Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 4 septembre 2025, n° 25/00636

TGI Montpellier 6 janvier 2025

CA Montpellier
Infirmation partielle 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Offre d'achat et volonté de vendre amiablement
La cour a constaté que la SCI NMB a produit des offres d'achat et a démontré sa volonté de vendre amiablement, ce qui justifie l'autorisation de vente amiable.
Accepté
Proposition de prix minimum de vente
La cour a jugé que le prix proposé est conforme à la réalité du marché et a fixé le prix minimum de vente à 1.000.000 €.
Accepté
Suivi de la procédure postérieure à l'autorisation de vente
La cour a décidé de renvoyer les parties devant le juge de l'exécution pour la suite de la procédure après l'autorisation de vente amiable.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de laisser les frais à la charge de la Caisse Régionale de Crédit Agricole, rejetant ainsi la demande de condamnation.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 4 sept. 2025, n° 25/00636
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/00636
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, JEX, 6 janvier 2025, N° 24/00033
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal ADDEClaire LEFEBVRE
Cabinet(s) :	ADDE-SOUBRA AVOCATS
Parties :	S.C.I. NMB c/ CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 4 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00636 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QRGR

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 JANVIER 2025

JUGE DE L’EXECUTION DE MONTPELLIER

N° RG 24/00033

APPELANTE :

S.C.I. NMB

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire LEFEBVRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC, Société coopérative à capital variable, régie par les articles L 512-20 à L 512-54 du Code Monétaire et Financier, dont le n° SIREN est 492 826 417 et immatriculée au R.C.S. de MONTPELLIER, dont le siège est [Adresse 5], agissant par son représentant légal en exercice ès-qualité, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Pascal ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 MAI 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

Le délibéré initialement prévu le 3 JUILLET 2025 a été prorogé au 4 SEPTEMBRE 2025 ; les parties en ayant été préalablement avisés;

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 21 décembre 2023 à la SCI NMB et publié au second bureau du service de la publicité foncière de Montpellier le 2 février 2024 (volume 3404P02 S n° 23), la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel du Languedoc, agissant en vertu d’un acte authentique contenant prêt reçu les 4 et 8 février 2021 par Me [R], notaire à [Localité 6], a fait saisir un immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 6] et cadastré section OB96, et ce, afin d’obtenir paiement de la somme totale de 891 258, 41 euros en principal, frais et intérêts arrétés au 15 novembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc a fait assigner la SCI NMB devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de vente forcée du bien immobilier saisi.

Par jugement d’orientation contradictoire en date du 6 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

— ordonné la vente forcée des biens figurant au commandement et dit qu’il sera procédé à l’audience du lundi 05 mai 2025 à 14 heures au Tribunal Judiciaire de Montpellier ;

— dit que les visites de l’immeuble s’effectueront le 24 avri1 2025 à 14 heures et suivantes, à la diligence de la SAS EXADEX, commissaires de justice à [Localité 6],

— mentionné que le montant retenu pour la créance du poursuivant, en principal et accessoires s’elève à la somme de 891.258,41 euros, montant provisoirement arrété au 15 novembre 2023 ;

— précisé que la créance du poursuivant exclut les frais de poursuite qui n’incombent qu’à l’adjudicataire, sauf désistement assorti de la convention prévue à l’article 399 du code procédure civile ;

— rappelé que les frais de poursuite dûment justifiés seront taxés avant l’ouverture des enchères et dit que leur état devra être déposé huit jours au moins avant l’audience d’adjudication ;

— dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Par acte reçu au greffe de la Cour le 31 janvier 2025, la SCI NMB a relevé appel de ce jugement.

