Copies exécutoires République française

délivrées aux parties le : Au nom du peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 5

ORDONNANCE DU 19 MARS 2025

(n° /2025)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/19402 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKMNC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Septembre 2024 – TJ de BOBIGNY – RG n° 22/05217

Nature de la décision : Contradictoire

NOUS, Valérie GEORGET, Conseillère, agissant par délégation du Premier Président de cette Cour, assistée de Cécilie MARTEL, Greffière.

Vu l’assignation en référé délivrée à la requête de :

DEMANDEURS

S.A.R.L. ZIANIDES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Monsieur [K] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentés par M^e Karim ZIANE, avocat au barreau de PARIS, toque : G474

à

DEFENDEUR

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par la SELARL CAROLINE HATET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Et assistée de M^e Fabienne BERNERON, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : A0617

Et après avoir appelé les parties lors des débats de l’audience publique du 29 Janvier 2025 :

Par acte sous seing privé, en date du 18 juillet 2018, la société Immobilière 3F a donné à bail la société Zianides, société encours de constitution, divers locaux à usage commercial, sis [Adresse 1], et ce, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 17 juillet 2018,pour y exercer le commerce de « barbier et coiffure homme et en accessoire vente d’accessoires liée à la beauté des hommes et débit de boisson sans alcool », à l’exclusion de toute autre activité.

Par exploit du 21 décembre 2021, la société Immobilière 3F a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire à la société Zianides.

Par exploit en date du 17 mars 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner en référé la société Zianides aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion. Cette assignation a été dénoncée au créancier inscrit, la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Ile-de-France.

Par exploit d’huissier délivré le 9 mai 2022, la société Zianides et son gérant, M. [G], ont fait assigner la société Immobilière 3F devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir à titre principal la condamnation de celle-ci à la dédommager de sa perte d’exploitation et ce, à hauteur de 93 364 euros.

Par jugement du 11 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Bobigny a statué en ces termes :

— déboute la société Zianides de sa demande de condamnation au titre de sa perte d’exploitation ;

— déboute la société Zianides de sa demande de remboursement de l’apport en compte courant ;

— déboute M. [G] de sa demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral ;

— constate l’acquisition, à la date du 21 janvier 2022 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juillet 2018 liant la société Immobilière 3F et la société Zianides sur les lieux sis [Adresse 1] ;

— dit que la société Zianides, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés sis [Adresse 1], à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

— dit que faute pour la société Zianides de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne la société Zianides à payer à la somme de 87 127,45 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus selon compte arrêté au 3ème trimestre 2023 inclus ;

— fixe l’indemnité d’occupation due par la société Zianides à la société Immobilière 3F à compter du 22 janvier 2022 à 00h00 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des derniers loyers contractuels en cours, outre les charges et accessoires, et en tant que de besoin ;

— condamne la société Zianides à la payer à la société Immobilière 3F ;

— rejette la demande de la société Zianides d’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

— dit que le montant du dépôt de garantie sera acquis au bénéfice de la société Immobilière 3F ;

— condamne in solidum la société Zianides et M. [G] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déboute la société Zianides et M. [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne in solidum la société Zianides et M. [G] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— rejette les demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration du 18 novembre 2024, la société Zianides et M. [G] ont interjeté appel de ce jugement.

Par acte extrajudiciaire du 13 janvier 2025, la société Zianides et M. [G] ont fait assigner la société Immobilière 3F devant le premier président de la cour d’appel de Paris aux fins de voir arrêter l’exécution provisoire attachée au jugement en cause et condamner la société Immobilière 3F aux dépens et à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, la société Zianides et M. [G] développent oralement les prétentions et moyens contenus dans leur assignation.

La société Immobilière 3F développe oralement les termes de ses conclusions. Elle demande de condamner solidairement la société Zianides et M. [G] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

En application de l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Les conséquences manifestement excessives s’apprécient par rapport aux facultés de paiement du débiteur et de remboursement de la partie adverse en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire. En outre, le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

A titre liminaire, il sera observé qu’il résulte du jugement du 11 septembre 2024 que la société Zianides et M. [G] ont demandé au premier juge de « retenir l’absence de nécessité de prononcer l’exécution provisoire pour les demandes qui pourraient être retenues au profit de la société Immobilière 3F. » Il s’ensuit que la société Zianides et M. [G] ont présenté des observations sur l’exécution provisoire au sens de l’article 514-3 du code de procédure civile.

