COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2025

Rôle N° RG 21/12788 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIA53

S.C.I. WAGRAM

C/

S.A.S. [Adresse 10]

Copie exécutoire délivrée

le : 18 Septembre 2025

à :

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

M^e Joseph MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 6] en date du 05 Juillet 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/05303.

APPELANTE

S.C.I. WAGRAM

agissant par sa gérante Madame [E] [U]

, demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.S. [Adresse 10]

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Valerie VASCHETTO de la SELARL CABINET SOPHIE SIGAUD, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Paméla ADJOUTE, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 16 juillet 1988, la SCI Wagram a donné à bail commercial à la SARL Le Madrigal ' une petite villa et une dépendance, ainsi que le terrain sur lequel elles sont situées’ , sis [Adresse 1] à Carry-le-Rouet en vue d’exercer ' une activité commerciale’ pour une durée de neuf années à compter du 16 juillet 1988.

Le bail stipulait que ' le bailleur ne conservera à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil’ et qu’il était notamment consenti sous les charges suivantes ' 8° ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloison etc… sans le consentement exprès et par écrit du bailleur.'

La SARL Le Madrigal deviendra la SAS Le Madrigal.

Selon protocole du 24 novembre 2010, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2010 pour se terminer le 30 septembre 2019 moyennant la fixation d’un loyer à la somme annuelle de 67.200 €.

Par courrier du 9 août 2017, le conseil de la SAS Le Madrigal a informé la SCI Wagram que sa cliente envisageait de céder son fonds de commerce à messieurs [G] et [Z] [V], qui seront substitués par une société. Il était également demandé d’autoriser le renouvellement du bail en 2019 pour une durée de neuf années outre l’établissement d’un état des lieux et des travaux de rénovation étaient également évoqués.

Par acte sous seing privé du 5 avril 2018, enregistré le 9 avril 2018 et signifié à la SCI Wagram le 24 avril 2018, la SAS Le Madrigal a cédé à la SAS [Adresse 9], représentée par ses deux associés, messieurs [G] et [Z] [V], le fonds de commerce de ' restaurant-pizzeria’ auquel est attachée une licence IV connu sous l’enseigne ' Le Madrigal', [Adresse 3], et notamment le droit au bail, pour un prix de 385.000 €.

Par acte signifié le 13 avril 2018, la SCI Wagram a mis en demeure la SAS Le Madrigal de mettre fin à l’infraction consistant en la réalisation de travaux sans l’autorisation du bailleur à savoir: avoir percé un gros mur pour établir un four à pizza dans la salle à manger numéro 1 du plan, avoir supprimé dans la cuisine, une partie d’un mur porteur pour l’extension de la cuisine, avec la suppression en outre d’un mur central ou pilier situé au centre de la cuisine et enfin, l’obturation de l’aération de la cave, laquelle engendre un phénomène de délitement des éléments du plafond de celle-ci, ainsi que d’importants travaux au premier étage.

Cette mise en demeure, qui visait l’article L 145-17 I du code de commerce, a été signifiée par la SCI Wagram à la SAS [Adresse 9] le 23 avril 2018.

Par acte intitulé ' contestation suite à mise en demeure des 13 et 23 avril 2018", la SAS La Villa Madrigal et la SAS Le Madrigal ont contesté l’existence d’un motif grave et légitime de nature à justifier un refus de renouvellement du bail et ont notamment demandé à la bailleresse l’autorisation pour la réalisation de certains travaux, la régularisation d’un protocole transactionnel fixant leurs accords ainsi que l’établissement d’un état des lieux.

Par acte signifié le 5 août 2019, rappelant que le montant actuel du loyer s’élevait à la somme de 6.159 € selon la dernière quittance de loyer, la SAS [Adresse 9] a fait signifier à la SCI Wagram une demande de renouvellement du bail.

Le 17 septembre 2019, la SCI Wagram a notifié à la SAS [Adresse 9] un refus de renouvellement du bail commercial avec dénonce de constat réalisé le 2 septembre 2019 et sommation de faire cesser les infractions au bail , pour motifs graves conformément aux dispositions de l’article L 145-17 du code de commerce.