Suivant exploit d’huissier en date du 20 mars 2025, déposée au greffe de la cour le 21 mars suivant, la SCI NMB, autorisée par ordonnance du 3 mars 2025 rendue par la présidente de la chambre déléguée par le premier président de la cour a fait assigner à jour fixe, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc à l’audience du 5 mai 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 2 mai 2025, et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI NMB demande à la Cour :

* réformer le jugement d’orientation en date du 06/01/2025 RG 24/00033 en ce qu’il a ordonné la vente forcée de l’immeuble sis sur la Commune de [Localité 6] et cadastré Section OB96 et en ce qu’il a dit que la visite des Iieux aurait lieu le 24/04/2025 à la diligence de Ia SAS EXADEX

* Statuant à nouveau

— autoriser la SCI NMB à vendre amiablement l’immeuble sis sur la Commune de [Localité 6] et cadastré Section OB96

— fixer à la somme de 1.000.000€ Ie prix en deça duquel l’immeubie ne pourra être vendu

— fixer la date d’audience à laquelle l’affaire sera rappelée pour homologation de la vente amiable éventuellement intervenue

— dire et juger n’y avoir lieu a condamnation au titre de I’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 3 avril 2025 et auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Languedoc demande à la cour de :

— rejeter l’appel principal de la SCI NMB

— confirmer le jugement dont appel

— condamner la SCI NMB à payer à la caisse régionale de Crédit Mutuel du Languedoc la somme de 1 500 € par application des dispositions de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux dépens.

MOTIFS :

Sur les demandes de vente forcée et d’autorisation de vente amiable

La SCI NMB s’oppose à la demande de vente forcée et sollicite l’autorisation de vendre amiablement le bien, objet de la saisie aux motifs qu’elle avait déjà produit devant le premier juge une offre d’achat en date du 9 août 2024 d’un montant de 1 750 000 € émanant de la SARL Neopromotion, la banque ne s’étant d’ailleurs pas opposée à cette demande, qu’elle avait souligné que les conditions supensives et le calendrier fixé par l’acquéreur amiable paraissait difficilement compatible avec la procédure de saisie immobilière en cours, raison pour laquelle elle a été autorisée en délibéré à produire d’autres offres d’achat, ce qu’elle n’a pas été en capacité de faire, tenant les circonstances économiques actuelles du marché immobilier, tenant à la nature singulière du bien en cours de construction ni hors d’eau, ni hors d’air (construction de bureaux interrompue) et tenant sa valeur vénale entre 1 400 000 € et 1 800 000 €. Elle expose être aujourd’hui en mesure de présenter une offre d’achat en date du 29 mars 2025 pour la somme de 1.100.000 €, offre acceptée le 24 avril 2025, le notaire étant chargé de cette vente.

La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Langedoc s’oppose à la demande de vente amiable aux motifs que :

— elle a déjà accepté des reports d’audience et des notes en délibéré en première instance afin de permettre au débiteur de produire ses jutificatifs, ce dernier ayant déjà eu 20 mois de délais pour trouver un acquéreur

— il existe des doutes sérieux sur la sincérité de la démarche de vente amiable alors que la SCI NMB a interrompu la construction de son immeuble tout en ayant reçu de l’argent frais et le montant du prêt bancaire

— l’immeuble n’est à ce jour, ni hors d’eau, ni hors air

— les offres versées aux débats sont evanescentes, ne sont pas structurées et documentées notamment sur l’aspect financier et sont des documents de pure convenance.

Conformément à l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge autorise la vente amiable après s’être assuré qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Cette demande s’apprécie au regard des démarches de mise en vente du bien et notamment de la production par le débiteur d’un mandat de vente du bien saisi auprès d’un professionnel de l’immobilier ou d’estimations immobilières.

En l’espèce, le premier a rejeté la demande d’autorisation de vente amiable aux motifs que la SCI NMB n’a pas transmis en cours du délibéré de pièces justifiant de démarches en vue de vendre le bien concerné à 1'amiable, de sorte qu’il a ordonné la vente forcée du bien.

Néanmoins, en cause d’appel, la SCI NMB produit pour justifier de ses démarches de vente du bien :

— une offre d’achat de la société Neopromotion du 9 août 2024 pour un prix de 1 750 000 €, dont il n’est pas établi tant au vu du jugement dont appel que de la procédure qu’elle avait été produite en première instance

— une offre d’achat de la société Immo Conseil Finance pour le prix de 1 350 000 € en date du 28 décembre 2024

— une offre d’achat de la SCI EIB pour le prix de 1 150 000 € en date du 30 janvier 2025

— une offre d’achat de M. [G] [E] pour le prix de 1 100 000 € en date du 29 mars 2025, cette offre ayant été acceptée le 24 avril 2025 par la SCI NMB.

