ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/06285 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QCAH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 NOVEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SETE

N° RG 1123000170

APPELANTE :

Madame [T] [D]

née le 27 Octobre 1983 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Aurélie GILLOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 34172-2024-000642 du 06/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [G] [O]

né le 30 Novembre 1996 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Émily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Pierre-Édouard MOULIN, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant, M^e Émily APOLLIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Février 2025

révocation de l’ordonnance de clôture le 17 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juin 2016, M. et Mme [R] [V] ont donné à bail à Mme [T] [D] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34) pour une durée de trois ans renouvelable à partir du 1er juillet 2016 et moyennant un loyer initial mensuel révisable et payable chaque mois d’avance de 585 euros provision sur charges comprise.

Suivant acte authentique dressé le 21 décembre 2020 par Maître [B] [W], notaire à [Localité 5], M. [G] [O] est devenu propriétaire dudit bien immobilier et bailleur de Mme [T] [D].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 janvier 2021, M. [G] [O] a fait délivrer congé à la locataire pour le 1er juillet 2022 au motif du non-renouvellement du bail et de la reprise dudit bien à son bénéfice pour y habiter.

Le 7 mars 2023, Urbanis a effectué une visite de l’appartement et a conclu au caractère non décent du logement.

Suite à ce rapport, la CAF a établi un constat de non-décence et a en conséquence enjoint au propriétaire de mettre le logement en conformité avant le 31 décembre 2024 et suspendu dans l’attente le versement de l’allocation logement.

La locataire occupant toujours les lieux, M. [G] [O] a, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, fait assigner cette dernière devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sète aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail et ordonner son expulsion.

Le jugement rendu le 29 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de Sète :

Valide le congé délivré le 12 janvier 2021 par M. [G] [O] à Mme [T] [D] relatif au bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (34) ;

Dit que Mme [T] [D] est déchue de tout titre d’occupation depuis le 21 décembre 2022 ;

Accorde à Mme [T] [D] le bénéfice d’un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision pour Se’ reloger ;

Rappelle qu’il est sursis à l’exécution de la procédure en expulsion pendant un délai de quatre mois à compter delà signification de la présente décision pour se reloger ;

Autorise à défaut de libération spontanée des lieux, M. [G] [O] à procéder à l’expulsion de Mme [T] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente décision et à l’issue du délai de quatre mois, et deux mois après lui avoir notifié un commandement de quitter les lieux dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et L.412-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise M. [G] [O] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [T] [D] ;

Rappelle à ce titre que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [T] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 22 décembre 2022 et jusqu’à la date de libération des lieux, caractérisée par la remise des clefs au bailleur ;

Précise que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant ;

Précise que le bailleur est autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi 110 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Déclare irrecevables les demandes de Mme [T] [D] de réa1isation de travaux et de réduction du loyer ;

Condamne Mme [T] [D] à payer à M. [G] [O] la somme de 1.214,95 euros, au titre des charges et indemnités d’occupation impayées, arrêtée au 3 octobre 2023 (mois d’octobre 2023 inclus) ;

Autorise Mme [T] [D] à se libérer de sa dette de 1.214,95 euros, en 24 mensualités selon les modalités suivantes :

En versant la somme de 51 euros pendant vingt-trois mois, le 20 de chaque mois, le premier versement devant être effectué à compter du 30ème jour suivant la signification du présent jugement,

En versant une vingt-quatrième mensualité, soldant sa dette ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entrainera déchéance du terme, l’intégralité de la dette devenant immédiatement exigible ;

Rappelle que les dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

Condamne Mme [T] [D] à payer à M. [G] [O] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [D] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Le premier juge valide le congé dont le motif est justifié par la volonté du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter avec sa compagne. Il relève encore que la délivrance prématurée du congé ou lors de la période limite de délivrance, n’est pas une cause de nullité dans la mesure où il juge le motif réel, sérieux et légitime.

Il accorde un ultime délai de quatre mois à la locataire, M. [G] [O] ayant donné son accord en ce sens.

Le premier juge rejette enfin la demande de mise en conformité du logement formulée par Mme [T] [D] en ce que cette dernière ne peut prospérer dans la mesure où le bail est résilié.

Il condamne pour finir Mme [T] [D] à s’acquitter de sa dette locative.

Mme [T] [D] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 décembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 5 mars 2025, Mme [T] [D] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 29 novembre 2023 par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Sète en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

Juger nul le congé de reprise délivré le 12 janvier 2021 par M. [O] en raison de l’absence de justification du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise et le débouter de sa demande d’expulsion ;

A titre subsidiaire,

Lui accorder un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de l’arrêt à intervenir;

En tout état de cause,

Condamner M. [G] [O] à réaliser les travaux nécessaires afin de remédier aux problèmes visés dans le rapport URBANIS à savoir principalement la présence d’humidité, d’infiltrations d’air et d’insuffisance du système de chauffage sous astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir le 30ème jour suivant la notification du jugement à intervenir ;

Juger que la non-décence du logement a causé un préjudice de jouissance à Mme [T] [D] qui doit être réparé moyennant une réduction de 50% du montant du loyer de février 2023 jusqu’à la libération des lieux au titre de la réparation du préjudice de jouissance ;

Accorder à Mme [T] [D] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative ;

Condamner M. [G] [O] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens.

Mme [T] [D] conclut à la nullité du congé, arguant du fait que le bailleur ne justifierait pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise dès lors qu’il disposerait déjà d’un logement sur la commune de [Localité 4] et qu’il ne justifierait pas de sa demande de mutation en Occitanie.

A titre subsidiaire, Mme [T] [D] sollicite un délai pour quitter le logement dans l’attente de l’obtention d’un logement social suite à ses démarches.

En tout état de cause, elle conclut à la condamnation de M. [G] [O] à effectuer des travaux de remise en état du logement. L’appelante soutient que le logement est indécent, s’appuyant sur un rapport Urbanis du 7 mars 2023 concluant au caractère non-décent du logement, notamment du fait de traces de moisissure dues à l’humidité, de fissures, infiltrations, risque d’exposition au plomb ou encore risque électrique. Elle ajoute que la stabilité générale des balcons de l’immeuble a été remise en cause par le BET Funfrock le 10 octobre 2022.

Mme [T] [D] sollicite la réduction du montant du loyer du fait de l’indécence du logement.

Au titre des sommes sollicitées par le bailleur, l’appelante s’en remet à la cour mais sollicite de plus larges délais de paiement compte tenu de sa situation financière précaire.

Dans ses dernières conclusions du 25 février 2025, M. [G] [O] demande à la cour de :

Rabattre l’ordonnance de clôture prononcée le 24 février 2025 et Admettre les présentes conclusions ;

Débouter Mme [T] [D] de toutes ses demandes ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;

Condamner Mme [T] [D] au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles engagés par l’intimé en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [G] [O] conclut à la validité du congé délivré à la locataire en ce qu’il affirme justifier de la reprise afin d’habiter le logement sans qu’il y ait besoin de justifier de la « nécessité » d’habiter ledit logement. Il précise attendre sa mutation pour habiter le logement et utiliser l’adresse postale de sa mère, domiciliée à [Localité 4].

Il conclut au rejet de la demande d’octroi de délais pour quitter le logement, soutenant que Mme [T] [D] a n’a pas repris le paiement de l’indemnité d’occupation et ne produit qu’une seule attestation de demande d’un logement social du 23 juin 2020 renouvelée le 13 février 2025 insuffisante pour attester de sa bonne foi. Il ajoute qu’elle aurait dû quitter les lieux au plus tard le 21 décembre 2022 et se maintient toujours dans les lieux en dépit de la délivrance d’un commandement de quitter le logement le 2 mai 2024.

M. [G] [O] conteste la demande de travaux et de réduction du loyer en ce que Mme [T] [D] est actuellement occupante sans droit ni titre et ne peut donc formuler une telle demande en dehors d’un contrat de bail.

Si le jugement devait être infirmé quant à la validité du congé, l’intimé fait valoir que l’état du logement est imputable à Mme [T] [D] qui provoque une suroccupation du logement (présence de sept occupants, relevée par Urbanis, contre trois personnes lors de la signature du bail) et entrave la réalisation des travaux comme en attestent les divers artisans sollicités.

Il sollicite en outre le paiement, par l’appelante, de sa dette locative qu’il chiffre à hauteur de 3.149,08 euros et 484,95 euros de charges sur la base d’un loyer résiduel mensuel de 51 euros.

Après rabat de l’ordonnance du 24 février 2025, la clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 mars 2025.

MOTIFS

1/ Sur le congé pour reprise :

Selon l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de repise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint’ lorsque qu’il donné congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère sérieux et réel de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur'

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition'

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

La délivrance du congé par le bailleur se fait au moyen d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, d’une signification par voie de commissaire de justice ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement pour produire son plein effet. Enfin, le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail.

Il n’est nullement contesté que les parties sont liées par un contrat de location d’un logement signé le 29 juin 2016 et que M. [O] a fait l’acquisition de l’immeuble par acte authentique dressé le 21 décembre 2020.

M. [G] [O] a respecté les dispositions sus-énoncées par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 12 janvier 2021 aux termes de laquelle il a délivré congé à la locataire pour le 1er juillet 2022 au motif du non-renouvellement du bail et de la reprise dudit bien à son bénéfice pour y habiter.

Si le terme du contrat devait intervenir le 30 juin 2022, il apparait que M. [O], en faisant l’acquisition le 21 décembre 2020, ne pouvait délivrer le congé qu’avec effet au 21 décembre 2022.

Cela étant, l’envoi prématuré dudit congé et la mention d’une date erronée ne sont pas susceptibles de motiver sa nullité mais il ne prendra effet qu’à la date à laquelle il aurait dû être donné, soit pour le 21 décembre 2022, comme l’a justement indiqué le premier juge. Le congé est donc valable.

S’agissant du caractère fondé du congé, celui-ci est ainsi rédigé :

« ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour y habiter moi-même. En effet, je n’ai pas de logement sur [Localité 4] et compte pouvoir m’y installer ».

L’appelante soutient que le bailleur ne justifie pas de la validité du congé en l’absence du caractère réel et sérieux de la reprise soutenant que M. [O] disposerait déjà d’un logement sur la commune de [Localité 4] et qu’il ne justifierait pas de sa demande de mutation en Occitanie.

En l’occurrence et à l’instar de ce qu’a dit le premier juge, il est justifié que l’adresse existante sur [Localité 4] est celle de ses parents et qu’il y réside lorsqu’il se rend dans l’Hérault durant ses congés.

Or, il est également établi qu’affecté à la brigade de [Localité 6] en qualité de gendarme depuis le 22 juin 2020, il bénéfice de nombreux jours de repos justement évalués par le premier juge à 169 jours en 2021, 155 jours en 2022, et 147 jours en 2023, outre les 45 jours de permission annuels, l’amenant à se rendre dans sa famille résidant sur [Localité 4], alors que sa compagne, elle-même hébergée dans sa famille à [Localité 9] (34) travaille depuis le 1er mars 2023 sur la commune de [Localité 4].

Il en résulte que le projet consistant à solliciter sa mutation dans l’Hérault est crédible même s’il ne s’est pas concrétisé, et qu’en l’état de la situation conjugale de l’intimé, il est légitime qu’il puisse s’établir avec sa compagne de manière indépendante en accédant à un logement autonome qui lui appartient durant ses périodes de congés et repos.

Enfin, si sa vie professionnelle et conjugale lui impose deux lieux de vie, la cour observe à l’instar du premier juge que « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle’ » ce qui est le cas pour M. [O], gendarme de profession.

Il s’ensuit que la volonté du bailleur de reprendre le logement pour l’habiter avec sa compagne est réelle et sérieuse.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la validité du congé délivré le 12 janvier 2021, mais également en ce qu’il a constaté la résiliation du bail à la date du 21 décembre 2021, et ordonné l’expulsion de l’appelante.

2/ Sur l’octroi de délais :

Mme [D] sollicite, au visa de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, un délai pour quitter le logement dans l’attente de l’obtention d’un logement social suite à ses démarches arguant également de difficultés pour se reloger compte-tenu de sa situation familiale et financière. Elle expose vivre dans le logement avec son compagnon et ses trois enfants à charge, et percevoir une somme de 1.568,73 euros au titre de diverses prestations sociales. Elle soutient enfin avoir engagé de nombreuses démarches les 23 juin 2020, 14 juin 2021, 3 juin 2022, 13 avril 2023 et encore le 4 octobre 2024.

M. [O] s’oppose à une telle demande, Mme [D] étant occupante sans droit ni titre depuis près de quatre années et ne réglant pas de manière régulière le loyer mis à sa charge.

En l’état, si Mme [D] justifie d’une première demande de logement social le 23 juin 2020 et de diverses démarches auprès de la commission de médiation du département de l’Hérault, elle ne démontre nullement avoir engagé des recherches auprès de bailleurs privés réduisant ainsi ses chances d’obtenir un logement.

L’appelante ne justifie pas en conséquence que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales de telle sorte que la cour d’appel infirmera la décision entreprise en ce qu’elle a fait droit à la demande de délais pour une durée de quatre mois.

3/ sur l’indécence du logement :

S’agissant de la demande relative à la condamnation du bailleur à réaliser les travaux de mise aux normes de décence du logement, la résiliation du contrat de bail rend sans objet cette prétention, la mise en conformité constituant une sanction spécifique du défaut de décence et c’est seulement lorsque le bail est en cours d’exécution que le locataire peut solliciter cette mise ne conformité en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1986.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la réduction du montant du loyer en raison de son état d’indécence, la cour observe que Mme [D] réclame une réduction de 50% du montant du loyer de février 2023 jusqu’à la libération des lieux au titre de la réparation du préjudice de jouissance.

Or, elle ne justifie d’un droit d’occupation que jusqu’au 21 décembre 2021 de telle sorte qu’elle ne peut valablement prétendre à une réduction d’un loyer alors qu’elle occupe les lieux sans aucun titre d’occupation.

Elle sera donc déboutée de cette demande. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

4/ Sur la dette locative :

Le premier juge a condamné l’appelante au paiement de la somme de 1.214,95 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayées à la date du 3 octobre 2023 (mois d’octobre 2023 inclus) et l’a autorisée à se libérer de sa dette en 24 mensualités.

La dette locative recouvre le montant du loyer restant dû pour une somme de 729,36 euros et 484,95 euros de charges, après déduction de la provision à hauteur de 1.050 euros, comprenant la taxe d’ordures ménagères sur la période allant du 1er janvier 2020 au 25 juin 2022 ainsi que la consommation d’eau et l’électricité relative aux parties communes.

Le premier juge a fait droit à cette demande, l’ensemble des charges étant justifiée par les avis de taxes foncières 2020 et 2021, les décomptes établis par le syndicat des copropriétaires sur la période du 1er juillet 2020 au 30 juin 2022, l’attestation de relevé de compteur d’eau au 21 décembre 2020.

S’agissant du montant du loyer de mars à octobre 2023, le premier juge relève que M. [O] ne réclame que le montant résiduel après déduction de l’allocation logement et que celui-ci justifie du bien-fondé de sa demande arrêtant le montant de la dette locative au 3 octobre 2023 à la somme de 729,36 euros.

C’est par des motifs exacts et pertinents qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le premier juge et que la cour adopte.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] au paiement de la somme de 1.214,95 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayées à la date du 3 octobre 2023.

L’octroi de délais de paiement n’étant pas contesté par les parties, la cour n’en est pas saisie.

5/ Sur les frais accessoires :

Le jugement sera en conséquence confirmé en toutes ses dispositions y compris les dépens et les frais irrépétibles.

Mme [D], qui succombe en appel, sera condamnée aux dépens d’appel et sera condamnée au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de la saisine,

Confirme le jugement rendu le 29 novembre 2023 par le juge des contentieux et de la proximité de Sète en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a autorisé M. [G] [O] à procéder à l’expulsion de Mme [T] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, après signification de la présente décision et à l’issue du délai de quatre mois,

Y ajoutant,

Déboute Mme [T] [D] de la demande d’un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

Condamne Mme [T] [D] à payer à M. [G] [O] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [T] [D] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,