de copropriété, le 14 décembre 2022. Elle ajoute que les intérêts se rattachant à une créance sérieusement contestable souffrent également d’une contestation sérieuse.

Elle souligne qu’il est également réclamé le paiement de charges communes, sans qu’elle n’en connaisse le détail.

Du reste, elle fait valoir qu’il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une urgence pour que sa demande soit recevable et qu’en l’espèce, l’intimé ne produit aucun élément qui justifie d’une urgence.

Enfin, elle soutient qu’au regard de ces éléments, la demande d’une provision sur dommages et intérêts est également sérieusement contestable.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 6 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [14] des arts sise [Adresse 2] à [Localité 13] demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du 20 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la société Green Valley au paiement de la somme de 6 040, 41 euros,

— confirmer l’ordonnance du 20 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la société Green Valley au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— confirmer l’ordonnance du 20 novembre 2024 en ce qu’elle a condamné la société Green Valley au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Faisant droit à son appel incident,

— condamner la société Green Valley aux dépens de première instance,

— condamner la société Green Valley au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le syndicat de copropriétaire soutient que le règlement des charges par le copropriétaire est une obligation légale par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et que les charges de copropriété au titre des exercices 2021-2022 et 2022-2023 sont justifiées par la production des pièces et ont fait l’objet d’une approbation lors des assemblées des 22 mai 2023 et 26 juin 2024, à l’unanimité. Il fait valoir que l’approbation des comptes rend certaine, liquide et exigible sa créance et que ces décisions sont devenues définitives. Il ajoute que la société Green Valley n’ayant pas contesté ces décisions, elle se trouve dépourvue de la possibilité d’en contester leur contenu. Il indique également que le paiement des appels de fonds émis sur la base du budget prévisionnel également voté par l’assemblée générale chaque année est exigible par application des dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, il précise que concernant les charges d’ascenseur, le règlement de copropriété en page 68 rappelle la note du géomètre expert selon laquelle les charges ascenseur ont été affectés aux lots du rez-de-chaussée, puisqu’ils en auront l’utilité pour accéder aux locaux communs des sous-sols, avec un faible coefficient.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement d’une provision au titre des charges de copropriété

Selon les dispositions du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

De plus, aux termes des deux premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales.

En premier lieu, la cour observe que l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable comme condition à l’octroi d’une provision par le juge des référés.

Il s’ensuit que le moyen tiré de l’absence d’urgence soulevé par la société Green Valley sera écarté.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire sollicite le paiement par la société Green Valley de la somme de 6 120, 61 euros au titre des charges de copropriété dues suivant décompte en date du 2 juillet 2024, comprenant les provisions de charges dues entre le 16 décembre 2021 et le 30 septembre 2024 et le solde des charges de l’année 2022.

La société Green Valley n’est pas fondée à indiquer qu’il n’est pas justifié du détail des sommes dont il est réclamé le paiement, alors que les différents appels de provision sont produits, desquels il ressort qu’il est demandé à la société appelante, pour chacun de ses deux lots, le paiement des charges communes générales, le paiement des charges spéciales ascenseur et le paiement de l’eau chaude.

Il ressort de ces appels de fonds que pour le lot n°37, les sommes réclamées ont été calculées sur la base de la répartition suivante : 358/10 000 à la charge la société Green Valley pour les charges communes générales, 32/10 000 pour les charges spéciales ascenseur et 358/9 224 pour le paiement de l’eau chaude.

Il en ressort également que pour le lot n°38, les sommes réclamées ont été calculées sur la base de la répartition suivante : 407/10 000 à sa charge pour les charges communes générales, 37/10 000 pour les charges spéciales ascenseur et 407/9 224 pour le paiement de l’eau chaude.

Certes, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2021, 22 mai 2023 et 20 juin 2024 qui ont approuvé les comptes et voté les budgets des exercices pour lesquels les charges sont réclamées.

Toutefois, aux termes de l’alinéa 1er de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale du syndicat ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

En effet, l’approbation de l’assemblée générale se rapporte à l’ensemble des comptes de la collectivité, c’est-à-dire des dépenses incluses dans le budget géré par le syndic, mais elle ne concerne pas la position comptable de chaque copropriétaire, dont les charges sont réparties non plus par l’assemblée mais par le syndic en tant que gestionnaire de la copropriété.

Il s’ensuit que l’approbation des comptes ne saurait tenir en échec le droit de réclamer une correction du compte individuel tenu par le syndic si le montant des sommes imputées sur ce compte se révèle inexact en raison d’erreurs constatées dans la répartition entre les membres du syndicat, du montant des charges approuvées par l’assemblée.

S’agissant de la répartition des charges, à la page 67 du règlement de copropriété, il est prévu que les charges générales seront réparties entre les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété dans les parties communes attachées à chaque lot pour chaque catégorie, conformément à ce qui est indiqué à la quatrième colonne du tableau des quotes-parts de charges générales.

Il en résulte qu’au lot n°37 correspond une quote part de charges générales de 358/10 000 et qu’au lot n°38 correspond une quote part de charges générales de 407/10 000.

Il n’est donc justifié d’aucune contestation sérieuse relative à la répartition des charges générales laquelle a été faite, au vu des appels de provisions et des décomptes de charges dont il est justifié, selon les quotes-parts fixées au règlement de copropriété.

S’agissant des charges d’ascenseur, il est prévu à la page 68 du règlement de copropriété qu’elles sont réparties entre les propriétaires des lots concernés, selon les proportions indiquées au tableau de répartition de ces charges, à la colonne 5, indiquées en 10 000ème.