Le 18 septembre 2019, la SAS La Villa Madrigal a fait sommation à la SCI Wagram de remplacer, au niveau du bâtiment principal, les tuiles manifestement poreuses, de reprendre les rives, de vérifier voir de reprendre en intégralité l’installation électrique et, au niveau du bâtiment secondaire, de reprendre l’enduit en façade de la couverture dégradée, de mettre aux normes l’escalier et, enfin au niveau du terrain, d’intervenir au niveau du mur côté rue et des réparations des murs d’enceinte Nord-Ouest et Sud-Est, murs de clôture Sud et Nord.

Par acte d’huissier en date du 28 octobre 2019, la SAS [Adresse 9] a fait assigner la SCI Wagram devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins notamment de:

— dire que cette dernière ne justifie pas d’un motif grave et légitime de non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction,

— dire que la clause résolutoire insérée au bail n’est pas valide,

— dire que la sommation signifiée le 17 septembre 2019 est dépourvue d’effet,

Subsidiairement,

— dire que cette sommation est infondée,

— dire que la clause résolutoire est mise en oeuvre de mauvaise foi,

En conséquence,

— dire que la SAS [Adresse 9] est fondée à réclamer une indemnité d’éviction et avant dire droit, ordonner une expertise pour déterminer le montant de cette indemnité d’éviction.

Par jugement en date du 5 juillet 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— condamné la SAS La Villa Madrigal à rembourser à la SCI Wagram la somme de 3.960 € pour la réfection du mur de clôture,

— débouté la SCI Wagram de ses autres prétentions,

— dit que la SAS [Adresse 9] a droit à une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction,

— ordonné une expertise confiée à Mme [T] [K] avec mission de:

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

* visiter les lieux [Adresse 4]), les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

* fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte de clientèle importante, sur un emplacement de qualité équivalente et qu’elle serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres postes de préjudice,

* donner un avis sur la valeur globale du fonds de commerce de la SCI Wagram,

* fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire à compter d’octobre 2019 pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective,

* dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière dûment motivée auprès du juge du contrôle,

— dit que la SCI Wagram devra consigner une provision totale de 3.000 € hors taxes, à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglée directement à la régie,

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

— dit que le magistrat chargé du suivi de l’expertise sera le magistrat de la chambre économique et financière,

— ordonné l’exécution provisoire,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 décembre 2021,

— réservé les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Le tribunal a retenu, à cet effet, que:

— la légalité de la cession de fonds de commerce en date du 5 avril 2018 entraînant le transfert du bail commercial et son opposabilité à la SCI Wagram n’est pas discutée, mais la SAS [Adresse 9] a fait l’objet d’une opposition du bailleur dès les jours suivants la cession, dont le projet était connu de la SCI Wagram depuis le deuxième trimestre 2017 comme le montrent notamment les rapports de M. [N], expert en estimation immobilière,

— une note technique a été rédigée par ce dernier, requis par la SCI Wagram, en présence de la SAS Le Madrigal et des futurs acquéreurs, dans la perspective de la vente du fonds de commerce, décrivant les lieux et les travaux de remise en état nécessaires,

— une note complémentaire a été rédigée par M. [N], à la demande de la SAS Le Madrigal, au contradictoire de la SCI Wagram et des futurs preneurs, ventilant les différents travaux à effectuer entre le bailleur et le locataire, évaluant ceux devant être supportés par ce dernier à la somme de 8.168 €,

— suite à une ordonnance de référé de ce tribunal en date du 15 mai 2001, une expertise avait été diligentée à l’époque, attestant que des difficultés existaient déjà sur le bâtiment entre les parties,

— au vu de l’ancienneté de la bâtisse et de la parfaite connaissance par les parties de l’état des lieux, le locataire actuel ne peut être tenu pour responsable de l’historique des problèmes d’entretien existant à l’époque de l’ancien preneur et il est par ailleurs établi que les problèmes d’infiltration relèvent de la couverture et par là de la responsabilité du bailleur,

— à ce jour, la comparaison entre l’analyse de M. [N] et les constats d’huissier montre que certains problèmes ont été résolus et la principale difficulté subsistante apparaît l’humidité de la cave nécessitant une ventilation, le preneur devant s’assurer de ce point qui ne concerne pas la structure, de même que les problèmes d’entretien des murs de clôture sont également à la charge de ce dernier,

— au vu des travaux restant à accomplir, le bailleur ne justifie pas d’un motif grave et légitime de nature à priver la SAS [Adresse 9] de son droit au bail et à l’indemnité d’éviction,

— le preneur pourra être contraint à faire tous les travaux nécessaires par voie judiciaire s’il persiste dans son inaction, aucune demande en ce sens n’a été présentée dans le cadre de la présente instance,

— la SCI Wagram doit donc être déboutée de sa demande de congé sans offre d’indemnité d’éviction,

— l’application de la clause résolutoire exige le constat d’une inexécution d’une obligation simple, ce qui n’est pas le cas de ces travaux, dont la charge apparaît équivoque et qui ne permettent donc pas une résiliation de plein droit, comme le stipule cette clause.