Ensuite, il convient de vérifier si les demandeurs apportent la démonstration de moyens sérieux de réformation du jugement en ce qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire, ordonne les mesures subséquentes notamment d’expulsion, rejette la demande d’octroi de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et condamne la société Zianides et M. [G] au paiement de sommes.

En premier lieu, s’agissant de la constatation, à la date du 21 janvier 2022 à minuit, de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, le premier juge relève que la bailleresse a fait délivrer le 21 décembre 2021 un commandement visant la clause résolutoire et que la locataire n’a pas réglé, dans le délai d’un mois qui lui était imparti, les causes du commandement de payer -soit 41 446,42 euros- au titre des loyers et charges.

La société Zianides et M. [G] soutiennent que « l’exécution d’une clause résolutoire est subordonnée à la preuve que le manquement du preneur est exclusivement la faute de ce dernier, ce qui n’est pas le cas lorsque des retards sont imputables au bailleur. »

Ils ajoutent que, alors que le bail commercial prévoyait que les clefs devaient être remises au preneur par le bailleur le 18 juillet 2018, celles-ci n’ont été remises que le 18 octobre 2019.

Ils précisent que ce retard a causé un important préjudice économique à la société locataire. Ils affirment que M. [G] a été contraint de vendre deux de ses biens immobiliers pour pouvoir financer les travaux nécessaires à l’exploitation des lieux.

La société Immobilière 3F réplique que la société Zianides et M. [G] n’ont pas signé le protocole d’accord qu’elle leur a soumis, qu’elle a décalé la date d’effet du bail au 17 octobre 2019 puis a accordé une franchise de loyer de cinq mois, soit du 17 octobre 2019 au 16 mars 2020 et a annulé tous les loyers et charges locatives qui avaient été appelés jusqu’au 16 octobre 2019.

Etant observé que la société Zianides et M. [G] forment, par ailleurs, une demande tendant à voir indemniser la perte d’exploitation générée par la remise tardive des clefs des locaux loués, il n’est pas sérieusement établi, qu’à compter de cette remise, la locataire était légitimement fondée à se soustraire au paiement du loyer et des charges courants.

Ce moyen n’est donc pas suffisamment sérieux.

La société Zianides et M. [G] font également état d’un dégât des eaux qui a retardé, selon eux, le démarrage de l’exploitation du local loué.

Cependant, il n’est pas établi que ce dégât des eaux était antérieur à la délivrance du commandement de payer du 21 décembre 2021.

En outre, les pièces produites à ce stade sont insuffisantes pour démontrer que ce sinistre était imputable à la bailleresse et que les préjudices en résultant dispensaient la locataire de régler son loyer et ses charges.

De même, le montant du coût des travaux entrepris par la locataire pour pouvoir exercer son activité dans les lieux loués, la perte du fonds de commerce ou les difficultés de santé de M. [G] sont inopérants pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, M. [G] soutient que, propriétaire d’un bien immobilier, il a apporté une garantie financière sérieuse qui témoigne de sa bonne foi.

Toutefois, cet argument ne caractérise pas plus un moyen sérieux de réformation de la décision entreprise s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire et des conséquences en résultant.

Les demandeurs n’apportent pas plus d’éléments sérieux pour contester le principe et le montant de l’arriéré locatif retenu à hauteur de 87 127,45 euros au jour du jugement dont appel ni la capacité financière de la société à payer le loyer et les charges courantes tout en réglant l’arriéré locatif.

En conclusion, les demandeurs n’établissent pas l’existence de moyens sérieux de réformation de la décision entreprise.

Sans qu’il soit nécessaire d’examiner la condition relative aux conséquences manifestement excessives visée par l’article 514-3 du code de procédure civile, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Zianides et M. [G] seront condamnés aux dépens de la présente instance.

Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Rejetons la demande d’arrêt de l’exécution provisoire ;

Condamnons la société Zianides et M. [G] aux dépens de la présente instance ;

Rejetons les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNANCE rendue par M^me Valérie GEORGET, Conseillère, assistée de M^me Cécilie MARTEL, greffière présente lors de la mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Conseillère