À la colonne 5 du tableau de répartition des charges par lot, il est mentionné que pour les charges d’ascenseur, est affectée une quote-part de 32/10 000 au lot n°37 et une quote-part de 37/10 000 au lot n°38.

Il n’est donc également justifié d’aucune contestation sérieuse relative à la répartition des charges d’ascenseur laquelle a été faite selon les quotes-parts fixées au règlement de copropriété.

En ce qui concerne l’eau chaude sanitaire, il est mentionné à la page 69 du règlement de copropriété que les charges d’eau chaude sanitaire comprennent la totalité des dépenses pour assurer la production d’eau chaude sanitaire au sein de la résidence et notamment, les consommations énergétiques de chaque lot desservi par les installatons pour la production d’eau chaude sanitaire, l’entretien, la réparation et même le remplacement de la chaudière située dans le local chaufferie au R-1, ainsi que le coût du personnel et de l’entreprise chargée de ce service, et l’entretien des revêtements superficiels et des accessoires du local chaufferie.

Il est précisé que les charges afférentes aux consommations énergétiques seront réparties entre les propriétaires des lots desservis par les installations en fonction de la consommation mesurée par les appareils qui seront mis en place par le syndic aux frais des copropriétaires concernés et que la différence susceptible d’exister entre le total des consommations individuelles et celle relevée au compteur général sera répartie entre les propriétaires des lots concernés, selon les proportions indiquées au tableau de répartition de ces charges, colonne 8 exprimées en 10 000ème. Il est indiqué que de même, si les appareils de mesure destinés à quantifier l’énergie consommée par chaque lot desservi étaient installés tardivement, les charges afférentes aux consommations énergétiques seront réparties entre les propriétaires des lots concernés, selon les proportions indiquées au tableau de répartition de ces charges, colonne 8 exprimées en 10 000ème, et ce jusqu’à l’installation desdits appareils de mesure.

En outre, il est prévu concernant les dépenses liées à l’entretien, la réparation et le remplacement de la chaudière, ainsi que des revêtements superficiels et accessoires du local chaufferie, que les charges afférentes seront réparties entre les propriétaires des lots concernés, selon les proportions indiquées au tableau de répartition de ces charges, colonne 8 exprimées en 10.000ème.

Or, à la colonne 8 du tableau de répartition des charges, il n’est prévu aucune quote-part à la charge des lots 37 et 38 pour l’eau chaude sanitaire.

Au surplus, l’appelante justifie d’un courriel du syndic daté du 14 décembre 2022, dans lequel il est indiqué que le promoteur a confirmé que les locaux commerciaux n’étaient pas alimentés par l’eau chaude sanitaire collective.

Dans ces conditions, l’appréciation de la conformité au règlement de copropriété de la répartition des charges d’eau chaude sanitaire telles que résultant des appels de fonds et décomptes de charges constitue une difficulté sérieuse qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Par conséquent, au vu de ces éléments, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamné la société Green Valley au paiement d’une provision d’un montant de 6 040, 61 euros.

Statuant à nouveau la cour condamnera l’appelante à verser une provision d’un montant de 2 764, 65 euros, correspondant au montant des charges de copropriété dues au vu du relevé de compte daté du 2 juillet 2024, déduction faite des sommes mises à la charge de la société Green Valley au titre de l’eau chaude suivant une répartition de 358/9224, aux termes du décompte des charges dues entre le 10 décembre 2021 et le 31 décembre 2022 et aux termes des appels de fonds émis pour la période comprise entre le 1er janvier 2023 et le 30 septembre 2024.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 sur la somme de 951, 24 euros, correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété visé à ce commandement déduction faite des sommes mises à la charge de la société Green Valley au titre de l’eau chaude suivant une répartition de 358/9224, et à compter de l’ordonnance du premier juge pour le surplus.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Dans la mesure où il résulte des éléments ci-dessus détaillés que la société Green Valley était partiellement fondée à s’opposer au paiement des charges de copropriété qui lui étaient réclamées par le syndicat des copropriétaires, aucune mauvaise foi n’est caractérisée de sa part.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucune pièce susceptible d’apprécier le préjudice que lui a causé le défaut de règlement des charges par la société Green Valley.

Dans ces conditions, la décision déférée sera réformée en ce qu’elle a condamné la société Green Valley au paiement de dommages et intérêts et statuant à nouveau la cour rejettera la demande.

De plus, étant donné que le syndicat des copropriétaires était fondé à solliciter le paiement des charges communes générales et des charges spéciales ascenseur, la procédure introduite par celui-ci ne saurait être considérée comme abusive.

La société Green Valley sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Green Valley succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée aux dépens de première instance, outre le versement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée aux dépens d’appel.

Enfin, au vu des circonstances du litige, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais par elle engagés en marge des dépens en cause d’appel. Elles seront donc déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour

Réforme la décision déférée en ce qu’elle a condamné la société Green Valley au paiement au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de la somme provisionnelle de 6 040, 61 euros à titre de charges de copropriété suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 et en ce qu’elle l’a condamnée au paiement de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Green Valley à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] une provision d’un montant de 2 764, 65 euros au titre des charges de copropriété dues suivant décompte arrêté au 1er juillet 2024 (comprenant l’appel de charges pour la période comprise entre le 1er juillet et le 30 septembre 2024), assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 novembre 2023 sur la somme de 951, 24 euros, et à compter du 20 novembre 2024 pour le surplus,

Confirme la décision pour le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la société Green Valley de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute la société Green Valley et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne la société Green Valley aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente