RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°101

N° RG 24/01962 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHCH

CC

PRESIDENT DU TJ D’AVIGNON

13 mai 2024 RG :24/00139

S.A.S. SOLOU

C/

[C]

Copie exécutoire délivrée

le 28/03/2025

à :

M^e Adem DEGIRMENCI

M^e Stéphanie PRUDHOMME

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 28 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Ordonnance du Président du TJ d’AVIGNON en date du 13 Mai 2024, N°24/00139

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Christine CODOL, Présidente de Chambre

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. SOLOU, immatriculée sous le numéro siren 912 702 628 au RCS d’AVIGNON, représentée par son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Adem DEGIRMENCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉ :

M. [J] [C]

né le 29 Mars 1943 à [Localité 4] (ALGERIE) (99)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Stéphanie PRUDHOMME de la SELARL STEPHANIE PRUDHOMME AVOCAT CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

Affaire fixée en application des dispositions de l’ancien article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Mars 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Christine CODOL, Présidente de Chambre, le 28 Mars 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 9 juin 2024 par la SAS Solou à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 13 mai 2024 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 24/00139 ;

Vu l’avis du 11 juin 2024 de fixation de l’affaire à bref délai à l’audience du 10 mars 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 10 juillet 2024 par la SAS Solou, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 7 novembre 2024 par Monsieur [J] [C], intimé, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 11 juin 2024 de clôture de la procédure à effet différé au 6 mars 2025.

***

Par acte sous seing privé du 3 août 2013, Monsieur [J] [C] a donné à bail à la société Léonie un local commercial, situé [Adresse 2] à [Localité 5] (84), moyennant un loyer d’un montant mensuel de 1 937.85 euros H.T. outre les charges.

La société Léonie a vendu le fonds de commerce exploité dans les locaux de Monsieur [J] [C] à la société Jupijo par acte sous seing privé du 19 janvier 2018, qui l’a elle-même vendu à la société Solou le 25 mai 2022. Cette-dernière exerce une activité de brasserie, bar et restaurant.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues, demeuré infructueux.

Constatant que la société Solou n’a pas réglé les loyers par avance, ainsi que la taxe foncière et la provision mensuelle le bailleur lui a adressé une lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 28 septembre 2023, rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail.

La lettre n’atteignant pas la société Solou pour défaut d’accès ou d’adressage, elle lui a été signifiée par voie de commissaire de justice, le 20 octobre 2023.

Malgré la délivrance, par acte extrajudiciaire du 1er février 2024, d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, le preneur n’a pas régularisé les impayés de loyers et de charges qui lui étaient réclamés.

Par exploit du 14 mars 2024, Monsieur [J] [C] a fait assigner la société Solou en constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial avec toutes conséquences de droit et paiement d’une provision devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon.

Par ordonnance du 13 mai 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Avignon a statué ainsi :

« Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent ;

Constatons que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S Solou, relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] (84), propriété de Monsieur [C] [J], s’est trouvé résilié de plein droit le 1er mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte ;

Disons qu’à compter de cette date, la S.A.S Solou est occupante sans droit ni titre ;

Ordonnons en conséquence à la S.A.S Solou de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

Disons qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.43 3-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la S.A.S Solou à payer à Monsieur [C], à titre provisionnel :

— la somme de douze mille neuf cent vingt-et-un euros et onze centimes (12 921.11 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, au titre des loyers et des charges impayées jusqu’au mois de février 2024 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente d’un montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons la S.A.S Solou à payer à Monsieur [C] [J] la somme de mille huit cent trente-huit euros (1 838,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S Solou aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à 1a procédure (commandement de payer du 1er février 2024, assignation en justice du 14 mars 2024),

Rejetons toutes autres demandes. ».

***

La société Solou a relevé appel le 9 juin 2024 de cette ordonnance de référé pour la voir infirmer, annuler ou réformer en ce qu’elle a disposé :

« Constatons que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S Solou, relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] (84), propriété de Monsieur [C] [J], s’est trouvé résilié de plein droit le 1er mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte ;

Disons qu’à compter de cette date, la S.A.S Solou est occupante sans droit ni titre ;

Ordonnons en conséquence à la S.A.S Solou de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

Disons qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.43 3-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la S.A.S Solou à payer à Monsieur [C], à titre provisionnel :

— la somme de douze mille neuf cent vingt-et-un euros et onze centimes (12 921.11 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, au titre des loyers et des charges impayées jusqu’au mois de février 2024 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente d’un montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons la S.A.S Solou à payer à Monsieur [C] [J] la somme de mille huit cent trente-huit euros (1 838,00 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la S.A.S Solou aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à 1a procédure (commandement de payer du 1er février 2024, assignation en justice du 14 mars 2024),

Rejetons toutes autres demandes. ».

***

Dans ses dernières conclusions, la société Solou, appelante, demande à la cour, de :

« – Réformer l’ordonnance entreprise dans sa totalité, en ce qu’elle :

Constate que le bail commercial dont est titulaire la SAS Solou, relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 5] (84), propriété de Monsieur [C] [J], s’est retrouvé résilié de plein droit le 1er mars 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte ;

Dit qu’à compter de cette date, la SAS Solou est occupante sans droit ni titre ;

Ordonne en conséquence à la SAS Solou de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et ce satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé, en tant que besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

Dit qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que besoins, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS Solou à payer à Monsieur [C], à titre provisionnel :

la somme de douze mille neuf cent vingt et un euros et onze centimes (12.921,11 euros), avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024, au titre des loyers et des charges impayées jusqu’au mois de février 2024 inclus ;

une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la SAS Solou à payer à Monsieur [C] [J] la somme de mille huit cent trente-huit euros (1.838 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SAS Solou aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 1er février 2024, assignation en justice du 14 mars 2024)

Après avoir réformé dans son intégralité l’ordonnance de référé du 13 mai 2024

Statuant à nouveau :

Vu les pièces ;

Vu l’article 1103 du code civil ;

Vu l’article 1217, al. 1er du code civil ;

Vu l’article 1719 du code civil ;

Vu l’article 1720 et suivant du code civil ;

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

Constatant l’exception d’inexécution invoquée par la société Solou en raison du manquement par Monsieur [C] à ses obligations essentielles en sa qualité de bailleur quant à la mise à disposition d’une propriété décente ;

— Constater le caractère infondé de la demande de Monsieur [J] [C] ;

— Constater la non opposabilité de la clause résolutoire ;

— Constater la mauvaise foi de Monsieur [J] [C] ;

Par conséquent,

— Débouter Monsieur [R] [C] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— Dire et juger que le contrat de bail commercial est toujours en cours d’exécution ;

— Dire et juger que la demande d’expulsion de la société Solou est infondée,

— Condamner Monsieur [R] [C] à une provision de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance subi.

— Condamner Monsieur [J] [C] au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner le même aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, la société Solou, appelante, fait valoir une exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur à savoir : problèmes d’étanchéité, non-respect des normes d’isolation rendant l’immeuble impropre à sa destination car insalubre. Le preneur indique avoir effectué des travaux de consolidation mais un incendie s’est déclaré le 7 mai 2024 dans les locaux qui sont désormais hors d’usage, le fonds n’étant plus exploité.

Le preneur prétend que la clause résolutoire ne peut être acquise en raison de la mauvaise foi du bailleur qui ne lui a pas garanti une jouissance paisible des lieux et estime que celui-ci doit être réparé par la condamnation du bailleur au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Dans ses dernières conclusions, Monsieur [J] [C], intimé, demande à la cour de :

« – Confirmer l’ordonnance du 13 mai 2024 en toutes ses dispositions,

— Débouter la société Solou de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la société Solou au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la société Solou aux entiers dépens ».

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [J] [C], intimé, expose que le dégât des eaux survenu en juin 2023 a été déclaré à l’assureur qui a chiffré les travaux de remise en état à la somme de 2 425,99 euros HT, des plaques du faux plafond de la cuisine du restaurant et du cellier étant endommagées, sans que la santé et la sécurité des occupants du local ne soient impactées.

Il ajoute que les causes du sinistre incendie sont indéterminées, l’expertise étant en cours. Le bailleur soutient que ce sinistre, intervenu en mai 2024, ne justifie pas le non-paiement des loyers depuis novembre 2023.

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur la résolution du bail :

Le contrat de bail n’est pas produit par les parties, seules certaines stipulations sont insérées dans les conclusions du preneur.

Il est cependant admis par les parties qu’il contient une clause résolutoire reproduite dans l’ordonnance de référé déférée à la cour.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas davantage produit par les parties.

Aucune discussion ne porte sur l’existence d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire délivré le 1er février 2024 sans précision sur la somme réclamée.

Le bailleur indique seulement que les impayés se sont élevés au 1er mars 2024 à une somme de 12 921.11 euros.

Le preneur ne conteste pas avoir omis de régler les causes du commandement puisqu’il invoque une exception d’inexécution tenant à l’insalubrité du logement.

A cet égard, le preneur verse aux débats diverses factures de réparation sans qu’il ne soit possible à la cour de déterminer si la prise en charge des désordres incombe au preneur ou au bailleur en l’absence de communication du contrat de bail.

Il est établi qu’un sinistre des eaux est intervenu le 12 octobre 2023. Il ressort du rapport d’expertise de l’assureur gestionnaire que la fuite provient de l’appartement situé au-dessus du local loué à la société Solou et que la responsabilité du propriétaire de cet appartement est engagée, non celle du bailleur. Ce dernier ne justifie cependant pas avoir réparé les seuls dégâts constatés, à savoir le remplacement de plaques du faux plafond de la cuisine et du cellier du restaurant pour un montant de 2 425,99 euros HT mais ce désordre n’interdit pas l’exploitation du restaurant, de sorte que le preneur ne peut invoquer une exception d’inexécution.

L’état d’insalubrité et de dangerosité des lieux loués ne résulte d’aucun rapport d’expertise ou de constatations contradictoires, mais de photos prises selon des modalités indéterminées par le preneur et insérées dans ses écritures. Le manquement du bailleur à l’obligation de jouissance paisible du preneur n’est donc pas justifié par des pièces probantes.

Enfin, les parties ne versent aucune pièce relative à un sinistre incendie, qui ne peut donc constituer une cause d’inexécution de l’obligation essentielle du preneur au paiement du loyer.

Il s’ensuit que la clause résolutoire est acquise, la mauvaise foi du bailleur n’étant aucunement démontrée.

Sur la provision :

La société Solou réclame une provision de 10 000 euros en réparation du trouble de jouissance qu’elle prétend avoir subi.

Il a été précédemment dit que le trouble de jouissance n’est pas démontré.

Par conséquent, l’ordonnance doit être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais de l’instance :

La société Solou, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance et payer à Monsieur [J] [C] une somme équitablement arbitrée à 1 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions

Y ajoutant,

Condamne la société Solou à payer à Monsieur [J] [C] une somme de 1 000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Solou aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,