Il est également justifié d’un mail en date du 2 mai 2025 de Me [B] [S], notaire à [Localité 7] que celle-ci a été chargée de recevoir la vente consentie par la SCI NMB le 24 avril 2025 au profit de M. [E] pour le prix contenu dans l’offre entre l’avocat de la SCI.

L’ensemble de ces pièces et particulièrement la dernière offre d’achat acceptée par la SCI NMB avec la justification de ce qu’un notaire est actuellement chargé de cette vente suffisent à démontrer la volonté de la SCI NMB de vendre amiablement le bien, objet de la saisie. Il ne ressort d’aucune des pièces produites par les parties que cette démarche de vente ne serait pas sérieuse, étant rappelé qu’il n’est pas exigé à ce stade de la procédure de la saisie immobilière qu’un acte authentique de vente ait été signé, ni même qu’un compromis de vente ait été établi mais seulement la manifestation d’une véritable volonté de vendre le bien saisi dans des conditions satisfaisantes.

Compte tenu de la situation particulière du bien en cours de construction, le prix de vente offert de 1 100 000 € et sur lequel la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Languedoc ne formule aucune observation particulière doit être considéré comme correspondant à la conclusion d’un projet de vente dans des conditions satisfaisantes permettant le règlement intégral de la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Languedoc.

S’agissant du prix minimum de cette vente amiable, conformément aux dispositions de l’article R 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le Juge de l’Exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deça duquel l’immeuble ne peut être vendu, eu égard aux conditions économiques du marché, ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

La SCI NMB propose un prix minimum de vente de 1. 000.000 €. La Caisse Régionale de Crédit Agricole du Languedoc ne formule aucune observation sur cette proposition.

Au regard de la description du biens, objet du commandement valant saisie immobilière, de son état général, de ses caractéritiques tels que résultant du procès-verbal de description et du prix figurant à la dernière offre d’achat, il convient de fixer un prix minimum de vente à 1.000.000 €, qui apparaît adapté à la réalité du marché local actuel.

Il convient donc d’infirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté la SCI NMB de sa demande d’autorisation de vente amiable et ordonné la vente forcée et statuant à nouveau, d’autoriser la vente amiable du bien dont s’agit pour un prix qui ne saurait être en deçà de la somme de 1.000.000 €, prix qui ne fait pas obstacle à une vente à un prix supérieur et qui permet, au contraire, de favoriser la réalisation d’une vente amiable.

Sur les autres dispositions du jugement entrepris

Les autres dispositions du jugement entrepris relative à la fixation de la créance du créancier poursuivant et aux dépens de première instance ne font l’objet d’aucune critique des parties. Elles seront donc confirmées.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Languedoc les frais irrépétibles qu’elle a pu exposer. Sa demande à ce titre sera rejetée.

Il y a lieu de laisser les dépens d’appel à la charge de la SCI NMB qui n’a fourni réellement qu’en cause d’appel les pièces justificatives relatives à ses démarches de vente.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en en ce qu’il a mentionné que le montant retenu pour la créance du poursuivant, en principal et accessoires s’elève à la somme de 891.258,41 euros, montant provisoirement arrété au 15 novembre 2023 et en ce qu’il a dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

Infirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions;

Statuant à nouveau,

AUTORISE la SCI NMB à procéder dans un délai de 4 mois à la vente amiable des biens immobiliers situés [Adresse 8] à [Localité 6] et cadastrés section OB[Cadastre 4], tels que visés dans le commandement valant saisie immobilière du 21 décembre 2023, pour un prix qui ne pourra être inférieur à la somme de 1.000.000 € ;

RENVOIE les parties devant le juge de l’exécution auquel il appartiendra de suivre la procédure postérieure à l’autorisation de vente amiable et de statuer sur la taxation des frais.

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable, le notaire chargé d’établir l’acte de vente devra, conformément aux articles R 322-24 et R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution :

— mentionner les frais taxés qui seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente,

— faire constater la vente par la présente juridiction, dans les conditions qui ont été fixées, afin que cette dernière puisse ordonner la radiation des inscriptions d’hypothèque et de privilège prises du chef des débiteurs,

Déboute la Caisse Régionale de Crédit Agricole du Languedoc de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Laisse à la charge de la SCI NMB les dépens de l’instance d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE