ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 24 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06546 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PVEA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 02 DECEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 6]

N° RG 22/00117

APPELANT :

Monsieur [E] [V]

né le 17 Novembre 1993 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant,

assisté de M^e Rébecca SMITH de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Yannick CAMBON, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [T] [O] [G]

née le 31 Juillet 1979 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Virginie ALCINA, avocat au barreau de BÉZIERS, avocat plaidant

Madame [T] [O] [G] agissant ès qualités de représentante légale de sa fille mineure [J] [U] [O] [G] née le 08/04/2012 à [Localité 11]

[Adresse 10]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Virginie ALCINA, avocat au barreau de BÉZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er janvier 2017, Mme [T] [O] [G] a donné à bail meublé à M. [E] [V] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] (34), dont elle et sa fille, Mlle [J] [U] [O] [G], née le 8 avril 2012, ont hérité à la suite du décès de M. [C] [U], le 27 septembre 2016.

Le contrat a été conclu moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er juin 2021, Mme [T] [O] [G] a notifié à M. [E] [V] un congé pour « raison familiale », à la date du 31 août 2021.

À la suite d’un signalement de M. [E] [V] quant aux désordres affectant le logement, le préfet de l’Hérault a, suivant arrêté du 27 juillet 2021, prononcé l’interdiction temporaire d’habiter les lieux et contraint Mme [T] [O] [G] à faire procéder aux travaux et reloger son locataire.

Par arrêté du 31 mars 2022, le préfet de l’Hérault a assorti l’obligation de réaliser les travaux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard.

Par acte du 13 avril 2022, Mme [T] [O] [G], agissant en son nom personnel et en qualité de représentante légale de sa fille, Mlle [J] [U] [O] [G], a fait assigner M. [E] [V] à comparaitre devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers aux fins d’obtenir la résiliation du bail et son expulsion.

Le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Prononce la résiliation du bail meublé avec effet au 1er janvier 2017 conclu entre Mme [T] [O] [G] et M. [E] [V] relatif à la maison à usage d’habitation située à [Adresse 4], aux torts exclusifs de M. [E] [V] et à compter du présent jugement ;

Ordonne en conséquence à M. [E] [V] de libérer la maison à usage d’habitation et de remettre à Mme [T] [O] [G] les clés ;

Dit qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamne M. [E] [V] à verser à Mme [T] [O] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

Condamne Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], à payer à M. [E] [V] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [E] [V] à verser à Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [E] [V] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge retenu que le comportement de M. [E] [V], lequel avait systématiquement mis en échec toute tentative pour remédier à la situation d’insalubrité du logement, caractérisait un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et prononcer son expulsion.

Il a toutefois retenu que la faute du bailleur, ayant loué un logement insalubre dès l’origine et nécessitant d’importants travaux, avait causé un trouble de jouissance à M. [E] [V].

M. [E] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 26 décembre 2022.

M. [E] [V] a libéré les lieux le 6 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 24 mars 2023, M. [E] [V] demande à la cour de :

Réformer le jugement du juge des contentieux de la protection du 2 décembre 2022 en ce qu’il :

Prononce la résiliation du bail meublé avec effet au Ier janvier 2017 conclu entre Mme [T] [O] [G] et M. [E] [V] relatif à la maison à usage d’habitation située à [Adresse 2] [Localité 9], aux torts exclusifs de M. [E] [V] et à compter du présent jugement,

Ordonne en conséquence à M. [E] [V] de libérer la maison à usage d’habitation et de remettre à Mme [T] [O] [G] les clés,

Dit qu’à défaut pour M. [E] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne M. [E] [V] à verser à Mme [T] [O] [G] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant indexé du loyer jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, à compter de la date de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

Condamne Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], à payer à M. [E] [V] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [E] [V] à verser à Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [V] aux dépens ;

Débouter Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], de l’ensemble de ses demandes ;

Condamner Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], à réaliser l’entièreté des travaux énumérés par l’arrêté du 27 juillet 2021 dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, passé lequel délai une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courra pendant un délai de trois mois passé lequel délai le juge compétent procédera à sa liquidation et à la fixation d’une astreinte définitive ;

Condamner Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure [J], [U] [O] [G], à proposer à M. [E] [V] des logements correspondant à ses besoins et semblables à celui antérieurement loué afin qu’il puisse y loger durant les travaux qui devront être réalisés dans les conditions de délai et d’astreinte ci-énoncés ;

Condamner Mme [T] [O] [G] à payer à M. [E] [V] une somme de 5 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi lié aux conditions d’habitabilité ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [T] [O] [G] à payer à M. [E] [V] la somme de 4 000 euros TTC au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [E] [V] conteste la résiliation du bail, affirmant ne pas avoir commis de faute, en ce que, malgré ses nombreux déplacements professionnels, il aurait constamment tenté de trouver des solutions afin de pouvoir recevoir les artisans. Il ajoute que la bailleresse n’a proposé aucun relogement entre le 27 juillet 2021 et le mois d’octobre 2021, et que les autres propositions ne découlaient pas de recherches sérieuses ou n’ont pas abouti du fait du comportement de Mme [T] [O] [G].

L’appelant sollicite la condamnation de la bailleresse à exécuter les travaux nécessaires sous astreinte dès lors que le logement était indécent dès la prise à bail et que Mme [T] [O] [G], ayant connaissance des désordres, n’y a pas volontairement remédié et ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité de réaliser lesdits travaux.

Il sollicite l’allocation de dommages-intérêts en raison de l’indécence des lieux loués qui lui auraient causé un préjudice de jouissance.

Dans ses dernières conclusions du 26 mars 2025, Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure, Mlle [J], [U] [O] [G], demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de M. [E] [V] ;

Confirmer le jugement entrepris en ce que la résiliation du bail a été prononcée aux torts de M. [E] [V] ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne la libération des lieux et la remise des clés ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qui concerne l’expulsion et le principe de la condamnation à payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux ;

Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident Mme [T] [O] [G] et de sa fille, [J] [U] ;

Infirmer le jugement entrepris seulement ce qu’il a fixé une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer ;

Fixer l’indemnité d’occupation à 50 euros par jour, cette indemnité correspondant au préjudice subi par les propriétaires du fait de cette occupation des lieux ;

Condamner M. [E] [V] à payer cette somme de 50 euros à titre d’indemnité d’occupation par jour à compter de la signification du jugement du 2 décembre 2022, le 8 décembre 2022, jusqu’à son départ des lieux le 6 septembre 2023, soit à payer 13 600 euros ;

En toutes hypothèses,

Débouter M. [E] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [E] [V] à payer à Mme [T] [O] [G] et à sa fille, [J] [U] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Subsidiairement,

Juger irrecevable la demande nouvelle en appel de relogement présentée par M. [E] [V] ;

Débouter M. [E] [V] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Condamner M. [E] [V] aux entiers dépens.

Mme [T] [O] [G] conclut à la résiliation du bail, en ce que M. [E] [V] a systématiquement mis en échec toute tentative de réalisation de travaux indispensables pour mettre fin à la situation d’insalubrité affectant le logement dont il se plaint. Elle considère que cette obstruction caractérise un manquement contractuel justifiant de la résiliation du bail. L’intimée précise avoir respecté son obligation de relogement en proposant plusieurs biens à son locataire auxquelles il n’a jamais répondu et avoir payé la location d’un logement au [Localité 7] dans lequel il n’a finalement pas habité.

L’intimée conteste la demande d’exécution forcée des travaux, arguant du fait que tous les travaux ont été réalisés à l’exception de ceux qui nécessitent que le logement soit vide de tout occupant, M. [E] [V] refusant de quitter le logement litigieux en ce sens.

Elle soutient que la demande de relogement doit être déclarée irrecevable comme nouvellement présentée en cause d’appel.

Mme [T] [O] [G] conteste la demande de dommages-intérêts formulée au titre de l’indécence du logement, affirmant que le locataire retarde les travaux nécessaires à la totale mise en état du logement et se maintient dans les lieux sans payer de loyer.

Elle soutient que l’indemnité d’occupation fixée à 50 euros n’est pas dissuasive et ne correspond pas à la valeur locative du bien, qui consiste en une maison individuelle avec jardin et proche de la plage.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail meublé

Au terme de sa motivation, le premier juge a retenu que le comportement de M. [E] [V], qui avait systématiquement mis en échec toute tentative pour remédier à la situation entre les parties, caractérisait un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail à ses torts et son expulsion des lieux.

En cause d’appel, M. [E] [V] poursuit l’infirmation du jugement de ce chef.

Or, il ressort d’un courrier qu’il a adressé au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béziers le 4 avril 2023, par lequel il lui demandait un délai supplémentaire avant son expulsion prévue le 24 avril 2023, qu’il la fondait notamment sur le fait qu’il disposait « d’une solution de relogement sûre à partir du 5 septembre 2023. »

Il ressort par ailleurs des pièces versées au débat par les intimées que M. [E] [V] a quitté les lieux à la date du 6 septembre 2023, ce qu’il ne conteste pas.

Il en résulte que sa demande est devenue sans objet dès lors qu’il a quitté les lieux et qu’il ne forme par de prétentions indemnitaires au motif d’une résiliation qui serait abusive.

2. Sur la demande d’exécution forcée des travaux sous astreinte et de relogement

Pour le même motif, dès lors que M. [E] [V] a quitté les lieux, cette demande est devenue sans objet.

3. Sur les prétentions indemnitaires au motif d’un logement non décent

En page 6 de ses dernières conclusions, M. [E] [V] indique poursuivre l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure Mlle [J] [U] [O] [G], à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, ce qu’il confirme en page 18, pour que lui soit alloué la somme de 5 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

Or, le premier juge n’a pas rejeté cette prétention mais y a au contraire fait droit, pour lui allouer la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

En l’état des éléments versés au débat, le jugement sera confirmé de ce chef, tant sur le principe de l’indemnisation du préjudice de jouissance, lequel est constitué par le fait que le logement présentait des désordres, pour être dépourvu de tout système de ventilation permanente, équipé d’un chauffage et d’une isolation insuffisants et présentant des remontées d’eau telluriques et d’humidité, que sur la somme allouée, de 1 000 euros, que la cour estime comme étant satisfactoire au cas d’espèce.

4. Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Les bailleresses demandent à la cour de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 50 euros par jour au motif que ce type de logement, situé en zone balnéaire, se loue 1 000 euros par semaine en été.

Or, en l’état des éléments produits, la cour constate que le bail meublé a été conclu au 1er janvier 2017, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 800 euros, que comme l’indiquent les intimées, M. [E] [V] est demeuré dans les lieux plusieurs années, en l’état de ce lien contractuel, avant qu’elles ne lui adressent un courrier recommandé le 1er juin 2021 pour lui notifier une fin de bail au 31 août 2021, qu’ainsi, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 800 euros, sans qu’il y ait lieu d’arrêter le montant total dû à la date de libération des lieux, puisque ce décompte interviendra dans le cadre de l’exécution du présent arrêt.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] sera confirmé en toutes ses dispositions.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [V] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [E] [V], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure, Mlle [J] [U] [O] [G], la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 2 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE M. [E] [V] à payer à Mme [T] [O] [G], agissant tant en son personnel que celui de sa fille mineure, Mlle [J] [U] [O] [G], née le 8 avril 2012, la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [E] [V] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,