Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 1er juillet 2025, n° 22/04768

CA Montpellier
Confirmation 1 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Faute de gestion du syndic
La cour a estimé que le coût du contrat d'entretien des espaces verts, bien que supérieur aux années suivantes, ne pouvait pas être considéré comme fautif dans le contexte d'un premier exercice budgétaire.
Rejeté
Trop-perçu d'honoraires
La cour a confirmé que les sommes prélevées après la fin du contrat ne correspondaient à aucune prestation effectuée, et que le syndicat ne prouvait pas que ces sommes étaient indument payées.
Rejeté
Surconsommation d'eau liée à une fuite
La cour a relevé qu'aucune preuve de surconsommation anormale d'eau n'était rapportée, et que la réparation de l'arrosage automatique n'était pas liée à une fuite.
Accepté
Dépens et frais non remboursables
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l'appel, en raison de l'échec de ses prétentions.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Béziers qui avait condamné la société SGS Locap Gestion à verser 1 020 euros pour des sommes indûment versées, tout en déboutant le syndicat de ses autres demandes. La cour d'appel a examiné les questions de responsabilité du syndic et de la preuve des dépenses. Elle a confirmé le jugement de première instance, considérant que le syndic avait effectivement commis une faute en ne proratisant pas les paiements, mais a rejeté les autres demandes du syndicat, notamment celles concernant les honoraires et la surconsommation d'eau, faute de preuves suffisantes. La cour a donc infirmé partiellement le jugement en ce qui concerne le montant à rembourser, mais a confirmé l'ensemble des autres dispositions, condamnant le syndicat à payer 2 000 euros pour les frais d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 1er juil. 2025, n° 22/04768
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/04768
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Cabinet(s) :	SCP FREDERIC SIMON
Parties :	Syndicat des copropriétaires [ Adresse 10 ] PLUMERIA c/ S.C.I. SOFICAP LES PALMIERS société civile immobilière inscrite au RCS [ Localité 9 ] sous le 326, S.A.S. SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04768 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PRSW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 JUILLET 2022

Tribuanl Judiciaire de [Localité 9]

N° RG 21/02291

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 10] PLUMERIA, [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la SARL AB GESTION 34 ' VERSION IMMOBILIER ' [Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEES :

S.A.S. SOCIETE DE GESTION ET DE SURVEILLANCE

exerçant sous le nom commercial LOCAP GESTION

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Carla GUELLIL, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jordan DARTIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

S.C.I. SOFICAP LES PALMIERS société civile immobilière inscrite au RCS [Localité 9] sous le n° 326 169 919, exerçant sous le nom commercial LOCAP GESTION, ayant son siège social [Adresse 5], prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 4]

[Localité 3]

Assignée le 10 novembre 2022 – A personne habilitée

Ordonnance de clôture du 22 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant résolution prise en assemblée générale des copropriétaires le 5 juin 2019, la société SGS Locap Gestion a été désignée syndic de la résidence en copropriété [Adresse 11], le contrat de syndic ayant été conclu pour une durée de 15 mois, commençant à courir le 5 juin 2019 pour se terminer le 5 septembre 2020.

Au motif que la société SGS Locap Gestion avait gravement manqué à ses obligations contractuelles, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] l’a, par acte de commissaire de justice du 22 octobre 2021, fait assigner en responsabilité devant le tribunal judiciaire de Béziers.

Le jugement rendu le 18 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Rejette l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la SCI Soficap Les Palmiers ;

Condamne la société SGS Locap Gestion à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] une somme de 1 020 euros au titre de sommes indûment versées aux prestataires au mois de juin 2019 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum la société SGS Locap Gestion et la SCI Soficap Les Palmiers à payer au [Adresse 14] [Adresse 11] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à dispense de la SCI Soficap Les Palmiers de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne in solidum la société SGS Locap Gestion et la SCI Soficap Les Palmiers aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Le premier juge a rejeté l’exception de nullité soulevée, en ce que le syndic en exercice avait été autorisé, par le vote d’une résolution n° 7 de l’assemblée générale du 15 mars 2021, à agir à l’encontre de l’ancien syndic, la société SGS Locap Gestion et ce avant même la délivrance de l’assignation.