Par déclaration en date du 30 août 2021, la SCI Wagram a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2025, la SCI Wagram demande à la cour de:

— réformer le jugement dont appel sauf en ce qu’il condamné la SAS [Adresse 9] au paiement de la somme de 3.960 €,

— débouter la SAS La Villa Madrigal de l’ensemble de ses demandes,

— juger que le congé sans offre de renouvellement est fondé sur des motifs graves et légitimes,

— en conséquence, juger que la SAS [Adresse 9] est sans droit ni titre d’occupation depuis le 30 septembre 2019,

— ordonner l’expulsion de la SAS La Villa Madrigal, avec le concours si besoin est de la force publique,

— condamner la SAS [Adresse 9] à payer depuis le 1er octobre 2019 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, indexée annuellement au 1er octobre de chaque année, l’indice de référence étant le dernier indice des loyers commerciaux connu au 1er octobre 2020,

Subsidiairement,

— juger que la clause résolutoire est acquise au 17 octobre 2019,

— en conséquence, juger que la SAS La Villa Madrigal est sans droit, ni titre d’occupation depuis le 18 octobre 2019,

— ordonner l’expulsion de la SAS [Adresse 9], avec le concours si besoin est de la force publique,

— condamner la SAS La Villa Madrigal à payer depuis le 1er octobre 2019 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, indexée anuellement au 1er octobre de chaque année, l’indice de référence étant le dernier indice des loyers commerciaux connu au 1er octobre 2020,

Plus subsidiairement,

— prononcer la résolution du bail

— ordonner l’expulsion de la SAS [Adresse 9], avec le concours si besoin est de la force publique,

— condamner la SAS La Villa Madrigal à payer depuis le 1er octobre 2019 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en cours, indexée anuellement au 1er octobre de chaque année, l’indice de référence étant le dernier indice des loyers commerciaux connu au 1er octobre 2020,

En toutes hypothèses,

— condamner la SAS [Adresse 9] à payer à la SCI Wagram la somme de 52.994,56 € au titre des travaux effectués en ses lieu et place,

— si le jugement devait être confirmé, juger que l’indemnité d’occupation dont est redevable la SAS [Adresse 9], fixée à la valeur locative, sera indexée annuellement au 1er octobre de chaque année, l’indice de référence étant le dernier indice des loyers commerciaux connu au 1er octobre 2020,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur le bien de la SCI Wagram selon bordereau du 30/05/2023,

— condamner la SAS [Adresse 9] à payer à la SCI Wagram la somme de 20.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du congé-sommation du 17 septembre 2019.

La société [Adresse 9], suivant ses dernières conclusions déposées et notifiées le 21 mai 2024, demande à la cour de:

Vu les articles L 145-14, L 145-17 et L 145-40-1 du code de commerce,

Vu les articles 1103 et 1225 du code civil,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence le 5 juillet 2021 en ce qu’il a:

condamné la SAS La Villa Madrigal à rembourser à la SCI Wagram la somme de 3.960 € pour la réfection du mur de clôture,

— débouté la SCI Wagram de ses autres prétentions,

— dit que la SAS [Adresse 9] a droit à une indemnité d’éviction,

Avant dire droit sur la demande d’indemnité d’éviction,

— ordonné une expertise confiée à Mme [T] [K] avec mission de:

* se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

* visiter les lieux [Adresse 4]), les décrire et dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,

* fournir à la juridiction, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité d’éviction résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même importance et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire et tous autres postes de préjudice,

* fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte de clientèle importante, sur un emplacement de qualité équivalente et qu’elle serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds et de tous autres postes de préjudice,

* donner un avis sur la valeur globale du fonds de commerce de la SCI Wagram,

* fournir tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier le montant de l’indemnité due par le locataire à compter d’octobre 2019 pour l’occupation des lieux, objet du bail, jusqu’à leur libération effective,

* dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile relatives aux mesures d’instruction et prendra en compte dans son avis, selon les dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans un délai qu’il aura imparti, de l’ordre de quatre à six semaines, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations, et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence dans un délai de six mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière dûment motivée auprès du juge du contrôle,

— dit que la SCI Wagram devra consigner une provision totale de 3.000 € hors taxes, à valoir sur la rémunération de l’expert, qui pourra le cas échéant être augmentée de la TVA si l’expert y est assujetti, dans un délai de quatre mois à compter du jugement entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de ce siège, à peine de caducité, le montant de la TVA devant être réglée directement à la régie,

— dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par simple ordonnance sur la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

— dit que le magistrat chargé du suivi de l’expertise sera le magistrat de la chambre économique et financière,

— ordonné l’exécution provisoire,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 13 décembre 2021,

— réservé les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Y ajoutant,

— débouter la SCI Wagram de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer rétroactivement la valeur locative du loyer ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 4.000 € par mois,

— condamner la SCI Wagram à verser à la SAS [Adresse 9] une somme de 159.766 € ( à parfaire) au titre de la restitution des loyers et indemnité d’occupation indus,

— condamner la SCI Wagram au paiement d’une somme supplémentaire de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Wagram aux entiers dépens de première instance et d’appel,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 6 mai 2025.

MOTIFS

En cause d’appel, les dispositions du jugement querellé ayant condamné la SAS [Adresse 9] à payer à la SCI Wagram la somme de 3.960 € pour la réfection du mur de clôture ne sont pas discutées par les parties et seront, en conséquence, purement et simplement confirmées.

Sur les motifs graves et légitimes fondant le refus de renouvellement du bail sans offre d’indemnité d’éviction

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (…).

En vertu de l’article L 145-17 I du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (…).

Selon acte sous seing privé en date du 16 juillet 1988, la SCI Wagram a donné à bail commercial à la SARL Le Madrigal des locaux sis [Adresse 1] à Carry le Rouet afin d’y exercer une activité commerciale pour une durée de neuf années à compter du 16 juillet 1988 pour se terminer le 15 juillet 1997 et moyennant un loyer annuel en principal de 108.000 francs HT et HC.

Bien que ces pièces ne soient pas communiquées, aucune des parties ne conteste que:

— par transaction du 14 janvier 2005, il a été convenu de fixer le montant annuel du loyer renouvelé le 1er octobre 2001 à la somme de 41.724 €, le locataire conservant à sa charge le paiement de la taxe foncière,

— par congé avec offre de renouvellement signifié le 30 mars 2010 par la bailleresse, le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2010 pour se terminer le 30 septembre 2019, aux clauses et conditions du bail initial en cours, sauf en ce qui concerne le montant du loyer qui a été porté à la somme de 80.000 € par an.

En outre, par courrier du 9 octobre 2017, le conseil de la SAS La Madrigal a informé la SCI Wagram que sa cliente envisageait de céder son fonds de commerce.

Par acte du 5 avril 2018, la SAS Le Madrigal a cédé à la SAS [Adresse 9] le fonds de commerce de ' restaurant-pizzeria’ auquel est attachée une licence IV connu sous l’enseigne ' Le Madrigal’ sis [Adresse 1] à [Localité 7] , comprenant notamment le droit au bail des lieux dans lesquels est exploité le fonds de commerce, objet de la vente.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, la légalité de la cession de fonds de commerce par acte du 5 avril 2018 ayant entraîné le transfert du bail commercial au profit de la SAS La Villa Madrigal et son opposabilité à la SCI Wagram n’est pas discutée.

Le13 avril 2018, la SCI Wagram a fait signifier à la SAS Le Madrigal ' une mise en demeure avant refus de renouvellement du bail ' exposant que:

— le bail commercial litigieux a été renouvelé en dernier lieu à compter du 1er octobre 2010 pour se terminer le 30 septembre 2019,

— ledit bail a été consenti et accepté notamment sous la condition suivante ' Ne faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons etc… sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par des entreprises de l’immeuble et sous la direction de l’architecte du bailleur dont les honoraires resteront à la charge du preneur',

— les travaux suivants ont été effectués par le preneur sans autorisation du bailleur et au mépris de cette clause: avoir percé un gros mur pour établir un four à pizza dans la salle à manger numéro 1 du plan, avoir supprimé dans la cuisine, une partie d’un mur porteur pour l’extension de la cuisine, avec la suppression en outre d’un mur central ou pilier situé au centre de la cuisine et enfin, l’obturation de l’aération de la cave, laquelle engendre un phénomène de délitement des éléments du plafond de celle-ci, ainsi que d’importants travaux au premier étage.

Aux termes de cet acte, la SCI Wagram enjoignait à la preneuse de mettre fin aux infractions susvisées dans le délai d’un mois et , à défaut, précisait qu’elle entendait s’en prévaloir comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement du bail en application de l’article L 145-17 I du code de commerce.

La même mise en demeure a été également notifiée le 23 avril 2018 à la SAS [Adresse 9].

Il ressort, par ailleurs, des pièces produites que le 5 août 2019, la société La Villa Madrigal a fait signifier à la SCI Wagram une demande de renouvellement du bail commercial arrivant à son terme le 30 septembre 2019 pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019,

et qu’en réponse, le 17 septembre 2019, la SCI Wagram a notifié à la SAS [Adresse 9] un acte intitulé ' notification de refus de renouvellement de bail commercial, dénonce de constat, sommation de faire cesser les infractions au bail'.

A la lecture de cet acte, il est mentionné que la SCI Wagram refuse le renouvellement du bail commercial litigieux pour motifs graves conformément à l’article L 145-17 du code de commerce, en rappelant les termes de la mise en demeure avant refus de renouvellement du bail notifiée les 13 et 23 avril 2018 et en s’appuyant sur un constat d’huissier du 2 septembre 2019 dénonçant:

— que plus de 16 mois après la mise en demeure, les lieux n’ont pas été remis en état ' les percements de murs porteurs demeurent, seule une cloison ayant été modifiée pour masquer le four à pizza. De même, la désagrégation des briques du plafond de la cave se poursuit, faute d’aération',

— d’autres violations aux stipulations contractuelles ( défaut général d’entretien tant des extérieurs que du bâti, installation d’une cage accueillant un chat sauvage, présente sur la terrasse d’un pin très penché, condamnation d’une porte pour création d’un placard, dépose de la cuisine aménagée à l’étage du bâti principal).

Il est, en l’état de ces nouvelles constatations, fait sommation à la preneuse d’effectuer un certain nombre de réparations et remise en état dans un délai d’un mois à compter du 17 septembre 2019, le bailleur indiquant vouloir, à défaut, se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail.

Il est enfin rappelé les dispositions de l’article L 145-17-1 du code de commerce que la SCI Wagram entend invoquer pour refuser le paiement d’une indemnité d’éviction.

En l’état du refus de renouvellement du bail notifié le 17 septembre 2019 par la SCI Wagram à la SAS [Adresse 9], en réponse à la demande de renouvellement formée par cette dernière, pour le 30 septembre 2019, il ne peut qu’être constaté que le bail a pris fin à la date d’échéance, soit le 30 septembre 2019.

En effet, la rupture du bail à cette date résulte du congé avec refus de renouvellement signifié par le bailleur par acte du 17 septembre 2019.

Par voie de conséquence, la cour n’a pas à statuer sur une éventuelle résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 octobre 2019, ni sur une résiliation judiciaire du bail au jour du prononcé du présent arrêt dès lors que le bail a pris fin à une date antérieure, à savoir le 30 septembre 2019, par l’effet du refus de renouvellement du bail notifié par le bailleur pour cette date.

L’absence de motif grave et légitime n’a pas pour conséquence de priver d’effet le congé avec refus de renouvellement délivré par le bailleur mais ouvre droit à une indemnité d’éviction pour le locataire évincé.

Il appartient donc à la cour d’apprécier si la SCI Wagram est fondée à refuser le paiement d’une indemnité d’éviction au visa de l’article L 145-17 I du code de commerce.

La SCI Wagram s’appuie:

— sur la mise en demeure préalable qu’elle a fait délivrer le 13 avril 2018 à la SAS Le Madrigal et le 23 avril 2018, à la SAS [Adresse 9], nouveau locataire en vertu de l’acte de cession du 5 avril 2018, qui fait état des motifs suivants:

* percements d’un gros mur pour y établir un four à pizza,

* suppression dans la cuisine d’un mur central ou pilier situé au centre de la cuisine,

* obturation de l’aération de la cave.

