Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 20 mai 2025, n° 22/06111

TGI Montpellier 21 novembre 2022

CA Montpellier
Infirmation partielle 20 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du droit de propriété
La cour a estimé que l'intimée n'a pas prouvé qu'elle était privée de la jouissance de son emplacement de parking, car des plans montrent qu'elle dispose d'un emplacement.
Rejeté
Action indemnitaire pour préjudice
La cour a jugé que l'action était prescrite, car l'intimée aurait dû agir dans les cinq ans suivant l'acquisition de son bien.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a rejeté cette prétention, n'ayant pas trouvé de preuve d'une intention malveillante de la part de l'intimée.
Accepté
Frais non remboursables
La cour a accordé une somme au syndicat pour couvrir ses frais non remboursables d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 20 mai 2025, n° 22/06111
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/06111
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 21 novembre 2022, N° 20/02288
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nathalie GUION DE MERITENS
Cabinet(s) :	SAFRAN AVOCATS
Parties :	pris en son syndic en exercice la SAS CENTURY 21 LGI immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06111 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PUH3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 20/02288

APPELANTE :

S.D.C. LA PEROUSE

pris en son syndic en exercice la SAS CENTURY 21 LGI immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 317 751 31 dont le siège est

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Fanny MEYNADIER, avocat au plaidant

INTIMEE :

Madame [C] [X]

née le 01 Septembre 1965 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant sur l’audience M^e Nathalie GUION DE MERITENS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié reçu le 14 octobre 2011 par Maître [K] [O], notaire à [Localité 5], Mme [C] [X] a acquis de Mme [J] [W], dans l’ensemble immobilier La Perouse situé [Adresse 1] à [Localité 2] (34), un studio en rez-de-chaussée lot n°34 et un parking en rez-de-chaussée, d’une superficie de 9,90 m2, constituant le lot n°29.

Aucune indication n’était cependant fournie dans l’acte de vente sur la localisation exacte de ce parking dont l’emplacement n’a pu être déterminé que par référence au règlement de copropriété contenant état de division établi le 26 avril 1988 par Maître [G], notaire, et modifié par acte du 29 novembre 1988 du même notaire puis par nouvel acte authentique établi le 31 janvier 1995 par Maître [N] [B], notaire à [Localité 8] et publié le 7 avril 1995 au 1er bureau des hypothèques de [Localité 2].

Lors de l’assemblée générale du 11 décembre 2018, Mme [C] [X] a voté en faveur du sursis à l’exécution de ses travaux de mise en conformité des stationnements par référence au plan annexé au règlement de copropriété, la question demeurant donc suspendue.

Par exploit d’huissier du 23 juin 2020, Mme [C] [X] a fait assigner, sur le fondement de l’article 544 du code civil, le syndicat des copropriétaires La Perouse en rétablissement avec exécution provisoire et sous astreinte de ses droits sur son parking lot n°29 et paiement, en réparation, à titre de dommages-intérêts.

Le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne le syndicat des copropriétaires la Perouse à matérialiser au sol et en assurer libre accès à sa propriétaire, le parking lot n°29 de Mme [C] [X] tel que situé aux termes de l’état de division du règlement de copropriété modifié en date du 31 Janvier 1995 publié le 7 avril 1995 à la conservation des hypothèques de [Localité 2] 1er bureau 1995 P n°4391 ;

Dit que faute d’exécution dans un délai de 1 mois suivant le présent jugement, ce syndicat des copropriétaires sera redevable d’une astreinte de cent euros par jour de retard ;

Condamne encore le même syndicat des copropriétaires à payer à Mme [C] [X] au titre de son préjudice immatériel une somme de 21 280 euros et à supporter les dépens ;

Condamne encore le même syndicat des copropriétaires à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 2 000 euros à Maître Toumi avocate de Mme [C] [X] sous réserve que cette avocate renonce à son indemnité d’aide juridictionnelle.

Le premier juge a retenu que Mme [C] [X] ne pouvait jouir de son droit de propriété du parking dès lors que l’emplacement dudit parking n’était pas matérialisé au sol.

Il a relevé que Mme [C] [X] avait subi un préjudice tenant à l’impossibilité d’user de son parking depuis son achat le 14 octobre 2011 et la nécessité de louer un autre garage en sus de la résistance abusive du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat la Perouse, pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 décembre 2022.

Par ordonnance de référé rendue le 1er mars 2023, le premier président de la cour d’appel de Montpellier a notamment ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire et autorisé le syndicat des copropriétaires La Perouse à consigner sur le compte CARPA de M. le Bâtonnier de l’ordre des avocats de Montpellier la somme de 23 280 euros.

Dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2024, le syndicat la Perouse demande à la cour de :

Déclarer recevable l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires ;

Infirmer et Réformer le jugement querellé dans toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [C] [X] de de ses demandes, fins et prétentions ;

Juger à titre subsidiaire que si le syndicat des copropriétaires devait être condamné à une « mise en conformité », ces travaux ne pourraient que résulter d’un marquage conforme au plan optimisé transmis en assemblée générale, le 11 décembre 2018 ;

Ordonner la publication de ce plan optimisé en annexe du règlement de copropriété ;

Débouter Mme [C] [X] du surplus de ses demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause,

Débouter Mme [C] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mme [C] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10 000 euros à titre et dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Mme [C] [X] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, et 6 000 euros au titre de la présente instance en appel ;

Condamner Mme [C] [X] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait grief au tribunal judiciaire d’avoir inversé la charge de la preuve et soutient qu’il incombe à Mme [C] [X] de rapporter la preuve de l’absence de jouissance de sa place de parking, ce à quoi elle échoue. Il conteste la réalisation de travaux qui auraient conduit à la suppression du lot litigieux et soutient que l’intimée a acquis le lot en l’état, au même titre que la venderesse.

L’appelant conteste être débiteur d’une obligation de délivrance, arguant du fait qu’il a pour seul objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes et que l’action concernant un lot privatif aurait dû être dirigée à l’encontre de la venderesse.

Il fait valoir que Mme [C] [X] a voté en faveur du sursis à l’exécution de ses travaux de mise en conformité des stationnements par référence au plan annexé au règlement de copropriété et ne peut donc reprocher au syndicat son absence de jouissance ni solliciter du juge que ce dernier s’immisce dans la gestion de la copropriété en faisant injonction au syndicat de procéder à des travaux expressément refusés dès lors que la décision est actuellement suspendue. Il rappelle à ce titre que si un règlement de copropriété détermine l’emplacement d’un lot à usage de parking qui se révèle impraticable dans les faits, il est nécessaire de passer par l’assemblée pour en obtenir la modification.

Au titre de la demande subsidiaire de Mme [C] [X], le syndicat fait valoir que le plan annexé au règlement de copropriété est issu de la phase de conception de la résidence sur laquelle un seul accès était initialement prévu de sorte qu’il ne tient pas compte de la réalité et n’a jamais pu s’appliquer. En sus, il ajoute que le plan optimisé des 17 parkings existant en date du 4 octobre 2017 mentionne bien le nom de l’intimée au lot 29.

Le syndicat fait grief au premier juge de ne pas avoir motivé sa décision d’allouer une somme forfaitaire de 160 euros par mois au titre des demandes indemnitaire de Mme [C] [X]. Il ajoute que l’intimée, si elle s’estime lésée par la situation, doit réinscrire la question des travaux de marquage à l’ordre du jour.

L’appelant soutient que la demande de Mme [C] [X] est prescrite dès lors que le bien a été acquis en 2011 et qu’aucune action personnelle en responsabilité dirigée contre le syndicat des copropriétaires n’a été intentée dans le délai de cinq ans (assignation du 23 juin 2020).

Le syndicat conclut à la condamnation de l’intimée pour procédure abusive, arguant du fait que l’abus serait démontré par les prétentions initiales de Mme [C] [X] visant uniquement l’allocation d’une indemnité et le quantum des sommes réclamées qui s’élevait quasiment au prix de l’acquisition de ses lots.

Dans ses dernières conclusions du 22 mai 2023, Mme [C] [X] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires La Perouse à matérialiser au sol et en assurer le libre accès à sa propriétaire le parking de Mme [C] [X] ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le même syndicat à payer à Mme [C] [X] la somme de 21 280 euros au titre de son préjudice immatériel et à supporter les dépens au titre de l’article 695 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné le même syndicat à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au conseil de Mme [C] [X] sous réserve que cette dernière renonce à son indemnité d’aide juridictionnelle ;

Condamner le syndicat des copropriétaires La Perouse à payer 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour la procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Mme [C] [X] soutient que le syndicat des copropriétaires a violé son droit de propriété en supprimant son garage en vue de la création d’une nouvelle entrée et sortie de parking au sein de la copropriété et n’a pas régularisé la situation.

Elle fait valoir que le respect de la répartition et l’attribution des lots initiaux est une obligation qui incombe au syndicat de propriété et que ce dernier y a manqué en ce qu’elle se retrouve privée de son parking.

L’intimée soutient que le syndicat ne rapporte pas la preuve d’avoir assuré la jouissance de son parking à Mme [C] [X].

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur demande de Mme [C] [X] visant à être rétablie dans son droit de propriété

Mme [C] [X] estime avoir été privée de ses droits de propriété au motif que son emplacement de stationnement a été supprimé à une date inconnue, ceci afin que puisse être créée une nouvelle entrée de parking au sein de la copropriété.

Or, le syndicat des copropriétaires produit en pièces n° 6 et 7 deux plans desquels il ressort que Mme [C] [X] dispose bien d’un emplacement de parking, portant le numéro 19, qui est le deuxième sur la gauche en entrant dans la résidence, le long de l'[Adresse 4]. Si, comme l’a relevé le premier juge, son nom de jeune fille n’est pas inscrit sur ce plan, contrairement aux emplacements voisins où il est indiqué « [V] » ou « [Y] », il doit cependant être relevé qu’il y est indiqué le nom de « [T] », qui est son nom d’épouse, ce qu’elle ne conteste pas.

En conséquence, Mme [C] [X] échouant à démontrer qu’elle serait en réalité privée de la jouissance de son emplacement de stationnement n° 19, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné sous astreinte le syndicat des copropriétaires à le matérialiser au sol et à en assurer le libre accès à sa propriétaire.

2. Sur l’action indemnitaire de Mme [C] [X]

Devant le premier juge, Mme [C] [X] poursuivait la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de « 30 000 euros pour violation de son droit de propriété, 1 000 euros pour frais de réparation de sa voiture, 2 745 euros pour frais de location d’un autre garage, 120 euros pour honoraires à ce titre, 250 euros pour l’assurance à ce titre et 4 000 euros pour résistance à ce titre ».

En cause d’appel, le syndicat souligne à juste titre qu’il avait soulevé la prescription quinquennale devant le tribunal, au motif qu’il s’agissait d’une action personnelle, mais que le premier juge n’avait pas répondu à ce moyen.

En l’état des pièces versées au débat et de l’argumentation des parties, il est établi que la situation actuelle des emplacements de parking existe depuis la livraison de l’immeuble, soit en 1991, le constructeur n’ayant pas eu l’autorisation administrative, pour des raisons de sécurité, de réaliser les emplacements conformément aux plans d’origine annexés au règlement de copropriété, que Mme [C] [X] a connu cette situation au moment de l’acquisition de ses lots, le 14 octobre 2011, qu’ainsi, elle aurait dû introduire son action indemnitaire avant le 14 octobre 2016, de sorte que son assignation délivrée le 23 juin 2020 est tardive et son action prescrite, ce qui doit conduire à ce que le jugement soit infirmé en ce qu’il a fait droit aux prétentions indemnitaires de Mme [C] [X], pour la somme de 21 280 euros.

3. Sur la prétention indemnitaire poursuivie par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires reprend sa prétention déjà présentée en première instance visant à voir Mme [C] [X] condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la procédure engagée par elle à son encontre, qu’il juge abusive.

Or, au-delà de l’affirmer, le syndicat des copropriétaires ne fait nullement la démonstration de ce que Mme [C] [X] aurait agi de façon abusive, de façon mal intentionnée à son égard ou encore avec malice, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [C] [X] sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [C] [X], sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 21 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier, sauf en ce qu’il a rejeté les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Mme [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [C] [X] aux dépens de l’instance.

Le greffier, Le président,