Il a relevé que le [Adresse 14] [Adresse 11] ne rapportait pas la preuve de l’excessivité de la dépense ainsi engagée par son ancien syndic sur le poste « Espaces verts », de sorte qu’il ne démontrait pas en quoi la signature d’un contrat d’entretien espaces verts, à hauteur de 1 440 euros TTC mensuel, constituait une faute de gestion.

Il a cependant retenu la faute du syndic, qui n’avait pas proratisé au nombre de jours d’exécution de la prestation entre la date de début de ces prestations (signature au 15 juin pour les containers et 20 juin pour les espaces verts) et le 30 juin 2019, engendrant un trop-versé.

Il a également relevé que le syndicat des copropriétaires ne démontrait pas en quoi les sommes prélevées postérieurement à la date de fin du contrat de syndic ne correspondaient à aucune prestation effectuée par le syndic pendant le temps d’exécution du contrat.

Le premier juge a enfin retenu que la réparation de l’arrosage automatique ne présentait pas un caractère urgent dès lors qu’elle n’était pas fondée sur la présence d’une fuite. En outre, il a relevé que le syndicat ne pouvait obtenir le remboursement d’une facture concernant une dépense d’entretien courant de la copropriété, due par la copropriété et payée sur les comptes de la copropriété. Il a ajouté que le syndicat ne rapportait pas la preuve que la réparation du 31 juillet 2020, par suite d’une fuite, était en lien avec la demande concernant la réparation de l’arrosage automatique, précisant que la preuve de la surconsommation d’eau n’était pas rapportée.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], pris en la personne de son syndic en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 septembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] demande à la cour de :

Prendre acte du désistement de l’appel contre la SCI Soficap Les Palmiers ;

Débouter Locap Gestion de son appel incident ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Condamné SGS Locap Gestion au paiement de 1 020 euros au titre de sommes indument versées,

Débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Condamner la SAS Société de gestion et de surveillance Locap Gestion au paiement des sommes suivantes :

9 240 euros au titre de la réparation pour dépose irrégulière pour l’entretien des espaces verts pour la période du 20 juin 2019 au 31 décembre 2019,

1 045,34 euros pour la période du 1er au 20 juin 2019 en réparation de la faute de dépense irrégulière,

1 643,30 euros au titre des honoraires indus,

300 euros en réparation du préjudice lié au titre de la facture du plombier,

5 000 euros de dommages et intérêts en réparation au titre de la surconsommation d’eau ;

La débouter de ses demandes ;

La condamner au paiement de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’appel.

Pour l’essentiel, sur les prétentions indemnitaires au motif de fautes commises par la Locap Gestion et s’agissant des espaces verts, le syndicat des copropriétaires estime comme étant établi le fait que le syndic a signé un contrat avec la société ID Jardin totalement démesuré et sans comparaison possible avec les prix pratiqués par d’autres prestataires pour des tâches équivalentes, ce qui est constitutif, selon lui, d’une faute de mandat qui engage sa responsabilité, qu’ainsi, elle doit à réparation à hauteur d’un trop-payé de 1 045,34 euros pour la période de juin 2019.

S’agissant d’un trop-perçu d’honoraires, le syndicat des copropriétaires poursuit l’infirmation du jugement dont appel en entendant rappeler que toute dépense de la copropriété doit être approuvée par l’assemblée générale, qu’en l’espèce, si le contrat de syndic avait prévu une rémunération, elle était forfaitaire avec, en exception, une tarification spécifique pour des prestations particulières et que c’était à la société Locap Gestion et non à la copropriété de démontrer que les honoraires non inclus dans le forfait relevaient effectivement de prestations particulières pour démontrer que ce n’était pas un indu, preuve qu’elle ne rapporte toujours pas en cause d’appel.

S’agissant de la fuite d’eau, le syndicat des copropriétaires rappelle que la copropriété a connu un sinistre affectant l’arrosage intégré à l’été 2020 et que la société Locap Gestion a été particulièrement négligente dans la gestion de ce sinistre, au motif qu’elle n’a pas répondu à six relances du conseil syndical, qui a dû faire lui-même appel à un plombier pour intervenir sur une électrovanne à l’origine de la fuite, ce qui a conduit à une surconsommation d’eau.

Dans leurs dernières conclusions du 6 février 2023, la Société de gestion et de surveillance Locap Gestion et la SCI Soficap Les Palmiers, prises en la personne de leurs représentants légaux en exercice, demandent à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées ;

Donner acte au syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] de son désistement d’appel à l’encontre de la SCI Soficap Les Palmiers ;

Infirmer le jugement rendu le 18 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il :

Condamne in solidum la société SGS Locap Gestion et la SCI Soficap Les Palmiers aux dépens de la présente instance ;

Confirmer jugement rendu le 18 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers pour le surplus notamment ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] du surplus de ses demandes ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Pluméria à payer a’ la société de gestion et de surveillance une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamner le [Adresse 14] [Adresse 11] entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ACTAH & Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour l’essentiel, s’agissant du paiement des prestations de sorties et rentrées des containers, et d’entretien des espaces verts du mois de juin 2019, la société Locap Gestion estime qu’il n’est pas rapporté la preuve que le syndicat des copropriétaires ait réellement payé la somme de 1 440 euros TTC pour l’entretien des espaces verts et 128 euros TTC pour les sorties et rentrées des containers pour ce mois de juin 2019, qu’aucune facture de la société ID Jardin ni aucun justificatif de paiement du syndicat des copropriétaires ne sont, selon elle, versés aux débats.

Elle demande la confirmation du jugement pour le surplus, pour les motifs pris par les premiers juges.

La SCI Soficap Les Palmiers, régulièrement signifiée à personne, n’a pas constitué avocat.

Le présent arrêt sera réputé contradictoire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur les prétentions indemnitaires du syndicat des copropriétaires formées à l’encontre de la société Locap Gestion

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Sur ce fondement, la responsabilité civile du syndic ne peut être engagée que s’il est établi l’existence d’une faute, laquelle est de nature contractuelle dans les rapports avec le syndicat des copropriétaires, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, étant précisé que la Cour de cassation retient l’absence de préjudice lorsque la gestion du syndic, quoique fautive dans ses méthodes, a été utile voire indispensable.

S’agissant des espaces verts, le syndicat des copropriétaires soutient que la société Locap Gestion n’a pas respecté le budget « espaces verts » voté en assemblée générale, pour la somme de 840 euros sur la période du 1er juin 2019 au 31 décembre 2019, et s’est rendue fautive en signant, sans autorisation, le 20 juin 2019, un contrat pour un montant annuel de 17 280 euros, soit pour la période concernée de 10 080 euros, de sorte que le préjudice pour la copropriété serait de 9 240 euros, dont elle demande la condamnation du syndic au paiement.

Si en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires justifie que pour les années 2020-2021, la société PMS a facturé 300 euros par mois, soit 3 600 euros par an, et que pour l’année 2022, la société Pro Agathoise a facturé 242 euros par mois, soit 2 904 euros par an, il doit cependant être retenu, comme l’ont relevé les premiers juges, que le budget prévisionnel voté lors de l’assemblée générale du 5 juin 2019 et arrêté à la somme de 22 747 euros pour la période du 1er juillet au 31 décembre 2019 avait fait l’objet d’un vote global, qu’aucun vote spécifique n’avait porté sur le poste budgétaire « espaces verts », que l’exercice 2019 était le premier exercice budgétaire de cette résidence nouvellement construite, que ce budget était donc prévisionnel par nature, qu’ainsi, si le coût du contrat d’entretien des espaces verts de l’année 2019 ressort à hauteur de 1 440 euros mensuels, soit un coût supérieur aux années suivantes, celui-ci ne peut être considéré comme étant fautif au cas d’espèce.

S’agissant de la mise en paiement par la société Locap Gestion, pour le mois de juin 2019, d’une somme de 1 440 euros pour l’entretien des espaces verts et de 128 euros pour la prestation de sorties et rentrées des containers, et le nettoyage des locaux alors que le contrat d’entretien des espaces verts avait été signé le 20 juin 2019 et celui des containers le 15 juin 2019, il n’est pas apporté de critique utile aux motifs pris par les premiers juges, de sorte que le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a retenu que tenant les dates de signature des devis et de début des prestations, les demandes en paiement pour le mois de juin 2019 auraient dû être proratisées au nombre de jours d’exécution de la prestation entre la date de début des prestations et le 30 juin 2019, que la société Locap Gestion, en sa qualité de syndic, se devait de vérifier la facturation présentée et de rejeter toute demande excédentaire, ce dont elle s’est abstenue, de sorte que sa faute est engagée, et qu’il a dit qu’elle devait être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 1 020 euros, correspondant aux sommes trop versées aux prestataires au mois de juin 2019.

S’agissant de la demande de remboursement des honoraires du syndic, à hauteur de 1 643,30 euros, qui ont été prélevés jusqu’au 30 novembre 2020 alors que le contrat de syndic avait pris fin le 5 septembre2020, comme le soutient justement la société Locap Gestion au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention, qu’ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires de démonter que cette somme aurait été indument payée.

Or, si le syndicat des copropriétaires verse au débat un relevé de compte ainsi que le grand livre comptable de la copropriété, qui justifient du paiement de cette somme, il n’est pas apporté de critique aux motifs des premiers juges, qui ont retenu que les sommes prélevées postérieurement à la date de fin du contrat de la société Locap Gestion ne correspondraient à aucune prestation effectuée pendant son temps d’exécution, étant par ailleurs relevé que l’article 7.2 du contrat de syndic prévoyait, outre un forfait mensuel de 580 euros TTC, des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération complémentaire.

S’agissant du système d’arrosage automatique, la cour relève que si le courriel du conseil syndical du 10 avril 2020 fait état d’une fuite lors de la mise en route du système, il y est par ailleurs indiqué que « nous nous sommes aperçus que quelqu’un s’est permis de poser du téflon afin de limiter la fuite, que le raccord a été tellement serré pour limiter cette fuite qu’il est fortement endommagé », qu’ainsi, la fuite était résolue à cette date, que le courrier recommandé du 29 mai 2020, produit par le syndicat des copropriétaires en pièce n° 5, ne fait pas mention d’une fuite d’eau mais d’une demande de « réparation de l’arrosage automatique », que le courrier recommandé du 3 juin 2020 adressé par le conseil syndical à la société Locap Gestion, ne fait également nullement mention d’une demande de réparation d’une fuite d’eau, qu’ainsi, en l’état des éléments versés au débat, il n’est pas apporté de critique utile aux motifs pris par les premiers juges, qui ont dit qu’il n’était pas rapporté la preuve que la réparation engagée le 31 juillet 2020, par suite d’une fuite sur un regard de l’arrosage intégré, était en lien avec la demande précédente de réparation de l’arrosage automatique, qu’au surplus, aucune preuve de surconsommation anormale d’eau n’était rapportée, ceci pour débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions indemnitaires.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 18 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers sera confirmé en toutes ses dispositions.

2. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Le syndicat des copropriétaires, qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamné à payer à la société Locap Gestion la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

PREND ACTE du désistement d’appel du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à l’encontre de la société civile immobilière Soficap Les Palmiers ;

CONFIRME le jugement rendu le 18 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à payer à la société Locap Gestion la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE le [Adresse 14] [Adresse 11] aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La Présidente