— sur le refus de renouvellement du bail signifié le 17 septembre 2019 sur le fondement de l’article L 145-17 du code de commerce indiquant que les infractions ont perduré plus de seize après la mise en demeure, les lieux n’ayant pas été remis en l’état s’agissant du percement du mur pour le four à pizza et l’obturation de l’aération de la cave, le second motif indiqué dans la mise en demeure n’étant pas repris.

En revanche, la SCI Wagram ne peut pas, au titre des motifs graves et légitimes lui permettant d’échapper au paiement de l’indemnité d’éviction, dans le refus de renouvellement signifié sur le fondement de l’article L 145-17 du code de commerce, invoquer de nouvelles infractions visées aux termes d’une sommation signifiée le même jour. Son refus de renouvellement du bail signifié le 17 septembre 2019 pour poursuite de l’infraction plus d’un mois après la mise en demeure qu’elle avait fait délivrer les 13 et 23 avril 2018, ne peut concerner que les motifs visés dans cette mise en demeure et non de nouvelles infractions notifiées le même jour que le refus de renouvellement du bail.

Le refus pour motifs graves et légitimes permettant à la SCI Wagram de s’opposer au paiement d’une indemnité d’éviction repose ainsi sur deux motifs:

— percement d’un gros mur pour y établir un four à pizza,

— obturation de l’aération de la cave.

Toutefois et comme le soutient à juste titre la SAS [Adresse 9], le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renouvellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même et non au cessionnaire en raison d’infractions commises par le cédant. En effet, l’indemnité d’éviction ne peut être refusée en raison d’infractions commises par le cédant.

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve et l’imputabilité des fautes invoquées. En l’occurrence, les motifs invoqués dans la mise en demeure sont imputables au précédent locataire dès lors que l’acte de cession entre la SAS Le Madrigal et la SAS [Adresse 9]

a été régularisé le 5 avril 2018 et que la mise en demeure a été signifiée par la SCI Wagram au cédant puis au cessionnaire respectivement les 13 et 23 avril 2018, soit quelques jours après.

S’agissant de manquements antérieurs à la cession, la SCI Wagram ne rapporte pas la preuve que les motifs graves et légitimes invoqués au visa de l’article L 145-17 du code de commerce sont des faits qui sont personnellement imputables au cessionnaire.

Par voie de conséquence, la SAS [Adresse 9] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point, de même en ce qu’il a ordonné, avant dire droit, une mesure d’expertise, afin d’apprécier l’indemnité d’éviction due au locataire sortant mais également le montant de l’indemnité d’occupation dont ce dernier est redevable à compter du 1er octobre 2019 et ce, jusqu’à la libération des locaux.

Conformément à l’article L 145- 28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Si le bail litigieux a pris fin au 30 septembre 2019, dès lors qu’il a été jugé que la SAS La Villa Madrigal a droit au paiement d’une indemnité d’éviction, la SCI Wagram ne peut qu’être déboutée de sa demande d’expulsion de la preneuse des lieux loués. La société intimée est effectivement redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2019 dont l’appréciation du quantum fait partie des missions dévolues à l’expert judiciaire.

Sur les demandes accessoires des partie

Sur la demande de paiement des travaux réalisés par le bailleur au lieu et place du preneur

La SCI Wagram réclame, à ce titre, un montant global de 52.994,56 €, incluant la somme de 3.960€ allouée par le premier juge correspondant à la réfection du mur de clôture conformément à la facture de l’entreprise Maçonnerie de la côte du 7 janvier 2021 et qui ne fait l’objet d’aucune contestation par les parties, qui sollicitent la confirmation du jugement querellé sur ce point.

En revanche, le tribunal a rejeté le surplus des demandes présenté par la SCI Wagram.

Le bail litigieux comporte un paragraphe 'entretien-travaux’ qui stipule que le preneur s’engage à:

' 6. Prendre les lieux dans leur état actuel et total sans pouvoir demander au bailleur aucune réparation d’aucune sorte, faire exécuter toutes réparations quelconques, petites ou grosses sans aucune exception, entretenir la devanture, la fermeture et le sol des lieux loués (…) Le bailleur ne conservera à sa charge que les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil (…).

7. Entretenir, réparer et changer si besoin est, le tout à ses frais, les réservoirs d’eau, les canalisations, chéneaux, descentes d’eaux pluviales etc… , les canalisations, les appareils de gaz et d’électricité, les appareils sanitaires tels que WC, chasses d’eau.

Entretenir, réparer ou remplacer à ses frais les vitrages qui pourraient recouvrir certaines parties des lieux loués (…) ' .

Les grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité en générale.

Comme l’a indiqué à juste titre le premier juge, le ravalement de la façade nord et le drain après la découverte de l’humidité, qui n’ont pas consisté en un simple rafraîchissement des murs, la réfection du toit terrasse, la protection de celui-ci en attendant, la révision de la toiture et la réfection des volets relèvent de l’article 606 du code civil et sont donc à la charge du propriétaire de l’immeuble. Les sommes réclamées à ce titre par la société appelante seront rejetées.

La mise en sécurité des circuits électriques ne peut s’analyser en un simple entretien des appareils d’électricité, dont la charge incombe au preneur. Il s’agit, en effet, d’une mise en conformité de l’installation électrique qui incombe au bailleur.

En revanche, les frais d’abattage du pin fissuré pour 3.000 € doivent être supportés par la SCI [Adresse 9] ainsi que celle-ci le reconnaît dans une lettre officielle de son conseil en date du 28 juillet 2021.

Les frais de réparation du mur de clôture Nord ( écurage au karcher, traitement des fissures, réparation et changement des tuiles cassées, curage et colmatage des éclatements ) conformément à la facture du 19 juillet 2021 sont des grosses réparation comme touchant à la solidité de l’immeuble.

La SAS La Villa Madrigal sera donc condamnée à verser à la SCI Wagram la somme de 3.000 € correspondant aux frais d’abattage du pin fissuré.

Sur la fixation rétroactive de la valeur locative du montant de l’indemnité d’occupation réclamée par la SAS [Adresse 8]

La SAS La Villa Madrigal demande à la cour de fixer rétroactivement, à compter du 5 avril 2018, la valeur locative du loyer et le montant de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 4.000 € et, par voie de conséquence, de condamner la SCI Wagram à lui restituer une somme de 159.766 indûment réglée à ce titre. Elle invoque le mauvais état des locaux et l’impossibilité d’en jouir paisiblement.

La SCI Wagram invoque l’irrecevabilité d’une telle demande comme étant nouvelle en cause d’appel et présentée pour la première fois dans les conclusions de l’intimée du 23 octobre 2023.

En vertu de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer une compensation, faire écarter les prétentions adverses, ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Tel est le cas de cette demande de fixation rétroactive de la valeur locative depuis sa prise de possession des lieux telle que présentée pour la première fois en cause d’appel par la SAS [Adresse 9]. En outre, il ne s’agit nullement d’une même prétention déjà soumise au premier juge mais sur un fondement différent au sens de l’article 565 du code de procédure civile. Il ne s’agit pas non plus d’une demande reconventionnelle, en ce que la SAS La Villa Madrigal est à l’initiative de la présente instance et n’a donc pas la qualité de défenderesse.

Enfin, comme le souligne la société Wagram cette demande, présentée pour la première fois par l’intimée dans ses conclusions du 23 octobre 2023, est également irrecevable au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile.

Sur la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire réclamée par la SCI Wagram

La SAS [Adresse 9] a été autorisée à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire afin de garantir le paiement de l’indemnité d’éviction.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la SCI Wagram ne peut qu’être déboutée de sa demande de mainlevée de cette garantie dès lors qu’il a été jugé que la locataire évincée a droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence déféré sauf à préciser que le bail liant les parties a pris fin le 30 septembre 2019 par l’effet du congé avec refus de renouvellement notifié par le bailleur au preneur, de sorte que les demandes de constat de la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail sont sans objet,

Y ajoutant,

Condamne la SAS [Adresse 9] à rembourser à la SCI Wagram la somme de 3.000 € au titre des frais d’abattage du pin,

Déboute la SCI Wagram du surplus de ses demandes à l’encontre de la SAS [Adresse 9],

Déclare la SAS La Villa Madrigal, irrecevable en ces demandes de fixation rétroactive de la valeur locative et de l’indemnité d’occupation ainsi que de condamnation de la SCI Wagram à lui restituer une somme de 159.766 € à ce titre,

Condamne la SCI Wagram à payer à la SAS [Adresse 9] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrepétibles exposés en cause d’appel,

Condamne la SCI Wagram aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,